(7)(萬通地產(chǎn))養(yǎng)老地產(chǎn)日本案例考察總結(jié)報(bào)告(已修改)
2026-01-07 02:29 本頁面
【正文】 2 目錄 考察背景 考察項(xiàng)目 考察總結(jié) 3 考察背景 ， ?日本進(jìn)入老齡化社會(huì) 已有 40年； ?65歲以上的人口已占 ％，老齡化程度位于世界前列； ?老齡化壓力促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。 ?養(yǎng)老地產(chǎn) 投資運(yùn)營主體分為兩類 ： 政府 和 企業(yè) 投資運(yùn)營； ?企業(yè)投資項(xiàng)目與萬通地產(chǎn)開發(fā)背景類似 。 ?日本養(yǎng)老地產(chǎn) 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、服務(wù)理念和運(yùn)營模式上均有典型性 。 ?日本文化與中國更為接近。 本次考察 主要 針對(duì) 日本企業(yè)投資運(yùn)營的 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目， 希望通過 養(yǎng)老地產(chǎn) 各環(huán)節(jié)的深入分析，得出萬通地產(chǎn)可借鑒的要點(diǎn)。 4 考察項(xiàng)目 高端運(yùn)營機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目 收益前三 的 運(yùn)營 機(jī)構(gòu)項(xiàng)目 實(shí)業(yè)公司 開發(fā)項(xiàng)目 房地產(chǎn)商 開發(fā)項(xiàng)目 政府投資 企業(yè)運(yùn)營項(xiàng)目 行業(yè)相關(guān)機(jī)構(gòu) 養(yǎng)老地產(chǎn)考察項(xiàng)目 橫濱太陽城 銀座太陽城 SunCity 日醫(yī)學(xué)館 墨田項(xiàng)目 北浦和項(xiàng)目 SECOM ORIX 成城項(xiàng)目 世田谷下馬項(xiàng)目 千葉項(xiàng)目 橫濱藤尺項(xiàng)目 側(cè)重研究、營建 大和房屋研究所 側(cè)重 設(shè)備研究 橫濱康復(fù)中心 5 考察項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 SunCity 日醫(yī)學(xué)館 SECOM ORIX千葉 橫濱藤尺 橫濱 銀座 墨田 北浦和 成城 世田 位置 近郊 市中心 近郊居住區(qū) 近郊居住區(qū) 近郊居住區(qū) 近郊居住區(qū) 遠(yuǎn)郊 近郊居住區(qū) 規(guī)模（㎡） 56,012 39,277 3,655 2,223 22,403 3,430 10,147 2,000 戶數(shù)（戶） 601 362 76 48 157 61 233 38 定位 高端 高端 中端 中端 高端 中高端 高端 低端 營收方式 一次性入住金 + 月金 一次性入住金 + 月金 月付或 一次性入住金+ 月金 月付 一次性入住金+ 月金 一次性入住金+ 月金 一次性入住金 + 月金 月付 吸納對(duì)象 自理老人 介護(hù)老人 自理老人 自理老人 介護(hù)老人 自理老人 自理老人 自理老人 介護(hù)老人 自理老人 介護(hù)老人 介護(hù)老人 入住率 自理居所 62% 介護(hù)居所 47% 自理居所 68% 介護(hù)居所 53% 90% 31% 95% 90% 自理居所 30% 介護(hù)居所 70% 100% 所有項(xiàng)目均承諾老人入住后可直至終老 6 考察項(xiàng)目 高端運(yùn)營機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目 收益前三 的 運(yùn)營 機(jī)構(gòu)項(xiàng)目 實(shí)業(yè)公司 開發(fā)項(xiàng)目 房地產(chǎn)商 開發(fā)項(xiàng)目 政府投資 企業(yè)運(yùn)營項(xiàng)目 行業(yè)相關(guān)機(jī)構(gòu) 養(yǎng)老地產(chǎn)考察項(xiàng)目 橫濱太陽城 銀座太陽城 SunCity 日醫(yī)學(xué)館 墨田項(xiàng)目 北浦和項(xiàng)目 SECOM ORIX 成城項(xiàng)目 世田谷下馬項(xiàng)目 千葉項(xiàng)目 橫濱藤尺項(xiàng)目 側(cè)重研究、營建 大和房屋研究所 側(cè)重 設(shè)備研究 橫濱康復(fù)中心 7 SunCity 株式會(huì)社依靠股東自身資源，解決了融資、運(yùn)營服務(wù)提供等產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)的需求，成為日本最高端養(yǎng)老地產(chǎn)投資運(yùn)營機(jī)構(gòu)。 SunCity—— 日本高端養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)代表 公司背景 ?株式會(huì)社成立于 1980年，由 100家日本企業(yè)共同出資，注冊(cè)資金 120億日元， ?股東涉及行業(yè)包括：銀行、保險(xiǎn)、證券、開發(fā)商、酒店、商業(yè)、實(shí)業(yè)公司等，大部分為日本業(yè)內(nèi)頂級(jí)企業(yè)。 8 SunCity 開發(fā)項(xiàng)目 SunCity旗下共有養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目 13個(gè) 單體項(xiàng)目建筑面積從 300018000平方米。 日本為數(shù)不多開發(fā)運(yùn)營大型養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的公司 。 10個(gè)項(xiàng)目為租賃物業(yè)， 3個(gè)項(xiàng)目物業(yè)為購地自建項(xiàng)目。 租賃物業(yè)節(jié)省最初的開發(fā)成本和建設(shè)周期。 10個(gè)項(xiàng)目針對(duì)自理老人，隨著老人衰老提供介護(hù)服務(wù)。 3個(gè)項(xiàng)目入住初期即可吸納介護(hù)型老人。 考察 選取了 SunCity旗下兩個(gè)選址市中心以及選址郊區(qū)的典型項(xiàng)目。 9 SunCity—— 橫濱太陽城 SunCity橫濱 項(xiàng)目接待人員 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)師 Perkins Eastma浦田尚志 10 項(xiàng)目背景： ?SunCity自行投資建設(shè)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，與 2023年投入運(yùn)營。 ?土地原址為炸藥廠，株式會(huì)社以較低的價(jià)格獲得土地。 ?現(xiàn)有為一期規(guī)模，二期 280戶預(yù)計(jì)于 2023年開工建設(shè)。 SunCity—— 橫濱太陽城 項(xiàng)目位置 ?位于橫濱市近郊，距離地鐵橫濱站約 2025分鐘車程。 ?周邊為成熟居住區(qū)邊緣，即獨(dú)立又融合。 ?地處高地，視野開闊，景觀良好，天氣晴朗時(shí)可俯瞰整個(gè)橫濱市。 橫濱市 橫濱太陽城 11 項(xiàng)目規(guī)模 ?占地面積： 84350㎡ ?建筑面積： 56012㎡ ?總戶數(shù)： 601戶（其中自理型 480戶，介護(hù)型 121戶） 自理型住宅單元中有幾間為用于體驗(yàn)入住的客房。 ?戶型面積：自理型住宅單元的戶型面積： ~㎡ ，平均面積為 ㎡ 介護(hù)型住宅單元的平均戶型面積： ~㎡ ，平均面積為 ㎡ 公共空間面積：自理型住宅單元公共空間面積為： 18449㎡ 介護(hù)型住宅單元公共空間面積為： 3107㎡ ?公共空間比例占到項(xiàng)目總面積的 38%，高比例的公共空間配置是項(xiàng)目一大特點(diǎn) SunCity—— 橫濱太陽城 項(xiàng)目造價(jià) ?總造價(jià) 1億美元（不含土地成本），每平米造價(jià) 1785美元 ?建筑設(shè)計(jì)： Perkins Eastman ?景觀設(shè)計(jì)： SW景觀設(shè)計(jì)公司 12 SunCity—— 橫濱太陽城 營收模式（括號(hào)內(nèi)數(shù)字為人民幣） ?一次性入住金 ： ? 根據(jù)房間大小， 3,000萬 ~9,800萬日元不等（ 240~784萬），其中 4,900萬日元（ 392萬）的比例最多。 ? 兩人入住一次性入住金在上述價(jià)格上上浮 1,000萬日元（ 80萬） /居室。 ? 一次性入住費(fèi)用 15年內(nèi)可退還部分。 ? 計(jì)算公式為：入住費(fèi)用 **（（ 180月 入住月） /180），入住滿 15年后一次性入住費(fèi)用不再退還。 ?月金 ： ?額外收費(fèi) ：室內(nèi)水電費(fèi)、停車費(fèi)、介護(hù)用品使用或租賃費(fèi)等。 ?最初入住時(shí)，即吸納自理型老人，也吸納介護(hù)型老人。 ?老人入住后可直至終老。 管理費(fèi) （公共空間水電費(fèi) +物業(yè)管理費(fèi) +行政費(fèi)） 102,900日元（ 8,232元） /月 /人 150,150日元（ 12,012元） /月 /兩人 餐飲費(fèi) 66,150日元（ 5,292元） /月 /人 13 SunCity—— 橫濱太陽城 服務(wù)人員配置 介護(hù)老人服務(wù)： (老人 ) ： 1（服務(wù)人員） 醫(yī)療配置 ?項(xiàng)目內(nèi)設(shè)置提供日常健康管理診察的就診室 ?當(dāng)老人需要醫(yī)學(xué)就診時(shí)，通過外部合作醫(yī)院進(jìn)行救助。 經(jīng)營狀況 ?自理型住宅單元的入住率為 % ?介護(hù)型住宅單元的入住率為 % 入住老人特點(diǎn) ?高收入老人 ?多數(shù)有國外生活背景 ?入住費(fèi)用基本為自己承擔(dān) 14 SunCity—— 橫濱太陽城 ?高星級(jí)酒店的裝修風(fēng)格 ?室 內(nèi)外景觀結(jié)合引入 ?良好的室內(nèi)外景觀視
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