【正文】 金 一次性入住金 + 月金 月付 吸納對象 自理老人 介護老人 自理老人 自理老人 介護老人 自理老人 自理老人 自理老人 介護老人 自理老人 介護老人 介護老人 入住率 自理居所 62% 介護居所 47% 自理居所 68% 介護居所 53% 90% 31% 95% 90% 自理居所 30% 介護居所 70% 100% 所有項目均承諾老人入住后可直至終老 6 考察項目 高端運營機構(gòu) 項目 收益前三 的 運營 機構(gòu)項目 實業(yè)公司 開發(fā)項目 房地產(chǎn)商 開發(fā)項目 政府投資 企業(yè)運營項目 行業(yè)相關(guān)機構(gòu) 養(yǎng)老地產(chǎn)考察項目 橫濱太陽城 銀座太陽城 SunCity 日醫(yī)學(xué)館 墨田項目 北浦和項目 SECOM ORIX 成城項目 世田谷下馬項目 千葉項目 橫濱藤尺項目 側(cè)重研究、營建 大和房屋研究所 側(cè)重 設(shè)備研究 橫濱康復(fù)中心 7 SunCity 株式會社依靠股東自身資源，解決了融資、運營服務(wù)提供等產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)的需求，成為日本最高端養(yǎng)老地產(chǎn)投資運營機構(gòu)。 ?日本養(yǎng)老地產(chǎn) 在產(chǎn)品設(shè)計、服務(wù)理念和運營模式上均有典型性 。 租賃物業(yè)節(jié)省最初的開發(fā)成本和建設(shè)周期。 ?周邊為成熟居住區(qū)邊緣，即獨立又融合。 ?最初入住時，即吸納自理型老人，也吸納介護型老人。 ?高比例的公共空間設(shè)計，提供各種老人交流場所，吸引老人減少居室內(nèi)留置時間。 ?緊鄰隅田川河，擁有良好的河景資源和開闊的視野。 經(jīng)營狀況 ?自理型住宅單元的入住率為 68% ?介護型住宅單元的入住率為 53% 入住老人特點 ?項目由于地處市中心，除養(yǎng)老功能外，還體現(xiàn)了投資功能 ?68%的銷售比例中， 50%為長期居住，還有 50%作為老人的第二居所或者養(yǎng)老的后備居所 ?入住老人多數(shù)為有國外生活背景高收入老人，多數(shù)由老人自行承擔(dān)入住費用 ?七成為女性，平均年齡 77歲，三成為男性，平均年齡 79歲。 ?產(chǎn)品設(shè)計： 沿用酒店設(shè)計風(fēng)格挑空餐飲和休閑區(qū)，即具備了服務(wù)功能，也起到項目會所的集聚效應(yīng)。 ?占地面積： 1859㎡ ?建筑面積： 3655㎡ ?總戶數(shù)： 76戶（其中夫妻居室 6戶） ?入住門檻：自理型老人和介護型老人均吸納，以介護型老人為主 ?入住率： 90% 客戶特征 ?平均年齡 80歲以上，以單身老人為主，男女比例為 3:7. ?60%的老人來自項目 5公里范圍內(nèi)或者子女工作生活在項目周邊 ?入住老人的子女在經(jīng)濟、照料上均有支持 營收方式 ?一次性入住金 +月金 :根據(jù)一次性入住金繳納費用的不同，月金付費額度隨之變化。 ?入住率 ?養(yǎng)老地產(chǎn)項目的盈利與否取決于入住率。 ?北浦和位于東京郊區(qū)，土地費用較低。 運營模式 ?營收方式 ：除個別項目外，基本沿用一次性入住金 +月金的收費方式 ?組織架構(gòu) ：養(yǎng)老地產(chǎn)運營事業(yè)部下設(shè)四個部門：管理、營銷、人力及財務(wù)部 ?客戶定位 ：以項目 5公里范圍內(nèi)的在中高收入的老人為主 ?醫(yī)療資源：內(nèi)部設(shè)醫(yī)務(wù)室，醫(yī)學(xué)救助和周邊醫(yī)院達成合作聯(lián)盟 ?服務(wù)外包：餐飲、洗滌等基礎(chǔ)工作采取服務(wù)外包。 ?養(yǎng)老地產(chǎn)的運營 成本隨著老人介護程度會逐步上升 ，需要公司控制后期通脹風(fēng)險。 ?日本經(jīng)濟處于滯漲期，養(yǎng)老地產(chǎn)同樣處于投資回收緩慢（日醫(yī)學(xué)館 2023年養(yǎng)老地產(chǎn)運營利潤為 3%）和投資回收期長（平均投資回收周期為 20年）。 ?項目坐落在高端居住區(qū)內(nèi)，周邊景觀良好，吸引的客戶主要來自東京市中心老人。 ?老人過渡到介護階段后，可免費入住到介護單元，但原有自理單元的住宅仍為其保留，充分考慮到老人心理。 ?高端養(yǎng)老地產(chǎn)項目的目標(biāo)客戶主要為第二階層（中小型企業(yè)主、醫(yī)生、律師等）的富裕老人，愿意以舊有資產(chǎn)換購一個安定的晚年，但這一類客群的比例仍比較低。 ?開發(fā)周期 ：獲得土地后，預(yù)計一年時間完成設(shè)計施工、開業(yè)前 3個月開始銷售， 12年時間完成滿租。 ?服務(wù)理念 ：以盡量多的工作人員，協(xié)助老人生活，保證其生活的私密性和尊嚴(yán)感。 58 考察項目 高端運營機構(gòu) 項目 收益前三 的 運營 機構(gòu)項目 實業(yè)公司 開發(fā)項目 房地產(chǎn)商 開發(fā)項目 政府投資 企業(yè)運營項目 行業(yè)相關(guān)機構(gòu) 養(yǎng)老地產(chǎn)考察項目 橫濱太陽城 銀座太陽城 SunCity 日醫(yī)學(xué)館 墨田項目 北浦和項目 SECOM ORIX 成城項目 世田谷下馬項目 千葉項目 橫濱藤尺項目 側(cè)重研究、營建 大和房屋研究所 側(cè)重 設(shè)備研究 橫濱康復(fù)中心 59 ORIX—— 千葉 ORIX千葉項目 項目接待人員 養(yǎng)老地產(chǎn)運營事業(yè)部 部長 國仲伸浩 60 ORIX—— 千葉 公司背景 ?ORIX千葉項目由 ORIX不動產(chǎn)和 Handy Netword International 共同投資。項目一面臨海，擁有良好的海景景觀， 周邊五公里范圍內(nèi)人口約 67萬。 ?公共空間采用中央空調(diào)，室內(nèi)采用分體式空調(diào)。 ?養(yǎng)老地產(chǎn)作為老人人生中最后一筆的大額支出消費，對項目的信譽度非常看重， ORIX采取與養(yǎng)老領(lǐng)域知名度非常高的春山滿合作，以此贏得消費者的信任。由于與上市公司簽訂協(xié)議不再進行進行競爭性開發(fā)，因此片山組建非營利性的伸福祉會社。 ?日本介護保險分為五個等級，根據(jù)老人身體評定后，用于支付 90%的介護服務(wù)費用。 ?目前老人的經(jīng)濟狀況好于中青年人，很多項目通過一次性入住金收費，這樣的費用繳納方式，未來可能需要調(diào)整。 76 謝謝聆聽！ 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 ?目前市場上的養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營狀況呈現(xiàn)低收費項目盈利狀況好于高收費項目。 74 大和房屋研究所 對養(yǎng)老地產(chǎn)的理解 ?日本從 1970年進入老齡化社會，最初的養(yǎng)老地產(chǎn)以政府為主導(dǎo)。 67 考察項目 高端運營機構(gòu) 項目 收益前三 的 運營 機構(gòu)項目 實業(yè)公司 開發(fā)項目 房地產(chǎn)商 開發(fā)項目 政府投資 企業(yè)運營項目 行業(yè)相關(guān)機構(gòu) 養(yǎng)老地產(chǎn)考察項目 橫濱太陽城 銀座太陽城 SunCity 日醫(yī)學(xué)館 墨田項目 北浦和項目 SECOM ORIX 成城項目 世田谷下馬項目 千葉項目 橫濱藤尺項目 側(cè)重研究、營建 大和房屋研究所 側(cè)重 設(shè)備研究 橫濱康復(fù)中心 68 橫濱藤尺項目 橫濱藤尺項目 項目接待人員 伸福祉會社 理事 片山 江 69 橫濱藤尺項目 項目背景 ?橫濱藤尺項目是由政府投資，伸福祉會社運營的社區(qū)式、福利式養(yǎng)老地產(chǎn)項目。 ?運營團隊的關(guān)鍵因素是工作人員需要具備良好的工作態(tài)度，愛心比技術(shù)更重要。 ?雙餐廳設(shè)計，自理老人和介護老人區(qū)分用餐。 ?ORIX千葉項目與 2023年開始營業(yè) ?項目地處距離千葉繁華區(qū) 2公里的位置，距離輕軌站約 10分鐘路程。 SECOM世田谷下馬項目