【正文】 n 當前文檔修改密碼：8362839中山商貿城招商策劃報告目 錄第一部分 項目定位一、項目分析二、項目定位第二部分 市場經營分區(qū)一、市場經營業(yè)態(tài)選擇二、市場經營分區(qū)第三部分 市場招商總策略一、租金策略二、招商政策策略三、招商執(zhí)行策略四、招商利益點整合第四部分 招商執(zhí)行計劃一、正式招商時間二、招商工作安排第五部分 招商準備工作一、政府支持二、現(xiàn)場包裝三、招商宣傳資料準備四、戶外媒體運用五、相關文件第一部分 項目定位一、項目分析項目簡介項目周邊環(huán)境項目北面為高安市主要商業(yè)街——中山路項目東面為高安市到周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的主要交通要道——橋南路項目南面、西面為住宅區(qū) 周邊商業(yè)配套情況：□ 高安城南車站：位于橋南路，距本項目約200米，為高安市通往市外及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的主要中短車站，線路有：高安——南昌，高安——新余，高安——樟樹，高安——龍?zhí)?，高安——楊圩，高安——五橋，高安——石腦，高安——汪家，高安——村前，高安——大城，高安——祥符?！?公交線路：2路，南浦——信息部——涂家莊——連錦橋——人民醫(yī)院——十字街——牛場——左橋加油站；3路，水果批發(fā)市場——長途汽車站——瑞西賓館——勞動大廈——人民醫(yī)院——上游瓷廠?！?銀行：工商銀行，位于中山路路，距本項目約50米；信用合作社，位于中山路、朝陽路，距本項目約60米；建設銀行、農業(yè)銀行、中國銀行，位于筠泉路，距本項目約700米?！?郵局、電訊局：位于筠泉路，距本項目約800米。□ 綜合辦證營業(yè)大廳：位于筠泉路，距本項目約700米。項目優(yōu)勢分析□ 地段優(yōu)勢。位于城南商業(yè)次成熟地段，周邊商業(yè)氛圍濃厚?！?規(guī)模優(yōu)勢。市場內共有商鋪592間，一層商業(yè)面積約17500 M2，規(guī)模宏大，在高安市首屈一指，容易形成商業(yè)聚集效應。□ 規(guī)劃優(yōu)勢。雖然本市場在規(guī)劃方面存在一定不足，但其“商業(yè)步行街”和“休閑廣場”的規(guī)劃理念在高安市還是十分創(chuàng)新的，對零售商業(yè)的進場經營具有相當?shù)奈Α！?交通優(yōu)勢。項目臨近高安市城南的兩條主干道：橋南路和中山路，交通通達性好，商業(yè)輻射城區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)（城南客運站）。項目劣勢分析□ 項目位于中山路東端，商業(yè)氛圍較之中山路西差，商業(yè)氛圍有所減弱，商業(yè)價值逐步降低?！?市場展示面不足。市場沿中山路方向被原有建筑阻擋，；市場沿橋南路方向被商貿城新建的建筑阻擋，僅有一個16米寬主入口和一個11米寬次入口與橋南路相通，市場入口處也缺乏開揚的廣場，市場展示面不足。項目機會點分析□ 時機好。目前高安市內僅有城南中山路形成商圈，其余商業(yè)基本都是分散經營。而中山路商圈目前尚未有一個大型的、經營品種齊全的商業(yè)物業(yè)，本項目的出現(xiàn)正好填補了這一市場空白?！?政府支持。本項目為高安市重點招商引資項目，市委、市政府高度重視，大力支持，項目被列為高安市2003年重點工程，并運用一定的行政手段將：家用電器、炊具、太陽能熱水器、自行車、布匹、種子、農膜、化肥、煙花爆竹等9個業(yè)態(tài)進行“劃行歸市”劃入本市場統(tǒng)一經營。項目威脅點分析□ 前期遺留負面影響。本項目前期的操作失誤，在市場上留下了一定的負面影響（負面影響程度如何，是否容易消除？）?！?工程進度。本項目前期工程進度緩慢，一方面浪費了前期的宣傳推廣效果，讓客戶對開發(fā)商信息產生懷疑，對項目產生負面；另一方面被競爭對手強占了先機?！?競爭威脅。目前本項目最大的競爭對手為同片區(qū)的“錦江外灘”商業(yè)街，該項目規(guī)模與本項目相當，位置稍次與本項目，但工程進度遠快于本項目，目前主體工程已基本完成，12月試營業(yè)，元月1日正式開業(yè)?！?周邊失敗案例。與項目一街之隔的朝陽門商貿廣場的“死火”給地域不大的高安市商家和投資者留下了較大的“陰影”，也給本市場的招商、銷售增加了一定的難度?！?商業(yè)容量。通過市場調查，高安市主要地段的商戶數(shù)量為 戶，中山路周邊商圈（包括中山路、勝利路、筠泉路、橋南路）商戶數(shù)量為 戶，商戶數(shù)量有限，本市場和“錦江外灘”商鋪的相續(xù)落成，同一地段新增加商鋪數(shù)量近1200間，如此龐大的商鋪供應量，市場競爭激烈程度勢必達到“你死我活”的境地。 對策（如何放大優(yōu)、勢抓住機遇，減弱劣勢、規(guī)避威脅）：★ 突出市場的地理位置，以高安市的“黃金商圈的商業(yè)制高點”來提升市場的商業(yè)價值；★ 突出市場的規(guī)模環(huán)境，以“一站式購物公園”來定位市場的經營品種、經營環(huán)境和經營規(guī)模；★ 突出市場的交通優(yōu)勢，以“客運站旁、兩條黃金通道交匯處”來定義市場的交通環(huán)境；★ 在工商、稅務等方面竟可能多的爭取市政府更多的支持。爭取讓市政府以公告形式書面發(fā)布對市場的支持；★ 加快工程進度，樹立市場開業(yè)“倒計時牌”，增強客戶對市場的信心；★ 合理的業(yè)態(tài)定位和經營分區(qū)；★ 制訂足以打擊競爭對手，快速吸引商戶的招商優(yōu)惠政策和招商策略，消除客戶疑慮，不給予競爭對手反擊機會，達到快速招商的目的；★ 制訂能確保市場興旺、持續(xù)經營的市場經營措施。二、項目定位市場經營業(yè)態(tài)定位 本市場規(guī)模宏大，商鋪數(shù)量多，就高安市目前的市場狀況，定位為任何一個目前市政府對本項目規(guī)定的單一業(yè)態(tài)基本上都不可能填滿市場，或不能完全實現(xiàn)項目的商業(yè)價值。為了便于市場的快速啟動和實現(xiàn)項目商業(yè)價值最大化，我們建議本市場定位為一個多種業(yè)態(tài)并存的綜合性市場。招商對象定位 根據(jù)高安市的經濟發(fā)展水平和我們以往市場招商經驗，本市場的招商對象將以高安市區(qū)為主，高安市周邊富裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔。市場經營檔次定位就實現(xiàn)商鋪價值，一般是高、中檔的商品易于承受較高的租金、近而提升了商鋪的價值，理想狀態(tài)下我們都愿意將市場內經營的商品定位為中、高檔商品。但通過市場調查，我們發(fā)現(xiàn)目前高安市人口以農業(yè)人口為主，市民收入偏低，商業(yè)水平比較落后，市場上經營的商品以中低檔商品為主，即使在商業(yè)最為繁華的中山路、勝利路的街鋪和商場，也是以中擋商品為主，高檔商品很少有市場，經營高檔商品的商戶數(shù)量也十分有限。因此，對于本市場商品檔次定位我們認為：以中擋商品為主，但仍需重點吸引高檔商品入場經營，以帶動中擋商品的招商。若經營中低檔商品的商戶能夠承受租金，亦不能排斥對經營中低檔商品商戶的招商。市場形象定位 綜合前面分析我們將中山商貿城市場形象定位為：高安黃金商圈首個一站式購物公園高安商業(yè)制高點中山路商業(yè)地王中山路龍頭商鋪第二部分 市場經營分區(qū)一、市場經營業(yè)態(tài)選擇 高安市區(qū)主要街道和商場商鋪數(shù)量統(tǒng)計區(qū)域路段名稱總間數(shù)空置間數(shù)空置率城南區(qū)域中山路1633%勝利路11520%筠泉路13915%朝陽路1005353%高安商廈3238%高安集貿大市場1068%新朝陽批發(fā)市場6020%東方大市場12034%橋南路13020%地中海商城7032%朝陽門商貿城408318%瑞雪商城19315%城北區(qū)域高安大道30858%