【正文】 二零壹零年五月 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)講義 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)知識(shí) 房地產(chǎn) 也叫“不動(dòng)產(chǎn)”，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）。 房產(chǎn) 是房屋及其權(quán)利的總稱 .指建筑在土地上的各類房屋，有住宅、商場(chǎng)、辦公樓、廠房、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、公務(wù)、娛樂(lè)、旅游等各種設(shè)施用房。 地產(chǎn) 是土地及其權(quán)利的總稱。指土地及其上下的一定空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、水域以及地面道路等。 構(gòu)筑物 就是不具備、不包含或不提供人類居住功能的人工建造物，比如水塔、水池、過(guò)濾池、沼氣池等。 建筑物 一般具備、包含或提供人類居住功能的人工建造物。 房地產(chǎn)業(yè) 是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)為對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。 土地開(kāi)發(fā) 是將“生地”開(kāi)發(fā)成可供使用的土地。 生地， 是指國(guó)土局尚未出讓、拍賣、劃撥土地使用權(quán)的土地。 通俗的講是指尚未開(kāi)發(fā)的農(nóng)地和荒地。 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容 ： 土地的開(kāi)發(fā)； 房屋的開(kāi)發(fā)和建設(shè)； 地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng) (包括土地權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等 )； 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) (包括房屋的買賣、租賃、抵押 )； 房地產(chǎn)中介服務(wù) (包括信息、測(cè)量、律師、經(jīng)紀(jì)、公證等 )； 房地產(chǎn)物業(yè)管理； 房地產(chǎn)金融 (包括信息、保險(xiǎn)、金融投資等 )。 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動(dòng)， 房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動(dòng)、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制； 地域差別性：每一個(gè)地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價(jià)值也不相同； 房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性； 房地產(chǎn)具有保值、增值性， 土地所有制 首先， 說(shuō)一下所有制，它是指人們對(duì)物質(zhì)資料的占有形式。 土地所有制分為 全民所有制（即國(guó)家所有） 和 勞動(dòng)群眾集體制（即集體所有） 兩種形式。 說(shuō)明：城市市區(qū)的土地全部屬于國(guó)家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地等自然資源，屬于國(guó)家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有，森林、山嶺、草原、荒地除外。但地上建筑物既可以為國(guó)家所有，也可以為集體、單位和個(gè)人所有。因此，同一宗房地產(chǎn)，其土地與地上建筑物的所有權(quán)往往是不一致的。 土地所有權(quán) 土地所有權(quán)是指國(guó)家或集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)國(guó)家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。 土地使用權(quán)的出讓 指國(guó)家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為 .（ 通俗的講是國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)出售開(kāi)發(fā)商） 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 是指土地使用者通過(guò)出售、交換、贈(zèng)與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。（ 通俗的講是指通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)的土地使用者，對(duì)土地投入一定資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)后，通過(guò)有償?shù)某鍪? ） 土地使用權(quán)劃撥 是指政府無(wú)償將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用，一般沒(méi)有使用期限的限制。以無(wú)償劃撥取得的土地使用權(quán)，其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門同意，補(bǔ)交出讓金后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。 土地使用年限 是指政府以拍買、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)補(bǔ)請(qǐng)地價(jià)后，繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權(quán)由政府無(wú)償收回。 凡與省市規(guī)劃國(guó)土簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。即： 居住用地七十年； 工業(yè)用地五十年； 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年； 綜合用地或者其他用地五十年。 另外，加油站、加氣站用地為二十年。 土地的招、拍、掛 招標(biāo)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán) 是指市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門 (以下簡(jiǎn)稱出讓人 )發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。 拍賣出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán) 是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。 掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán) 是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或者現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。 土地的分類： 生地（指空間地、田地、未開(kāi)墾地等不具備使用條件的土地） 熟地 （ 1）三通一平（指 :水通、電通、路通和場(chǎng)地平整 ） （ 2）五通一平（指：通水、通電、通路、通氣、通訊和平整土地 ） （ 3）七通一平（指：通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹狻⑵秸恋兀? 房產(chǎn)分類： 居住物業(yè)（平房、普通樓房住宅、高檔住宅、別墅） 商用物業(yè)（寫字樓、商場(chǎng)、餐飲、娛樂(lè)、工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)用房） 其他 (教育、醫(yī)療、科研、交通、寺廟、監(jiān)獄、宗教等 ) 綜合（兩種或兩種以上用途） 市場(chǎng)分類： 房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng) （房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)即土地一級(jí)市場(chǎng)，是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過(guò)其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng)） 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng) （二級(jí)市場(chǎng)即售租市場(chǎng)，是土地使用者經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)） 房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng) （三級(jí)市場(chǎng)即二手房市場(chǎng)，是購(gòu)買房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場(chǎng)。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)，也包括房屋的交換） 五證兩書 一、《國(guó)有土地使用證》 經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，經(jīng)城市各級(jí)人民政府頒布的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。 二、《建筑用地規(guī)劃許可證》 建設(shè)單位向土地管理部門申請(qǐng)征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。 三、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。 五證兩書 四、《建設(shè)工程開(kāi)工證》 建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán) 屬登記的主要依據(jù)之一，沒(méi)有開(kāi)工證的建筑屬違 章建筑，不受法律保護(hù)。 五、《商品房預(yù)售許可證》 市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件。 六、“兩書” 《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說(shuō)明書》 名詞解釋 【 宗地 】 是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。 【 宗地圖 】 是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。 【建筑紅線】 是指城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物或構(gòu)筑物（如外墻、臺(tái)階等）靠臨街面的界線，又稱建筑控制線。任何建筑都不得超越給定的建筑紅線。 【總建筑面積】 指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。 例如：開(kāi)發(fā)商拿到 100畝開(kāi)發(fā)土地，則其項(xiàng)目的占地面積為 667㎡ 100畝 =66700㎡，而政府規(guī)劃部門給本項(xiàng)目的容積率指標(biāo)為 3，則其總建面為 66700㎡ 3=202300㎡ 【占地面積】 建筑物基底及其功能需要占用的面積，也叫紅線面積。 例如：開(kāi)發(fā)商拿到 100畝開(kāi)發(fā)土地，則其項(xiàng)目的占地面積為 667㎡ 100畝 =66700㎡ 【 建筑面積 】 包含了房屋居住可用的實(shí)用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等。 【套內(nèi)建筑面積】 簡(jiǎn)稱套內(nèi)面積 套內(nèi)面積 =套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽(yáng)臺(tái)面積 【公攤面積】 商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： 1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的 50％。 哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅? 應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外