【正文】 組建運(yùn)營團(tuán)隊(duì)還有另一個(gè)優(yōu)勢是可以根據(jù)一線的服務(wù)數(shù)據(jù)，改進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)產(chǎn)品。 61 ORIX—— 千葉 項(xiàng)目開發(fā)背景 ?ORIX千葉項(xiàng)目地塊最初是日本經(jīng)濟(jì)泡沫高峰期開發(fā)的一個(gè)婚紗市場，后來由于經(jīng)濟(jì)泡沫破裂，婚紗市場倒閉， ORIX不動(dòng)產(chǎn)以很低的價(jià)格獲得這塊土地。服務(wù)人員工作時(shí)間為四班制，覆蓋 24個(gè)小時(shí)。 ?項(xiàng)目目標(biāo)客戶為第二階層的富裕老人，第一階層的富裕老人一般會(huì)雇人居家養(yǎng)老，第二階層的老人主要集中在醫(yī)生、律師等原有的金領(lǐng)階層。 ?項(xiàng)目已有 22年歷史，是日本經(jīng)濟(jì)泡沫頂峰時(shí)期的產(chǎn)品。 容易導(dǎo)致空置率的升高。 ?租賃合同 2年一簽，不續(xù)約需提前 3個(gè)月通知。 開發(fā)項(xiàng)目 ?日醫(yī)學(xué)館旗下共有養(yǎng)老地產(chǎn)物業(yè) 1250所，分布在日本全國，主要分為三大類：政府投資日醫(yī)學(xué)館運(yùn)營的福利性項(xiàng)目、日醫(yī)學(xué)館投資運(yùn)營的全付費(fèi)制項(xiàng)目以及老年人租賃物業(yè)項(xiàng)目。 ? 費(fèi)用在 4035萬 ~12965萬日元不等（ 323~1037萬），價(jià)格高出橫濱太陽城約 25%。 17 SunCity—— 橫濱太陽城 ?依靠強(qiáng)大的股東背景，項(xiàng)目開發(fā)資金、設(shè)備提供、酒店式運(yùn)營管理等均有股東提供，降低開發(fā)成本，分?jǐn)傞_發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 ?土地原址為炸藥廠，株式會(huì)社以較低的價(jià)格獲得土地。2 目錄 考察背景 考察項(xiàng)目 考察總結(jié) 3 考察背景 ， ?日本進(jìn)入老齡化社會(huì) 已有 40年； ?65歲以上的人口已占 ％，老齡化程度位于世界前列； ?老齡化壓力促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。 ?現(xiàn)有為一期規(guī)模，二期 280戶預(yù)計(jì)于 2023年開工建設(shè)。 ?選址：選址近郊，以較低價(jià)格獲得土地。 ?月金 ： ?額外收費(fèi)： 收費(fèi)項(xiàng)目和橫濱太陽城一樣。 本次考察的日醫(yī)學(xué)館兩個(gè)項(xiàng)目，分別為全付費(fèi)制項(xiàng)目及老年人租賃物業(yè)項(xiàng)目。 ?不需繳納一次性入住金，入住時(shí)近需支付 2~3個(gè)月月金額度的手續(xù)費(fèi) ?居室內(nèi)水電費(fèi)、餐費(fèi)及停車費(fèi)需額外收取 ?如需介助和介護(hù)服務(wù)，可由運(yùn)營機(jī)構(gòu)幫助聯(lián)系看護(hù)人員，自行洽談費(fèi)用 . 37 日醫(yī)學(xué)館 —— 北浦和 服務(wù)人員比例 ?項(xiàng)目僅配置 3~4個(gè)接待和保安人員 項(xiàng)目主要支出 ?物業(yè)維護(hù)費(fèi) 產(chǎn)品特征 ?北浦和項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)基本等同與酒店式公寓和普通住宅 ?公共空間比例配置很少，僅有食堂、辦公室和停車場。 大體量項(xiàng)目的服務(wù)人員相應(yīng)增加，容易導(dǎo)致管理缺失下的服務(wù)質(zhì)量下滑。 ?占地面積： 9973㎡ ?建筑面積： 22403㎡ ?總戶數(shù)： 157戶（面積范圍 50~130㎡ ，介護(hù)房間 18個(gè)） ?入住門檻：僅吸納自理型老人 ?目前入住率： 95%，運(yùn)營最初 5年入住率為 60%，第七年為達(dá)到 80%， 80%是項(xiàng)目運(yùn)營的盈虧平衡點(diǎn)。 ?每年項(xiàng)目會(huì)對高收入的目標(biāo)客戶發(fā)送 8萬封左右的營銷信件，但有入住意向回復(fù)的僅有 30人左右。正式員工中，包括負(fù)責(zé)社長一人，護(hù)士三人，飲食管理兩人，園藝管理一人，心理健康管理一人，行政人員 1人。 ?ORIX千葉項(xiàng)目與 2023年開始營業(yè) ?項(xiàng)目地處距離千葉繁華區(qū) 2公里的位置，距離輕軌站約 10分鐘路程。 ?運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的關(guān)鍵因素是工作人員需要具備良好的工作態(tài)度，愛心比技術(shù)更重要。 74 大和房屋研究所 對養(yǎng)老地產(chǎn)的理解 ?日本從 1970年進(jìn)入老齡化社會(huì)，最初的養(yǎng)老地產(chǎn)以政府為主導(dǎo)。 76 謝謝聆聽！ 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 ?日本介護(hù)保險(xiǎn)分為五個(gè)等級(jí)，根據(jù)老人身體評(píng)定后，用于支付 90%的介護(hù)服務(wù)費(fèi)用。 ?養(yǎng)老地產(chǎn)作為老人人生中最后一筆的大額支出消費(fèi)，對項(xiàng)目的信譽(yù)度非?？粗兀?ORIX采取與養(yǎng)老領(lǐng)域知名度非常高的春山滿合作，以此贏得消費(fèi)者的信任。項(xiàng)目一面臨海，擁有良好的海景景觀， 周邊五公里范圍內(nèi)人口約 67萬。 ?服務(wù)理念 ：以盡量多的工作人員，協(xié)助老人生活，保證其生活的私密性和尊嚴(yán)感。 ?高端養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶主要為第二階層（中小型企業(yè)主、醫(yī)生、律師等）的富裕老人，愿意以舊有資產(chǎn)換購一個(gè)安定的晚年，但這一類客群的比例仍比較低。 ?項(xiàng)目坐落在高端居住區(qū)內(nèi)，周邊景觀良好，吸引的客戶主要來自東京市中心老人。 ?養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營 成本隨著老人介護(hù)程度會(huì)逐步上升 ，需要公司控制后期通脹風(fēng)險(xiǎn)。 ?北浦和位于東京郊區(qū)，土地費(fèi)用較低。 ?占地面積： 1859㎡ ?建筑面積： 3655㎡ ?總戶數(shù)： 76戶（其中夫妻居室 6戶） ?入住門檻：自理型老人和介護(hù)型老人均吸納，以介護(hù)型老人為主 ?入住率： 90% 客戶特征 ?平均年齡 80歲以上，以單身老人為主，男女比例為 3:7. ?60%的老人來自項(xiàng)目 5公里范圍內(nèi)或者子女工作生活在項(xiàng)目周邊 ?入住老人的子女在經(jīng)濟(jì)、照料上均有支持 營收方式 ?一次性入住金 +月金 :根據(jù)一次性入住金繳納費(fèi)用的不同，月金付費(fèi)額度隨之變化。 經(jīng)營狀況 ?自理型住宅單元的入住率為 68% ?介護(hù)型住宅單元的入住率為 53% 入住老人特點(diǎn) ?項(xiàng)目由于地處市中心，除養(yǎng)老功能外，還體現(xiàn)了投資功能 ?68%的銷售比例中， 50%為長期居住，還有 50%作為老人的第二居所或者養(yǎng)老的后備居所 ?入住老人多數(shù)為有國外生活背景高收入老人，多數(shù)由老人自行承擔(dān)入住費(fèi)用 ?七成為女性，平均年齡 77歲，三成為男性，平均年齡 79歲。 ?高比例的公共空間設(shè)計(jì)，提供各種老人交流場所，吸引老人減少居室內(nèi)留置時(shí)間。 ?周邊為成熟居住區(qū)邊緣，即獨(dú)立又融合。 ?日本養(yǎng)老地產(chǎn) 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、服務(wù)理念和運(yùn)營模式上均有典型性 。 考察 選取了 SunCity旗下兩個(gè)選址市中心以及選址郊區(qū)的典型項(xiàng)目。 經(jīng)營狀況 ?自理型住宅單元的入住率為 % ?介護(hù)型住宅單元的入住率為 % 入住老人特點(diǎn) ?高收入老人 ?多數(shù)有國外生活背景 ?入住費(fèi)用基本為自己承擔(dān) 14 SunCity—— 橫濱太陽城 ?高星級(jí)酒店的裝修風(fēng)格 ?室 內(nèi)外景觀結(jié)合引入 ?良好的室內(nèi)外景觀視野 產(chǎn)品設(shè)計(jì) —— 室內(nèi)設(shè)計(jì) 15 產(chǎn)品設(shè)計(jì) —— 服務(wù)功能 SunCity—— 橫濱太陽城 ?ATM機(jī)、郵筒、便利店、干洗店、健身房、 酒廊、浴場、園藝區(qū)、 幾乎涵蓋所有所需的公共功能 。 ?戶型面積：自理型住宅單元的戶型面積： ~㎡ ，平均面積為 65㎡ 介護(hù)型住宅單元的平均戶型面積： ~㎡ ，平均面積為 ㎡ 公共空間面積：自理型住宅單元公共空間面積為： 8460㎡ 介護(hù)型住宅單元公共空間面積為： 3238㎡ ?停車位：機(jī)械停車數(shù) 88個(gè) 21 SunCity—— 銀座太陽城 營收模式（括號(hào)內(nèi)數(shù)字為人民幣） ?僅吸納有自理能力的老人，項(xiàng)目內(nèi)介護(hù)單元僅為入住老人身體過渡期服務(wù) ?老人入住后可直至終老。 27 考察項(xiàng)目 高端運(yùn)營機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目 收益前三 的 運(yùn)營 機(jī)構(gòu)項(xiàng)目 實(shí)業(yè)公司 開發(fā)項(xiàng)目 房地產(chǎn)商 開發(fā)項(xiàng)目 政府投資 企業(yè)運(yùn)營項(xiàng)目 行業(yè)相關(guān)機(jī)構(gòu) 養(yǎng)老地產(chǎn)考察項(xiàng)目 橫濱太陽城 銀座太陽城 SunCity 日醫(yī)學(xué)館 墨田項(xiàng)目 北浦和項(xiàng)目 SECOM ORIX 成城項(xiàng)目 世田谷下馬項(xiàng)目