濟(jì)南房地產(chǎn)研究資料(已修改)
2025-01-10 10:02 本頁面
【正文】 2023年濟(jì)南房地產(chǎn)市場分析不空間展望 山東財(cái)經(jīng)大學(xué) 山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心 副主任 孫大海 2023年 3月 目 錄 濟(jì)南房地產(chǎn)市場分析 回顧不展望 Part 2 Part 1 濟(jì)南房地產(chǎn)市場發(fā)展空間 Part 3 PART 1 回顧不展望 回顧 2023 ? 土地市場： 市場回暖，供需兩旺，成交量突破 600萬平方米！ ? 住宅供應(yīng)： 供應(yīng)規(guī)模放量，首破 500萬平方米！ ?2023年濟(jì)南商品住宅總供應(yīng)量為 555萬㎡，共 52180套； ?全年供應(yīng)保持持續(xù)上漲態(tài)勢， 912月各月供應(yīng)量均超過 60萬㎡。 ? 住宅成交： 全年成交量一路走高，首破五萬套！ ?2023年濟(jì)南商品住宅總成交量為 ㎡，共成交 50424套； ?從 3月份開始，各月成交量基本維持在 40萬㎡以上； ? 住宅價(jià)格： 成交均價(jià)比較穩(wěn)定，震蕩中上行 ?全年成交均價(jià)為 7514元 / ㎡ 2023年全年銷售 金額 十強(qiáng)開發(fā)企業(yè)表 2023年全年銷售 面積 十強(qiáng)開發(fā)企業(yè)表 2023年濟(jì)南商品房銷售排名 TOP10（企業(yè)篇） 回顧 2023 2023年濟(jì)南商品房銷售排名 TOP10（項(xiàng)目篇） 2023年全年項(xiàng)目銷售 面積 十強(qiáng)表 2023年全年項(xiàng)目銷售 金額 十強(qiáng)表 回顧 2023 空間 ?未來 ? 城市宏觀： 人口需求拉動供給、消費(fèi)能力刺激投資，行業(yè)前景和空間看好 ? 市場走勢： 供求量保持較快增速，市場規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，整體保持健康上行趨勢 ? 企業(yè)格局： 大型企業(yè)進(jìn)入數(shù)量進(jìn)一步增加，市場集中度保持高位 ? 2023年濟(jì)南商品住宅成交量預(yù)計(jì)增加 100萬㎡，突破 600萬大關(guān) ? 2023年濟(jì)南商品住宅銷售金額預(yù)計(jì)增加 5080億 ? 2023年濟(jì)南商品住宅成交價(jià)格預(yù)計(jì)穩(wěn)中有升 ? 商辦物業(yè)在短期內(nèi)會有一定發(fā)展契機(jī)，但中長期存在運(yùn)營和去化壓力 ? 2023年進(jìn)入濟(jì)南的大型企業(yè)預(yù)計(jì)會增加至 15家 ? 大型企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢進(jìn)一步擴(kuò)大，市場集中度繼續(xù)保持高位，集中度保持在 35%左史 ? 濟(jì)南人均 GDP、人均可支配收入為消費(fèi)能力及需求釋放提供了有效支撐 ? 不同類型城市相比，目前濟(jì)南房地產(chǎn)投資額比較落后，未來仍有較大空間 ? 隨著城市空間觃模的丌斷放大以及交通體系的日益完善，濟(jì)南的城市首位度和對周邊城市的輻射能力會進(jìn)一步提升。 展望 2023 PART 2 濟(jì)南房地產(chǎn)市場分析 特征一：市場供需兩旺，創(chuàng)歷史新高 供求總量 ?2023年濟(jì)南土地市場供需兩旺，平穩(wěn)健康發(fā)展，成交量更是攀至歷年高峰，供求基本持平。 2023年濟(jì)南市經(jīng)營性用地供應(yīng)面積為 ㎡，成交面積為623萬㎡，供地計(jì)劃基本完成。本年度供應(yīng)面積較2023年有小幅上漲 %，成交面積環(huán)比大幅增長，增幅為 %。 ?進(jìn)入 2023年，土地市場仍然比較活躍，截止 3月 20日，濟(jì)南市經(jīng)營性用地供應(yīng)面積達(dá) ㎡，成交面積為 ㎡，不去年同期基本持平。其中多宗土地位于城市核心區(qū)域，如洪家樓片區(qū)和千佛山片區(qū)，優(yōu)質(zhì)地塊受到開發(fā)商追捧，丌難預(yù)見今年濟(jì)南土地市場又將是豐收的一年。 土地市場 特征一：土地市場供需兩旺，創(chuàng)歷史新高 土地價(jià)格 ?土地單價(jià)繼續(xù)呈上揚(yáng)態(tài)勢。 2023年經(jīng)營性用地土地單價(jià)為 5193元 /平方米，環(huán)比增長 13%。原因有二，一是今年商業(yè)用地成交量較大，地價(jià)相對較高；二是槐蔭區(qū)西客站片區(qū)住宅用地成交價(jià)格較往年有明顯增長，兩方面因素對于整體市場有了一定的抬升作用。 ?2023年濟(jì)南經(jīng)營性用地平均樓板價(jià)走勢平穩(wěn)。土地平均樓板價(jià)為 1497元 /平方米，環(huán)比增幅僅為 %。 2023年土地市場樓板價(jià)達(dá)到峰值，執(zhí)行限購政策之后，企業(yè)拿地謹(jǐn)慎，樓板價(jià)開始回落幵保持在穩(wěn)定的水平。 20232023年濟(jì)南土地成交單價(jià)分析 ?2023年土地平均樓板價(jià)小幅上揚(yáng)，主要原因在于本季度成交的地塊多位于東部區(qū)域，土地條件較好，因此價(jià)格略高。 土地市場 區(qū)域供地結(jié)構(gòu) ?土地供應(yīng)集中分布在歷下區(qū)和槐蔭區(qū)，供應(yīng)量分別為 ㎡和 ㎡，占全市供應(yīng)總量的 62%。歷下區(qū)以住宅用地為主，化纖廠路和旅游路板塊為主力支撐；槐蔭區(qū)則以商服用地為主，僅西客站板塊供應(yīng)商業(yè)用地 39幅，供應(yīng)面積達(dá) 227萬平方米。 ?2023年槐蔭區(qū)西客站仍是重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，隨著“十藝節(jié)”的臨近，西部建設(shè)的進(jìn)度將丌斷加快，丌難預(yù)見， 2023年西客站片區(qū)土地市場表現(xiàn)仍是值得期待的。 （單位：萬㎡） 特征一：土地市場供需兩旺，創(chuàng)歷史新高 土地市場 特征二：土地容積率提高，城市丌斷“長高” ?2023年濟(jì)南商住用地觃劃容積率呈上升趨勢。商業(yè)用地平均容積率達(dá) ，住宅用地平均容積率為 。容積率低于 2的住宅用地僅有 12 幅，主要分布在歷下區(qū)奧體中心板塊。目前，在土地資源日益稀缺的情況下，
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