【正文】 尋找屬于城市的欲望，讓欲望為我們贏得市場(chǎng)！ 這個(gè)城市，我們也許生活得很滿足，也許生活得很不滿足， 但我們都還存在著對(duì)生活的欲望， 有些我們知道，有些我們不知道。 城市的上空，左沖右突的欲望。 找到了一群人，于是找到了一股欲望。 我們要做的是，透視他們的欲望，引導(dǎo)他們的欲望。 序： 目錄： 第一部分：項(xiàng)目市場(chǎng)定位 —— 找出市場(chǎng)的空白點(diǎn) 第二部分：消費(fèi)者定位 —— 透視目標(biāo)消費(fèi)者的欲望 第三部分：營(yíng)銷推廣策略 —— 創(chuàng)造并滿足城市的欲望 第四部分：社區(qū)發(fā)展暢想 —— 讓科技?xì)w于生活 第五部分：商業(yè)態(tài)勢(shì)規(guī)劃 第六部分：銷售建議 第七部分：大型開(kāi)盤(pán)活動(dòng) 找到一個(gè)空間，在那里，消費(fèi)者的欲望沒(méi)有被滿足， 而那個(gè)空間，也是期待中的市場(chǎng)定位 —— 第一部分 市場(chǎng)定位 —— 找出市場(chǎng)的空白點(diǎn) ？ 先天決定著后天 血統(tǒng)影響日后的成長(zhǎng)軌跡 當(dāng)然不僅僅意味著等價(jià)交換 意味著萬(wàn)科必須用心 從事實(shí)出發(fā)，尋找定位的立足點(diǎn) … … 等價(jià)交換： 位于深圳龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)區(qū)編號(hào)為 G34041的土地，該土地總面積為 ，建筑容積率小于或等于 ，總建筑面積 ，屬于大型低密度住宅用地，其中包括 30000平方米 的商業(yè)建筑面積，此項(xiàng)目的啟動(dòng)對(duì)整個(gè)坂雪崗片區(qū)居住素質(zhì)的提升都有深遠(yuǎn)的影響！ = 關(guān)于數(shù)據(jù)背后的思考： 就在 9 . 7 億 拍 下 這 片 土 地 的 一 刻 起 ， 已 注 定 了 高 人 一 等 的 出 身 可比性項(xiàng)目分析 福田區(qū)可比性項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) ?價(jià)格是坂雪崗項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)。 ?社區(qū)面積大，綠化率高，密度低。 ?高純度的高知識(shí)人群。 劣勢(shì) ?黃埔雅苑的福田中心區(qū)位置，擁有市中心的所有利好：周邊配套、交通等。這是坂雪崗項(xiàng)目無(wú)法比擬。 ?處在一個(gè)公認(rèn)的高尚住宅集中的區(qū)域。 福田中心區(qū)：坂雪崗項(xiàng)目與黃埔雅苑 優(yōu)勢(shì) ?價(jià)格是坂雪崗項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)。 ?社區(qū)面積大，綠化率高。 ?高純度的高知識(shí)人群。 ?發(fā)展商更具開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、知名度、美譽(yù)度。 劣勢(shì) ?市中心的湖是絕版資源。 ?公認(rèn)集休閑、旅游、度假、美食于一體的高檔片區(qū)。 ?離市中心不遠(yuǎn)，離自然很近的地段。地鐵的開(kāi)通。 香密湖區(qū)：坂雪崗項(xiàng)目與中旅國(guó)際公館 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的位置 優(yōu)勢(shì) ?價(jià)格是坂雪崗項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)。 ?社區(qū)面積大，綠化率高，密度低。 ?高純度的高知識(shí)人群。 劣勢(shì) ?紅樹(shù)林獨(dú)特資源無(wú)法復(fù)制，海景也是坂雪崗天然欠缺的。 ?公認(rèn)的高尚住宅集中的區(qū)域，地鐵口，周圍成熟的高尚生活配套。 紅樹(shù)林區(qū)：坂雪崗項(xiàng)目與碧海云天 ?紅樹(shù)東方 優(yōu)勢(shì) ?價(jià)格是坂雪崗項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)。 ?社區(qū)面積大，密度低。 ?高純度的高知識(shí)人群。 劣勢(shì) ?小區(qū)內(nèi)、華僑城圈多層次景觀系統(tǒng)，坂雪崗無(wú)法企及。 ?錦繡中華、歡樂(lè)谷等旅游休閑產(chǎn)業(yè)資源發(fā)達(dá)，旅游地產(chǎn)模式優(yōu)勢(shì)。 ?處在一個(gè)公認(rèn)的高尚住宅集中的區(qū)域。周邊配套、交通等是坂雪崗無(wú)法比擬的。 華僑城區(qū)：坂雪崗項(xiàng)目與錦繡花園 ?翡翠郡 南山區(qū)可比性項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的位置 我們面對(duì)的是關(guān)內(nèi)關(guān)外，整個(gè)深圳市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)， 放眼整個(gè)深圳，有些資源是本項(xiàng)目不可比擬的， 譬如蛇口、福田片區(qū)海景資源 蓮花山、香密湖片區(qū)環(huán)境資源 華僑城片區(qū)資源優(yōu)勢(shì)等 讓對(duì)比停留在自然資源和地段的層面上， 將很難超越，為此，需要在另一個(gè)的尺度上，建立標(biāo)準(zhǔn) ? ? 建立一個(gè)新的標(biāo)準(zhǔn)，從新的層面上超越 新標(biāo)準(zhǔn)： 除了自然資源與地段之外，以品質(zhì)和性價(jià)比為核心的樓盤(pán)綜合素質(zhì)，是評(píng)判好樓盤(pán)的另一個(gè)標(biāo)準(zhǔn) 據(jù)有關(guān)部門(mén)消息， 關(guān)內(nèi)不再有大規(guī)模的住宅用地審批， 坂雪崗項(xiàng)目的面積是關(guān)內(nèi)無(wú)法相比的。 —— 低密度、高品質(zhì)的大型住宅區(qū)的首選； —— 身處關(guān)外讓我們品質(zhì)高人一等，價(jià)格卻更平易近人 —— 高科技片區(qū)的人文資源和市政利好，為項(xiàng)目發(fā)展注入可持續(xù)的動(dòng)力 在品質(zhì)和性價(jià)比的層面上，做到最好，同樣可以令對(duì)手難以超越 在這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)之下，我們一定是最棒的 在沒(méi)有產(chǎn)品支持的條件下， 我們從項(xiàng)目天生的資源出發(fā)， 尋找一個(gè)恰當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)定位點(diǎn)： 萬(wàn)科的品牌就是一種財(cái)富 高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)提純新一塊高尚空間 品牌知名度與忠誠(chéng)度 物業(yè)管理 產(chǎn)品再創(chuàng)的能力 一流的營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn) ?? 城市發(fā)展提純 交通提純 環(huán)境提純 人文提純 教育提純 市政提純 瀏覽一下項(xiàng)目的財(cái)富 內(nèi)部 基因 外部 環(huán)境 城市發(fā)展提純 高科技產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃，華為、富士康等十幾家高新科技產(chǎn)業(yè)入駐，城市高新科技中心正在形成。 交通提純 高科技產(chǎn)業(yè)園的存在，無(wú)論是依靠市政還是企業(yè)自發(fā)，交通必然會(huì)暢通無(wú)阻。 環(huán)境提純 無(wú)煙化高新科技產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)區(qū)域環(huán)境美化，加之整個(gè)項(xiàng)目傍山，生態(tài)必然提升。 高科技產(chǎn)業(yè)園的出現(xiàn)提純出一塊高尚空間， 讓這一塊空間有著關(guān)內(nèi)、關(guān)外的集合優(yōu)勢(shì) 我們有理由相信，可以用萬(wàn)科的品牌在這里建一個(gè) 深圳從來(lái)沒(méi)有的 —— 大型高尚社區(qū)！ 大量高素質(zhì)人員的需求必將刺激各種高質(zhì)量配套的衍生。 人文提純 高知識(shí)含量 +高修養(yǎng) +高品味 +精英化人群，對(duì)生活、格調(diào)、健康的共同需求。 市政提純 教育提純 公立九年一貫制學(xué)校。 南山、羅湖高尚住宅地位深入人心，但價(jià)格高企。 關(guān)外樓盤(pán)低價(jià)格讓人心動(dòng)，但樓盤(pán)品質(zhì)、生活品質(zhì)較差。 萬(wàn)科：依托高科技產(chǎn)業(yè)園的人群構(gòu)成優(yōu)勢(shì)，建關(guān)外從來(lái)沒(méi)有的高尚住宅！ 尋找自己的專屬契機(jī) 用關(guān)內(nèi)買(mǎi)中檔樓盤(pán)的價(jià)格， 在關(guān)外一個(gè)高尚的地方買(mǎi)高尚住宅。 深圳唯一高性價(jià)比的大型高尚社區(qū) 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 市場(chǎng)分析總結(jié) 僅僅是高性價(jià)比就夠了嗎？ —— 高科技園區(qū)背后隱藏著什么 在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重的樓市，無(wú)論是“性”，還是“價(jià)”，都是很容易被超越的。而 停留在這個(gè)層面的“高性價(jià)比”，是不具備持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力的 。 把“形而下”的高性價(jià)比 上升到“形而上”的心理歸屬層次 高科技產(chǎn)業(yè)園背后隱藏的是什么？想念一個(gè)地方，是因?yàn)橄肽钜粋€(gè)地方的人。 高素質(zhì)人群的高度集中，產(chǎn)生一種核聚效應(yīng) —— 高素質(zhì)人群聚居區(qū)。從而引發(fā)身份優(yōu)越的聯(lián)想：是高素質(zhì)人群，就住在這里，住在這里，就是高素質(zhì)的人。 正是坂雪崗項(xiàng)目 最關(guān)鍵的附加值 所在。這也是市區(qū)很多豪宅所 不具備的資源 。 身份優(yōu)越感歸屬感 硅谷為什么能夠成功？ 不是地段；不是配套 不是產(chǎn)品；不是 …… 是精英就住硅谷，住硅谷你就是精英！ 身份優(yōu)越感，歸屬感。 人群核聚效應(yīng)成就了硅谷傳奇！ 昨天是硅谷，今天是坂雪崗！ 關(guān)于“高性價(jià)比”的闡述 一句話，僅僅是“形而下”的高性價(jià)比是不夠的，不足以形成持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力。 產(chǎn)品高性價(jià)比 + 毗鄰高科技園 + 天生的心理優(yōu)越感 坂雪崗項(xiàng)目的高性價(jià)比體現(xiàn)在： 第二部分 消費(fèi)者分析 —— 透視目標(biāo)消費(fèi)者的欲望 這個(gè)城市有一群人的愿望沒(méi)有得到滿足， 因?yàn)闆](méi)有滿足， 所以有著強(qiáng)大的，一觸即發(fā)的消費(fèi)動(dòng)能 ！ 尋找自己的專屬契機(jī) 用關(guān)內(nèi)買(mǎi)中檔樓盤(pán)的價(jià)格， 在關(guān)外一個(gè)高尚的地方買(mǎi)高尚住宅。 深圳唯一高性價(jià)比的大型高尚社區(qū) 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 從項(xiàng)目市場(chǎng)定位推導(dǎo)出消費(fèi)群的定位 最有可能接受此種產(chǎn)品的消費(fèi)群是 —— 不是金字塔的頂尖階層 也不是剛起步的小白領(lǐng) 他們是典型的深圳社會(huì)中堅(jiān)階層，屬于公司或社會(huì)的中層，事業(yè)小有成就或是漸入佳境，能看得見(jiàn)很好的上升空間。有信心，有野心，相信未來(lái)會(huì)更好 可能沒(méi)有足夠的財(cái)富 但擁有創(chuàng)造財(cái)富的財(cái)富 有一定的財(cái)富積累，但還沒(méi)有到可以隨心所欲支配的境界，大多是有車一族，但受目前經(jīng)濟(jì)能力所限，無(wú)力承擔(dān)市內(nèi)一流的豪宅，卻始終追求高尚，甚至寧缺毋濫 更有學(xué)識(shí)、見(jiàn)地，相信自己的判斷，追求屬于自己的精神家園 對(duì)于工作進(jìn)階，人生追求，有自己非常明確的目標(biāo)，在居住地的選擇上，也堅(jiān)信自己的判斷，不隨波逐流，并且欣賞自己的眼光，在精神境界上，始終代表一種追求向上的力量 屬于這群人的氣質(zhì) 對(duì)于事業(yè)追求向上的動(dòng)力： 他們屬于公司或社會(huì)的中層，能看得見(jiàn)很好的上升空間。他們有信心，有野心，相信未來(lái)會(huì)更好。 對(duì)于生活追求向上的水準(zhǔn)： 夢(mèng)想高尚社區(qū)生活，受目前經(jīng)濟(jì)能力所限，無(wú)法承擔(dān)市內(nèi)的豪宅，卻不愿意妥協(xié)于中檔的住宅或者說(shuō)中檔的生活。 對(duì)于置業(yè)觀追求向上的滿足： 也許他們?yōu)榱巳松?guī)劃而先選擇了小面積住宅，他們始終是高尚住宅的堅(jiān)強(qiáng)追隨者，如果有符合他們承擔(dān)能力的高尚社區(qū)，一定是他們的不二之選 追求尚上生活的一群 他們是：