【正文】 長春市宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析 長春市近年 GDP及固定資產(chǎn)投資額加速增長 4%5% 5%8% 大于 8% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷 ——GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 小于 4% 億元 長春市近年 GDP及固定資產(chǎn)投資額加速增長 區(qū)域主要城市 長春 沈陽 大連 哈爾濱 大慶 2023年 GDP 4040億元 5950億元 6100億元 4000億元 3737億元 較上年增速 % % 14% % 12% 全國排名 26 17 15 27 30 與區(qū)域內(nèi)其他大型城市相比，長春經(jīng)濟(jì)水平處于中等水平，但增長速度嘉人，未來的上升空間很大； 根據(jù) GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展的兲系，可以看出房地產(chǎn)處于高速發(fā)展期； 長春市 2023年的 GDP增長速度是 %，能夠支持房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展； 長春固定資產(chǎn)投資突破 3000多億元，大量投資已經(jīng)在基礎(chǔ)設(shè)斲建設(shè)斱面發(fā)揮了效用。 長春市人均 GDP快速增長，房地產(chǎn)市場屬于高速發(fā)展期 長春人均 GDP始終保持較快增長，雖然上升幅度有所減緩，但仍表現(xiàn)出強(qiáng)勁的勢頭。 長春人均 GDP自 2023年突破 8000美元，一直保持快速發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展迚入理智 2023年突破 9000美元，房地產(chǎn)發(fā)展速度放緩，日趨成理智、成熟，避免同質(zhì)競爭。 總體來看，高新、經(jīng)開、凈月、汽開四大新區(qū)的人均 GDP居居于前列，表明這些區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分活躍，經(jīng)濟(jì)實力在各城區(qū)中處于領(lǐng)先位置，消費(fèi)能力相對較強(qiáng)。 高新 經(jīng)開 凈月 汽開 朝陽 南兲 寬城 綠園 二道 800 591 480 471 359 220 205 191 165 2023年長春主要城區(qū) GDP（億元） 長春市人均 GDP快速增長，房地產(chǎn)市場屬于高速發(fā)展期 8004,000US$ 40008,000US$ 800020,000US$ 0800US$ 啟動期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 美元 城市化率的攀升 +人口數(shù)量的增大 =房地產(chǎn)市場的強(qiáng)勁需求 7467487507527547567587607627647662023年 2023年 2023年 2023年 2023年%%%%%%%%%總?cè)丝谧匀辉鲩L率?長春近五年是總?cè)丝诜€(wěn)步上升，近兩年增幅趨于穩(wěn)定； ?迅速增長的城鎮(zhèn)人口為房地產(chǎn)提供了需求； ?在區(qū)域內(nèi)，長春的城市化率處于城市化完成一般的水平，伴隨著長春市迚一步城市化，和逐年提高的人口，房地產(chǎn)市場將有望保持旺盛的需求。 長春市 2023/2023年農(nóng)業(yè)和非農(nóng)人口比例 東北主要城市 長春 沈陽 大連 吉林市 哈爾濱 大慶 2023年城市化率 % % % % 長春市 20232023年人口數(shù)量及增長統(tǒng)計 長春經(jīng)濟(jì)和居民收入增長迅速 城市 長春 大連 哈爾濱 沈陽 2023年人均可支配收入 23089 27480 22498 26430 增長率 % % % % 20232023年長春社會消費(fèi)品零售總額 20232023年長春居民人均可支配收入 長春社會消費(fèi)品零售總額增長迅速，居民消費(fèi)明顯升溫； 長春城市居民的人均可支配收入在東北區(qū)域內(nèi)處于中下游水平，對于省會城市來說，還有相當(dāng)大的上漲空間。 長春近五年來的恩格爾系數(shù)穩(wěn)中有降，使終保持在33%左右，處在相對富裕的階段，在居民消費(fèi)中會越來越多的兲注更高層次的需求。 周邊城市人均可支配收入及增長對比 （單位：元） 元 億元 2023年 2023年長春市汽開區(qū)經(jīng)濟(jì)始終運(yùn)行平穩(wěn)。 今年，開發(fā)區(qū)工業(yè)項目計劃總投資額達(dá) 363億元，并將重點(diǎn)發(fā)展汽車金融服務(wù)、汽車商貿(mào)物流、汽車研發(fā)與人才、汽車文化等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。 2023年 2023年汽開區(qū)主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計 GDP固定資產(chǎn)投資 財政收入 億元 小結(jié)：宏觀環(huán)境大勢支持房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展 ?長春市 GDP逐年持續(xù)增長，長春 2023年人均 GDP突破 9000美元，說明長春房地產(chǎn)迚入快速發(fā)展期，潛力很大，發(fā)展勢頭看漲。 ?長春社會零售消費(fèi)總額增長迅速，恩格爾系數(shù)穩(wěn)中有降，人民生活水準(zhǔn)逐年提高，今后的消費(fèi)將向保險、投資等更高層次上傾斜。 ?與區(qū)域內(nèi)同類城市相比較，長春 %的城市化率處于城市化速度一般的水平，伴隨著人口的逐年提高與長春城市化速度的加快，長春住宅消費(fèi)需求潛力巨大。 長春市地產(chǎn)狀況及競品分析 2023年長春市商品住宅市場供求比為 ： 1。 2023年，長春商品住宅市場供求達(dá)到平衡，而后開始轉(zhuǎn)入買方市場。 2023年的成交量和成交套數(shù)分別比 2023年增長了 %和 %。 2023年 2023年長春市商品住宅市場供求情況比 長春市 2023年商品住宅區(qū)域供應(yīng)和成交分布情況 2023年長春市汽開區(qū)成交總量不大，但供求相對平衡，市場穩(wěn)定。 長春市各區(qū)的供應(yīng)量和成交量差距明顯，朝陽、二道、綠園等老城區(qū)保持穩(wěn)定，高新、南關(guān)兩區(qū)明顯供過于求。 2023年 2023年長春市商品住宅均價及增長率 20232023年長春市商品房住宅均價始終保持上揚(yáng)趨勢，至上年度起保持穩(wěn)定。穩(wěn)定規(guī)范的市場使販房者有了更多的選擇，同樣也對發(fā)展商提出了更高的運(yùn)營要求。 20232023年長春市商品房成交額始終保持上漲，但近兩年漲幅有所回落，市場趨于理性。 2023年 2023年長春市商品住宅成交額及增長率 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年長春市商品住宅成交面積及增長率 長春商品房住宅均價在 20232023年快速上漲，于 2023年穩(wěn)中有降。從 2023年上卉年來看，市場對住宅的需求依然旺盛，奠定了房地產(chǎn)市場繁榮的基礎(chǔ)。 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年長春市商品住宅空置面積及增長率 20232023年，長春商品房空置面積在 2023年達(dá)到高峰，隨后逐年穩(wěn)步下降，一斱面說明市場的消化能力，同時也說明開發(fā)商對市場的判斷日趨成熟。 2023年 2023年 2023年 2023年 汽開區(qū)代表樓盤 樓 盤 占地面積（㎡） 總建筑面積（㎡） 價格（元 /㎡） 面積（㎡） 備 注 豪邦緹香公館 130000 260000 7400 88130 歐亞賣場商圈 西湖一號 130000 280000 5800 48136 精致小戶公館 保利拉菲公館 160000 490000 8200 85150 汽開區(qū)首席品質(zhì)區(qū) 波爾的家 100000 240000 5800 46101 汽開剛需宜居社區(qū) 力旺格林春天 190000 340000 7700 49170 汽開區(qū)宜居社區(qū) 汽開區(qū)住宅項目的特點(diǎn)： ，多為大中型社區(qū)。 ，從剛需到首改，到終極置業(yè)，無所不包。這說明汽開區(qū)的住宅市場細(xì)分不夠。 ，汽開區(qū)的高端需求出露端倪 ，相對集中，現(xiàn)在向西湖大路和騰飛廣場兩端發(fā)展。 樓 盤 占地面積 （㎡） 總建筑面積 （㎡） 價格 (元 /㎡） 面積 （㎡） 備 注 華航檀香灣 100000 230000 6000 高層 4090 疊院 300 正統(tǒng)疊院，世家儀表 汽開核心第一高端居所。 遠(yuǎn)創(chuàng)樾府 90000 202300 7000 30130 歐亞賣場商圈， 原生樹木，生態(tài)地產(chǎn) 中國鐵建國際花園 270000 550000 6500 47160 央企身份，高質(zhì)建筑 君地天城 230000 600000 5800（三期） 90400 汽開高端歐式園林社區(qū) 東皇君園 110000 230000 5900 4688 汽開南翼 國際汽車公園 騰飛廣場住宅項目的特點(diǎn)： ，多為大中型社區(qū)。 ，但項目品質(zhì)有所提升。 ，如君地天城等。 4. 騰飛廣場借助交通樞紐資源和長春國際汽車公園、永春河等 資源，在自然生態(tài)環(huán)境上處于領(lǐng)先。 騰飛廣場周邊項目 汽開區(qū)缺少的樓盤類型 汽開區(qū)的住宅市場正逐步走向細(xì)分，品牌化、風(fēng)格化已十分明顯，并已有全國性知名品牌進(jìn)駐。今后，汽開區(qū)居民數(shù)量將不斷上漲，對住宅的各類需求將始終保持旺盛。 然而，汽開區(qū)在商務(wù)產(chǎn)品上的不足也制約著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 汽開區(qū)沒有在售的純寫字間項目和 SOHO項目，也沒有新興的商業(yè)體和酒店。 這個市場空白點(diǎn)，是機(jī)遇嗎？ 區(qū)域內(nèi)客戶市場調(diào)研 ☆ 市調(diào)范圍： 長春市汽開區(qū)、高新區(qū)寫字間管理者 長春市汽開區(qū)一汽配套企業(yè)經(jīng)營者 長春市汽開區(qū)一汽集團(tuán)高級職員 ☆樣本數(shù)量： 56人 ? 客戶：馮女士 ? 客戶公司地點(diǎn)：興順路興順花園小區(qū)門市 ? 公司類型：一汽配套企業(yè) （實體 +貿(mào)易） ? 門市面積： 200300㎡ ? 項目可接受價格： 900010000元 /㎡ ? 項目需求面積： 100㎡ ? 購買時間： 2023年，最早為 2023年年底 客戶畫像 1 客戶需求調(diào)研報告 ? 客戶：崔先生 ? 行業(yè)：大型汽車銷售（一汽解放） ? 公司地點(diǎn)：東風(fēng)大街與春城大街交匯門市 ? 公司面積： 141㎡ ? 購買目的：自身經(jīng)營需門市，但可考慮在騰飛廣場附近投資 ? 可接受價格： 80009000一定會購買， 10000元以上購買可能性較小 客戶畫像 2 * 思考：開盤熱銷需要投資客，我們?nèi)绾翁峁┩顿Y客需求的產(chǎn)品呢？ Q1：您投資會優(yōu)先考慮哪種地產(chǎn)形式？ 思考：地段和交通是項目的先天因素，那么如何去聚集項目的人氣呢，哪種業(yè)態(tài)是最聚人氣的？ Q2：投資最重視的三個因素 (多選） * 思考：如何利用和規(guī)劃酒店這種稀缺業(yè)態(tài)？時不我待，某項目四期也是酒店項目。 Q3：您認(rèn)為目前汽開區(qū)最缺乏的資源是什么？ * 思考：被調(diào)研者對商務(wù)需求方面敏感度很低，還停留在餐廳和商務(wù)中心的初級層面。因此，我們在寫字間的配置上是不是應(yīng)該順勢而下，做滿足客戶需求的產(chǎn)品？ Q4：除了辦公功能之外，您認(rèn)為寫字間內(nèi) 還需要具備哪些功能空間？ * 思考：汽開區(qū)的企業(yè)多以生產(chǎn)型和貿(mào)易型為主，需求面積有限。在這種情況下，我們應(yīng)該如何進(jìn)行寫字間的平面平局？ Q5：如果重新購置寫字間，您公司需要 多大的面積？ * 思考：我們應(yīng)該如何制定合理的價格體系呢？ Q6：對于汽開區(qū)的新建高品質(zhì)寫字間， 您認(rèn)為售價為多少比較合理？ 市調(diào)結(jié)論 項目 SWOT總結(jié) 800010000，若開盤在 10000元以上將影響去化速度。 ，其他類型企業(yè)熱情不高。 投資客戶市場調(diào)研 ☆ 客戶來源： 恒信顧問客戶資源庫 ☆ 客戶共性： 兆豐國際 /金谷國際成交客戶； 擁有贏利性實體； 對地產(chǎn)投資輕車熟路 Q1: 對于投資，您比較傾向于哪個領(lǐng)域？ 結(jié)論 1：長春投資人群對房地產(chǎn)依然情有獨(dú)鐘，而對黃金、期貨等專業(yè)性強(qiáng)的投資行為則很少涉及。 系列 1, 地產(chǎn) , 67, 75% 系列 1, 黃金 , 0, 0% 系列 1, 股票 , 11, 13