培訓教材一中國房地產(chǎn)起源及代理業(yè)的發(fā)展史(已修改)
2025-01-13 13:41 本頁面
【正文】 中國房地產(chǎn)起源及代理業(yè)的發(fā)展史 三邦商學院培訓教材之一 目 錄 ? 一、中國房地產(chǎn)行業(yè)的起源 ? 二、什么是房地產(chǎn)銷售代理 ? 三、南王北鄧時代 ? 四、銷售代理的業(yè)務流程 ? 五、營銷技巧 一、近代中國房地產(chǎn)行業(yè)的起源 “ 安得廣廈千萬間，大庇天下寒士盡開顏 ”，縱觀中 國上下 2023年歷史，只要社會進入盛世的時候，老 百姓衣食無憂，就會做著住房夢。 萌芽階段 1958年，中國房地產(chǎn)全部收歸國有，一切資源采用集體供應。當時的人們從物質(zhì)極度缺乏的時期過來，物質(zhì)需求還停留在比較低的水平，所以有人說中國大陸1982年之前是沒有所謂房產(chǎn)概念。房子再多，政府一個批文就收歸國有了。 直到 80年代改革開放，才在 88年出現(xiàn)土地拍賣，人們開始要求住房的改善，這時的國有企業(yè)可以申請免費的土地自己建房，解決企業(yè)職工的住房，在企業(yè)的職工大會上，基本公平的分房標準，首先滿足普通職工的住房需求。（第一錘深圳、第二錘福州、第三錘上海，從此房屋開始成為商品，不再是福利。） 1983年深圳經(jīng)濟特區(qū)首推商品房預售概念 1984年王石、潘石屹、任志強、樓忠福開發(fā)地產(chǎn) 探索階段 ——非理性發(fā)展的瘋狂 1992年， 88歲 鄧小平南巡講話 ，大陸掀起了全民經(jīng)商的高潮。整個國家進入非理性的瘋狂，在“膽子大些，步子快些”的口號刺激下，果然是撐死膽大的、餓死膽小的，到了 96年的時候，問題出現(xiàn)了，從銀行里出來的貸款，許多成了三角債，成了爛帳?？梢哉f，19921996年之間，中國的房產(chǎn)開始起步，但直接就進入了陣痛之中。 98年大事記 住房改革 曾經(jīng)的中國股票市場，政府認為可以推動企業(yè)市場化、現(xiàn)代化的最好的經(jīng)濟手。但是 98年股災，老百姓為上市公司注入的數(shù)萬億資金被蒸發(fā)了。 面對政治穩(wěn)定的不確定性，結(jié)果政府選擇了以房地產(chǎn)、基本建設為龍頭的發(fā)展模式，這種經(jīng)濟發(fā)展的模式在短期內(nèi)絕對有效，用飲鳩止渴的方法解決了經(jīng)濟上饑渴。 股災之后，銀行利率的降低使老百姓的住房也改革了，經(jīng)營城市成為最先進的管理理念，城市建設把你房子拆了，你總要買房子住吧。于是住房的改革終于拉開了房地產(chǎn)經(jīng)濟的序幕。 住房改革 27個產(chǎn)業(yè) 銀行和民間 金融 百姓住房投 資需求 中央 GDP升值 地產(chǎn)財政收入增加 第三階段：快速發(fā)展 20232023大事記 ? 第四階段：全面調(diào)整 地產(chǎn)暴利的起伏 趨勢： 2023年 爆發(fā)次貸危機（第二次世界金融風暴），成交量降低，民間資金萎縮、市場進入觀望，小開發(fā)商陸續(xù)倒閉或兼并。國家加強房地產(chǎn)調(diào)控政策，但年年調(diào)控只是在短期內(nèi)引起市場觀望，起到降低成交量的作用?？傮w來看：房價仍處于上漲趨勢。相應的，政府為了規(guī)避房產(chǎn)泡沫崩盤影響整體國家整體經(jīng)濟，一直在調(diào)控，而調(diào)控的目的卻只是 抑制房產(chǎn)過快增漲 ，打擊炒房。 也是從 2023年 開始，在當時調(diào)控政策下，開發(fā)商陸續(xù)開始轉(zhuǎn)型，或投資海外。商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、酒店、商務辦公、養(yǎng)老地產(chǎn)開始蓬勃發(fā)展。住宅市場的進入低迷期，而原來低迷的商業(yè)地產(chǎn)市場反而得到了社會投資型資金的大量涌入。 二、什么是房地產(chǎn)銷售代理 起源 房地產(chǎn)代理在臺灣有三十多年的歷史，大陸的房地產(chǎn)市場起步較晚，房產(chǎn)代理行業(yè)從一開始就是借鑒臺灣的經(jīng)驗。在房地產(chǎn)發(fā)展的初期，開發(fā)商良莠不齊，當房地產(chǎn)進入營銷階段時，需要營銷代理這個角色，代理公司就這樣自然產(chǎn)生。
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