【正文】 20231124 1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本管理 理論與實(shí)踐 20231124 2 內(nèi)容大綱 樹(shù)立統(tǒng)一的成本管理理念 成本控制基本方法－目標(biāo)管理詳解 建立多層次的成本管理體系 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本控制要點(diǎn) 20231124 3 房地產(chǎn)成本管理理念 房地產(chǎn)成本管理行業(yè)特征 房地產(chǎn)成本管理理念 ―5W1H 分析 房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展過(guò)程 20231124 4 房地產(chǎn)成本管理行業(yè)特征 成本管理的基本內(nèi)容 合理確定成本與有效控制成本 房地產(chǎn)行業(yè)中 不同角色的成本管理特征 ： ? 施工企業(yè)的確定與控制 — 現(xiàn)場(chǎng)與花費(fèi)，管理上的問(wèn)題 ? 設(shè)計(jì)單位的確定與控制 — 設(shè)計(jì)周期與深度，技術(shù)上的問(wèn)題 ? 造價(jià)咨詢公司的確定與控制 — 圖紙與定額，技術(shù)上的問(wèn)題 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的確定與控制 — 產(chǎn)品與市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)上的問(wèn)題； 就是要知道哪些該花哪些不該花（有效），每部分花多少合適（匹配），合理配置成本（均衡）。強(qiáng)調(diào)成本的產(chǎn)品導(dǎo)向，成本管理是為了配合產(chǎn)品開(kāi)發(fā)， 做出更好的產(chǎn)品。 不同利益原則下導(dǎo)致目的不同，導(dǎo)致關(guān)注對(duì)象、工作內(nèi)容及方法等方面的差異 20231124 5 房地產(chǎn)成本管理理念 ―5W1H分析 1，成本管理的目的 （ WHY)— 提升價(jià)值 2，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成 （ WHAT)— 全成本 3，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的出發(fā)點(diǎn) （ WHERE)— 確 定與控制 4，成本管理的階段 （ WHEN)— 全過(guò)程 5，成本管理的責(zé)任人 （ WHO) — 全員 6，成本管理的方法 (HOW） — 目標(biāo)管理 20231124 6 成本管理的目的 （ WHY) ? 房地產(chǎn)公司是企業(yè) ， 利潤(rùn) 是企業(yè)用永恒目標(biāo) ? 成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最有效的收益 — 消除無(wú)效成本 ， 提升投資價(jià)值 成本控制不等于省錢 ,花得多會(huì)浪費(fèi) ， 花得少也會(huì)有浪費(fèi) ， 花多花少不是重點(diǎn) ， 花的有效才是關(guān)鍵；避免價(jià)值不平衡造成的浪費(fèi) （ 怎么花錢 ） ? 成本管理的目的與企業(yè)的目標(biāo)是一致的 — 機(jī)構(gòu) /團(tuán)隊(duì)的目標(biāo) 20231124 7 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成（ WHAT)— 全成本的概念 1，成本的概念： 一些基本概念的區(qū)別與聯(lián)系：成本、造價(jià)、投資、費(fèi)用 2，成本構(gòu)成 建造成本 =前期費(fèi)用 +建安工程費(fèi) +室外及配套費(fèi) 開(kāi)發(fā)成本 =土地費(fèi)用 +建造成本 +開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 全成本 =開(kāi)發(fā)成本 +期間費(fèi)（營(yíng)銷和管理等） 3，時(shí)間與空間上的分布 時(shí)間 ：建設(shè)全過(guò)程都在發(fā)生 空間 ：公司 +現(xiàn)場(chǎng)；實(shí)體 +費(fèi)用 20231124 8 工程成本與完全成本 《 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 》 合計(jì) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 12 其他費(fèi)用 11 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 10 銷售費(fèi)用 9 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8 管理費(fèi)用 7 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 6 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 5 建筑安裝工程費(fèi) 4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 3 前期工程費(fèi) 2 土地費(fèi)用 1 項(xiàng)目 序號(hào) 工程成本 項(xiàng)目發(fā)展全成本 開(kāi)發(fā)成本 20231124 9 工程成本與完全成本 例 1 土地獲得價(jià)款 開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 主體建筑工程費(fèi) 主體安裝工程費(fèi) 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 園林環(huán)境工程費(fèi) 配套設(shè)施費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 開(kāi)發(fā)成本 三通一平費(fèi) 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi) 工程成本 20231124 10 工程成本與完全成本 例 2 土地成本 前期費(fèi)用 建安工程成本 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 營(yíng)業(yè)費(fèi) 公司管理費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi) 項(xiàng)目發(fā)展成本 臨時(shí)工程費(fèi) 銷售需要的建安費(fèi) 工程成本 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 環(huán)境工程費(fèi) 公建配套費(fèi) 建筑單體費(fèi) 全成本＝ 開(kāi)發(fā)成本 ＋ 期間費(fèi) 20231124 11 1，合理確定 — 確定是控制的前提和基礎(chǔ)，根據(jù)市場(chǎng)定價(jià)原則， 沒(méi)有準(zhǔn)確只有合理 （計(jì)算準(zhǔn)確，有條件的，施工單位算的與甲方不同）。 成本的決定因素： 外部 市場(chǎng) ；內(nèi)部 產(chǎn)品定位 。 成本的影響因素 : 諸多經(jīng)營(yíng)、技術(shù)、管理方面 。（如，資金、進(jìn)度、協(xié)調(diào)） （例定位樁基，泳池，付款，裝修趕工返工，中海的人才，客戶質(zhì)量要求，經(jīng)營(yíng)門鎖） 成本確定的方法 : 決不是靠定額算出來(lái)的；靠對(duì)市場(chǎng)和產(chǎn)品的把握，市場(chǎng)包括銷售市場(chǎng)和原材料市場(chǎng)； 成本管理的立足點(diǎn)（ WHERE) 兩大基本內(nèi)容 確定 與 控制 20231124 12 2，有效控制 — 動(dòng)態(tài)監(jiān)控，做到隨時(shí)心中有數(shù) 控制的概念 ：控制是解決問(wèn)題的手段之一，目的為達(dá)到某些既定目標(biāo)；控制可理解為一系統(tǒng)對(duì)外界影響的調(diào)節(jié)功能，此項(xiàng)調(diào)節(jié)功能可使系統(tǒng)的結(jié)果不偏離既定目標(biāo)。 控制的要素 ： 制定目標(biāo)、偏差測(cè)定、修正 。 有效控制的前提 ：目標(biāo)要 合理 實(shí)在，實(shí)際結(jié)果要及時(shí)反饋。 能動(dòng)的控制 ：不等同于限制，時(shí)刻掌握實(shí)際與目標(biāo)偏差的原因、幅度、造成后果 ，進(jìn)而做出相應(yīng)的調(diào)整方案；保持心中有數(shù)就可以說(shuō)在控制之中 成本管理的立足點(diǎn)（ WHERE) 兩大基本內(nèi)容 確定 與 控制 20231124 13 成本管理的階段（ WHEN)— 全過(guò)程 1， 階段 立項(xiàng) \策劃 \設(shè)計(jì) 發(fā)包 \施工 \竣工 \維護(hù) 2， 對(duì)應(yīng)成本實(shí)現(xiàn)過(guò)程 由虛到實(shí) 虛擬：估、概、預(yù)算 現(xiàn)實(shí)：合同價(jià)、付款、結(jié)算價(jià) 從虛到實(shí)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)就是發(fā)包 20231124 14 成本管理的階段（ WHEN)— 全過(guò)程 各階段成本管理重點(diǎn)內(nèi)容 ? 立項(xiàng)階段 — 成本測(cè)算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)，盈利目標(biāo) ? 策劃階段 — 選擇性價(jià)比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計(jì)劃 ? 設(shè)計(jì)階段 — 產(chǎn)品目標(biāo)與成本目標(biāo)的制定 方案：最經(jīng)濟(jì)合理方案，符合項(xiàng)目定位，體現(xiàn)產(chǎn)品特征 初步：材料設(shè)備的 合理 選型 施工圖：限額設(shè)計(jì)，圖紙的 質(zhì)量 和 時(shí)間 保證 ? 發(fā)包階段 — 通過(guò)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng) 找到合適的價(jià)格和單位，完備的合同（與合作伙伴雙贏的關(guān)系，資源與技術(shù)的把握） ? 施工階段 — 變更和簽證的管理，付款審核，動(dòng)態(tài)監(jiān)控 ? 銷售階段－營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算管理，售樓工程成本控制，銷售承諾與資料的把關(guān) ? 竣工階段 — 結(jié)算、索賠辦理，項(xiàng)目后評(píng)估 ? 維護(hù)運(yùn)營(yíng)階段 — 保修金、維護(hù)費(fèi)用的管理 20231124 15 成本管理的責(zé)任主體（ WHO)— 全員 要點(diǎn)：所有與產(chǎn)品制造相關(guān)的部門，都有 成本管理的責(zé)任，都要具有成本意識(shí)。 ? 成本意識(shí)：只要考慮了性價(jià)比問(wèn)題，就是有成本意識(shí) ? 控制主體：從“誰(shuí)花錢控制誰(shuí)”到“誰(shuí)花錢誰(shuí)控制” 20231124 16 成本管理的基本方法（ HOW)— 目標(biāo)管理 ? 目標(biāo)確定的依據(jù) — 經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫(kù) 、 市場(chǎng)調(diào)研 、產(chǎn)品把握 。 ? 目標(biāo)管理的過(guò)程 — PDCA 循環(huán) ? 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)監(jiān)控的手段 — 信息化 20231124 17 項(xiàng)目實(shí)施方案目標(biāo)成本（總成本及分項(xiàng)成本）建立目標(biāo)PLAN項(xiàng)目實(shí)施DO做出調(diào)整ADJUST檢查對(duì)比CHECK實(shí)際成本（總成本及分項(xiàng)成本）成本管理的基本方法（ HOW)— 目標(biāo)管理 20231124 18 房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展過(guò)程 房地產(chǎn)成本管理的三個(gè)階段 造價(jià)計(jì)算（概、預(yù)、結(jié)） 定額模式下，強(qiáng)調(diào)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，追求算得快、算量準(zhǔn)，定額熟、套價(jià)正確；【 審算型 】 成本控制 — 強(qiáng)調(diào)不能突破目標(biāo)值 【 控制型 】 提升價(jià)值 — 強(qiáng)調(diào)企業(yè) /團(tuán)隊(duì)的共同目標(biāo)：面向公司利益，講求性價(jià)比，發(fā)掘價(jià)值，創(chuàng)造價(jià)值 【 能動(dòng)型 】 20231124 19 房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展過(guò)程 管理難度加大，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)要求高 成本管理水平 產(chǎn)品價(jià)值提升 審算型 控制型 能動(dòng)型 強(qiáng)調(diào)企業(yè) /團(tuán)隊(duì)的共同目標(biāo) 面向公司利益，講求性價(jià)比 發(fā)掘價(jià)值，創(chuàng)造價(jià)值 強(qiáng)調(diào)不能突破目標(biāo)值 定額模式下，強(qiáng)調(diào)個(gè)人經(jīng)驗(yàn) 追求算得快、算量準(zhǔn) 定額熟、套價(jià)正確 20231124 20 當(dāng)前指導(dǎo)思想 結(jié)合產(chǎn)品和市場(chǎng)，以造價(jià)計(jì)算和成本分析為基礎(chǔ)，以目標(biāo)管理為方法，以技術(shù)管理為保障，以產(chǎn)品價(jià)值的實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)開(kāi)展成本管理工作。 房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展過(guò)程 20231124 21 內(nèi)容大綱 樹(shù)立統(tǒng)一的成本管理理念 成本控制基本方法－目標(biāo)管理詳解 建立多層次的成本管理體系 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本控制要點(diǎn) 20231124 22 房地產(chǎn)成本目標(biāo)管理 房地產(chǎn)成本目標(biāo)管理原則 房地產(chǎn)成本目標(biāo) 制定 的過(guò)程 房地產(chǎn)成本目標(biāo) 分解 的方法 房地產(chǎn)成本目標(biāo) 實(shí)現(xiàn) 的方式 20231124 23 成本目標(biāo)管理原則 1， 目標(biāo)的內(nèi)涵 ： 不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo)。 2， 目標(biāo)的作用： 目標(biāo)不是上限而是 基準(zhǔn) ，目標(biāo)的作用在于心中有數(shù)。 3，目標(biāo)的范圍： 成本目標(biāo)是整個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)，目標(biāo)范圍覆蓋全成本。 20231124 24 成本目標(biāo)的制定過(guò)程 ? 目標(biāo)制定的時(shí)間： 幾個(gè)階段 ? 目標(biāo)制定的方法： 正向與反向 ? 目標(biāo)制定的要求： 成本＋產(chǎn)品 ? 目標(biāo)制定案例 20231124 25 制定的時(shí)間 ? 目標(biāo)的雛形從立項(xiàng)時(shí)開(kāi)始形成，成本水平是考慮是否立項(xiàng)的要素之一； ? 策劃、設(shè)計(jì)階段進(jìn)行各階段的成本測(cè)算，各期測(cè)算要有對(duì)應(yīng)，比較變化原因，原則上前期目標(biāo)控制后期目標(biāo)； ? 實(shí)施方案確定后，形成正式項(xiàng)目發(fā)展成本目標(biāo)。 ? 施工圖完成后，可根據(jù)預(yù)算對(duì)目標(biāo)做調(diào)整（通常是在偏差較大的情況下），形成內(nèi)控目標(biāo)； 20231124 26 新項(xiàng)目發(fā)展 策劃定位 方案或初步 施工圖設(shè)計(jì) 施工組織與 材料采購(gòu) 竣工結(jié)算 成本估算（初始） 成本測(cè)算（預(yù)控） 目標(biāo)成本（發(fā)展） 目標(biāo)成本調(diào)整（內(nèi)控） 動(dòng)態(tài)成本 結(jié)算成本分析 目標(biāo)形成的幾個(gè)階段 20231124 27 正向測(cè)算： ? 測(cè)算依據(jù) －－ 成本首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因此成本目標(biāo)要在與產(chǎn)品目標(biāo)的互動(dòng)溝通中共同制定，在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細(xì)的過(guò)程。一般的依據(jù)文件有： 項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告、策劃報(bào)告、各階段的設(shè)計(jì)文件和交樓標(biāo)準(zhǔn)； ? 測(cè)算方式 －－ 根據(jù)所掌握的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和項(xiàng)目的特征，不一定是固定方式； （如爛尾樓改造、中學(xué)等） ? 團(tuán)隊(duì)工作 －－ 前期工作盡可能做細(xì)，促進(jìn)策劃、設(shè)計(jì)人員對(duì)產(chǎn)品的深入考慮，不要因?yàn)榻窈髸?huì)發(fā)生變化而不作預(yù)先設(shè)定 。（ 工作重心前移） 制定的方法 20231124 28 反向倒逼： 確定銷售價(jià)格水平； 確定利潤(rùn)要求； 反推計(jì)算成本水平。 －－目標(biāo)需經(jīng)過(guò)各方的討論、審批和正式發(fā)布 （也可能經(jīng)集