【正文】 長(zhǎng)春市宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析 長(zhǎng)春市近年 GDP及固定資產(chǎn)投資額加速增長(zhǎng) 4%5% 5%8% 大于 8% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷 ——GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 小于 4% 億元 長(zhǎng)春市近年 GDP及固定資產(chǎn)投資額加速增長(zhǎng) 區(qū)域主要城市 長(zhǎng)春 沈陽(yáng) 大連 哈爾濱 大慶 2023年 GDP 4040億元 5950億元 6100億元 4000億元 3737億元 較上年增速 % % 14% % 12% 全國(guó)排名 26 17 15 27 30 與區(qū)域內(nèi)其他大型城市相比，長(zhǎng)春經(jīng)濟(jì)水平處于中等水平，但增長(zhǎng)速度嘉人，未來(lái)的上升空間很大； 根據(jù) GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展的兲系，可以看出房地產(chǎn)處于高速發(fā)展期； 長(zhǎng)春市 2023年的 GDP增長(zhǎng)速度是 %，能夠支持房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展； 長(zhǎng)春固定資產(chǎn)投資突破 3000多億元，大量投資已經(jīng)在基礎(chǔ)設(shè)斲建設(shè)斱面發(fā)揮了效用。 長(zhǎng)春市人均 GDP快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于高速發(fā)展期 長(zhǎng)春人均 GDP始終保持較快增長(zhǎng)，雖然上升幅度有所減緩，但仍表現(xiàn)出強(qiáng)勁的勢(shì)頭。 長(zhǎng)春人均 GDP自 2023年突破 8000美元，一直保持快速發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展迚入理智 2023年突破 9000美元，房地產(chǎn)發(fā)展速度放緩，日趨成理智、成熟，避免同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。 總體來(lái)看，高新、經(jīng)開(kāi)、凈月、汽開(kāi)四大新區(qū)的人均 GDP居居于前列，表明這些區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分活躍，經(jīng)濟(jì)實(shí)力在各城區(qū)中處于領(lǐng)先位置，消費(fèi)能力相對(duì)較強(qiáng)。 高新 經(jīng)開(kāi) 凈月 汽開(kāi) 朝陽(yáng) 南兲 寬城 綠園 二道 800 591 480 471 359 220 205 191 165 2023年長(zhǎng)春主要城區(qū) GDP（億元） 長(zhǎng)春市人均 GDP快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于高速發(fā)展期 8004,000US$ 40008,000US$ 800020,000US$ 0800US$ 啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 美元 城市化率的攀升 +人口數(shù)量的增大 =房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勁需求 7467487507527547567587607627647662023年 2023年 2023年 2023年 2023年%%%%%%%%%總?cè)丝谧匀辉鲩L(zhǎng)率?長(zhǎng)春近五年是總?cè)丝诜€(wěn)步上升，近兩年增幅趨于穩(wěn)定； ?迅速增長(zhǎng)的城鎮(zhèn)人口為房地產(chǎn)提供了需求； ?在區(qū)域內(nèi)，長(zhǎng)春的城市化率處于城市化完成一般的水平，伴隨著長(zhǎng)春市迚一步城市化，和逐年提高的人口，房地產(chǎn)市場(chǎng)將有望保持旺盛的需求。 長(zhǎng)春市 2023/2023年農(nóng)業(yè)和非農(nóng)人口比例 東北主要城市 長(zhǎng)春 沈陽(yáng) 大連 吉林市 哈爾濱 大慶 2023年城市化率 % % % % 長(zhǎng)春市 20232023年人口數(shù)量及增長(zhǎng)統(tǒng)計(jì) 長(zhǎng)春經(jīng)濟(jì)和居民收入增長(zhǎng)迅速 城市 長(zhǎng)春 大連 哈爾濱 沈陽(yáng) 2023年人均可支配收入 23089 27480 22498 26430 增長(zhǎng)率 % % % % 20232023年長(zhǎng)春社會(huì)消費(fèi)品零售總額 20232023年長(zhǎng)春居民人均可支配收入 長(zhǎng)春社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)迅速，居民消費(fèi)明顯升溫； 長(zhǎng)春城市居民的人均可支配收入在東北區(qū)域內(nèi)處于中下游水平，對(duì)于省會(huì)城市來(lái)說(shuō)，還有相當(dāng)大的上漲空間。 長(zhǎng)春近五年來(lái)的恩格爾系數(shù)穩(wěn)中有降，使終保持在33%左右，處在相對(duì)富裕的階段，在居民消費(fèi)中會(huì)越來(lái)越多的兲注更高層次的需求。 周邊城市人均可支配收入及增長(zhǎng)對(duì)比 （單位：元） 元 億元 2023年 2023年長(zhǎng)春市汽開(kāi)區(qū)經(jīng)濟(jì)始終運(yùn)行平穩(wěn)。 今年，開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)項(xiàng)目計(jì)劃總投資額達(dá) 363億元，并將重點(diǎn)發(fā)展汽車金融服務(wù)、汽車商貿(mào)物流、汽車研發(fā)與人才、汽車文化等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。 2023年 2023年汽開(kāi)區(qū)主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) GDP固定資產(chǎn)投資 財(cái)政收入 億元 小結(jié)：宏觀環(huán)境大勢(shì)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展 ?長(zhǎng)春市 GDP逐年持續(xù)增長(zhǎng)，長(zhǎng)春 2023年人均 GDP突破 9000美元，說(shuō)明長(zhǎng)春房地產(chǎn)迚入快速發(fā)展期，潛力很大，發(fā)展勢(shì)頭看漲。 ?長(zhǎng)春社會(huì)零售消費(fèi)總額增長(zhǎng)迅速，恩格爾系數(shù)穩(wěn)中有降，人民生活水準(zhǔn)逐年提高，今后的消費(fèi)將向保險(xiǎn)、投資等更高層次上傾斜。 ?與區(qū)域內(nèi)同類城市相比較，長(zhǎng)春 %的城市化率處于城市化速度一般的水平，伴隨著人口的逐年提高與長(zhǎng)春城市化速度的加快，長(zhǎng)春住宅消費(fèi)需求潛力巨大。 長(zhǎng)春市地產(chǎn)狀況及競(jìng)品分析 2023年長(zhǎng)春市商品住宅市場(chǎng)供求比為 ： 1。 2023年，長(zhǎng)春商品住宅市場(chǎng)供求達(dá)到平衡，而后開(kāi)始轉(zhuǎn)入買方市場(chǎng)。 2023年的成交量和成交套數(shù)分別比 2023年增長(zhǎng)了 %和 %。 2023年 2023年長(zhǎng)春市商品住宅市場(chǎng)供求情況比 長(zhǎng)春市 2023年商品住宅區(qū)域供應(yīng)和成交分布情況 2023年長(zhǎng)春市汽開(kāi)區(qū)成交總量不大，但供求相對(duì)平衡，市場(chǎng)穩(wěn)定。 長(zhǎng)春市各區(qū)的供應(yīng)量和成交量差距明顯，朝陽(yáng)、二道、綠園等老城區(qū)保持穩(wěn)定，高新、南關(guān)兩區(qū)明顯供過(guò)于求。 2023年 2023年長(zhǎng)春市商品住宅均價(jià)及增長(zhǎng)率 20232023年長(zhǎng)春市商品房住宅均價(jià)始終保持上揚(yáng)趨勢(shì)，至上年度起保持穩(wěn)定。穩(wěn)定規(guī)范的市場(chǎng)使販房者有了更多的選擇，同樣也對(duì)發(fā)展商提出了更高的運(yùn)營(yíng)要求。 20232023年長(zhǎng)春市商品房成交額始終保持上漲，但近兩年漲幅有所回落，市場(chǎng)趨于理性。 2023年 2023年長(zhǎng)春市商品住宅成交額及增長(zhǎng)率 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年長(zhǎng)春市商品住宅成交面積及增長(zhǎng)率 長(zhǎng)春商品房住宅均價(jià)在 20232023年快速上漲，于 2023年穩(wěn)中有降。從 2023年上卉年來(lái)看，市場(chǎng)對(duì)住宅的需求依然旺盛，奠定了房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的基礎(chǔ)。 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年長(zhǎng)春市商品住宅空置面積及增長(zhǎng)率 20232023年，長(zhǎng)春商品房空置面積在 2023年達(dá)到高峰，隨后逐年穩(wěn)步下降，一斱面說(shuō)明市場(chǎng)的消化能力，同時(shí)也說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的判斷日趨成熟。 2023年 2023年 2023年 2023年 汽開(kāi)區(qū)代表樓盤 樓 盤 占地面積（㎡） 總建筑面積（㎡） 價(jià)格（元 /㎡） 面積（㎡） 備 注 豪邦緹香公館 130000 260000 7400 88130 歐亞賣場(chǎng)商圈 西湖一號(hào) 130000 280000 5800 48136 精致小戶公館 保利拉菲公館 160000 490000 8200 85150 汽開(kāi)區(qū)首席品質(zhì)區(qū) 波爾的家 100000 240000 5800 46101 汽開(kāi)剛需宜居社區(qū) 力旺格林春天 190000 340000 7700 49170 汽開(kāi)區(qū)宜居社區(qū) 汽開(kāi)區(qū)住宅項(xiàng)目的特點(diǎn)： ，多為大中型社區(qū)。 ，從剛需到首改，到終極置業(yè)，無(wú)所不包。這說(shuō)明汽開(kāi)區(qū)的住宅市場(chǎng)細(xì)分不夠。 ，汽開(kāi)區(qū)的高端需求出露端倪 ，相對(duì)集中，現(xiàn)在向西湖大路和騰飛廣場(chǎng)兩端發(fā)展。 樓 盤 占地面積 （㎡） 總建筑面積 （㎡） 價(jià)格 (元 /㎡） 面積 （㎡） 備 注 華航檀香灣 100000 230000 6000 高層 4090 疊院 300 正統(tǒng)疊院，世家儀表 汽開(kāi)核心第一高端居所。 遠(yuǎn)創(chuàng)樾府 90000 202300 7000 30130 歐亞賣場(chǎng)商圈， 原生樹(shù)木，生態(tài)地產(chǎn) 中國(guó)鐵建國(guó)際花園 270000 550000 6500 47160 央企身份，高質(zhì)建筑 君地天城 230000 600000 5800（三期） 90400 汽開(kāi)高端歐式園林社區(qū) 東皇君園 110000 230000 5900 4688 汽開(kāi)南翼 國(guó)際汽車公園 騰飛廣場(chǎng)住宅項(xiàng)目的特點(diǎn)： ，多為大中型社區(qū)。 ，但項(xiàng)目品質(zhì)有所提升。 ，如君地天城等。 4. 騰飛廣場(chǎng)借助交通樞紐資源和長(zhǎng)春國(guó)際汽車公園、永春河等 資源，在自然生態(tài)環(huán)境上處于領(lǐng)先。 騰飛廣場(chǎng)周邊項(xiàng)目 汽開(kāi)區(qū)缺少的樓盤類型 汽開(kāi)區(qū)的住宅市場(chǎng)正逐步走向細(xì)分，品牌化、風(fēng)格化已十分明顯，并已有全國(guó)性知名品牌進(jìn)駐。今后，汽開(kāi)區(qū)居民數(shù)量將不斷上漲，對(duì)住宅的各類需求將始終保持旺盛。 然而，汽開(kāi)區(qū)在商務(wù)產(chǎn)品上的不足也制約著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 汽開(kāi)區(qū)沒(méi)有在售的純寫字間項(xiàng)目和 SOHO項(xiàng)目，也沒(méi)有新興的商業(yè)體和酒店。 這個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)，是機(jī)遇嗎？ 區(qū)域內(nèi)客戶市場(chǎng)調(diào)研 ☆ 市調(diào)范圍： 長(zhǎng)春市汽開(kāi)區(qū)、高新區(qū)寫字間管理者 長(zhǎng)春市汽開(kāi)區(qū)一汽配套企業(yè)經(jīng)營(yíng)者 長(zhǎng)春市汽開(kāi)區(qū)一汽集團(tuán)高級(jí)職員 ☆樣本數(shù)量： 56人 ? 客戶：馮女士 ? 客戶公司地點(diǎn)：興順路興順花園小區(qū)門市 ? 公司類型：一汽配套企業(yè) （實(shí)體 +貿(mào)易） ? 門市面積： 200300㎡ ? 項(xiàng)目可接受價(jià)格： 900010000元 /㎡ ? 項(xiàng)目需求面積： 100㎡ ? 購(gòu)買時(shí)間： 2023年，最早為 2023年年底 客戶畫像 1 客戶需求調(diào)研報(bào)告 ? 客戶：崔先生 ? 行業(yè)：大型汽車銷售（一汽解放） ? 公司地點(diǎn)：東風(fēng)大街與春城大街交匯門市 ? 公司面積： 141㎡ ? 購(gòu)買目的：自身經(jīng)營(yíng)需門市，但可考慮在騰飛廣場(chǎng)附近投資 ? 可接受價(jià)格： 80009000一定會(huì)購(gòu)買， 10000元以上購(gòu)買可能性較小 客戶畫像 2 * 思考：開(kāi)盤熱銷需要投資客，我們?nèi)绾翁峁┩顿Y客需求的產(chǎn)品呢？ Q1：您投資會(huì)優(yōu)先考慮哪種地產(chǎn)形式？ 思考：地段和交通是項(xiàng)目的先天因素，那么如何去聚集項(xiàng)目的人氣呢，哪種業(yè)態(tài)是最聚人氣的？ Q2：投資最重視的三個(gè)因素 (多選） * 思考：如何利用和規(guī)劃酒店這種稀缺業(yè)態(tài)？時(shí)不我待，某項(xiàng)目四期也是酒店項(xiàng)目。 Q3：您認(rèn)為目前汽開(kāi)區(qū)最缺乏的資源是什么？ * 思考：被調(diào)研者對(duì)商務(wù)需求方面敏感度很低，還停留在餐廳和商務(wù)中心的初級(jí)層面。因此，我們?cè)趯懽珠g的配置上是不是應(yīng)該順勢(shì)而下，做滿足客戶需求的產(chǎn)品？ Q4：除了辦公功能之外，您認(rèn)為寫字間內(nèi) 還需要具備哪些功能空間？ * 思考：汽開(kāi)區(qū)的企業(yè)多以生產(chǎn)型和貿(mào)易型為主，需求面積有限。在這種情況下，我們應(yīng)該如何進(jìn)行寫字間的平面平局？ Q5：如果重新購(gòu)置寫字間，您公司需要 多大的面積？ * 思考：我們應(yīng)該如何制定合理的價(jià)格體系呢？ Q6：對(duì)于汽開(kāi)區(qū)的新建高品質(zhì)寫字間， 您認(rèn)為售價(jià)為多少比較合理？ 市調(diào)結(jié)論 項(xiàng)目 SWOT總結(jié) 800010000，若開(kāi)盤在 10000元以上將影響去化速度。 ，其他類型企業(yè)熱情不高。 投資客戶市場(chǎng)調(diào)研 ☆ 客戶來(lái)源： 恒信顧問(wèn)客戶資源庫(kù) ☆ 客戶共性： 兆豐國(guó)際 /金谷國(guó)際成交客戶； 擁有贏利性實(shí)體； 對(duì)地產(chǎn)投資輕車熟路 Q1: 對(duì)于投資，您比較傾向于哪個(gè)領(lǐng)域？ 結(jié)論 1：長(zhǎng)春投資人群對(duì)房地產(chǎn)依然情有獨(dú)鐘，而對(duì)黃金、期貨等專業(yè)性強(qiáng)的投資行為則很少涉及。 系列 1, 地產(chǎn) , 67, 75% 系列 1, 黃金 , 0, 0% 系列 1, 股票 , 11, 13