【正文】 分便捷。 2. 汽開新興居住區(qū)：以長沈路為中心路段，聚集著遠(yuǎn)創(chuàng)樾府、力旺格力春天、力旺康景、中鐵國際花園等精品住宅項(xiàng)目，有部分汽開核心區(qū)的居民因?yàn)楦纳菩枨蠖凭又链恕? 4. 汽開區(qū)的開放度有限，長春范圍內(nèi)的投資客對其缺乏了解。 感興趣，有意向要進(jìn)一步了解 看價(jià)格，看時(shí)機(jī) 對汽開區(qū)不了解，暫時(shí)沒有投資意向 長春投資客戶調(diào)研結(jié)論 1. 商業(yè)地產(chǎn) 依然是客戶投資的主要途徑。 Q6: 您可接受的投資預(yù)算是多少？ Q7: 您認(rèn)為目前所開區(qū)最缺乏的資源是什么？ 結(jié)論 7：受訪者普遍認(rèn)為，目前在汽開區(qū)最缺乏的資源是商場、辦公和酒店。但經(jīng)過兩年多個(gè)項(xiàng)目的集中造勢，彩宇廣場區(qū)域在眾多新區(qū)中處于領(lǐng)先地位。 ，其他類型企業(yè)熱情不高。 這個(gè)市場空白點(diǎn)，是機(jī)遇嗎？ 區(qū)域內(nèi)客戶市場調(diào)研 ☆ 市調(diào)范圍： 長春市汽開區(qū)、高新區(qū)寫字間管理者 長春市汽開區(qū)一汽配套企業(yè)經(jīng)營者 長春市汽開區(qū)一汽集團(tuán)高級職員 ☆樣本數(shù)量： 56人 ? 客戶：馮女士 ? 客戶公司地點(diǎn)：興順路興順花園小區(qū)門市 ? 公司類型：一汽配套企業(yè) （實(shí)體 +貿(mào)易） ? 門市面積： 200300㎡ ? 項(xiàng)目可接受價(jià)格： 900010000元 /㎡ ? 項(xiàng)目需求面積： 100㎡ ? 購買時(shí)間： 2023年，最早為 2023年年底 客戶畫像 1 客戶需求調(diào)研報(bào)告 ? 客戶：崔先生 ? 行業(yè)：大型汽車銷售（一汽解放） ? 公司地點(diǎn)：東風(fēng)大街與春城大街交匯門市 ? 公司面積： 141㎡ ? 購買目的：自身經(jīng)營需門市，但可考慮在騰飛廣場附近投資 ? 可接受價(jià)格： 80009000一定會(huì)購買， 10000元以上購買可能性較小 客戶畫像 2 * 思考：開盤熱銷需要投資客，我們?nèi)绾翁峁┩顿Y客需求的產(chǎn)品呢？ Q1：您投資會(huì)優(yōu)先考慮哪種地產(chǎn)形式？ 思考：地段和交通是項(xiàng)目的先天因素，那么如何去聚集項(xiàng)目的人氣呢，哪種業(yè)態(tài)是最聚人氣的？ Q2：投資最重視的三個(gè)因素 (多選） * 思考：如何利用和規(guī)劃酒店這種稀缺業(yè)態(tài)？時(shí)不我待，某項(xiàng)目四期也是酒店項(xiàng)目。 騰飛廣場周邊項(xiàng)目 汽開區(qū)缺少的樓盤類型 汽開區(qū)的住宅市場正逐步走向細(xì)分，品牌化、風(fēng)格化已十分明顯，并已有全國性知名品牌進(jìn)駐。 遠(yuǎn)創(chuàng)樾府 90000 202300 7000 30130 歐亞賣場商圈， 原生樹木，生態(tài)地產(chǎn) 中國鐵建國際花園 270000 550000 6500 47160 央企身份，高質(zhì)建筑 君地天城 230000 600000 5800（三期） 90400 汽開高端歐式園林社區(qū) 東皇君園 110000 230000 5900 4688 汽開南翼 國際汽車公園 騰飛廣場住宅項(xiàng)目的特點(diǎn)： ，多為大中型社區(qū)。 ，從剛需到首改，到終極置業(yè)，無所不包。 2023年 2023年長春市商品住宅成交額及增長率 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年長春市商品住宅成交面積及增長率 長春商品房住宅均價(jià)在 20232023年快速上漲，于 2023年穩(wěn)中有降。 長春市各區(qū)的供應(yīng)量和成交量差距明顯，朝陽、二道、綠園等老城區(qū)保持穩(wěn)定，高新、南關(guān)兩區(qū)明顯供過于求。 長春市地產(chǎn)狀況及競品分析 2023年長春市商品住宅市場供求比為 ： 1。 今年，開發(fā)區(qū)工業(yè)項(xiàng)目計(jì)劃總投資額達(dá) 363億元，并將重點(diǎn)發(fā)展汽車金融服務(wù)、汽車商貿(mào)物流、汽車研發(fā)與人才、汽車文化等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。 高新 經(jīng)開 凈月 汽開 朝陽 南兲 寬城 綠園 二道 800 591 480 471 359 220 205 191 165 2023年長春主要城區(qū) GDP（億元） 長春市人均 GDP快速增長，房地產(chǎn)市場屬于高速發(fā)展期 8004,000US$ 40008,000US$ 800020,000US$ 0800US$ 啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 美元 城市化率的攀升 +人口數(shù)量的增大 =房地產(chǎn)市場的強(qiáng)勁需求 7467487507527547567587607627647662023年 2023年 2023年 2023年 2023年%%%%%%%%%總?cè)丝谧匀辉鲩L率?長春近五年是總?cè)丝诜€(wěn)步上升，近兩年增幅趨于穩(wěn)定； ?迅速增長的城鎮(zhèn)人口為房地產(chǎn)提供了需求； ?在區(qū)域內(nèi)，長春的城市化率處于城市化完成一般的水平，伴隨著長春市迚一步城市化，和逐年提高的人口，房地產(chǎn)市場將有望保持旺盛的需求。長春市宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析 長春市近年 GDP及固定資產(chǎn)投資額加速增長 4%5% 5%8% 大于 8% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷 ——GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 小于 4% 億元 長春市近年 GDP及固定資產(chǎn)投資額加速增長 區(qū)域主要城市 長春 沈陽 大連 哈爾濱 大慶 2023年 GDP 4040億元 5950億元 6100億元 4000億元 3737億元 較上年增速 % % 14% % 12% 全國排名 26 17 15 27 30 與區(qū)域內(nèi)其他大型城市相比，長春經(jīng)濟(jì)水平處于中等水平，但增長速度嘉人，未來的上升空間很大； 根據(jù) GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展的兲系，可以看出房地產(chǎn)處于高速發(fā)展期； 長春市 2023年的 GDP增長速度是 %，能夠支持房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展； 長春固定資產(chǎn)投資突破 3000多億元，大量投資已經(jīng)在基礎(chǔ)設(shè)斲建設(shè)斱面發(fā)揮了效用。 總體來看，高新、經(jīng)開、凈月、汽開四大新區(qū)的人均 GDP居居于前列，表明這些區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分活躍，經(jīng)濟(jì)實(shí)力在各城區(qū)中處于領(lǐng)先位置，消費(fèi)能力相對較強(qiáng)。 周邊城市人均可支配收入及增長對比 （單位：元） 元 億元 2023年 2023年長春市汽開區(qū)經(jīng)濟(jì)始終運(yùn)行平穩(wěn)。 ?與區(qū)域內(nèi)同類城市相比較，長春 %的城市化率處于城市化速度一般的水平，伴隨著人口的逐年提高與長春城市化速度的加快，長春住宅消費(fèi)需求潛力巨大。 2023年 2023年長春市商品住宅市場供求情況比 長春市 2023年商品住宅區(qū)域供應(yīng)和成交分布情況 2023年長春市汽開區(qū)成交總量不大，但供求相對平衡，市場穩(wěn)定。 20232023年長春市商品房成交額始終保持上漲，但近兩年漲幅有所回落，市場趨于理性。 2023年 2023年 2023年 2023年 汽開區(qū)代表樓盤 樓 盤 占地面積（㎡） 總建筑面積（㎡） 價(jià)格（元 /㎡） 面積（㎡） 備 注 豪邦緹香公館 130000 260000 7400 88130 歐亞賣場商圈 西湖一號 130000 280000 5800 48136 精致小戶公館 保利拉菲公館 160000 490000 8200 85150 汽開區(qū)首席品質(zhì)區(qū) 波爾的家 100000 240000 5800 46101 汽開剛需宜居社區(qū) 力旺格林春天 190000 340000 7700 49170 汽開區(qū)宜居社區(qū) 汽開區(qū)住宅項(xiàng)目的特點(diǎn)： ，多為大中型社區(qū)。 樓 盤 占地面積 （㎡） 總建筑面積 （㎡） 價(jià)格 (元 /㎡） 面積 （㎡） 備 注 華航檀香灣 100000 230000 6000 高層 4090 疊院 300 正統(tǒng)疊院，世家儀表 汽開核心第一高端居所。 4. 騰飛廣場借助交通樞紐資源和長春國際汽車公園、永春河等 資源，在自然生態(tài)環(huán)境上處于領(lǐng)先。 汽開區(qū)沒有在售的純寫字間項(xiàng)目和 SOHO項(xiàng)目，也沒有新興的商業(yè)體和酒店。在這種情況下，我們應(yīng)該如何進(jìn)行寫字間的平面平局？ Q5：如果重新購置寫字間，您公司需要 多大的面積？ * 思考：我們應(yīng)該如何制定合理的價(jià)格體系呢？ Q6：對于汽開區(qū)的新建高品質(zhì)寫字間， 您認(rèn)為售價(jià)為多少比較合理？ 市調(diào)結(jié)論 項(xiàng)目 SWOT總結(jié) 800010000，若開盤在 10000元以上將影響去化速度。 系列 1, 普通住宅 , 2, 14% 系列 1, 門市 /商鋪 , 5, 36% 系列 1, 寫字間 , 6, 43% 系列 1, 車庫 , 1, 7% 系列 1, 別墅 , 0, 0% 普通住宅 門市 /商鋪 寫字間 車庫 別墅 Q3: 對于長春地產(chǎn)投資，您比較傾向于哪個(gè)區(qū)域？ 結(jié)論 3：長春投資各依然堅(jiān)信 “ 地段 ” 理論，對多個(gè)新區(qū)都有所保留。 系列 1, 30萬以內(nèi) , 0, 0% 系列 1, 3050萬 , 12, 12% 系列 1, 5070萬 , 50, 50% 系列 1, 70萬以上 , 38, 38% 30萬以內(nèi) 3050萬 5070萬 70萬以上 結(jié)論 6： 受訪客戶雖然對單價(jià)有著 “ 低價(jià)獲利 ” 的期待，但對總價(jià)的承受能力比較高，這一信息對我們制定價(jià)格策略很有幫助。同時(shí)，說明項(xiàng)目客戶的主要圈層應(yīng)該在汽開區(qū)內(nèi)。 3. 對市中心客戶而言，各項(xiàng)配套的缺乏是客戶購買最大的阻力；同時(shí)說明項(xiàng)目的主力客戶群應(yīng)該在汽開區(qū)內(nèi)。 位于兩大國家級開發(fā)區(qū) —— 汽開區(qū)與高新區(qū)交界 項(xiàng)目區(qū)位 1. 汽車核心區(qū)：一汽的老廠區(qū)、科研院所、傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，分布有歐亞車百、花園酒店等商業(yè)設(shè)施，同時(shí)也是汽開區(qū)人口最為集中的區(qū)域。 區(qū)域交通狀況 1. 項(xiàng)目所在的騰飛廣場，位于長春市西部，汽開區(qū)的 “ 三翼發(fā)展戰(zhàn)略 ” 中的 “ 南翼 ” ， 地理位置十分優(yōu)越。 ☆ 爭取土地及政策上的支持力度 ☆ “訂單模式”吸引大客戶進(jìn)駐，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 ☆ 將準(zhǔn)確的定位規(guī)劃前置于項(xiàng)目開發(fā)上游 ☆ 保證規(guī)劃方案完整落實(shí)的執(zhí)行力 ☆ 宣傳推廣準(zhǔn)確、吸引、遞達(dá)率高但不吹噓 提高產(chǎn)品的核心競爭力 ☆ 提高可銷售產(chǎn)品比例（在產(chǎn)品規(guī)劃上實(shí)現(xiàn)） ☆ 重視工程撥款，保證工程進(jìn)度 ☆ 提高銷售能力，保證銷售回款速度 ☆ 科學(xué)安排現(xiàn)金流使用，提高周轉(zhuǎn)率 保證項(xiàng)目資金回轉(zhuǎn) 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢 劣勢 威脅 機(jī)會(huì) SWOT 分析 產(chǎn)品的價(jià)值分析 善于借勢，揚(yáng)長避短 SWOT分析的目的是 “ 發(fā)揮優(yōu)勢，規(guī)避劣勢，抓住機(jī)遇，抵御威脅。 集約建筑群打造城市地標(biāo) 整體規(guī)劃理念 ☆ 通道樹形體系，內(nèi)部交通由地下層、夾層、天橋?qū)勇?lián)系 ☆ 設(shè)計(jì)現(xiàn)代感標(biāo)志物、景觀小品、休閑廣場、環(huán)境亮化 ☆ 預(yù)留 大面積地面停車位以及大型休閑廣場等駐留空間 ☆ 5A智能化、科技感配套設(shè)施 ☆ 靠近騰飛廣場的一座塔樓為酒店 /行政公館模式 ☆ 其余兩座塔樓為純凈態(tài)商務(wù)寫字間 ☆ 地下含塔樓全部聯(lián)通作為地下停車場所 ☆ 三座塔樓之間為商業(yè)中心 13層由特色商業(yè)街和主力店構(gòu)成 45層為三座塔樓內(nèi)人群進(jìn)行日常生活及商務(wù)配套， 設(shè)商務(wù)會(huì)所、會(huì)議中心、商務(wù)中心等 產(chǎn)品規(guī)劃詳情 商業(yè) 2F 1F 4F 5F 1F 2F 3F 1F 2F 3F 13 F 特色商街店中店 共 3層 特色商