江蘇揚(yáng)州江陽商貿(mào)城策劃方案(已修改)
2025-02-02 20:20 本頁面
【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。江蘇揚(yáng)州江陽商貿(mào)城策劃方案前言：在一個(gè)崇尚英雄的行業(yè)，當(dāng)住宅的孤傲群芳已成為過去時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)將締造更多的傳奇。但值得開發(fā)商注意的是，雖然同出地產(chǎn)體系，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)操作、經(jīng)營理念與住宅卻有著很大的不同。主要體現(xiàn)在：差異1：作為動(dòng)態(tài)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)主要依靠經(jīng)營獲得收益，需要依托于地段價(jià)值和經(jīng)營特色；差異2：商業(yè)性更強(qiáng)，對開發(fā)商和物業(yè)管理的商業(yè)經(jīng)營、管理水平要求提高；差異3：商業(yè)建筑的土地出讓金要比住宅高，土地出讓年限只有40年；差異4：繳納的費(fèi)用不同。水、電、氣、熱等需按專門的商業(yè)市政標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)；差異5：后期的裝潢、經(jīng)營、維護(hù)等費(fèi)用大；差異6：商業(yè)物業(yè)開發(fā)回報(bào)利潤高，通常是住宅投資的24倍；差異7：房地產(chǎn)開發(fā)商與商家的合作聯(lián)合將是以后商業(yè)物業(yè)開發(fā)的趨勢。商業(yè)地產(chǎn)是繼居住型物業(yè)之后更一層的投資境界。商業(yè)地產(chǎn)不是講概念，注重一下戶型和環(huán)境就能銷售，商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值還跟所在地點(diǎn)區(qū)域的商業(yè)氛圍是否濃厚相關(guān)。具體說來，建什么業(yè)態(tài)、在何處建以及建成后的經(jīng)營形式如何，都需要有一個(gè)科學(xué)的整體策劃、正確的功能定位。商鋪所代表的，不再只是一個(gè)鋪面，更多的是，隱藏在鋪面后面的無限獲利空間。兵法云：“謀定而后動(dòng)”，在曰趨發(fā)展成熟的房地產(chǎn)開發(fā)中，樓盤要想賣得好，前期的策劃就必須做到位。房地產(chǎn)策劃是一種高層次的投資咨詢活動(dòng)，它的基本職責(zé)就是要幫助投資者正確選擇投資方向，做好市場定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位，并采用適當(dāng)?shù)臓I銷推廣組合策略，以實(shí)現(xiàn)理想的投資目標(biāo)。好的策劃離不開前期調(diào)研，只有了解市場才能更好的做好市場。我們只有準(zhǔn)確的把握市場，創(chuàng)造出符合市場定位，滿足市場需求的產(chǎn)品，才能使我們的產(chǎn)品在激烈的房地產(chǎn)競爭浪潮中站穩(wěn)腳跟。我們通過對江陽商貿(mào)城宏觀環(huán)境以及方地產(chǎn)市場的初步調(diào)研，得出了一些我們對商業(yè)物業(yè)房地產(chǎn)市場的看法和觀點(diǎn)以及對本項(xiàng)目的理解和建議，但這只是彼此之間所有工作的初次嘗試，我們將在此基礎(chǔ)上與貴司密切溝通和交流，希望將我們的合作不斷深化下去。操作步驟1 市調(diào)分析報(bào)告商業(yè)物業(yè)成功開發(fā)的前提是做好市場調(diào)查，否則，就不能在殘酷的市場競爭中獲勝。但不少開發(fā)公司并沒有一套完善可操作的關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)前提的市調(diào)方案，每每接到一個(gè)項(xiàng)目，總是憑國土、規(guī)劃、稅務(wù)要求和幾個(gè)樓盤的數(shù)據(jù)就由業(yè)務(wù)人員憑經(jīng)驗(yàn)寫出項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告，科學(xué)性、準(zhǔn)確性不高。本案從三個(gè)方面說明市調(diào)情況：一、整體情況分析房地產(chǎn)業(yè)是國家的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，反之，宏觀經(jīng)濟(jì)的好壞也對房地產(chǎn)的興衰成敗起著決定性作用。揚(yáng)州市雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、優(yōu)越的地理位置、快速穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)增長速度、不斷改善的基礎(chǔ)設(shè)施和適合人居的自然和人文環(huán)境，都有力地促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。城市定位：歷史文化名城，具有傳統(tǒng)特色的風(fēng)景旅游城市，適宜人居的生態(tài)園林城市和長江三角洲北翼中心城市。城市大交通體系的迅速發(fā)展公路：建設(shè)潤揚(yáng)長江大橋及北接線和西北繞城公路，建設(shè)沿江高等級(jí)公路，改建南繞城公路；遠(yuǎn)期建設(shè)寧揚(yáng)第二通道和溝通西北繞城公路和寧徐、寧連高速公路連接線；揚(yáng)江公路、文昌東路為聯(lián)系揚(yáng)州主城區(qū)和江都市區(qū)的主要道路，規(guī)劃為一級(jí)公路；揚(yáng)天公路、揚(yáng)菱公路、揚(yáng)沙公路（新）、施沙路西延線、泰李公路、甘八路均為揚(yáng)州城區(qū)與周邊鎮(zhèn)的主要聯(lián)系道路，均規(guī)劃為一級(jí)公路。以現(xiàn)西站為揚(yáng)州客運(yùn)樞紐總站，在西部分區(qū)鐵路客運(yùn)站附近、北出入口、東出入口、瓜洲分區(qū)新建公路客運(yùn)站分站。鐵路：規(guī)劃寧啟鐵路和淮揚(yáng)鐵路。航空：在江都市區(qū)東北側(cè)，選擇建設(shè)4c級(jí)（預(yù)留4d級(jí)）機(jī)場。今后五年，是全面建設(shè)小康社會(huì)，推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化進(jìn)程的關(guān)鍵五年，是建設(shè)“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，文化大市，旅游名市，生態(tài)園林城市”，實(shí)現(xiàn)新跨越關(guān)鍵五年，是實(shí)現(xiàn)富民強(qiáng)市，在蘇中率先崛起的關(guān)鍵五年。我們必須大力實(shí)現(xiàn)外引內(nèi)聯(lián)，沿江開發(fā)，城市化，科教興市，可持續(xù)發(fā)展五大戰(zhàn)略，把揚(yáng)州建設(shè)成為古代文化與現(xiàn)代文化交相輝映名城。同時(shí)，搶抓四個(gè)難得的機(jī)遇：一是搶抓國際資本和產(chǎn)業(yè)向長江三角洲聚集的機(jī)遇；二是搶抓全面建設(shè)小康社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化的機(jī)遇；三是搶抓區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的機(jī)遇；四是搶抓沿江開發(fā)的機(jī)遇。二、揚(yáng)州房地產(chǎn)投資開發(fā)情況揚(yáng)州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)以建設(shè)最宜人居、最宜發(fā)展城市為目標(biāo),加快房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,加快提高人民生活居住水平,努力把揚(yáng)州建設(shè)成為上海、南京的后花園。揚(yáng)州房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模揚(yáng)州目前共有59家房地產(chǎn)開發(fā)公司,62家最新住宅商務(wù)樓盤(其中東區(qū)共有9家、南區(qū)共有4家、西區(qū)共有32家、北區(qū)共有9家、==有8家)。揚(yáng)州2003年上半年的投資開發(fā)情況今年上半年，，，同比分別增108%、%、%。今年15月份市區(qū)房地產(chǎn)共成交4311筆，同比分別增長43%、17%，交易總額達(dá)到21億元，比去年同期增長31%。市區(qū)房地產(chǎn)市場一片繁榮景象。三、競爭對手分析江陽商貿(mào)城的同質(zhì)項(xiàng)目有：陽光城、金太陽陶瓷城、寶林家具港、揚(yáng)州商城、工業(yè)品市場、金陽光裝飾城等。主要競爭對手有：陽光城、金陽光陶瓷城、寶林家具港等。 江陽商貿(mào)城（一期） 陽光城家居廣場 金太陽陶瓷城 東方家藝廣場發(fā)展商 起點(diǎn)置業(yè) 宏運(yùn)房產(chǎn) 揚(yáng)州商城集團(tuán) 經(jīng)典房產(chǎn)推廣機(jī)構(gòu) 上海衡順行 中盛置業(yè)位置 揚(yáng)子江北路819號(hào) 運(yùn)河西路
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