【正文】 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 武漢市 xxx 養(yǎng)老院連鎖經(jīng)營 項 目 建 議 書 湖北 xxx 投資管理有限公司 二 00七年三月 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 武漢市 xxx 養(yǎng)老院連鎖經(jīng)營項目建議書 目 錄 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 第一章 總 論 一、項目名稱 項目名稱：武漢市 xxx 養(yǎng)老院連鎖經(jīng)營新建項目 二、承辦單位概況 承辦單位：湖北 xxx 投資管理有限公司 住所：武漢市江岸區(qū) 法定代表人： 注冊資本：人民幣伍佰萬元整 企業(yè)類型：有限責任公司 經(jīng)營范圍： 三、擬建地點 本項目擬建地點為武漢市 xxx區(qū) xxx 辦事處、 xxx鎮(zhèn)及 xxx辦事處。首期建設地點為 xxx 辦事處。 四、建設內(nèi)容與規(guī)模 項目建設內(nèi)容為在 武漢市 xxx 區(qū) xxx 辦事處、 xxx 鎮(zhèn)及 xxx 辦事處興建三個養(yǎng)老院，形成養(yǎng)老院連鎖經(jīng)營。 首期項目建設規(guī)模為征地 100 畝，房屋建筑物面積 20200 平方米，床位數(shù)480 個。 五、建設年限 首期項目建設年限為 2 年。 六、慨算投資 首期概算投資總額為 3000 萬元人民幣。 七、效益分析 靜態(tài)投資回收期： 年（不含 2年建設期） 動態(tài)投資回收期： 年（不含 2年建設期） 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 財務內(nèi)部收益率： ％ 累計 財務凈現(xiàn)值： 1723 萬元 年平均利潤總額： 萬元 投資利潤率： ％ 八、項目建議書編制依據(jù) 本項目建議書編制的主要依據(jù)是： 《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》 ； 《國務院辦公廳轉發(fā)民政部等部門關于加快實現(xiàn)社會福利社會化的意見》(國辦發(fā) [20xx]19 號 )； 《湖北省人民政府關于加快實現(xiàn)社會福利社會化的決定》 (20xx 年 8 月31日鄂政發(fā)〔 20xx〕 55 號 )； 《湖北省社會福利機構管理實施細則》 (試行 ) (鄂民政發(fā) [20xx]433 號 20xx 年 9 月 27 日 )； 《武漢市社 會養(yǎng)老機構管理實施辦法》； 財政部、國家稅務總局《關于對老年服務機構有關稅收問題的通知》； 中華人民共和國國家標準《 城鎮(zhèn)老齡設施規(guī)劃設計規(guī)范》； 武漢市城市總體規(guī)劃（ 1996－ 2020 年）； 《建設工程工程量清單計價規(guī)范》（ GB5050020xx）； 《湖北省建筑工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表》； 1《湖北省裝飾裝修工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表》（鄂建造價 [20xx]12號）； 1《湖北省建筑、裝飾裝修、安裝工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表（單位估價表）》（鄂建 [20xx]43 號）、《湖 北省建筑安裝工程費用定額》（鄂建 [20xx]44號）； 1武漢市建設工程造價管理站 市造價管理站關于發(fā)布武漢地區(qū)建筑安裝工程二 00 四年二季度造價指數(shù)的通知 （武建價字 [20xx]12 號）； 1《武漢市房屋重置價格標準》。 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 第二章 項目建設的必要性 一、 產(chǎn)業(yè)政策分析 “十一五”期間是中國全面應對人口老齡化的關鍵時期，中國將積極引導民營資本和國外資本投入到老齡事業(yè)，逐步形成多元化的老齡事業(yè)的投入機制。 《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》提出了“十一五”期間老齡事業(yè)發(fā)展的總體目標：繼續(xù)增加財政對 社會保障的投入，多渠道籌措老年社會保障基金，逐步建立廣泛覆蓋、持續(xù)發(fā)展、與經(jīng)濟社會相適應、與其他保障制度相銜接的老年社會保障體系?；窘⑾鄬ν晟频睦淆g法律法規(guī)政策體系，健全與人口老齡化相適應的更加協(xié)調(diào)高效的老齡工作體制；積極推進方便老年人生活的基礎設施建設，建立健全適應家庭養(yǎng)老和社會養(yǎng)老相結合的為老服務網(wǎng)絡，滿足老年人特殊需求的老年用品市場。進一步營造敬老、養(yǎng)老、助老和代際和諧的良好氛圍，為實現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所為、老有所學、老有所樂”的目標創(chuàng)造更為有利的社會條件；在“十一五”期間，中 國具體采取一些指標化的要求，新增城鎮(zhèn)孤寡老人集中供養(yǎng)的床位 80 萬張，來緩解孤老安置床位緊張的局面，同時開展以生活不能自理和半自理老年人為對象的愛心護理工程試點和示范工作，在大中城市建立一批愛心護理院。 《規(guī)劃》提出，要把老齡產(chǎn)業(yè)納入國民經(jīng)濟發(fā)展總體規(guī)劃，列入國家扶持行業(yè)目錄。制定引導老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的稅收、信貸、投資等政策，采取稅收優(yōu)惠、減免費用、信貸支持等措施，大力扶植尚在起步階段的老齡產(chǎn)業(yè)，積極鼓勵、引導和規(guī)范個體私營和外資等非公有資本參與老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，鼓勵吸引社會力量投資興辦不同檔次的養(yǎng)老服務機構，引 導企業(yè)生產(chǎn)滿足老年人各種需求的門類齊全、品種多樣、經(jīng)濟適用的老年用品。 《規(guī)劃》要求，逐步加大老齡事業(yè)投入。各級財政要根據(jù)老齡事業(yè)發(fā)展需要，逐步增加對老年服務設施建設、老年文化教育、老齡科學研究和老年活動等方面的投入。在彩票公益金中要有一定比例用于老齡事業(yè)。充分發(fā)揮各級老年基金會和其他組織的作用，積極引導民營資本和國外資金投入老齡事業(yè)，逐步形成多元化的老齡事業(yè)投入機制。 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 “十一五”期間，武漢出臺 14 項優(yōu)惠政策，加快社會福利社會化 。凡在武漢市區(qū)域內(nèi)，興辦以養(yǎng)老、殘疾人、精神病人、孤兒和棄嬰等為主要服務對象的社 會福利院、兒童福利院、優(yōu)撫醫(yī)院、按摩醫(yī)院、老年公寓、敬老院、托老院、光榮院等各類社會福利機構，均享受有關優(yōu)惠政策。其中，社會辦養(yǎng)老機構和社區(qū)福利服務機構，憑市級民政部門核發(fā)的《社會福利機構設置批準證書》，享受有關優(yōu)惠政策。 在經(jīng)費方面，各級財政部門將切實保障國有社會福利機構的日常經(jīng)費。在建設方面，社會福利機構的建設用地將劃撥供地或在土地有償使用費收取標準上適當降低。新建社會福利建設項目，市政基礎設施配套建設將酌情減免，并免交城市污水處理費。新增用電容量，按國家計委新規(guī)定的標準減半征收貼費。社會福利機構用水、用 電、用氣，將按居民生活用水、用電、用氣的價格收費等。 在稅收方面，社會福利機構的社會福利服務所取得的收入免征營業(yè)稅，并按照現(xiàn)行國家稅法規(guī)定，享受有關稅收優(yōu)惠政策等。 “十一五”規(guī)劃及地方對養(yǎng)老機構各方面的優(yōu)惠政策，給養(yǎng)老機構的興辦提供了良好的產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境。 二、國際、國內(nèi)老年人現(xiàn)狀分析 據(jù)世界衛(wèi)生組織發(fā)布的一份最新報告，在世界各國中， 60歲以上老年人在總人口中所占比例以意大利為最高，達 23%，其次為希臘的 %和日本的 22%，再次是德國的 %和瑞典的 %。不過該組織預測，盡管以老人在全國總 人口中所占比例為標準統(tǒng)計出的幾個“老人大國”都是發(fā)達國家，但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在發(fā)展中國家。 根據(jù)聯(lián)合國提供的最新統(tǒng)計數(shù)字， 20xx 年全世界 60 歲以上的老人為 億，占世界人口總數(shù)的 10%。到 2050 年，老人人數(shù)將猛增到 億人，占世界總人口的 21%，平均每年增長 9000 萬。其中，世界經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的老人總數(shù)將由目前的 億人增加到 億人，占該地區(qū)總人口的比例將由目前的 20%增加到 33%，經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)將由目前的 億人猛增到 億人，占總人口的比例將由目前的 8%增加到 19%，屆時人口老齡化問題最嚴重的 3個國家是西班牙、意大利和日本。 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 表 世界 60歲以上人口占總人口的比率增長情況（％） 年 份 1950 1960 1970 1980 1990 20xx 20xx 全世界 發(fā)達地區(qū) 發(fā)展中國家 中 國 （資料 來源：中國老齡科學研究中心） 中國是世界上老年人口最多的國家。目前，我國 60 歲以上的老人有 億。年輕人的出生比率在下降，長壽老人卻越來越多，人口的迅速老齡化是中國從本世紀到下個世紀都必須面對的經(jīng)濟和社會問題。 中國人口老齡化的發(fā)展態(tài)勢大致經(jīng)歷三個階段：第一階段：從 1982年到 20xx年是人口老齡化的過渡階段；第二階段：從 20xx 年到 2020 年是人口老齡化的迅速發(fā)展階段；第三階段：從 2020 年到 2050 年是人口老齡化的高峰階段。 據(jù)權威部門預測，到 20xx 年，中國 60歲及以上老年人口將達到 億，約占 總人口的 ％。其中， 80歲以上老年人將達到 2132 萬，占老年人口總數(shù)的 ％。 全國老齡工作辦公室提供的調(diào)查資料表明， 60 歲以上老年人的生命期內(nèi)，平均有 1/4 左右的時間處于肌體功能受損狀態(tài)，需要不同程度的照料和護理，中國約有 3250 萬老年人需要不同形式的長期護理。 5％的老年人有入住養(yǎng)老機構的愿望。目前中國養(yǎng)老機構床位占老年人口的比重僅為 ％，為老年人提供服務的設施嚴重不足。 人口老齡化現(xiàn)象是人類社會發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，反映了人類社會的進步。然而，老年人口比重的日益增大會給經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè) 結合、文化心態(tài)、社會發(fā)展等帶來一系列的影響，成為 21世紀中國必須認真對待，認真研究的重大社會問題。中國人口老齡化給社會經(jīng)濟帶來的主要影響：老齡人口的增長會改變?nèi)丝诘膿狃B(yǎng)比，被撫養(yǎng)人口的增加必將加重勞動人口的負擔；伴隨人口老齡化而產(chǎn)生的勞動力年齡結構的老化，必將影響到勞動生產(chǎn)率的提高；人口老齡化將會使 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 用于老年社會保障的費用大量增加，給政府帶來沉重的負擔；人口老齡化要求調(diào)整現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)結構，以滿足老年人口對物質和精神文化生活的特殊需求；人口老齡化引起的家庭規(guī)模和家庭結構變化，使家庭養(yǎng)老功能不斷地弱化。 社會人口老 齡化，必然對社會經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生多方面的重要影響。但我們既要看到人口老齡化所帶來的負面影響，也要看到人口老齡化是現(xiàn)代文明的具體體現(xiàn)，老年群體的特殊需求，也是社會、經(jīng)濟發(fā)展的一種動力，龐大的老年群體，可以形成可觀的消費市場。老齡產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展會給市場注入新的活力，是新的經(jīng)濟增長點。人口老齡化對經(jīng)濟和社會發(fā)展的影響是多層面的，機遇和挑戰(zhàn)并存，關鍵是要以積極的姿態(tài)和正確的措施去應付，要在建設現(xiàn)代化的同時，創(chuàng)造一個代際和諧、不分年齡，人人共享的社會。 老齡產(chǎn)業(yè)中，老年福利機構成為許多私營企業(yè)瞄準的“蛋糕”。如今，“ 養(yǎng)兒防老”的觀念已在中國的家庭尤其是城市家庭中發(fā)生徹底的改變，越來越多的父母不指望孩子以后能承擔養(yǎng)老的責任。在未來的幾十年中，必將會有大批的老年人選擇敬老院作為自己頤養(yǎng)天年的去處，這必然會給國家造成巨大的壓力。今年 9 月，國家民政部部長多吉才讓宣布，要用 5年時間，基本建成以國家興辦的社會福利機構為示范、其他多種所有制形式的社會福利機構為骨干、社區(qū)福利服務為依托、居家供養(yǎng)為基礎的社會福利服務網(wǎng)絡。在這一政策指引下，民間力量有望在這一領域初試身手。 中國人口老齡化的迅速地、大規(guī)模地到來，尤其是高齡人口迅速增長，是前所未有的。已經(jīng)引起中國政府的高度重視，也引起了全社會的共同關注。大力興辦養(yǎng)老院等養(yǎng)老機構，是解決人口老齡化給社會經(jīng)濟帶來的主要影響的主要手段。 中國目前已進入老齡化社會，新一代的獨生子女已經(jīng)成人，下一步中國的家庭將形成“四二一”結構，老年人到養(yǎng)老院安度晚年將是社會必然的趨勢。 三、湖北省及武漢市老年人及其產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 湖北省最新人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，人口城鎮(zhèn)化率顯著提高的同時，人口老齡化進程明顯加快。隨著多年來生育水平下降和人們健康水平提高，未來幾年湖北省 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 人口老齡化進程將進一步加快。一方面，老年人口規(guī)模迅速擴 大，據(jù)預測， 65歲及以上老年人口總量將從 20xx 年的 萬增加到 20xx 年的 萬，增長 %。另一方面，老年人口比重迅速提高，老齡化速度明顯加快。 65歲及以上老年人口占總人口的比重， 20xx年將提高到 %，比 20xx年的 %提高 個百分點。 2020 年將提高到 %，屆時每 8 個人中就有一個 65 歲及以上老年人。到本世紀中葉，老年人口比重將達到 33%，每 個人中就有一個老年人，達到重度老齡化階段。 20xx 年 4 月份，武漢市民政局、武漢市老齡委和武漢市社會福利院聯(lián) 合在我市城區(qū)進行了一次“武漢市老年人生活狀況調(diào)查”。從這次調(diào)查的結果來看，武漢城區(qū)老年人與子女共住一處的占絕大多數(shù)，達到了 %，但是老年人獨住的家庭也不少。在 1841 位有子女的老年人中，有 507 人沒有和子女住在一起，達到了 %。在獨居的老人家庭中，有子女的老人獨居家庭占了相當大的比例，達到 %。導致這些老人單獨居住的原因是多方面的，占首位的是房子。許多家庭，由于房子面積太小，子女結婚、生小孩后無法再擠住一處而不得不分離出去。父母住處離子女工作單位遠（含外地）是造成老人單獨居住的另一個 重要原因。值得注意的是，由于感情不和睦、生活習慣差異等主觀原因導致老年人與子女分開居住的比例達到 %，由于老年人再婚導致父輩與子女們分開居住的比例也達到了 %。這說明在一定程度上仍存在著“代溝”現(xiàn)象。在接受調(diào)查的老年人中，也有近 9%的老年人“不想靠子女”希望獨立生活。持有這種想法的大多是