世聯(lián)湖州溫泉高爾夫項(xiàng)目策劃報(bào)告(已修改)
2025-01-23 03:36 本頁面
【正文】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。謹(jǐn)呈 :奧地利新世界集團(tuán)湖州中奧置業(yè)有限公司湖州溫泉高爾夫項(xiàng)目版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。一、核心策略報(bào)告分析思路目 標(biāo)現(xiàn)狀研究發(fā)展策略案例借鑒核心策略分析部分客戶目標(biāo)金融危機(jī)下的 GOLF物業(yè)面臨問題項(xiàng)目地塊狀況解析湖州市場(chǎng)研究長(zhǎng)三角 GOLF置業(yè)客戶現(xiàn)狀分析“紅海戰(zhàn)略 ”“藍(lán)海戰(zhàn)略 ”“紅海案例 ”操作關(guān)鍵要素“藍(lán)海案例 ”操作關(guān)鍵要素策略選擇 高風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)的最優(yōu)選擇本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。二、基礎(chǔ)研究報(bào)告結(jié)構(gòu)思路項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目解析市場(chǎng)分析客戶分析附件案例借鑒整體定位形象定位客戶定位產(chǎn)品定位啟動(dòng)區(qū)策略長(zhǎng)三角度假物業(yè)客戶豪宅客戶研究坡地別墅建筑要點(diǎn)高爾夫與物業(yè)互動(dòng)專題研究世聯(lián)簡(jiǎn)介本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。一、目標(biāo)分析 我們的一切研究都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以客戶的目標(biāo)為導(dǎo)向短期目標(biāo)世聯(lián)理解長(zhǎng)期目標(biāo) 182。 高爾夫和酒店長(zhǎng)期持有182。 期望通過別墅成功銷售帶動(dòng)高爾夫發(fā)展182。 創(chuàng)造持續(xù)增值的高爾夫社區(qū)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?，F(xiàn)實(shí)所引發(fā)的思考 當(dāng)前形勢(shì)下的高爾夫物業(yè)思考u以高爾夫主題模式作為驅(qū)動(dòng)所帶來的問題有哪些？u本項(xiàng)目的自身帶給客戶的價(jià)值究竟是什么？u本項(xiàng)目高爾夫物業(yè)的需求究竟在哪里？u長(zhǎng)三角高爾夫物業(yè)在當(dāng)今市場(chǎng)形勢(shì)下現(xiàn)狀如何？二、現(xiàn)狀研究本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。長(zhǎng)三角普遍標(biāo)榜財(cái)富的大面積高爾夫別墅在當(dāng)今市場(chǎng)客戶理性的形勢(shì)下，已經(jīng)與高爾夫消費(fèi)分離開來。u長(zhǎng)三角成熟的 高爾夫資源豐富且比較集中u經(jīng)濟(jì)危機(jī)環(huán)境下投資意識(shí)的減弱使 純投資型物業(yè)受關(guān)注程度低u一向在牛市叱詫風(fēng)云的標(biāo)榜財(cái)富的高爾夫別墅頂級(jí)豪宅（大面積，高總價(jià)） 因?yàn)槭袌?chǎng)環(huán)境的不確定性而 陷入困境u高爾夫消費(fèi)需求飛速上漲 購(gòu)買高爾夫物業(yè)反應(yīng)冷淡長(zhǎng)三角擁有將近 40多個(gè)高爾夫項(xiàng)目，分布密集，多以資源型高爾夫度假區(qū)為主，且高爾夫已經(jīng)屬于成熟運(yùn)營(yíng)狀態(tài)作為異地度假需求的衍生投資產(chǎn)品，高端客戶對(duì)于第二居所的高爾夫別墅的投資意識(shí)逐漸減弱，風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)強(qiáng)由于之前高爾夫物業(yè)客戶多以標(biāo)榜身份和彰顯財(cái)富作為購(gòu)買驅(qū)動(dòng)，因此市場(chǎng)現(xiàn)有的高爾夫物業(yè)多以大面積高總價(jià)豪宅物業(yè)為主，經(jīng)濟(jì)危機(jī)下，高端客戶的投資減弱直接影響這些物業(yè)的去化速度某高爾夫俱樂部鉆石會(huì)員語錄：大趨勢(shì)的改變，使大家對(duì)投資很是謹(jǐn)慎如果要開發(fā)高爾夫別墅建議 2年之后再動(dòng)高爾夫一定可以接著建，因?yàn)楝F(xiàn)在高爾夫需求太多了問題 1： 長(zhǎng)三角高爾夫物業(yè)在當(dāng)今市場(chǎng)形勢(shì)下現(xiàn)狀如何本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。金融危機(jī)影響下的經(jīng)濟(jì)形式的發(fā)展不明朗；開發(fā)商策略由牛市策略改為熊市策略，剛性需求主導(dǎo)市場(chǎng)；案例：惠州81模式一高爾夫主題模式二高爾夫配套型A、商務(wù)功能附加型B、休閑功能附加型住宅主導(dǎo)型，開發(fā)高爾夫作為附屬休閑配套高爾夫球會(huì)主題為主住宅開發(fā)為附屬住宅開發(fā)為主高爾夫?yàn)檩o助配套世聯(lián)經(jīng)驗(yàn) —— 根據(jù)球會(huì)功能不同，高爾夫物業(yè)目前形成兩種發(fā)展模式三類方向案例 : 麓山國(guó)際 碧桂園假日半島案例 :春城湖畔度假區(qū)案例 : 觀讕高爾夫本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。以高爾夫主題模式作為驅(qū)動(dòng)帶來的將是前期投入大，回現(xiàn)時(shí)間長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)u大量的前期投入打造高爾夫及配套u(yù)高爾夫功能，展示做到位后才慢慢啟動(dòng)住宅，對(duì)于開發(fā)商來說有著前期投資大，回報(bào)速度慢，且有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)問題 2： 以高爾夫主題模式作為驅(qū)動(dòng)所帶來的問題有哪些？觀瀾高爾夫在運(yùn)營(yíng)其高爾夫 8年后開始啟動(dòng)其別墅物業(yè)高爾夫的成熟化過程依托成熟球場(chǎng)運(yùn)營(yíng)及會(huì)所，商業(yè)等系列配套的完善展示會(huì)員客戶向住宅客戶的自動(dòng)轉(zhuǎn)化，住宅為自動(dòng)消化的過程。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目所處地段及現(xiàn)階段所展示出的高爾夫價(jià)值，未來描述對(duì)于湖州本地客戶更為奏效，湖州以外客戶接受并充分認(rèn)可本項(xiàng)目需要一個(gè)長(zhǎng)期過程問題 3： 本項(xiàng)目的帶給客戶的價(jià)值究竟是什么？山地高爾夫無硫溫泉城市發(fā)展新區(qū)山地資源及水庫湖州在長(zhǎng)三角便利的地理位置規(guī)模 部隊(duì)駐扎的安全性湖州中學(xué)對(duì)于湖州以外的客戶 ：1. 長(zhǎng)三角地區(qū)具有高爾夫資源的大規(guī)模綜合度假區(qū)約 30多個(gè)，分布密集，基本在 12小時(shí)范圍圈內(nèi)，因此在高爾夫資源，規(guī)模，交通便利性并無絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2. 無硫溫泉，山地資源及水庫尚未啟動(dòng)開發(fā)，認(rèn)知度與體驗(yàn)度不高，因此吸引力不足夠3. 城市發(fā)展新區(qū)與部隊(duì)駐扎的安全性，湖州中學(xué)對(duì)其影響不大。對(duì)于湖州的客戶 ：1. 稀缺的現(xiàn)有高爾夫資源在湖州具有強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力，大規(guī)模純粹別墅區(qū)對(duì)其有絕對(duì)吸引力，本項(xiàng)目
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