【正文】 用心構(gòu)筑美好生活 2023/1/31 1 樣板展示區(qū)策劃報告 （多案例匯總） 用心構(gòu)筑美好生活 2023/1/31 2 目 錄 一、樣板展示區(qū)的實施前提 二、樣板區(qū)與總圖和工程節(jié)點的關(guān)系 三、通達項目的關(guān)鍵路徑包裝 四、客戶體驗及樣板區(qū)交通組織流線 五、樣板展示區(qū)功能定位 六、樣板展示區(qū)客戶接觸點策劃 七、樣板房的客戶描述及風格建議 八、樣板展示區(qū)物業(yè)服務要求 用心構(gòu)筑美好生活 2023/1/31 3 一、樣板展示區(qū)的實施前提 用心構(gòu)筑美好生活 2023/1/31 4 工作要點 樣板展示區(qū)涉及到營銷、設計、工程、成本、配套部五大模 塊，并需要由總經(jīng)理牽頭進行系統(tǒng)資源整合的工作 樣板展示區(qū)作為產(chǎn)品力的重要體現(xiàn)，在產(chǎn)品定位階段必須前 臵考慮 在概念方案階段，各部門需從可實施角度對方案進行評估， 也可借助施工圖、景觀設計單位共同論證，保證方案的可 執(zhí)行性 （尤其是配套的可實施性） 用心構(gòu)筑美好生活 2023/1/31 5 條 件 ? 施工單位確定 ? 施工動線組織及專項方案 ? 技術(shù)交底 ? 進場施工 ? 過程監(jiān)督、進度控制 ? 竣工驗收 ? 報建、報批 ? 配套施工隊伍組織 ? 政府相關(guān)部門協(xié)調(diào) ? 地塊紅線內(nèi)管線走向 ? 預埋管線、市政管線遷移 ? 管線保護措施 ? 樣板區(qū)驗收 ? 售樓處、工法樣板房、工地外 圍導視系統(tǒng)等盡量提前 2— 3個 月完成，用以蓄客接待 ? 樣板房、樣板區(qū)提前 1— 2個月 完成，用以客戶轉(zhuǎn)化開盤前鎖定 客戶 ? 會所、商業(yè)配套等按實際交付 時間完成，用以不斷的塑造賣點 拓展新的客戶 工 程 節(jié) 點 配 套 節(jié) 點 銷 售 節(jié) 點 用心構(gòu)筑美好生活 2023/1/31 6 職 能 分 工 配套、工程進度 ? 項目主要里程碑節(jié) ? 樣板區(qū)計劃 ? 配套建設、項目施工安排 設計方案 ? 樣板區(qū)范圍大小及位臵 ? 樣板區(qū)與總圖的關(guān)系分析（場 地標高、車庫開 挖、綜合管線） ? 樣板區(qū)景觀概念設計 ? 樣板區(qū)交通流線組織 成本預算 ? 樣板展示區(qū)成本預算 營銷需求 ? 開盤時間 ? 樣板展示要求（ 展示區(qū)面積； 樣板房套數(shù)；裝修風格；景觀； 會所；售樓處；看房動線等） 樣板展示區(qū)必須是“以總經(jīng)理牽頭、落實的一把手工程” 用心構(gòu)筑美好生活 2023/1/31 7 二 、樣板區(qū)與總圖和工程節(jié)點的關(guān)系 ? 以新江灣項目為例進行分析 用心構(gòu)筑美好生活 2023/1/31 8 地塊現(xiàn)狀示意 2 1 根據(jù)目前的道路情況，主要人流方向只能從國權(quán)北路進入項目基地，但是該道路路副較小，且沿線的環(huán)境比較雜亂，以此作為人流的導入對項目的定位有很大的影響，不建議該方案 利用目前新江灣城已經(jīng)形成的生態(tài)居住區(qū)景觀，從青石路延伸段進入項目，有利于營造項目大新江灣城的概念，但實施的最大關(guān)鍵是民府路的建設進度是否可以達成 用心構(gòu)筑美好生活 2023/1/31 9 總圖示意 人流導入動線 用心構(gòu)筑美好生活 2023/1/31 10 車庫示意 多層區(qū) 79輛（ 39輛為子母車位， 40輛為普通車位）， /戶 聯(lián)排區(qū) 142輛（含訪客）， 2輛 /戶 用心構(gòu)筑美好生活 2023/1/31 11 營銷需求 開盤銷售：聯(lián)排與多層分期銷售 樣板展示要求 ? 售樓處： 利用三套別墅打通，整體作為售樓處（通過市場調(diào)研，如在大寧商圈 附件設臵臨時售樓處，月租金 10萬，成本耗費較大） ? 樣板房： 聯(lián)排 2套，“傳統(tǒng)戶型”與“創(chuàng)新戶型”各一套 多層 2套，“ 12層復式”與“ 3層平層”各一套 ? 看房動線： 聯(lián)排銷售開盤時僅存在“售樓處 聯(lián)排樣板房”一條動線，當聯(lián)排銷 售進入尾聲，公寓開始主推時會出現(xiàn) “售樓處 公寓樣板房”與 “售樓處 聯(lián)排樣板房”兩條動線，建議考慮空間的區(qū)隔、防止干擾 備注：按照規(guī)劃要求需考慮 450平米左右的配套用房面積 用心構(gòu)筑美好生活 2023/1/31 12 設計與工程存在的聯(lián)動關(guān)系 本項目受用地布局和物業(yè)形態(tài)的約束，設計中需要設臵大量的地下停車位， 存在近乎于滿鋪基地的地下車庫 如果樣板區(qū)設計于地下車庫之上，則樣板區(qū)建設必須開始于地下車庫整體 完成之后，整體交付時間均需后移 . 如果將樣板區(qū)建設脫離與小區(qū)工程建設關(guān)鍵線路之外，則要求樣板區(qū)的設 計必須與地形集中車庫脫開，存在獨立性 有 3套聯(lián)排被售樓處占用，當項目進度接近尾盤銷售時，可將售樓處遷至配套 用房處（公寓位臵） 用心構(gòu)筑美好生活 2023/1/31 13 總圖與樣板展示區(qū)范圍：方案一 用心構(gòu)筑美好生活 2023/1/31 14 樣板區(qū)面積 6500㎡ 左右，展示完整性強，表現(xiàn)效果好，從入口 — 中心 景觀 — 售樓處 — 樣板房（聯(lián)排 +公寓）可以形成完整的動線，同時在各 個節(jié)點都可以有獨立成形的展示效果， 現(xiàn)場感染力對銷售有很大促進 工程交付時間需要延遲到 2023年 9月初，銷售開盤時間順延至 2023年 9月中 ，且銷售標準幾乎達到準現(xiàn)房銷售 ,對于 前期資金的投入要求較高 地庫、中央景觀無需分期，一次成型完成交房標準， 利于進行成本控 制 ，對于道路、管線方面實施也相對有利 針對目前總平面的 戶型設計，需要進行局部調(diào)整 ，在樣板區(qū)內(nèi)（標志 處）設臵一組特殊戶型，以便在中央景觀處呈現(xiàn)更出色的表現(xiàn)，同時 有利于樣板區(qū)面積的合理控制 用心構(gòu)筑美好生活 2023/1/31 15 方案二總圖設計 用心構(gòu)筑美好生活 2023/1/31 16 樣板區(qū)面積 3000㎡ 左右，其中包括售樓處、樣板房（聯(lián)排 +公寓）， 依照目前的總圖布局，聯(lián)排和公寓各成一塊，缺乏系統(tǒng)性和規(guī)模性， 但是由于聯(lián)排與公寓的銷售周期有一定間隔，因此只是 在展示效果上 存在一定缺陷，周邊為施工工地，對于展示聯(lián)排效果不利 按照工程交付時間為 2023年 3月中旬，因此銷售時間可以較方案一提 前半年，預計在 2023年 4月中旬， 且采取 與地庫脫開建設 的方式，工 期方面可控性強 用心構(gòu)筑美好生活 2023/1/31 17 三、 通達項目的關(guān)鍵路徑包裝 ? 以廊坊項目為例進行分析 用心構(gòu)筑美好生活 2023/1/31 18 大學城周邊 項目 說明： ? 圖中藍色箭頭代表東門至項目路線 ? 圖中紅色箭頭代表南門至項目路線 ? 綠色箭頭為交匯后的至項目路線 ? 圖中 1代表張衡路與體育場路口交通 指示牌、 2代表張衡路與雪芹路交通 指示牌、 3代表張衡路與畢昇路交叉 口路牌、 4代表畢昇路岔道口交通指 示牌（岔道通往河畔公寓） 1 2 3 4 用心構(gòu)筑美好生活 2023/1/31 19 市區(qū) 項目 說明： ? 路線一：紅色箭頭，和平路至云鵬道 ? 路線二：藍色箭頭，和平路、藝術(shù)大 道至四海路或華祥路 用心構(gòu)筑美好生活 2023/1/31 20 北京 項目 1 2 3 4 5 說明： ? 兩個紅旗為高速兩條出口 ? 紅色箭頭為抵達路線 ? 圖中 1為廣告牌、 2為云鵬 道與 1號樓交口交通指示牌 3為 1號路與華創(chuàng)天元公司 指示牌、 4為大學城東門廣 告牌， 5為畢昇路廣告牌 用心構(gòu)筑美好生活 2023/1/31 21 四、 客戶體驗及樣板區(qū)交通組織流線 ? 以廊坊等項目為例進行分析 用心構(gòu)筑美好生活 2023/1/31 22 客 戶 體 驗 描 述 一期別墅客戶： ? 廊坊市區(qū)及下屬區(qū)縣客戶為主，北京客戶作為輔助導入 ? 向往低密度別墅規(guī)?；鐓^(qū)生活，對生活具有一定夢想 ? 有一定經(jīng)濟實力，但并非富豪 ? 小資情調(diào)，以自然田園、精致格調(diào)取代奢華的豪宅及其尊貴感 ? 喜歡地中海小鎮(zhèn)的自由、閑適風情 ? 高素質(zhì)的居住群體及高爾夫球場的自然景觀 用心構(gòu)筑美好生活 2023/1/31 23 客戶敏感點 一期別墅客