東莞市房地產(chǎn)市場分析(已修改)
2025-01-19 21:37 本頁面
【正文】 1 . 房地產(chǎn)市場分析 2 “九五 ”期間，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長速度明顯高于全社會固定資產(chǎn)投資的增長速度 資料 來 源： 中國房地產(chǎn)年鑒， 羅蘭 ?貝格 分析 全社會固定資產(chǎn)投資 [萬億元 ] 1996 1997 1998 1999 2023 2023E +%. 房地產(chǎn)開發(fā)投資 [萬億元 ] 1996 1997 1998 1999 2023 2023E +%. 3 其中，住宅開發(fā)投資是拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要因素 住宅開發(fā)投資 [萬億元 ] 1996 1997 1998 1999 2023 2023E +% . 住宅開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重 1996 1997 1998 1999 2023 2023E 53% 53% 59% 64% 68% 73% 資料 來 源： 中國房地產(chǎn)年鑒， 羅蘭 ?貝格 分析 +% . 4 住宅開發(fā)投資集中在廣東等沿海發(fā)達地區(qū)，但增長最為迅速的則在西部和內(nèi)陸地區(qū) 2023年住宅開發(fā)投資額按地區(qū)分 [萬億元 ] 住宅開發(fā)投資增長率按地區(qū)分 [1999 – 2023年 ] 資料 來 源： 中國房地產(chǎn)年鑒， 羅蘭 ?貝格 分析 17%12%9%8%8%6%5%4%31%廣東 上海 北京 江蘇 浙江 遼寧 山東 福建 其它 26%50%57%59%59%71%211%全國平均遼寧內(nèi)蒙古貴州云南河南新疆5 隨著外部環(huán)境和國家政策的導向，中國房地產(chǎn)行業(yè)向規(guī)?；蛯I(yè)化發(fā)展 中國房地產(chǎn)市場 的發(fā)展趨勢 將逐漸形成專業(yè)化、占有較大市場份額的區(qū)域性壟斷房地產(chǎn)企業(yè) 加入ＷＴＯ后，新材料、新技術將紛紛涌入，進一步提高住宅建設預制化、產(chǎn)業(yè)化進程 廣泛的合作將成為 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，尤其是房地產(chǎn)與資本 市場的合作將更 加緊密 房地產(chǎn)企業(yè)將 出現(xiàn)兩極分化 — 規(guī)模 化和小而精 ；房 地產(chǎn)開發(fā)配套的相 關服務更為專業(yè)化 消費者的需求品位 越來越高，要求 定制化服務 國家將逐漸改變對 房地產(chǎn)業(yè)的管理模式，在體制上推動國有房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)重組 6 作為中國經(jīng)濟改革開放和房地產(chǎn)市場最為活躍的省份，廣東省房地產(chǎn)投資表現(xiàn)出比全國平均更快的增長速度 廣東省房地產(chǎn)投資總額 [億元 ] +% . 1997 1998 1999 2023 510 594 676 831 55% 62% 66% 69% 住宅 全國和廣東省房地產(chǎn)和住宅開發(fā)年均增長率比較 [1997 2023年 ] 廣東省 全國 廣東省 全國 房地產(chǎn)投資 住宅開發(fā)投資 % % % % 資料 來 源： 廣東省統(tǒng)計年鑒， 羅蘭 ?貝格 分析 7 東莞市房地產(chǎn)市場的發(fā)展可以分為三個特點鮮明的階段，投資者逐漸以外資投資者為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐詢?nèi)資投資者為主 八十年代中期 – 1992年 1992年 – 1998年 1998年以后 ? 市政府和企業(yè)單位直接投資 ? 房地產(chǎn)開發(fā)公司共 9家 ? 香港投資者為主的外資投資者 ? 房地產(chǎn)開發(fā)公司共 52家 ? 以內(nèi)資投資者為主，特別是民營企業(yè)投資迅速增加 ? 房地產(chǎn)開發(fā)公司共 134家 (包括房地產(chǎn)項目公司 ) 投資主體 ? 安居、多層住宅為主 ? 建成步步高、創(chuàng)新新村等七個住宅區(qū) ? 集中于莞城 ? 別墅、多層住宅為主 ? 建成新世界花園、東湖花園、紫荊花園、中信東泰等多個高品質(zhì)住宅區(qū) ? 集中于城區(qū)、常平、樟木頭、風崗、塘夏等地 ? 多層、小高層為主 ? 建成 AB華庭等一批高品質(zhì)的樓盤 ? 集中于東城、篁村、城區(qū)等 開發(fā)類型和區(qū)域 ? 政府公務員和企業(yè)職工 ? 外商購房者占 70%，并以香港市民為主，集中于樟木頭、常平和塘夏 ? 本地消費者占 25% ? 外地消費者占 5% ? 本地消費者占 50% ? 外商占 30% ? 外地消費者占 20% 消費者特征 ? 總投資小于 1億元 ? 估計總投資 50億元，外資占 63% ? 投資 23億元，內(nèi)資占 59% 投資規(guī)模 8 東莞房地產(chǎn)市場經(jīng)過 1992年、 1993年的起步， 1994年的低落， 1997和 1998年的回升，目前正處于上升期 東莞房地產(chǎn)市場特征 ? 商品房開發(fā)投資主要集中在東城、篁村、城區(qū)、常平 和樟木頭等地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟基礎發(fā)達的地區(qū) ? 較強的地方保護主義，早期外來的和民營的房地產(chǎn)開發(fā)商必須掛靠東莞市各區(qū)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司，合作開發(fā)房地產(chǎn) 市場規(guī)模 細分市場 競爭格局 消費群體 ? 東莞市社會固定資產(chǎn)投資增長迅速 ? 房地產(chǎn)開發(fā)投資年增長率為 %，住宅是拉動房地產(chǎn)投資的主要因素 ? 商品住宅銷售收入和銷售面積 增長迅速 ? 市場集中度相對較高 政策導向 ? 多層和小高層開發(fā)比例逐年上升 ? 東莞市政府將投資 200億元建設新區(qū)，系統(tǒng)規(guī)劃居住、商業(yè)區(qū)、行政區(qū)和娛樂休閑區(qū) ? 單位價格 2500元至 3500元的中檔商品房競爭激烈， 3500元以上的高檔商品房所占份額逐年上升 ? 不同消費群在購買商品房時考慮因素的優(yōu)先順序不同 ? 政府嚴格土地審批和新項目立項 ? 政府加強商品房預售管理 1 3 2 4 9 東莞市的固定資產(chǎn)投資平均每年以 %的速度增長；而房地產(chǎn)開發(fā)投資落后于固定資產(chǎn)投資的增長速度 1996 1997 1998 1999 2023 +% . 資料 來 源： 東莞統(tǒng)計年鑒， 羅蘭 ?貝格 分析 東莞市全社會固定資產(chǎn)投資額 [億元 ] 東莞市房地產(chǎn)開發(fā)投資額 [億元 ] 1996 1997 1998 1999 2023 +% . 10 住宅開發(fā)投資是拉動房地產(chǎn)投資的主要因素 資料 來 源： 東莞統(tǒng)計年鑒， 羅蘭 ?貝格 分析 東莞市房地產(chǎn)開發(fā)投資額 [億元 ] 東莞市住宅開發(fā)投資額 [億元 ] +% . 1997 1998 1999 2023 4% 73% 77% 71% 75% 15% 16% 16% 10% 11% 8% 3% 1% 12% 5% 3% 1997 1998 1999 2023 +% . 其它 辦公樓 商業(yè)營業(yè)用房 住宅 11 東莞市商品住宅銷售收入和銷售面積增長迅速 資料 來 源： 東莞市建委，中國人民銀行， 羅蘭 ?貝格 分析 東莞市商品住宅銷售收入 [億元 ] 東莞市商品住宅銷售面積 [萬平方米 ] 1997 1998 1999 2023 +% . 1997 1998 1999 2023 2023E 2023E +% . 2023E 2023E 12 32%21%14%8%8%17% 商品房開發(fā)建筑
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