【正文】 023年的 GDP增長(zhǎng)速度是 %，能夠支持房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展； 長(zhǎng)春固定資產(chǎn)投資突破 3000多億元，大量投資已經(jīng)在基礎(chǔ)設(shè)斲建設(shè)斱面發(fā)揮了效用。 今年，開發(fā)區(qū)工業(yè)項(xiàng)目計(jì)劃總投資額達(dá) 363億元，并將重點(diǎn)發(fā)展汽車金融服務(wù)、汽車商貿(mào)物流、汽車研發(fā)與人才、汽車文化等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。 長(zhǎng)春市各區(qū)的供應(yīng)量和成交量差距明顯，朝陽(yáng)、二道、綠園等老城區(qū)保持穩(wěn)定，高新、南關(guān)兩區(qū)明顯供過(guò)于求。 ，從剛需到首改，到終極置業(yè)，無(wú)所不包。 騰飛廣場(chǎng)周邊項(xiàng)目 汽開區(qū)缺少的樓盤類型 汽開區(qū)的住宅市場(chǎng)正逐步走向細(xì)分，品牌化、風(fēng)格化已十分明顯，并已有全國(guó)性知名品牌進(jìn)駐。 ，其他類型企業(yè)熱情不高。 Q6: 您可接受的投資預(yù)算是多少？ Q7: 您認(rèn)為目前所開區(qū)最缺乏的資源是什么？ 結(jié)論 7：受訪者普遍認(rèn)為，目前在汽開區(qū)最缺乏的資源是商場(chǎng)、辦公和酒店。 4. 汽開區(qū)的開放度有限，長(zhǎng)春范圍內(nèi)的投資客對(duì)其缺乏了解。 2. 一汽開發(fā)區(qū)的交通狀況一直好于市區(qū)，幾條主干道，如東風(fēng)大街、奔馳路、長(zhǎng)沈路、創(chuàng)業(yè)大街到項(xiàng)目地都十分便捷。 ☆ 中央商務(wù)區(qū)： 集酒店、寫字樓等商務(wù)物業(yè)于一體 ☆ 中央居住區(qū)： 特制一個(gè)城市副中心地段的高品質(zhì)居住物業(yè) ☆ 中央商業(yè)區(qū)： 大型商業(yè)體量，多種商業(yè)業(yè)態(tài)形成城市副中心商業(yè)區(qū) ☆ 中央娛樂(lè)區(qū)： 影城、電玩、 KTV、美食廣場(chǎng)等成為娛樂(lè)中心。 精裝修：是否讓其省時(shí)省力。 大型 總部型 企業(yè) 個(gè)體生活方式 項(xiàng)目關(guān)注重點(diǎn) 人物標(biāo)簽 地產(chǎn)行家、理性、重利 居住區(qū)域：凈月、高新、經(jīng)開等高端項(xiàng)目聚集區(qū)域 生活節(jié)奏：階段性忙碌 生活中心：事業(yè)、家庭 核心訴求：積累財(cái)富，各方和諧 區(qū)域發(fā)展：發(fā)展程度決定升值空間 價(jià)格：價(jià)格決定是否出手 投資回報(bào)率：回收年限決定是否出手 現(xiàn)狀與需求 投資客戶多為高收入人群或生意人，投資客戶在房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境波動(dòng)的時(shí)期，對(duì)于住宅的投資會(huì)更加謹(jǐn)慎，相反，投資寫字樓對(duì)于他們來(lái)說(shuō)是一個(gè)高回報(bào)的投資項(xiàng)目。 4. 大堂過(guò)?。阂黄芳Z（ 200平方米） 5. 餐飲種類單一，西餐菜式不精 6. 地處鬧市，無(wú)明顯景觀資源 就汽開區(qū)客戶的需求而言，以企業(yè)需求為主導(dǎo)的商務(wù)談判、會(huì)晤、宴請(qǐng)，或以家庭或某些團(tuán)體需求為主的聚會(huì)、婚宴等，都缺乏合適的場(chǎng)所。 邊緣商圈： 3公里以內(nèi)的居住區(qū)：如恒大名都、天旺名都、一汽家園、51街區(qū)等。這三者之間的關(guān)系是消費(fèi)者決定經(jīng)營(yíng)者，經(jīng)營(yíng)者決定投資者。 商業(yè)體規(guī)劃布局 特色商街（出售產(chǎn)權(quán)）： 店中店形式的 3層立體結(jié)構(gòu)建筑 商業(yè)主體（只租不售）： 13層為主力店 45層為塔樓商業(yè)配套 商業(yè)主體 +特色商街 交通：商業(yè)主體地下及 45層配套部分與酒店塔樓直接相連， 并與特色商街內(nèi)部相互聯(lián)通 兩棟寫字間通過(guò)地下、地面、天橋與商業(yè)相連 核心商業(yè)產(chǎn)品自持是公司品牌、實(shí)力的體現(xiàn)，是商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的成功標(biāo)志，能夠享受商業(yè)地產(chǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)和資產(chǎn)溢價(jià)雙重利潤(rùn)。 “ 進(jìn)口食品超市 ” 也是電商非常發(fā)達(dá)的一個(gè)業(yè)種，因此必須樹立自身的優(yōu)勢(shì)： ☆ 做全：各個(gè)國(guó)家、風(fēng)味的商品俱全，在超市中開辟 “港臺(tái)風(fēng)情、澳門街、日韓專區(qū)、西餐伴侶”等小板塊 ☆ 與餐飲區(qū)的“異國(guó)情調(diào)”板塊形成某些互動(dòng)， 定期 舉行活動(dòng)。 汽開區(qū)發(fā)展至今，需要一座地標(biāo)性的綜合體建筑。 高端的項(xiàng)目推廣，借助政府和區(qū)哉發(fā)展，能為項(xiàng)目打開通路，引進(jìn)示范性企業(yè)，使高端定位 “ 從理想變成現(xiàn)實(shí) ” 。產(chǎn)品的差異化程度越高，所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也最小，價(jià)格已不再是銷售的難點(diǎn)。 心理因素 發(fā)展因素 政策因素 影響定價(jià)的因素 留有余地 不把價(jià)格做得太滿，給客戶預(yù)留一定的升值空間。 考慮的因素 實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo) 價(jià)格調(diào)整時(shí)變動(dòng)幅度不要太大，適當(dāng)多調(diào)幾次，形成小步快跑的態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)在同年 8月達(dá)到 177。 年終答謝活動(dòng) ：小眾高端活動(dòng)，限制在業(yè)主和 A類準(zhǔn)客戶的范圍內(nèi)開展，再大眾媒體上進(jìn)行活動(dòng)宣傳報(bào)道。 營(yíng) 銷 目 的 1. 擴(kuò)大項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)知度，建立項(xiàng)目口碑 2. 宣傳項(xiàng)目?jī)r(jià)值，實(shí)現(xiàn)開盤熱銷 營(yíng) 銷 團(tuán) 隊(duì) 恒信顧問(wèn)策劃團(tuán)隊(duì) +恒信顧問(wèn)銷售團(tuán)隊(duì) 營(yíng)銷總監(jiān) 高級(jí)銷售經(jīng)理 策劃經(jīng)理 銷售主管 /內(nèi)業(yè) 策劃師 /文案 /平面 置業(yè)顧問(wèn) 再次分眾營(yíng)銷（ ）： 在開盤全面營(yíng)銷之后的項(xiàng)目強(qiáng)銷期，再次回歸到定點(diǎn)營(yíng)銷，與之前有所不同的是，此輪定點(diǎn)營(yíng)銷更傾向于產(chǎn)品價(jià)值和潛力的傳播，同時(shí)更關(guān)注目標(biāo)客戶的成交可能。 再根據(jù)朝向、采光、戶型面積、平面布局、通風(fēng)、開放性及風(fēng)水等因素確定，最終分別計(jì)算出每個(gè)單位的單價(jià)，形成項(xiàng)目?jī)r(jià)格表。 低開使發(fā)展商在物業(yè)的推廣過(guò)程中占據(jù)主動(dòng)，有較大的策略調(diào)整空間。如果企業(yè)的目標(biāo)是成長(zhǎng)為市場(chǎng)的領(lǐng)先者，此時(shí)定價(jià)可采取低價(jià)入市的策略，占領(lǐng)鞏固市場(chǎng)份額。市場(chǎng)供求關(guān)系的變動(dòng)、競(jìng)爭(zhēng)者銷售策略的改變對(duì)生產(chǎn)者產(chǎn)品定價(jià)有極大的制約作用。 操盤策略：價(jià)值與價(jià)格的差值策略 只有高端的產(chǎn)品才能使客戶將 “改善需求 ” 付諸行動(dòng)。 年輕的消費(fèi)群體 成熟的中高端人士 洞悉政府脈搏，遵從市場(chǎng)規(guī)律，站在城市助推的戰(zhàn)略高度。華航三期便利店應(yīng)具有以下特點(diǎn)： 便利店 ☆ 引進(jìn)的便利店應(yīng)具有一定的品牌知名度 ☆ 提供的產(chǎn)品和服務(wù)應(yīng)傾向于辦公和酒店人群 ☆ 營(yíng)業(yè)時(shí)間應(yīng)長(zhǎng)于商場(chǎng)： 16小時(shí)左右 ☆ 數(shù)量 23家，設(shè)于臨街門市，可視度高，并與購(gòu)物中心內(nèi)部聯(lián)通 品牌折扣店 品牌折扣店： （ Discount Store）在購(gòu)物中心的整體構(gòu)架中， “ 品牌折扣店 ” 承擔(dān)著 “ 聚集人氣 ” 的作用，可采用 “ 限時(shí)折扣 ” 的方式，刺激客戶于指定時(shí)間聚集，并迅速做出購(gòu)買行為，為開業(yè)之初的商場(chǎng)聚攏人氣。 這些客群有何需求？ 終極思考： 我們的商業(yè)產(chǎn)品做什么？怎么做？ 商業(yè)體戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變 商業(yè)地產(chǎn)的功能逐漸從單一走向復(fù)合，更注重 “ 休閑娛樂(lè)性 ” 。 大社區(qū)商業(yè) 在空間概念上將幾個(gè)大型社區(qū)合圍，融合社區(qū)商業(yè)和副中心商業(yè)的優(yōu)勢(shì)，以副中心商業(yè)的商品和服務(wù)檔次，服務(wù)“大社區(qū)”區(qū)域，在此基礎(chǔ)上再向整個(gè)區(qū)域擴(kuò)展。 思考題 2： 商業(yè)地產(chǎn)為誰(shuí)服務(wù)？ 服務(wù)范圍 ——商圈 次級(jí)商圈 2公里以內(nèi) 邊緣商圈 3公里以內(nèi) 核心 商圈 1公里以內(nèi) 核心商圈： 1公里以內(nèi)的一汽核心居住區(qū)：如騰飛檀香灣、遠(yuǎn)創(chuàng)樾府、君地天城、中國(guó)鐵建花園等。 汽開區(qū)四家大型酒店的主要的問(wèn)題有： 1. 設(shè)施相對(duì)老化：花園酒店 2. 部分酒店商務(wù)及會(huì)議配套不足。這類企業(yè)在重新置業(yè)時(shí)會(huì)在面積、功能等 方面對(duì)辦公環(huán)境做全面的提升。 配套設(shè)施規(guī)劃建議 會(huì)議功能 商務(wù)中心 靜態(tài) 辦公 建立各種規(guī)模的會(huì)議室 滿足各類企業(yè)的要求 滿足日常商務(wù)需求 為會(huì)議及活動(dòng)服務(wù) 金融機(jī)構(gòu) 為入駐企業(yè)提供金融服務(wù) 客戶服務(wù)功能 對(duì)客戶全程的高規(guī)格接待 依托酒店，提供定制化服務(wù) 健身娛樂(lè)區(qū) 填補(bǔ)周邊空白 調(diào)節(jié)大廈辦公氛圍 中西簡(jiǎn)餐區(qū) 符合項(xiàng)目整體風(fēng)格 統(tǒng)一裝修、定向招商 * 中型 企業(yè)主 小型企業(yè)主 /創(chuàng)業(yè)者 投資客 大型企業(yè) 決策者 客 戶 分 析 主流客戶 補(bǔ)充客戶 中型企業(yè) 小微企業(yè) 汽開區(qū) 大型總部型企業(yè) （ 10％） 汽開區(qū) 第三產(chǎn)業(yè)小微企業(yè) （ 25％） 投資客戶 （ 30%） 汽開區(qū) 成長(zhǎng)中的中型企業(yè) （ 35％） 投資客 總部集團(tuán) 個(gè)體生活方式 項(xiàng)目關(guān)注重點(diǎn) 人物標(biāo)簽 事業(yè)起步期、自信（自負(fù)）而理性 居住區(qū)域：高新、朝陽(yáng)等市中心 生活節(jié)奏：非常忙碌 生活中心：公司、事業(yè) 核心訴求：業(yè)務(wù)擴(kuò)大，公司成規(guī)模，走向正軌 產(chǎn)品配套：是否可以幫小公司進(jìn)行資源整合。 ，少擁堵 和商務(wù)活動(dòng)需求 /行政公館 √ ☆ 復(fù)合產(chǎn)品開發(fā)提高項(xiàng)目城市影響力 ☆ 預(yù)留大面積休閑廣場(chǎng)及停車位 ☆ 地標(biāo)式城市建筑，城市名片 ☆ “一站式”商業(yè)體驗(yàn)中心 ☆ 產(chǎn)品規(guī)劃具有前瞻性、差異性 產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn) 本項(xiàng)目處于城市副中心的顯赫位置、重要通道，城市綜合體的建筑規(guī)劃理念再次體現(xiàn)出對(duì)土地集約使用的聚合效應(yīng)， 使物業(yè)形態(tài)呈現(xiàn)立體分布形狀，成為城市地標(biāo)。 1. 長(zhǎng)春高新區(qū)：長(zhǎng)春最具科技優(yōu)勢(shì)和人才優(yōu)勢(shì)的一個(gè)區(qū)域，近年在城市建設(shè)上也取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，區(qū)域企業(yè)和人口不斷增多，形成多個(gè)大規(guī)模社區(qū)，成為長(zhǎng)春環(huán)境宜人、中產(chǎn)階層聚集的宜居區(qū)域。 2. 在華航三期所處的地段上，客戶可接受的單價(jià)和與市中心有差距較大，但總預(yù)算不低，是我們需在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和定價(jià)策略上重點(diǎn)考慮的。 系列 1, 地理位置 , 9, 32% 系列 1, 交通情況 , 2, 7% 系列 1, 價(jià)格 , 3, 11% 系列 1, 產(chǎn)品品質(zhì) , 3, 11% 系列 1, 發(fā)展商實(shí)力 , 2, 7% 系列 1, 物業(yè) , 6, 21% 系列 1, 項(xiàng)目周邊配套 , 3, 11% 地理位置 交通情況 價(jià)格 產(chǎn)品品質(zhì) 發(fā)展商實(shí)力 物業(yè) 項(xiàng)目周邊配套 Q5: 在投資寫字間時(shí)，您會(huì)優(yōu)先考慮哪三個(gè)因素？ 結(jié)論 5：地理位置、交通情況是投資者最為關(guān)心的兩個(gè)問(wèn)題，好位置 ≠ 好交通，也是新區(qū)寫字間需重點(diǎn)研判的問(wèn)題。因此，我們?cè)趯懽珠g的配置上是不是應(yīng)該順勢(shì)而下，做滿足客戶需求的產(chǎn)品？ Q4：除了辦公功能之外，您認(rèn)為寫字間內(nèi) 還需要具備哪些功能空間？ * 思考：汽開區(qū)的企業(yè)多以生產(chǎn)型和貿(mào)易型為主，需求面積有限。 ，如君地天城等。 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年長(zhǎng)春市商品住宅空置面積及增長(zhǎng)率 20232023年，長(zhǎng)春商品房空置面積在 2023年達(dá)到高峰，隨后逐年穩(wěn)步下降，一斱面說(shuō)明市場(chǎng)的消化能力，同時(shí)也說(shuō)明開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的判斷日趨成熟。 2023年的成交量和成交套數(shù)分別比 2023年增長(zhǎng)了 %和 %。 長(zhǎng)春近五年來(lái)的恩格爾系數(shù)穩(wěn)中有降，使終保持在33%左右，處在相對(duì)富裕的階段，在居民消費(fèi)中會(huì)越來(lái)越多的兲注更高層次的需求。 長(zhǎng)春市人均 GDP快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于高速發(fā)展期 長(zhǎng)春人均 GDP始終保持較快增長(zhǎng)，雖然上升幅度有所減緩，但仍表現(xiàn)出強(qiáng)勁的勢(shì)頭。 2023年 2023年汽開區(qū)主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) GDP固定資產(chǎn)投資 財(cái)政收入 億元 小結(jié)：宏觀環(huán)境大勢(shì)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展 ?長(zhǎng)春市 GDP逐年持續(xù)增長(zhǎng)，長(zhǎng)春 2023年人均 GDP突破 9000美元，說(shuō)明長(zhǎng)春房地產(chǎn)迚入快速發(fā)展期，潛力很大，發(fā)展勢(shì)頭看漲。 2023年 2023年長(zhǎng)春市商品住宅均價(jià)及增長(zhǎng)率 20232023年長(zhǎng)春市商品房住宅均價(jià)始終保持上揚(yáng)趨勢(shì)，至上年度起保持穩(wěn)定。這說(shuō)明汽開區(qū)的住宅市場(chǎng)細(xì)分不夠。今后，汽開區(qū)居民數(shù)量將不斷上漲，對(duì)住宅的各類需求將始終保持旺盛。 投資客戶市場(chǎng)調(diào)研 ☆ 客戶來(lái)源： 恒信顧問(wèn)客戶資源庫(kù) ☆ 客戶共性： 兆豐國(guó)際 /金谷國(guó)際成交客戶；