【正文】 不努力卻什么改變也沒有。 :41:4719:41Jan2326Jan23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 通過對不同類別的高端客戶的購房態(tài)度研究，推導出其喜好的住宅產(chǎn)品特征 。例如徐匯、靜安等地方 ? 追捧香港 本土開發(fā)商品牌 ，區(qū)域性弱。 便利 舒適 階層 求異 享受 符號 財富 基本層次 房屋是滿足便利生活的場所 升級層次 房屋是提高自己生活品質(zhì)的場所 最高層級 房屋是體現(xiàn)自己被認可和尊重的內(nèi)心情感需要的媒介 ——房屋態(tài)度 —— —— 媒體關(guān)注度 —— 口碑傳遞 小眾媒體 大眾媒體 最重要的信息獲取渠道 ?信賴感 ：口碑好的樓盤在居住品質(zhì)上更令人信賴 ?認同感 ：被同一層次的人認可的樓盤可以滿足高端客戶重視自己受到認可的需要 ?美譽度 ：可以很好的提高產(chǎn)品或品牌的美譽度 高端群體接受度較高的渠道 ?財經(jīng)類報刊（上海樓市）、家居雜志或直投雜志 ?信息到達率較高 ?可以提升產(chǎn)品或品牌的形象 傳統(tǒng)信息媒體（電視廣告和報紙廣告）和房產(chǎn)中介 ?第一財經(jīng)頻道的地產(chǎn)節(jié)目是消費者比較多提及的電視節(jié)目 ?東方早報 /外灘畫報 /周末畫報 ? 外企外籍高管 ? 歐美留學歸國創(chuàng)業(yè)人士 ? 財力雄厚的港臺商人 ? 外企高管、高級白領(lǐng) /金領(lǐng) ? 國企高管 ? 高薪律師、會計師和高級知識分子 ? 中小企業(yè)主 ——上海高端客戶 職業(yè)特征 —— 七 大代表職業(yè) 香港人 高級白領(lǐng)為主 多數(shù)重視工作的便捷性 暫時居住，關(guān)注轉(zhuǎn)手的難易程度 臺灣人 以臺商為主 關(guān)注居住的舒適和保值增值 偏好成熟的生活氛圍，如古北 偏好大面積住宅 單價參考臺北， 3萬是道坎 浙商 投資客為主，如溫州炒房團 短線投資獲取差價為目的 外資投資客的跟隨者 上海本地人 明顯的地域情結(jié) 重視物有所值 對社區(qū)綠化率環(huán)保十分重視 東南亞人 以外企高管為主 重視工作便捷 如果攜家來滬、尤其關(guān)注孩子和妻子的居住需要 山西煤老板 生態(tài)移民或為子女教育 自住為主，注重私密安全 歐美人 以外企業(yè)高管為主 重視社區(qū)居民身份的同質(zhì)性 注重會所和小區(qū)綠化 七 大典型 來源地 ——上海高端客戶 來源地 特征 —— 工作型 生活型 身份尊型 總體特征 ?臺灣人相對來說會以在上海定居發(fā)展作為其長期目標，因此會較多地考慮自住需求 ?另外，投資需求也是臺灣人考慮的一個因素，但是他們在考慮上海的房價時，會較多地以臺北的房價作為標準，來權(quán)衡是否值得投資 ?臺灣客群區(qū)域性較強。 不同來源地的客戶置業(yè)標準有較大不同，比如外籍群體更關(guān)注家人（尤其是小孩和妻子）的需求；上海本地人相對外地人，具有更強的地緣情結(jié)和區(qū)域偏好。 另：非資源類別墅指項目自身所處區(qū)位并無可依托的資源條件的別墅產(chǎn)品。 背景 來滬工作的高級白領(lǐng) ?來滬工作的高級白領(lǐng)或生意人士 ?帶家人一起在滬定居 ?來滬定居的企業(yè)老板 ?資金雄厚 購房考慮因素 ?周邊生活配套的完備 ?交通便利 ?保值 ?周邊生活配套的完備 ?未來保值與增值 ?重視風水 ?社區(qū)的檔次（鄰居的素質(zhì)和層次） ?房屋的高標配帶來的居住舒適 購房動機 ?偏好交通便捷的中心城區(qū)（如徐匯和靜安） ?偏好生活配套（購物/飯店 /娛樂等）成熟的區(qū)域（如古北） ?喜歡客廳大，臥室也大的方方正正的房子 ?不考慮保姆房 ?偏好稀缺的地段（如浦東濱江） ?偏好靠水近，風水好 ?偏好南北通透 ?不考慮保姆房 典型群體分析： 臺灣人 ? 人口特征： 一般都是山西做煤炭生意的老板 ? 購房動機： ? 為子女教育 ? 在上海有生意往來（主要是包鋼的供應(yīng)商） ? 生態(tài)移民（山西的居住、教育環(huán)境較差） ? 這部分消費者規(guī)模不會太大 ? 上海不是他們移民的首選地，大多會選擇北京 ? 不以純投資為目的，而是以自住為主要目的 ? 購買行為特征 ? 小孩的需求影響較大 ? 主要集中在靜安、浦東和虹橋別墅區(qū) ? 喜歡氣派的大堂、寧靜的小區(qū)、不喜歡沒有人氣的社區(qū) ? 比較注重隱私、低調(diào)內(nèi)斂，不喜歡在家里進行商務(wù)性社交活動 ? 別墅喜歡簡潔的風格 ? 由于大多數(shù)是商人，存在著商務(wù)需求 ? 對高端房產(chǎn)并沒有太多認識和體驗，可能會用價格和開發(fā)商品牌 /物業(yè)公司品牌來衡量高端房產(chǎn)的標準 ? 一次性付款 ? 朋友介紹時很重要的渠道 典型群體分析： 山西商人 ? 人口特征： ? 一般是來上海工作兩年或者以上的企業(yè)高級白領(lǐng)，從事著廣告、營銷、或者 其他高級管理職位。事業(yè)上的拼搏讓 他們已經(jīng)感覺有些疲憊。 ——細分群體 —— 標簽型 高端新體驗型 尊貴型 生活享受型 自我陶醉型 享樂型 適度理財型 生活 便利型 舒適型 工作便利型 最高型 升級型 基本型 200萬 富裕級 300萬 富貴級 600萬 富豪級 階層 符號 財富 享受 舒適 便利 求異 ——高端新