【正文】 住宅精裝精細化設計及萬科 精裝修設計解析 一、精裝修住宅發(fā)展概況 二、精裝修住宅設計原理 三、關于精裝修住宅的產品的設計定位 四、精裝修住宅的設計范圍及設計方法 五、與住宅部品制造商共同完善產品設計 六、 精裝修住宅設計實施階段的經驗提示 七、 裝修住宅的施工圖深度標準 八、案例分析 目 錄 一、精裝修住宅發(fā)展概況 （一）、精裝修住宅的發(fā)展趨勢與現狀 隨著國家相應政策的實施以及房地產市場的發(fā)展，批量精裝修交樓已經是大勢所趨。這不僅僅是因為批量精裝修房大大降低了開發(fā)商的成本，減少稅收壓力（土地增值稅），更因為其很好地滿足了消費者 “ 重裝飾輕裝修 ” 的消費理念，是城市房地產的新亮點。 批量精裝修不僅能提高施工質量，降低造價和采購等成本，同時保證了室內的環(huán)境質量，尤其有利于實施住宅裝修工業(yè)化生產，這對房地產業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展是非常重要的。 然而，在現階段，雖然商品住宅帶裝修入伙已經成為趨勢，但在許多地區(qū)，無論是發(fā)展商還是裝修施工單位，都還普遍缺乏基本的管理經驗，對批量精裝修了解和認識都相對滯后。 一線城市全裝修住宅現狀： 北京、上海： 40~60% 廣州： 60~70% 深圳： 30% （二）住宅精裝修是打造綠色建筑的重要途徑 綠色建筑的主要評定標準： 節(jié)地與室外環(huán)境 節(jié)能與能源利用 節(jié)水與水資源利用 節(jié)材與材料資源利用 室內環(huán)境質量 運營管理 （三）、住宅批量精裝修是住宅產業(yè)化重要組成部分 整體系統(tǒng)化設計 住宅室內裝修材料、設備、部品高度整合 工廠化制作，現場安裝 專業(yè)的質量保證體系 完善的售后服務 （四）、推廣精裝修住宅存在的問題： 市場認知度有待提高 簡單裝修，全裝修，公寓式精裝修，居住生活方式的演變。 企業(yè)的不成熟 開發(fā)企業(yè)，裝修設計師，裝修施工企業(yè)，裝飾材料供應商，家居部品 供應商到底都應該分擔什么樣的角色？ 政策不成熟 行業(yè)市場如何規(guī)范、住宅裝修設計與施工驗收標準的建立、政府是否提供財政補貼、開發(fā)商稅費減免、買房者稅費減免等。 主管部門推廣方式的不成熟 建設主管部門、行業(yè)協會、媒體導向 業(yè)主維權意識不成熟 （五）、精裝修住宅的運作模式 菜單式裝修型 多種設計方案，多種裝飾材料選擇，多種裝修級別。 開發(fā)商引導型 有限的方案（風格）選擇，建立統(tǒng)一標準下的部品工廠化制造、專業(yè)化安裝，裝修級別根據產品定位相對固定。 開發(fā)商集成型 統(tǒng)一標準，統(tǒng)一流程，采用全面家居解決方案，建立梯度產品體系。徹底否定了精裝修 =毛坯 +裝修的說法。 專業(yè)公司管理型 由精裝修項目管理公司來總承包統(tǒng)一管理精裝修設計及部品的研發(fā)、工業(yè)化生產組織、現場施工安裝，建立精裝修住宅共生體系。 （六）、如何面對精裝修市場推廣中碰到的問題 個性化問題 設計中性化、淡化個性化設計、 質量保證問題 房屋各種部位、部品的質量保證期限。 裝修材料的環(huán)保性能的擔憂 選用環(huán)保材料，確保達到環(huán)保要求。 裝修房總價上升產生的抗性 裝修房價建議底線： 3000~3500元 /平方米。 裝修后竣工驗收、竣工驗收后裝修 （七）、精裝修產業(yè)鏈中服務商如何轉變角色 開發(fā)商 建筑設計師 室內設計師如何轉變觀念 室內配飾將有更多的市場空間 部品制造商、供應商 裝飾材料制造商、供應商 裝修公司（精裝修施工單位） 監(jiān)理公司 二、精裝修住宅設計原理（全面家居解決方案） 有專人研究住宅精裝修的標準化體系。這種住宅精裝修的研究，不僅是簡單研究在毛坯房的基礎上如何怎么再裝修一下，而是全面地提供整套家居解決方案。全面家居解決方案是從建筑設計方案開始，對戶型、室內設計、景觀設計、廚房衛(wèi)生間設計、水電氣設計、收納及儲藏系統(tǒng)等多個細節(jié)統(tǒng)一研究，并注重系統(tǒng)的集成。這種做法比在以往簡單的地在毛坯房上做裝修已經有了很大的提升和進步。 （一）、全面家居解決方案的八個系統(tǒng)（ U8） 公共空間系統(tǒng) 玄關系統(tǒng) 廳房空間系統(tǒng) 廚房空間系統(tǒng) 衛(wèi)浴空間系統(tǒng) 住宅收納空間系統(tǒng) 家政空間系統(tǒng) 家居智能化系統(tǒng) 公共共空間系統(tǒng) 從入戶大堂到入戶門，設計要求充分考慮住戶歸家的動線及沿路放松的心情。要讓住戶體驗到“回家即時享受居住生活的開始”。公共空間主要由入戶大堂、走道、電梯廳、電梯轎廂組成。底層的入戶大堂的設計要與住戶的身份相匹配，設計參照是高級酒店大堂，這種設計標準讓主人備受尊重的身份感從踏進大門開始就迎面而來 。 玄關系統(tǒng) 玄關空間的設計需要同時具備實用及美觀的功能。從實際使用角度來說，玄關空間既要便于換鞋。放置大包小包的隨身物品，同時又要有充分的收納空間放置當季鞋和過季鞋。存放鞋子的這些收納空間，還要考慮到長靴、高跟鞋、便鞋、老人鞋、兒童鞋等不同種類，讓一家人的鞋都有足夠的大的空間來放置。從美觀層面來說，玄關是踏入家門的第一步，也是彰顯主人生活品味的地方。玄關的設計在考慮實用的前提下，還需要通過色彩、用料、柜體的設計，營造一個美的開端。 廳房空間系統(tǒng) 廳房空間的設計既要注重品位，又要求舒適。在廳房設計中，需要著重考慮設燈光及光源的設計，要考慮客廳看電視時、客廳聚會時、餐廳就餐時、客廳及臥房看書時、夜間走動時不同的光線需求。在廳房設計的理念上，要充分考慮電視柜、預埋插座、電視電話線盒、音箱線、調光開關等布線的細節(jié)設計構思，要求細節(jié)領先于使用者的舉止習慣，這樣完成的精裝修房客戶住起來不會有任何后顧之憂。 廚房空間系統(tǒng) 根據調研資料，一個普通的家庭主婦每天花在廚房里面的時間大約為，其中 45%用于清洗， 35%用于烹飪， 15%用于收納，余下的 5%用于廚房中的等待、調整和放松?？梢娬嬲糜谂腼兊臅r間只占了三分之一，其余的都在洗菜盆、砧板、鍋碗瓢盆之間來回奔走，因手忙腳亂而耗費了大量的時間。從實際功能層面上來說，主婦們需要一個動線布局合理的廚房，不但滿足洗、切、炒、存的合理流線，存貯物品方便，而且油煙、污漬容易清洗。從美觀層面上來說，廚房需要整體化的設計。冰箱、地柜、吊柜收納合理方便。櫥柜中的隔板可以自由調節(jié)，讓櫥柜適合物品，而不是物品適合櫥柜。要設計專用的廚房洗盆（甚至可以放下炒鍋以便刷洗），滿足洗刷中式烹調器具的需求。 衛(wèi)浴空間系統(tǒng) 我們觀察到每一個家庭每天使用衛(wèi)生間的時間將近兩個小時。這其中，有 40%用于洗浴， 35%用于化妝、剃須、梳洗、卸妝， 20%用于如廁，余下的5%用于其它活動。衛(wèi)浴的空間設計時要基本上做到如廁、沖涼與洗漱分離，高級住宅還要做到干濕分開甚至男女主人分開。這樣的設計能夠最大限度提高衛(wèi)浴空間的使用率。從細節(jié)功能層面上來說，浴室要有足夠放置洗浴用品的物架，毛巾、衣物不會輕易被水打濕，科學地設置排水系統(tǒng)，不要讓濕滑的地板滑倒人。浴室還要考慮排氣扇的設計、浴霸的設計、足夠大的洗面臺、足夠的收納空間。 住宅的收納空間設計 收納空間的設計應該分布在室內空間每一個角落。收納空間需要精細化分類，衣物、箱包、體育用品、家庭急救箱、旅游用品、兒童用品、重要物品都需要一個系統(tǒng)的存放空間。在柜子的中底部設計保險柜，放置存折、結婚證、房產證、戶口本等貴重用品。家庭不同成員擁有的規(guī)格不一樣的各種手提袋、背包、運動用品袋都需要在收納系統(tǒng)中安排合適的位置。收納空間可以化整為零，將收納空間與家居裝飾結合起來，在美化家居環(huán)境的同時，實現收納功能。 家政空間區(qū)域 要解決傳統(tǒng)裝修隊家務工作的忽視，使日常家政瑣碎與生活起居空間分離，互不干擾。家政空間從實用功能上來講，要滿足機洗區(qū)、手洗區(qū)、放置區(qū)、收納區(qū)的不同分區(qū)和功能要求。洗衣機區(qū)附近最好要有寬敞的熨衣臺面。小電器、衛(wèi)生紙、洗滌劑、等各式家庭雜物可以分類放置?？梢詫ＴO吊柜、儲物柜和水盆柜。按照操作流線科學分類。主婦（夫）的家務工作因為流線和空間的合理設計而變得輕松、高效。從人性化角度上講，家政空間的構想是對承擔了大量家務活的家長們的禮遇，它給了家一個濃縮家庭溫馨的空間。 家居智能化系統(tǒng) 當你進入戶內，在客廳與廚房區(qū)域創(chuàng)新設置一個集成化終端系統(tǒng)?？梢暯K端系統(tǒng)要具備可視對講、開門等功能，未來在產品和客戶進一步細分的前提下，這個功能還可以實現電視、 DVD等功能的重疊。家居智能化系統(tǒng)還包括主臥房 24小時報警按鈕，廚房煤氣報警等智能安防系統(tǒng)。家居智能化，科技讓人們生活的更輕松。 （二）、全面家居解決方案的四大特點 完善的居住功能。 提升的功能設計標準、場景化的功能解決方案和全面人體功能學的具體應用，將為您帶來科技、舒適、方便的生活。居住功能的解決不再是一點一滴的技術集合，而是系統(tǒng)性、全生命周期的整體實現。同時，為了您的居住健康和“可持續(xù)發(fā)展”的社會責任，我們堅持在房屋能耗、排放等各環(huán)節(jié)全面引入綠色設計概念，給您一個“綠色之家” 建筑室內一體化設計。 從戶型設計開始，我們已經在為您的生活考慮。顛覆傳統(tǒng)的住宅設計模式，我們不立即從戶型設計著手，而是先研究您的生活需求，空間、尺度、流線、家庭成員，研究您不同生命階段和家庭構成下的生活狀態(tài)，我們的專業(yè)就體現在戶型本身對您不同需求的適應。這個家，也許就記載了您一生全部的精彩。所以，我們認為，生活不僅流于表面，也應在鋼筋混凝土中開始堅持。 高質量的產品品質 。 秉承 20年的住宅建造的經驗與責任，我們?yōu)槟暨x符合我們共同標準的產品與設備，并擔當我們的承諾。我們的選擇不是因為名氣、價格、外形，而是他們的理念與我們相同，他們的品質夠的起您對生活的期盼，對孩子的關愛，對老人的照顧，對愛人的牽掛。 完備的售后服務 。 一個新家，是一輩子的幸福。為您造家，我們將提供全新的服務解決方案，我們自信，萬科會是您最放心的管家。您拿到鑰匙，才是我們服務的開始，所有的需求，我們會用最專業(yè)的方式來為您解決