【正文】 張家港溫州商貿(mào)城招商定位報告招商定位報告上海華燕置業(yè)策劃有限公司二零零五年四月第一部分 引言篇調(diào)研依據(jù)定位結(jié)論調(diào)研對象調(diào)研范圍調(diào)研對象政府部門相關(guān)人員各專業(yè)市場管理部門專業(yè)市場經(jīng)營戶各產(chǎn)業(yè)企業(yè)主張家港各階層市民調(diào)研范圍城市的宏觀經(jīng)濟狀況 城市規(guī)劃及發(fā)展狀況 各專業(yè)市場的規(guī)劃布局、業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營管理模式 經(jīng)營戶對現(xiàn)有專業(yè)市場的滿意度、對擬進駐專業(yè)市場的各項需求狀況 各產(chǎn)業(yè)企業(yè)主對本產(chǎn)業(yè)專業(yè)市場的看法及建議 各階層市民對本定位方案的建議和看法調(diào)研依據(jù)《張家港市統(tǒng)計年鑒》（ 20232023） 專業(yè)市場管理部訪談記錄 專業(yè)市場經(jīng)營戶調(diào)研統(tǒng)計數(shù)據(jù) 與政府有關(guān)部門的相關(guān)人員訪談記錄 與各產(chǎn)業(yè)私營企業(yè)主訪談記錄 各階層市民調(diào)研數(shù)據(jù)第二部分 發(fā)展規(guī)劃篇n 張 家港的 專業(yè) 市 場發(fā) 展狀況及 規(guī) 劃 n 溫州商 貿(mào) 城的 發(fā) 展 規(guī) 劃 張家港的專業(yè)市場發(fā)展狀況及規(guī)劃 n 有產(chǎn)業(yè)，無市場o 九州家具城o 九州裝飾城o 新世紀汽車城現(xiàn)有市場狀況n 就目前張家港的整體城市規(guī)劃而言，暫時沒有新的專業(yè)市場項目上馬；專業(yè)市場規(guī)劃狀況張家港的專業(yè)市場發(fā)展狀況及規(guī)劃n 三區(qū)六園 n 保稅區(qū) n 省級開發(fā)區(qū) n 沿江開發(fā)區(qū) n 揚子江國際化學(xué)工業(yè)園 n 歐洲工業(yè)園 n 冶金工業(yè)園 n 糧油食品工業(yè)園 n 汽車工業(yè)園 n 木業(yè)工業(yè)園 產(chǎn)業(yè)園區(qū)打造狀況 就溫州商貿(mào)城周邊的整體規(guī)劃而言，鋼鐵和汽車會是周邊專業(yè)市場的主要方向。溫州商貿(mào)城的發(fā)展規(guī)劃 o 短期規(guī)劃：n 溫州商貿(mào)城在短期之內(nèi)應(yīng)該是以完成整個商貿(mào)城的招商工作為主，讓更多的在定位范圍內(nèi)的商家和經(jīng)營戶進駐商貿(mào)城，并且為其創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營條件。另一方面，吸引消費者前往商貿(mào)城進行消費。o 中期規(guī)劃：n 溫州商貿(mào)城在中期的發(fā)展規(guī)劃是以完成商貿(mào)城內(nèi)經(jīng)營戶結(jié)構(gòu)調(diào)整為主要工作，根據(jù)溫州商貿(mào)城的整體定位，逐步將整個商貿(mào)城經(jīng)營戶結(jié)構(gòu)由批零兼營轉(zhuǎn)向以批發(fā)為主。o 長期規(guī)劃：n 在大量的調(diào)整結(jié)束之后，溫州商貿(mào)城得經(jīng)營戶結(jié)構(gòu)仍將有較小規(guī)模的調(diào)整，但是，溫州商貿(mào)城的主要目標旨在樹立品牌、統(tǒng)一形象、完善服務(wù)、優(yōu)化管理，為經(jīng)營戶和自身創(chuàng)造出更大的利潤空間。第三部分 市場篇溫州商貿(mào)城 SWOT分析張家港經(jīng)濟發(fā)展狀況 周邊專業(yè)市場狀況 溫州商貿(mào)城狀況避免同質(zhì)競爭、抓住空白機會完善市場配套、組合營銷策略上海專業(yè)市場、蘇州專業(yè)市場常州專業(yè)市場、無錫專業(yè)市場南通專業(yè)市場、張家港專業(yè)市場銷售狀況出租狀況經(jīng)營狀況客戶關(guān)注問題狀況各項經(jīng)濟指標張家港整體經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃固定資產(chǎn)投資情況房地產(chǎn)市場狀況引論專業(yè)市場存在的前提和依據(jù)專業(yè)市場存在的前提和依據(jù)政府強力打造 n 專業(yè)市場的形成與政府對產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)向和支持有著密不可分的關(guān)系；交通便捷 n 市場的成功必須依賴于人氣的聚集，而人氣的聚集離不開四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)需求拉動聚集效應(yīng)n 慧眼識天機，發(fā)現(xiàn)市場潛力，順勢而動，擴大知名度和品牌而形成專業(yè)市場；產(chǎn)業(yè)鏈完整 n 半成品加工及成品制造廠家、流通代理等中間商、市場終端商家能夠形成完成的產(chǎn)業(yè)鏈，是專業(yè)市場存在的基本前提；張家港經(jīng)濟發(fā)展各項指標張家港張家港 的經(jīng)濟近年來持續(xù)快速發(fā)展，國內(nèi)生產(chǎn)總值呈現(xiàn)出良性增長的態(tài)勢， 2023年人均GDP達到 張家港整體經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃o 圍繞加速轉(zhuǎn)型提升水平，努力實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟更快更好發(fā)展；o 圍繞打造現(xiàn)代制造業(yè)基地，推動二、三產(chǎn)業(yè)互動并進 o 圍繞擴大開放，進一步促進外資民資集聚 o 圍繞統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，切實改善人民群眾生活 o 圍繞城市未來發(fā)展定位，高標準推進城市建設(shè) n 按照 “一城四片區(qū) ”的總體構(gòu)架，堅持以規(guī)劃為先導(dǎo)，進一步完善功能、優(yōu)化環(huán)境，全面提升城市建設(shè)整體水平，切實增強城市的集聚力、競爭力和可持續(xù)發(fā)展能力。 加快完善規(guī)劃體系。n 按照規(guī)劃全覆蓋的目標，加快推進各類規(guī)劃編制進程，形成包括市區(qū)和片區(qū)總體規(guī)劃、控制性詳規(guī)、專業(yè)規(guī)劃、城市設(shè)計在內(nèi)的完整的城市規(guī)劃體系。年內(nèi)，完成市區(qū) 5項分區(qū)規(guī)劃、城西新區(qū)控制性詳規(guī)和楊舍城區(qū)整體城市設(shè)計，抓好塘橋片區(qū)、常陰沙總體規(guī)劃，以及金港、錦豐、塘橋、樂余新城的控制性詳規(guī)，將各項建設(shè)全面納入規(guī)劃指導(dǎo)的軌道。 o 圍繞構(gòu)建和諧社會，大力發(fā)展各項社會事業(yè) o 圍繞建設(shè)生態(tài)良好的新港城，積極實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 o 圍繞提高執(zhí)政能力的要求，不斷加強政府自身建設(shè) 張家港整體經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃居住、商業(yè)、貿(mào)易、金融居住、辦公城市核心居住、商業(yè)區(qū)物流、生產(chǎn)、加工物流、生產(chǎn)、加工 工業(yè)園區(qū)、加工未知七大功能區(qū)打造新港城：溫州商貿(mào)城位于東北角的居住、商業(yè)、貿(mào)易、金融區(qū)內(nèi)，屬于東部物流、生產(chǎn)、加工功能區(qū)北延。注：本規(guī)劃方案目前尚未報批固定資產(chǎn)投資情況張家港固定資產(chǎn)投資額在 2023年有一個較大幅度的上升，而在 2023年，這個漲幅有所回落，從某種意義上來說，估計與宏觀調(diào)控的影響有一定的關(guān)系。而這個宏觀調(diào)控也將影響后期的專業(yè)市場的投資建設(shè)，從這個意義上來講，對溫州商貿(mào)城是比較有利的 ,在一定時期內(nèi)，在張家港的專業(yè)市場領(lǐng)域不會遇到太大的競爭。房地產(chǎn)市場狀況o 目前張家港房地產(chǎn)市場供需兩旺，房地產(chǎn)業(yè)成為了張家港市的經(jīng)濟發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)。n 2023年張家港房地產(chǎn)投資完成情況良好，各項指標均有較大幅度的增長， 2023年累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，同比增長 %；n 商品房批準預(yù)售面積 ，同期下降 %，商業(yè)用房 ，同期下降了 %周邊專業(yè)市場分析租售模式 n 只租不售 or只售不租 or租售并舉經(jīng)營模式 n 無經(jīng)營管理公司 or外聘經(jīng)營管理公司 or自己組建經(jīng)營管理公司市場定位 n 定位業(yè)態(tài)；對周邊專業(yè)市場的分析主要從以下幾個方面著手：產(chǎn)品形態(tài) n 層數(shù)、開放式 or獨立式上海九星批發(fā)市場租售模式 n 只租不售經(jīng)營模式 n 整合大品牌經(jīng)營商，負責(zé)部分鋪面的招商，自己也負責(zé)其他鋪面的招商工作；