瑞爾特x年6月天士力淮安項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告(已修改)
2025-01-16 00:50 本頁(yè)面
【正文】 天士力淮安項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告 瑞爾特房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 2023年 6月 1 目 錄 第一部分 市場(chǎng)調(diào)查研究 第二部分 項(xiàng)目定位及規(guī)劃設(shè)想 PART 1 城市投資環(huán)境分析 PART 2 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 PART 3 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 PART 1 地塊分析及運(yùn)營(yíng)思路 PART 2 項(xiàng)目定位 PART 3 規(guī)劃設(shè)想 第三部分 項(xiàng)目開發(fā)模擬 2 第一部分 市場(chǎng)調(diào)查研究 城市投資環(huán)境分析 PART 1 4 淮安位于長(zhǎng)三角和淮海兩大經(jīng)濟(jì)圈，地理區(qū)位優(yōu)越。 下轄清河、清浦、淮陰、楚州 4區(qū)和漣水、洪澤、盱眙、金湖 4縣。 淮安市地處江蘇省北部中心地域，面積10072 平方公里， 人口 524萬(wàn) 。 市區(qū)建成區(qū)面積 80平方公里，人口 83萬(wàn)。 一、城市解讀 5 一、城市解讀 清浦新城 ——淮安中心城市的商住新區(qū)和休閑娛樂(lè)中心 高檔居住區(qū) 商務(wù)辦公區(qū) 生活配套區(qū) 生態(tài)休閑區(qū) 綜合商貿(mào)區(qū) 物流發(fā)展區(qū) 預(yù)留用地 高教園區(qū) 清浦新城總規(guī)圖 天士力淮安項(xiàng)目 清浦最大的優(yōu)勢(shì)在于區(qū)位，作為淮安的南大門，交通便利，并具備空間優(yōu)勢(shì)，將建設(shè)成為現(xiàn)代物流中心、配送中心、倉(cāng)儲(chǔ)中心。 清浦新城將逐步打造成淮安中心城市的商住新區(qū)和休閑娛樂(lè)中心。 清浦新城規(guī)劃的實(shí)施將有力促進(jìn)項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展，打造景觀資源，逐漸完善生活配套設(shè)施；提高區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)知度，促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。 6 二、城市經(jīng)濟(jì) 淮安經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于飛速發(fā)展階段 。 淮安近年來(lái) GDP及增長(zhǎng)率 近幾年淮安 GDP增速均超過(guò) 10%， 2023年達(dá) %，為1030億元。 淮安近年來(lái)財(cái)政收支情況 2023年、 2023年財(cái)政收入增速超過(guò) 30%， 2023年受金融危機(jī)影響增長(zhǎng)率為 25%。 7 二、城市經(jīng)濟(jì) 淮安經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于飛速發(fā)展階段 。 淮安近年來(lái)城鎮(zhèn)人均可支配收入 2023年城鎮(zhèn)居民可支配收入已經(jīng)突破 15000元大關(guān)，達(dá)到15646元。 淮安近年來(lái)居民儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)情況 2023年居民儲(chǔ)蓄達(dá)到 450億元。 8 三、投資環(huán)境分析結(jié)論 城市發(fā)展空間較大： 宏觀經(jīng)濟(jì)支持房地產(chǎn)發(fā)展： 居民購(gòu)房能力丌斷增強(qiáng)： 淮安作為蘇北交通樞紐城市，城市吸附能力不斷增強(qiáng)，特別是對(duì)周邊農(nóng)村人口的吸引，城市規(guī)模具備可持續(xù)擴(kuò)張能力。 近年來(lái)淮安 GDP年平均增幅超過(guò) 15%， 09年 GDP總額達(dá)到 1030億元。根據(jù)國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，淮安目前處于房地產(chǎn)快速發(fā)展階段。財(cái)政收入保持高速增長(zhǎng)，政府加大對(duì)城市建設(shè)和市政配套的持續(xù)投入，促進(jìn)城市形象的提升，有利于房地差需求的引導(dǎo)。 近年來(lái)淮安城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)快速增長(zhǎng)，居民的消費(fèi)能力、消費(fèi)意識(shí)全面提升，促使更多市民加入到購(gòu)房行列。 9 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 PART 2 10 一、房地產(chǎn)政策 在政策密集調(diào)控下，市場(chǎng)正向政府預(yù)期的方向發(fā)展。 在眾多的樓市調(diào)控政策中，影響最大的是： 4月 17日國(guó)務(wù)院的新政，業(yè)內(nèi)稱 “ 國(guó)十條 ”。 影響深遠(yuǎn)的“國(guó)十條”： (一）統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)。 （二）建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制。 （三）實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。 （四）發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。 （五）增加居住用地有效供應(yīng)。 （六）調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 （七）確保完成 2023年建設(shè)保障性住房 300萬(wàn)套、各類棚戶區(qū)改造住房 280萬(wàn)套的工作任務(wù)。 （八）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管。 （九）加大交易秩序監(jiān)管力度。 （十）完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度。 政策分析： 新政 “ 國(guó)十條 ” ，主要針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的一線城市，重點(diǎn)遏制投機(jī)性購(gòu)房，同時(shí)防范房地產(chǎn)泡沫向二三線城市蔓延。 目前市場(chǎng)成交大幅下滑，一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)松動(dòng)；由于淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格整體不存在虛高，所以本次調(diào)控影響主要在心理上，短期內(nèi)市場(chǎng)由供需兩旺向觀望轉(zhuǎn)變， 預(yù)計(jì)本輪調(diào)控影響將持續(xù) 1年左右，到明年年中市場(chǎng)將逐步回暖，并開始新一輪行情 。 11 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn) 一級(jí)市場(chǎng)， 2023年土地市場(chǎng) “井噴” 淮安近年來(lái)土地成交信息 從土地供應(yīng)量來(lái)看， 2023年成交量呈“井噴式”激增，并且單幅大面積土地有所增加，大盤趨勢(shì)明顯。 12 二級(jí)市場(chǎng)， 2023年市場(chǎng)供銷兩旺 淮安近年來(lái)新上市商品房供銷情況 2023年淮安市商品房的供銷比為 :1， 2023年供銷比為 :1， 2023年供銷比為 :1。 2023年商品房供銷兩旺，成交量高于上市量，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn) 13 商品房成交均價(jià)平穩(wěn)上漲，市場(chǎng)理性、健康。 從月銷售均價(jià)表現(xiàn)來(lái)看， 2023年全年價(jià)格平穩(wěn)上漲。由于近郊房源大量上市，整體成交均價(jià)并未出現(xiàn)大幅飆升，價(jià)格理性、市場(chǎng)健康。 數(shù)據(jù)來(lái)源：淮安市房管局、《 淮安市房地產(chǎn)市場(chǎng)月度綜述 》 備注：中心城區(qū)范圍為清河區(qū)、清浦區(qū) 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn) 14 市場(chǎng)潛在供應(yīng)量較大 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn) 淮安整個(gè)市場(chǎng)可預(yù)見的潛在供應(yīng)量近 1500萬(wàn)平方米，按照 5年開發(fā)完成，年供應(yīng)量將在 300萬(wàn)平方米左右。 市場(chǎng)將呈現(xiàn)供需基本平衡、投資需求與剛性需求并重的態(tài)勢(shì)。 淮安市四區(qū)未來(lái)潛在供應(yīng)量 備注：以上數(shù)據(jù)為清河區(qū)、清浦區(qū)、開發(fā)區(qū)和淮陰區(qū) 4個(gè)區(qū)的數(shù)據(jù) 15 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 多家一線地產(chǎn)商登陸淮安 國(guó)內(nèi)一線地產(chǎn)開發(fā)商陸續(xù)登陸淮安 開發(fā)商 開發(fā)樓盤 建筑面積（萬(wàn)平方米） 萬(wàn)達(dá) 萬(wàn)達(dá)城市廣場(chǎng) 75 綠地 綠地世紀(jì)城 300 恒大 恒大名都 92 綠城 洽談中，未公開 萬(wàn)科 洽談中，未公開 融僑 已拿三塊地，未公開 國(guó)內(nèi)一線地產(chǎn)商陸續(xù)登陸淮安，一方面帶來(lái)淮安房地產(chǎn)整體開發(fā)水平的快速提升，另一方面也將加劇市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)中小開發(fā)商形成擠壓。 16 四、市場(chǎng)分析結(jié)論 淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)總體描述 房地產(chǎn)調(diào)控向政府預(yù)期的方向發(fā)展，新一輪行情將出現(xiàn)在 1年后： 2023年 4月 17日“國(guó)十條”出臺(tái)，房貸收緊，購(gòu)買資格限制，遏制了投資投機(jī)性購(gòu)
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