【正文】 協(xié)助、施工等一系列養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的咨詢服務(wù)。 ?養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)組建，很難依靠外來力量，更多需要自身經(jīng)驗(yàn)的累積。 ?ORIX養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)為自行組建，最初也整合外來運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)作為顧問，當(dāng)合作時(shí)間均較短，目前的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)靠自己經(jīng)驗(yàn)積累。 客戶特征 ?七成為千葉地區(qū)老人，三成為子女在千葉的老人 ?三成舊有職業(yè)為醫(yī)生，其它為企業(yè)高管等 63 產(chǎn)品設(shè)計(jì) ?考慮入住老人往往是夫妻一方肯定需要照顧，因此戶型以單人間為主。目前ORIX在 5年時(shí)間已發(fā)展了 20個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。 ?運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) ：老人突發(fā)意外狀況時(shí)，獲得老人家人的理解。 ?管理架構(gòu) ：服務(wù)人員和老人的比例為 1:，其中 50%為有資質(zhì)的正式員工，年齡在 2030歲， 50%為臨時(shí)員工，年齡在 4050歲。 ?占地面積： 2163㎡ ?建筑面積： 3430㎡ ?總戶數(shù)： 61戶 ?入住門檻：自理和介護(hù)老人均吸納，以介護(hù)老人為主。 ?每?jī)赡陼?huì)就月金收費(fèi)額度與入住老人協(xié)商，但近 20年只上漲一次。 ?一次性入住金 15年內(nèi)可退還部分， 15年后不再退還。 46 SECOM—— 成城 SECOM成城項(xiàng)目 項(xiàng)目接待人員 項(xiàng)目營(yíng)銷代表 47 SECOM—— 成城 項(xiàng)目背景 ?SECOM成城項(xiàng)目是 SECOM和森房地產(chǎn)公司（六本木森大廈開發(fā)商）合作開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。 42 日醫(yī)學(xué)館對(duì)中國的拓展意向 日醫(yī)學(xué)館 ?日醫(yī)學(xué)館首先會(huì)發(fā)展日本本土市場(chǎng) 。 ?大體量的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，可能存在 三大問題： 入住年齡段太過集中，交替轉(zhuǎn)換困難，可持續(xù)發(fā)展性較差的問題。 ?日醫(yī)學(xué)館預(yù)計(jì)項(xiàng)目回收期約為 20年。 ?占地面積： 1754㎡ ?建筑面積： 2223㎡ ?總戶數(shù)： 48戶（面積范圍 28~㎡ ） ?入住門檻：僅吸納自理型老人 ?入住率： 31% 客戶特征 ?以單身老人為主 ?老人多數(shù)來自項(xiàng)目 5公里范圍內(nèi) 36 日醫(yī)學(xué)館 —— 北浦和 營(yíng)收方式 ?月金收費(fèi)方式：按居室大小，月收費(fèi) 141250日元（ 11300元） ~221250日元（ 17700元），月金包含租賃費(fèi)、基本監(jiān)護(hù)費(fèi)及行政管理費(fèi)。 ?其它費(fèi)用 ：醫(yī)療費(fèi)、日用品費(fèi)、理容費(fèi)等其它服務(wù)費(fèi)用，需額外付費(fèi)。 ?除養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)事業(yè)部以外，集團(tuán)公司還下設(shè)醫(yī)療設(shè)備事業(yè)部及介護(hù)教育事業(yè)部，三者關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的年均產(chǎn)值名列日本業(yè)內(nèi)第一。 ?酒店式運(yùn)營(yíng)管理等由酒店行業(yè)的股東提供，降低運(yùn)營(yíng)成本同時(shí)保證了專業(yè)化的服務(wù)。 ?一次性入住金 ： ? 收費(fèi)方式和橫濱太陽城一樣。 ?功能設(shè)計(jì) ：通過便利性公共設(shè)施設(shè)置，在項(xiàng)目?jī)?nèi)部營(yíng)造完整的生活圈。 16 產(chǎn)品設(shè)計(jì) —— 無障礙設(shè)計(jì) SunCity—— 橫濱太陽城 ?無障礙設(shè)計(jì)遍布項(xiàng)目的每一個(gè)空間。 ? 兩人入住一次性入住金在上述價(jià)格上上浮 1,000萬日元（ 80萬） /居室。 9 SunCity—— 橫濱太陽城 SunCity橫濱 項(xiàng)目接待人員 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)師 Perkins Eastma浦田尚志 10 項(xiàng)目背景： ?SunCity自行投資建設(shè)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，與 2023年投入運(yùn)營(yíng)。 SunCity—— 日本高端養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)代表 公司背景 ?株式會(huì)社成立于 1980年，由 100家日本企業(yè)共同出資，注冊(cè)資金 120億日元， ?股東涉及行業(yè)包括：銀行、保險(xiǎn)、證券、開發(fā)商、酒店、商業(yè)、實(shí)業(yè)公司等，大部分為日本業(yè)內(nèi)頂級(jí)企業(yè)。 ?養(yǎng)老地產(chǎn) 投資運(yùn)營(yíng)主體分為兩類 ： 政府 和 企業(yè) 投資運(yùn)營(yíng)； ?企業(yè)投資項(xiàng)目與萬通地產(chǎn)開發(fā)背景類似 。 10個(gè)項(xiàng)目為租賃物業(yè)， 3個(gè)項(xiàng)目物業(yè)為購地自建項(xiàng)目。 SunCity—— 橫濱太陽城 項(xiàng)目位置 ?位于橫濱市近郊，距離地鐵橫濱站約 2025分鐘車程。 ?月金 ： ?額外收費(fèi) ：室內(nèi)水電費(fèi)、停車費(fèi)、介護(hù)用品使用或租賃費(fèi)等。 ?高規(guī)格的酒店式裝修是項(xiàng)目最大賣點(diǎn)及亮點(diǎn)。 項(xiàng)目位置 ?項(xiàng)目位于東京最繁華的中央?yún)^(qū)，距離銀座四丁目約 510分鐘車程。 管理費(fèi) （公共空間水電費(fèi) +物業(yè)管理費(fèi) +行政費(fèi)） 172,200日元（ 13,776元） /月 /人 價(jià)格高出橫濱太陽城約 40% 258,300日元（ 20,664元） /月 /兩人 餐飲費(fèi) 94,500日元（ 7,560元） /月 /人 價(jià)格高出橫濱太陽城約 30% 22 SunCity—— 銀座太陽城 服務(wù)人員配置 介護(hù)老人服務(wù)： (老人 ) ： 1（服務(wù)人員） 醫(yī)療配置 ?項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)置提供日常健康管理診察的就診室 ?與專門給日本皇室就醫(yī)的圣路加國際醫(yī)院合作，提供每年一次的體檢及醫(yī)療救治服務(wù)。 ?醫(yī)療整合： 醫(yī)療服務(wù)與頂級(jí)醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作綁定，增加賣點(diǎn)的同時(shí)提升項(xiàng)目品質(zhì)。 日醫(yī)學(xué)館 29 日醫(yī)學(xué)館 —— 墨田 日醫(yī)學(xué)館墨田項(xiàng)目 項(xiàng)目接待人員 養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)事業(yè)部 社長(zhǎng) 建部 悠 30 日醫(yī)學(xué)館 —— 墨田 項(xiàng)目背景 ?全付費(fèi)制項(xiàng)目（自理階段需老人全額支付費(fèi)用） ?物業(yè)為定制租賃物業(yè)，租賃期為 30年。 ?穩(wěn)定的，好的員工隊(duì)伍是運(yùn)營(yíng)成功的關(guān)鍵。 餐廳 停車場(chǎng) 閱讀室 信報(bào)箱 走道 38 日醫(yī)學(xué)館 —— 北浦和 居室內(nèi)設(shè)計(jì) 39 北浦和項(xiàng)目定位成因 ?類似于墨田項(xiàng)目的介護(hù)式養(yǎng)老機(jī)構(gòu)需要政府許可，北浦和的審批額度已滿。 ?盡可能配置有介護(hù)設(shè)施，純自理式居所項(xiàng)目對(duì)老人吸引度不大，影響入住率。 ?小體量的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，具備銷售周期短、人員規(guī)模少等優(yōu)勢(shì)，并且靈活性高。 43 日醫(yī)學(xué)館 啟示 ?適當(dāng)控制養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)模，連鎖化經(jīng)營(yíng)，是養(yǎng)老地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較低的發(fā)展方向。 客戶特征 ?老人舊有職業(yè)基本為醫(yī)生、律師、企業(yè)高管等金領(lǐng)階層，在職時(shí)年收入約在人民幣 80萬左右。 49 SECOM—— 成城 酒店式設(shè)計(jì)風(fēng)格 50 SECOM—— 成城 公共空間設(shè)計(jì) 頂層會(huì)所 陶藝室 樓層公共空間 醫(yī)務(wù)室 51 SECOM—— 成城 居室內(nèi)設(shè)計(jì) 介護(hù)居室 小露臺(tái) 公共走廊 52 SECOM—— 成城 SECOM成城項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)要點(diǎn) ?一次性入住金中包含了房屋使用費(fèi)及服務(wù)費(fèi)用，因此項(xiàng)目一次性入住金額度是同類地段普通住宅售價(jià)的兩倍。 53 SECOM—— 成城 SECOM成城項(xiàng)目 啟示 ?養(yǎng)老地產(chǎn)主要的賣點(diǎn)在于運(yùn)營(yíng)服務(wù)，老人愿意支付大額入住金選擇養(yǎng)老地產(chǎn)的主要考慮因素是后期養(yǎng)老的安全和穩(wěn)定。 56 SECOM—— 世田谷下馬 SECOM世田谷下馬 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)要點(diǎn) ?選址 ：富裕階層較多及老齡化比例較高的區(qū)域。項(xiàng)目營(yíng)銷則統(tǒng)一由總部管理。 ?運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及壓力，絕大多數(shù)來源于老人的家人。項(xiàng)目周邊是日本經(jīng)濟(jì)泡沫破滅前期的開發(fā)區(qū)，后來一直沒有得到發(fā)展。 ?餐椅高度不一，適合不同身理特征的老人。 ?養(yǎng)老地產(chǎn)與普通住宅相比，利潤(rùn)薄，但一旦盈利后，是一個(gè)穩(wěn)定長(zhǎng)效的現(xiàn)金流。 ?會(huì)社負(fù)責(zé)人片山是日本養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域非常知名的管理人員，她最早自行開發(fā)組建的 16個(gè)項(xiàng)目，最后由一家上市公司整體收購。 2023年政府推行介護(hù)保險(xiǎn)法，才開始吸引企業(yè)進(jìn)入。 ?SunCity類的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，很大部分的客戶為日本經(jīng)濟(jì)高度增長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)者，而隨著日本經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀的發(fā)展，針對(duì)普通白領(lǐng)的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品將成