【正文】 ? 目錄 第一章 :項目研究 第二章 :產(chǎn)品建議 第三章 :品牌整合推廣 第四章 :銷售策略 第五章 :商務(wù)標(biāo) ? 市場篇 ? 一、產(chǎn)品基本概況 占地面積 6742平方米； 建筑面積 36500平方米（其中地下 3900平方米）； 容積率： ； 地上建筑 27層（裙樓4層、主樓 20層、塔樓 3層），總高度 118米。 獨幢式鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu) 大理石立面 之 技術(shù)指標(biāo) ? 一、產(chǎn)品基本概況 之 區(qū)域概況 位于浦東新區(qū)民生路 1433號，南臨迎春路、西臨民生路、北近楊高路 地處 浦東行政文化中心和上海面積最大的高尚社區(qū)之一聯(lián)洋社區(qū)間 距世紀公園不足 2公里。 聯(lián)洋社區(qū) 行政中心區(qū) 本項目 ? 一、產(chǎn)品基本概況 之 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 1層：陳列室 2層：總機、消控、庫房 3層：餐廳等 4層：健身、桑拿、多功能廳、理發(fā)等 5— 16層：做客房 17— 24層：辦公樓 25層：設(shè)備用房 ? 項目節(jié)點思考 市場 —— 滬上房產(chǎn)綜合項目市場運營是否出現(xiàn)危機？ 區(qū)域 —— 聯(lián)洋的人氣是否支持綜合項目的運作？ 支持什么類型的項目？ 項目 —— 21層塔樓與 4層裙樓的?分工?， 24層裙樓運做面臨 的危機與難點 運營 —— 銷售不代表經(jīng)營，確立不同的客源 購買者與經(jīng)營者，保證兩手抓，兩手都要硬 ? 地鐵口 商務(wù)區(qū) 未來商業(yè)中心 目前商業(yè)區(qū)域 ? 綜合性項目在聯(lián)洋的存活受到極大的挑戰(zhàn) —— 聯(lián)洋規(guī)劃 8063戶，約 2萬人的社區(qū)，目前冷冷清清，入住率 不足 40%，生活機能配套嚴重不足 —— 兩條快速干道（楊高路、錦繡路）完全切離南北縱向聯(lián)系， 楊浦大橋與世紀公園廣場切斷東西連接，外圍輻射經(jīng)濟基本 被切斷 —— 道路交通嚴重不足，除了地鐵，周邊的交通與外圍連接不順 —— 零星的沿街商鋪被中介店等類似過度性產(chǎn)品占據(jù) 項目區(qū)位分析 1 ? 市場 —— 未來看商業(yè)，目前看辦公樓、酒店 商 業(yè)： ，有望將 聯(lián)洋原本死氣沉沉的社區(qū)引入大量人氣，從而盤活 聯(lián)洋商業(yè)，但聯(lián)洋大面積商業(yè)產(chǎn)品銷售有相當(dāng)?shù)恼? 礙，出租招商問題不大 辦公樓：匯商、信息大樓、金鷹的高租用率及良好的銷售情 況，彌補浦東世紀大道沿線乙級寫字樓的空缺，寫 字樓市場狀況即將步入高速運營階段 酒 店：唯一的萬淳麗大運營情況良好，由于在本項目旁 邊，競爭將會過于直接 項目區(qū)位分析 2 ? 市 探場 索 ? 前言 6月底從滬上各商業(yè)銀行獲悉：相比住宅物業(yè)貸款的收緊， 商鋪房貸遭受更嚴厲待遇 。據(jù)了解，各銀行已經(jīng)基本停止了對商用物業(yè)的貸款支持，即使是極個別案例，也有非常嚴格的審核程序。在上海某國有銀行，發(fā)放商業(yè)物業(yè)貸款，除了要能證明有足夠的能力還貸外，還貸利息將被上浮到年利率%以上， 商鋪貸款年限也從原先的 20年驟降到 10年 ，這還不包括對貸款人其他條件的審核。 信息來源：《新聞晨報》 ? 大 勢 篇 ? 穩(wěn)步上揚 持續(xù)攀升 2023年上海寫字樓 (純辦公 \甲級 )市場繼續(xù)保持上升勢頭，主要由于住宅市場的發(fā)展帶動辦公樓市場使之成為新的投資熱點。 市場狀況 供大于求 /供不應(yīng)求同時存在 體現(xiàn)在兩方面：高品質(zhì)的甲級辦公樓需求旺盛，如小陸家嘴區(qū)域、淮海路和南京路區(qū)域；與此同時，中低檔的辦公樓卻吸納乏力，空置率呈現(xiàn)進一步加大的趨勢。 商務(wù)區(qū)域 /多元發(fā)展 除了傳統(tǒng)的 5大區(qū)域以外（徐家匯 /人民廣場 /陸家嘴 /淮海路、南京西路），其它諸如長壽路、四川北路等也正在改造和提升，而正在規(guī)劃升級中的五角場地區(qū)、真如地區(qū)，也將在 2年內(nèi)有望逐漸發(fā)揮商務(wù)功能。 ? 辦公市場 —— 大勢篇 150001150002150003150004150005150002023年 2023年 2023年萬方15000115000215000315000415000515000新供應(yīng)量租售量新供應(yīng)量嚴重不足，需求旺盛， 0406年的供應(yīng)空缺，整體辦公大氣候處于二次爆發(fā)的機會，市場關(guān)注度迅速提升 目前 330萬方的保有量 到 2023年將有 220萬方將會推出 指標(biāo)一：供求 ? 辦公市場 —— 大勢篇 指標(biāo)二：租金 94年的高峰 99年探底 2023年的回轉(zhuǎn) 高點轉(zhuǎn)移：浦西向浦東的縱深 租金上揚，售價平走，投資回報變相提高 目前上海辦公樓的平均租金在 美金 /平方米 /天 。 至去年年底 ， 浦西平均租金上漲 ％ ， 浦東則上漲了 ％ 。近一年來上海辦公樓租金漲潮 ， 是自 1999 年底租金見底回升 ， 經(jīng)過三年多的略微調(diào)整后出現(xiàn)的第二波增長 ， 預(yù)計這一波增長將穩(wěn)步持續(xù)至 2023 年底 。 同時售價卻依然在 1300016000元 之間徘徊 ， 一直沒有太大的上升趨勢 。 ? 租金的快速上漲一方面說明市場的繁榮，同時也使得部分寫字樓租戶不得不開始考慮成本控制，繼而棄租轉(zhuǎn)購。 租金水平 20232023年租金上升圖表 2023年 2023年 2023年 單位：美元 ? 價位的持續(xù)高升使得一部分企業(yè)不得不將目光進行轉(zhuǎn)移 價格水平 2023年商務(wù)市場區(qū)域價格段均價比較 3萬元 1 2 3 4 單位：萬 徐匯長寧段 人民廣場段 陸家嘴段 普陀虹口段 1萬元 ? 辦公市場 —— 大勢篇 指標(biāo)三：空置率 由于新需求量高于新供應(yīng)量，辦公樓市場的空置房也得到了逐步消化，空置率創(chuàng)近年來新低。目前，浦西平均空置率由 ％下跌至 ％，浦東空置率由 ％下跌至 ％。寫字樓需求活躍，浦東及浦西空置率均下降。由于現(xiàn)存供應(yīng)量有限，浦東吸納量相對較?。黄治鬓k公樓持續(xù)被市場吸納，但同時新增供應(yīng)量較小，因此空置率下跌明顯。 75% 90% 入住率變化 空置率明顯下跌，高需求帶來市場結(jié)構(gòu)的變化 ? 辦公市場 —— 大勢篇 房產(chǎn)宏觀調(diào)控影響 大量投資人群轉(zhuǎn)化進入商業(yè)、辦公領(lǐng)域 對開發(fā)商要求的提高，是將房產(chǎn)帶入另一個高度，辦公產(chǎn)業(yè)正符合這種發(fā)展趨勢 ? 期房限制轉(zhuǎn)讓 ? 銀行貸款限制 ? 發(fā)展商啟動資金比例提高 ? 供不應(yīng)求的局面 日益上漲的租金 下跌的空置率 辦公樓大勢看好 面臨市場二次沖高 宏觀調(diào)控 企業(yè)進駐 棄租轉(zhuǎn)購 ? 類別布局篇 ? 甲級寫字樓 ： 有極佳的區(qū)位 、 通達性 ， 高品質(zhì)的承租人 ， 專業(yè)化管理 ， 建筑材料好 ， 租金具有競爭力 。 乙級寫字樓 ： 有較好的區(qū)位 、 管理 、 建筑材料和承租人 。 丙級寫字樓 ： 房齡在 1525年左右 ， 且占用率比較穩(wěn)定 。 一般而言 ， 承租人挑選寫字樓的順序喜歡從 B級到 A級 ， 或從 C級到 B級； 城市中不同等級的寫字樓的樓面總量間有一個合理的比率，經(jīng)驗上，許多城市的甲級寫字樓樓面／ (乙級寫字樓樓面 +丙級寫字樓樓面)=1： 2 辦公市場 —— 類別篇 ? 老式辦公樓 ： 丙級居多 ， 設(shè)備老化 ， 但通常地段還可以 新造辦公樓 ： 基本為甲級寫字樓 ， 設(shè)備條件相對較高 爛尾樓改造 ： 通常原本計劃為甲級 ， 但由于地段 、 產(chǎn)品等原 因 ， 基本為乙級寫字樓 辦公市場 —— 類別篇 ? 辦公市場 —— 分布篇 寫字樓的存在總是建立在一定商圈基礎(chǔ)上的，不同商圈的不同特性區(qū)域直接影響寫字樓的分布，主要存在以下特點： 核心區(qū) 地標(biāo)性建筑 /大型綜合體，各種建筑差異性較大， 和社區(qū)建筑有顯著的不同。 中心區(qū) 獨立的甲級寫字樓，一般以經(jīng)營型為主。 副中心區(qū) 乙級寫字樓，一般銷售和經(jīng)營皆有。 邊緣區(qū) 小寫字樓 /商住型辦公 /SOHO等。 外延區(qū) 辦公生產(chǎn)結(jié)合型獨立建筑 ? 陸家嘴金融區(qū)域 人民廣場行政區(qū)域 徐家匯區(qū)域 淮海路 /南京西路 五角場 長壽路 古北高檔區(qū)域 張江科技園區(qū) 四川北路 商務(wù)樓區(qū)域分布狀況 ? 上海寫字樓市場大板塊分布 五大 CBD區(qū)域 陸家嘴 南京西路 淮海中路 虹橋開發(fā)區(qū) 淮海中路徐家匯 金融引擎 行政引擎 商業(yè)引擎 商業(yè)引擎 交通引擎 市場狀況 產(chǎn)業(yè)引擎 HOP SCA引擎 ? 上海甲級寫字樓地理分布圖34%11%9%14%14%18%陸家嘴 黃浦 其他 盧灣 靜安 長寧辦公市場 —— 分布篇 ?二路四區(qū)? 6大區(qū)域： 淮海中路、南京西路、人民廣場地區(qū)、徐家匯地區(qū)、虹橋開發(fā)區(qū)和浦東地區(qū) 隨著 90年代陸家嘴的崛起，浦東帶領(lǐng)了上海辦公物業(yè)的發(fā)展，成為了上海辦公物業(yè)的風(fēng)向標(biāo) ? 辦公市場 —— 分布篇 小陸家嘴 竹園 商貿(mào)區(qū) 浦 東 南 路 浦 東 大 道 張江 區(qū)域 金橋 區(qū)域 世博 區(qū)域 地鐵二號線 本案 產(chǎn)業(yè)帶動類 產(chǎn)業(yè)帶動類 ? 非成熟地塊，非節(jié)點地塊， 不確定的時機，遇到遺留的產(chǎn)品 辦公市場 —— 分布篇 辦公： 城市節(jié)點性成長 在成熟機能的條件下催生的產(chǎn)物 住宅： 城市成片開發(fā) 能夠跳躍式發(fā)展并存活 本 案 ? 市場產(chǎn)品篇 ? 匯商大廈 信息大廈 金鷹大廈 聯(lián)洋商業(yè)街 大拇指 ? 辦公市場 —— 產(chǎn)品篇 匯商大廈 共 19層 ， 層高 ， 已建完 ， 招商中 裙樓 1層為大堂 ， 并引入民生銀行 2層為迪歐咖啡廳 、 今后內(nèi)部食堂 3層 、 4層為上海人家飯店 8層 19層為辦公樓 租金：￥ ? 辦公市場 —— 產(chǎn)品篇 匯商大廈： 產(chǎn)品 自由分割戶型 204500平方米的自由組合 大堂挑空 ， 底樓項目全部出租 ? 辦公市場 —— 產(chǎn)品篇 金鷹大廈 進度 —— 正在建設(shè)中，不到三分之 一，世紀公園全景 銷售 —— 已經(jīng)全部拿到預(yù)售許可證 但未正式開盤 體量 —— 分 A、 B兩座，共 148套， 平均面積在 380平方米左右 價格 —— 以銷售為主，均價 16000 靠世紀公園景觀房與無景觀 房要相差 1000元左右 ? 辦公市場 —— 產(chǎn)品篇 金鷹大廈戶型 標(biāo)準(zhǔn)層， 380平方米，帶兩個衛(wèi)生間，一個采光中廳 ? 辦公市場 —— 產(chǎn)品篇 太平人壽大廈 （ 信息大廈 ） 項目為 100平方米一間分割產(chǎn)品，通常是整層出讓，入住率非常高，主要原因是價格低廉，目前還有 6樓整層在供應(yīng) 共 18層，底層為農(nóng)業(yè)銀行和工商銀行營業(yè)廳以及大廈服務(wù)總臺 ? 辦公市場 —— 產(chǎn)品篇 聯(lián)洋商業(yè)街 泛獨棟、透天獨立產(chǎn)權(quán)商業(yè)產(chǎn)品 兩層產(chǎn)品，得房率 90%， 70年產(chǎn)權(quán) 售價 35000元 面積 89370平方米，主力面積在 150、 250平方米兩種 每月采用一次咖啡沙龍推廣會（與 STARBUCK合作） ? 辦公市場 —— 產(chǎn)品篇 大拇指廣場 大拇指廣場是上海證大投資集團與上海愛建信托投資有限責(zé)任公司聯(lián)手在浦東聯(lián)洋國際新社區(qū)開發(fā)的精品力作。項目總投資近 8億人民幣，總占地面積約 ，總建筑面積約 11萬平方米。?大拇指廣場?將設(shè)有大型超市 (家樂福 )、主題性商場、精品購物、休閑娛樂、藝術(shù)中心、四星級酒店等多項業(yè)態(tài)設(shè)施。項目預(yù)計 2023年底部分交付， 2023年中全部竣工。 項目目前只租不售，且租賃情況良好， 周邊的商業(yè)目前都等待其開幕，帶動聯(lián)洋商業(yè) ? 項目名稱 項目簡介 單位面積 銷售價格 銷售情況 世紀 愷廈 共 21層，已經(jīng)完成客戶招租，據(jù)說也是過去的爛尾樓改造而成，產(chǎn)權(quán)只有 4