上海高端客戶住宅需求偏好研究(已修改)
2025-01-18 08:16 本頁面
【正文】 上海高端客戶 住宅需求偏好模型 ?了解 客戶從 哪里來？ 研究目的 ?探究 客戶購買的目的 ?挖掘 客戶核心價值關(guān)注點 ?剖析 客戶真正需求 ?溯源 客戶獲知樓盤信息途徑 ?媒體 如何投放 ? ?廣告 如何訴求 ? ?說辭 如何定制？ 2 引 子 高端物業(yè)是什么樣的 ？ 上海的高端物業(yè)在哪里 ？ 土地指標 ? 配套成熟的中心城區(qū) ? 稀缺資源 ? 公認的高檔區(qū)塊或社區(qū) 居住指標 ?品質(zhì)外觀 ?優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理 ?高素質(zhì)居住群體 價值指標 ?具備群體區(qū)隔力的房屋總價 ?長期保值的租金收益 高端物業(yè)三大特征 國際社區(qū)：古北、碧云、聯(lián)洋、華漕 配套成熟中心區(qū)：徐家匯、靜安南京西路、盧灣新天地、長寧中山公園、黃埔人民廣場等 自然資源區(qū)：濱江、佘山、西郊、淀山湖、蘇州河沿岸 新興高端板塊：世博板塊、張江、新江灣城 淀山湖板塊 佘山板塊 西郊板塊 浦東濱江 張江 世博板塊 成熟中 心區(qū) 新江灣 城 華 漕 古北 碧云 聯(lián) 洋 目錄： 一、高端客戶細分維度 二、高端客戶細分解析 目 錄 購買力 不同購買力的群體關(guān)注的產(chǎn)品總價層次不同 產(chǎn)品類型 公寓：關(guān)注公寓的群體通常較為關(guān)注生活 /工作 /社交的便利性 別墅：關(guān)注別墅的群體通常關(guān)注自然環(huán)境 高端住宅居住體悟 居住過高端住宅并有成熟體悟的群體，往往是高端市場的意見領(lǐng)袖，他們有明確的需求和自成體系的衡量標準 對高端住宅體驗少的群體，往往以中端房產(chǎn)的標準衡量高端房產(chǎn)，并有可能成為成熟型群體的跟隨者 房屋態(tài)度 購買什么樣的住宅，代表了購買者的一種生活態(tài)度 職業(yè) 在一個城市中，由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等因素，有一些主力職業(yè)類型可以代表這個城市的高端人群。 來源地 客戶一方面會受來源地的物業(yè)標準影響選擇房產(chǎn)并參考房價，另一方面也受到本地市場影響而逐漸改變。 不同來源地的客戶置業(yè)標準有較大不同，比如外籍群體更關(guān)注家人（尤其是小孩和妻子）的需求；上海本地人相對外地人，具有更強的地緣情結(jié)和區(qū)域偏好。 ——可能細分的維度 —— ——上海高端客戶 購買力 模型 —— 根據(jù)《上?？蛻舴诸愌芯磕Ｐ汀罚壳吧虾８叨丝蛻糍徺I力如下： 公寓價格范圍 別墅價格范圍 30萬 100萬 100萬 300萬 300萬以上 物 業(yè) 價 格 1000萬 800萬 購 買 力 600萬 500萬 300萬 300萬 富裕級 富貴級 富豪級 標簽 /體驗 ?別墅相對公寓式全新居住體驗 ?對別墅沒有清晰的產(chǎn)品需求 ?視別墅為進入高端階層的標簽 尊貴 /享受 ?熟悉別墅生活方式，有清晰的別墅生活理論 ?有明確的高端別墅的居住需求，對別墅的設(shè)計要求精細 舒適 /享受 ?有明確的高端公寓置業(yè)標準 ?偏好市區(qū)公寓帶來的便利（工作 /購物 /娛樂等） 初級體悟 成熟體悟 別墅 公寓 ——產(chǎn)品類型 與高端客戶 居住體悟 —— 便利 /改善 ?目前正處于事業(yè)奮斗期，關(guān)注工作 /生活便利 功能驅(qū)動 ?受高端房產(chǎn)某方面功能的吸引 （大面積 /復(fù)式）進入高端市場 —— 別墅類型 與高端客戶 居住體悟 —— 自 然 景 觀 資源型別墅 人 文 歷 史 高 爾 夫 資 源 城 市 地 位 類 別 墅 非資源型別墅 經(jīng) 濟 型 別 墅 初級體悟 成熟體悟 —— 資源類型別墅分析 —— 資源型別墅 —— 資源型別墅就是項目所處的區(qū)域中具有得天獨厚的資源條件，包括 自然景觀資源、人文歷史資源、城市地域資源以及高爾夫資源 等。具備此類資源的別墅產(chǎn)品具有一定的稀缺性，并且已經(jīng)為大眾所認可。 另：非資源類別墅指項目自身所處區(qū)位并無可依托的資源條件的別墅產(chǎn)品。 —— 資源類別墅板塊分布 —— 西郊板塊 佘山板塊 世紀公園板塊 湯臣高爾夫別墅 淀山湖板塊 天馬花苑 依托資源：國家森林公園 代表項目：世茂山莊、上海紫園 依托資源：淀山湖、大淀湖 代表項目：綠洲江南園、海源別墅 依托資源：西郊國賓館 代表項目：西郊一品園 依托資源：浦東金融中心、國際社區(qū) 代表項目：九間堂、御翠園 高爾夫別墅代表 高爾夫別墅代表 —— 資源類別墅板塊特征 —— 資源類別 資源名稱 代表板塊 代表項目 客戶特征 自然景觀 佘山國家 森林公園 佘山板塊 世茂山莊 上海紫園 隨著大量的星級娛樂設(shè)施進駐、這里發(fā)展趨向成熟，成為上海名副其實的頂級富人區(qū)，別墅總價1
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