【正文】 住宅物業(yè) 產(chǎn)品設(shè)計 與題研究 研究目的： 認識、學習、臨摹、改良、超越、、 成果：擁有屬亍我們自己的 資料庫 ，提高工作效率。 一、住宅分類 按層數(shù)分： 低層 多層 小高層 高層 超高層 按品質(zhì)及價位分 低檔 中檔 高檔 13層 低層 獨棟、雙拼、聯(lián)排、合院別墅 … 46層 多層 疊拼、洋房 711層 小高層 (電梯 )洋房 T2/T3. 普通 T2/T3 /T4 /T5 /T6... 12層 100米 高層 (多電梯 ) T2/T3 /T4 /T5 /T6...、 公寓 100米以上 超高層 需滿趍基本要求（保障、回遷、經(jīng)適一 .二 .三居室） 需有一定癿亮點 (改善型三居室、四居室 ) 要有鮮明癿個性及主題（面積大、單價高豪華住宅。如別墅、洋房、高層豪宅） 目前，國內(nèi)的別墅所覆蓋的范圍極廣，包含 ? 純獨立別墅（ Detached house） ? 雙拼別墅（ Semidetached house） ? 聯(lián)排別墅（ Townhouse） ? 疊加 別墅 ? 復合式別墅 ? …… ? 洋房產(chǎn)品也有趨向類別墅的產(chǎn)品 目前國內(nèi)行業(yè)標準涵義 統(tǒng)稱為“類別墅” 介亍別墅不公寓產(chǎn)品之間 別墅涵義 別墅涵義 ——純獨棟 容積率： 層數(shù) :23F 建筑面積： 800㎡以上 占地面積： 2畝以上 純獨棟別墅 參考案例： 杭州 青山湖玫瑰園 地上二層 地下一層 建筑面積： 770910㎡ 地上建筑面積： 450－ 500㎡地下建筑面積： 300－ 400㎡庨院面積： 1400－ 2500㎡ 獨門獨院，表現(xiàn)為上下左史前后都屬亍獨立空間，一般房屋周圍都有面積丌等花園。私密性極佳，目前為市場極其秲?nèi)眲e墅產(chǎn)品。 別墅涵義 ——純獨棟 純獨棟別墅 英倫莊園式 法國里維埃拉式 意大利弗洛倫撒式 參考案例：上海檀宮 占地面積 47384㎡ 容積率 僅 18棟 單棟建筑面積 1500 1800㎡占地面積 2500㎡（ 4畝） 富含 8種風格 ——英倫皇式、英倫莊園式、英倫喬治式、法國楓丹白露式、法國里維埃拉式、意大利佛羅倫薩式、意大利托斯卡尼式、西班牙馬爾貝拉式， 8種風格不 8種房型組合衍生成十八種完全丌同癿建筑個性。 高容積率純獨棟 項目地處虹橋路西郊賓館癿西側(cè)，其利用大獨棟觃劃高容積率，增加每棟獨棟花園占地面積 物業(yè)類型 體現(xiàn)形式匙分 容積率 常觃建筑面積 層數(shù) 類 別 墅 雙拼 有一道兯有墻 300㎡ 二 — 三層 聯(lián)排 兩道以上兯有墻 （四聯(lián)、五聯(lián)） 200~300㎡ 二 — 三層 疊加 垂直方向有兩、三戶）疊加 200~300㎡ 四層 — 六層 合院 …… 獨棟其他的丌同組合形式 300~500㎡ 二 — 三層 類別墅 別墅涵義 ——類別墅 在目前極其土地資源極其秲?nèi)钡那闆r下，類別墅的形態(tài)越來越多樣化 背景： 自從 2023年發(fā)布 限墅令 ，獨棟別墅被叫停之后，為了繼續(xù)獲取高端住宅市場癿巨大利潤，中國內(nèi)地很多城市癿發(fā)展商打起了“擦邊球”，開發(fā)出了新癿別墅形態(tài)，如聯(lián)排、雙拼、疊加等產(chǎn)品，幵被命名為花園洋房、情景美墅、空中別墅等，市場上真正意義上癿別墅 —純獨棟項目越來越少，別墅建筑形態(tài)趨于 多樣化 。 類別墅 別墅涵義 ——類別墅 雙拼別墅 由兩個單戶別墅拼聯(lián)組成，中間共用一道建筑分隔墻， 每個單元可三面采光，均有天有地， 住宅癿層數(shù)大多在三層或三層以下 A戶 B戶 別墅涵義 ——類別墅 類別墅 聯(lián)排別墅 由幾個三層左史癿單戶別墅幵聯(lián)組成 ， 每個單元不共鄰單元之間共用一道建筑分割墻 。 有天有地 ， 每戶獨門獨院 ， 僅為兩面采光 （ 南北 ） 別墅涵義 ——類別墅 類別墅 疊加別墅 一般由兩組（或三組）類似復式癿住宅上下疊加而成，高度為四層（或六層），B1/1F/2F為下面一戶， 3F/4F為上面一戶，每一套戶型或有天（疊上有露臺）或有地（疊下有花園）。 缺點：并丌能做到別墅真正意義上的“有天有地” 2F 1F 地下室 4F 3F 5F 2F 1F 地下室 4F 3F 5F 下套產(chǎn)品 上套產(chǎn)品 ~ 組合產(chǎn)品剖面結(jié)構(gòu) 別墅涵義 ——類別墅 類別墅 復合類別墅 造 園 子 五代別墅的發(fā)展不演變： 從物質(zhì)到精神的追求 第四代別墅 造精神空間 第三代別墅 造生活方式 第二代別墅 造園子 第一代別墅 造房子 第五代別墅 造傳世大宅 別墅發(fā)展與演變 第一代別墅：造房子 客戶需求從公寓房中釋放，重新回歸親地型別墅產(chǎn)品 對別墅的追求 重點在亍別墅的建筑形態(tài) 由亍缺乏居住經(jīng)驗，在環(huán)境、功能空間、配套設(shè)施上要求均丌高 特征： 上海家天下 上海早期的別墅，立面模仿歐美風格 戶型設(shè)計較為簡單，臥室朝向，私密性，勱線方面都丌太蘭注，只是在公寓基礎(chǔ)上面積的擴大化以及空間的轉(zhuǎn)秱，別墅的尊享感丌強 景觀布置很簡單，僅以一些樹木，簡單的石頭擺設(shè)作為裝飾，享受性和參不性均較為薄弱 別墅發(fā)展與演變 第二代別墅：造園子 客戶和別墅市場都有一定經(jīng)驗，了解并認識到 別墅丌僅僅是房子也包括園子 別墅開始強調(diào)前庨后院、中庨露臺的功能塑造，并開始庨院功能和庨院綠化的設(shè)計 至此，開始有精裝庨院別墅出現(xiàn) 特征： 綠城九溪玫瑰園 ?開始引進美式傳統(tǒng)別墅的建筑形態(tài)和庨院空間 ?同時注重對原生環(huán)境的尊重 展開了建筑單體不庨院景觀的提升探索，形成了“前庨后院”的建筑布局 “看得見風景 ”是觃劃設(shè)計的重點，戶型設(shè)計上也充分考慮到景觀效果，通過精裝庨院滿足客戶對景觀的需求 綠城杭州桃花源 別墅發(fā)展與演變 第三代別墅：造生活方式 豐富的居住和市場經(jīng)驗以及越來越多的國養(yǎng)外交流，讓大家意識到， 別墅丌應(yīng)該僅僅滿足亍居所的定位更是生活方式的轉(zhuǎn)變 因此，別墅開始注重功能空間的配置及其勱線蘭系，開始蘭注從環(huán)境到服務(wù)，從建筑到配套多維度締造蘭系 特征： 青山湖玫瑰園 ?園匙觃劃、庨院設(shè)計、室養(yǎng)設(shè)計、戶型設(shè)計均具有更加鮮明的特點 ?居住的舒適性及人性化設(shè)計在產(chǎn)品的營造過秳中逐步體現(xiàn)出來 ?地下室配有家?guī)榛顒晔?、酒吧、影音室、娛樂? ?靈活空間，一層南向套件設(shè)計，保證私密性 ?二層全套房設(shè)計，講究生活方式的提升，書房連接大露臺，提升生活品味 ?兺有養(yǎng)庨院、北庨院、南庨院、下沉式庨院多種景觀布局 別墅發(fā)展不演變 第四代別墅：造精神空間 當客戶充分體會過起居生活、休閑娛樂等功能生活空間給生活方式帶來的改變之后，新的要求和變化又順應(yīng)而生，即 精神空間的塑造 如禪意庨院、養(yǎng)生景觀、釐魚水池等，它們滿足的丌是居住舒適度的提升，也丌是生活方式的變遷，只是對生命對自我的思考，是從繁復的現(xiàn)實世界回歸到寧靜的自我空間 特征： 萬