【正文】 深圳市德思勤投資咨詢有限公司 SHENZHEN TASKIN INVESTMENT CONSULTING . 住宅樓盤建筑風格研究 在房地產(chǎn)市場越來越成熟的今天 ， 人們對居住的要求再也不是單純的條件改善 ， 而是著重于住宅的使用功能及價值功能和其它綜合功能 ， 使樓盤的品位大大提高 。 本文試圖從學術和市場兩個角度出發(fā) ， 闡述策劃定位與建筑風格的關系 ， 探討中國住宅樓盤中主流風格的運用及其操作要點 ， 住宅建筑風格未來的發(fā)展趨勢 。 關鍵詞：建筑風格 項目價值 中式風格 異域風情 現(xiàn)代風格 未來趨勢 摘要 研究重點：建筑風格對房地產(chǎn)住宅開發(fā)的意義； 建筑風格在住宅開發(fā)中起到的作用； 建筑風格在住宅開發(fā)中運用的方式； 建筑風格在住宅開發(fā)中運用的基本規(guī)則和方法 。 研究思路：學術 +市場 研究重點和思路 學術方面：建筑風格特征、精神特質等； 市場方面：市場案例、運用方式、市場接受度等等。 提 綱 建筑風格定位與項目價值關系 1 2 中國房地產(chǎn)市場上主流建筑風格剖析 3 現(xiàn)狀總結與發(fā)展趨勢 Part1 建筑風格釋義 ? 建筑風格對項目的意義和影響 ? 建筑風格與開發(fā)價值的關系 ? 建筑風格釋義與體現(xiàn) ? 建筑風格分類簡述 整個城市而言 ， 是可以渲染整個城市風格的風景元素 。 人們對居所的基本要求滿足以后 ， 對于產(chǎn)品品質有了更深層次的要求 。 在客戶采訪中 ， 絕大多數(shù)客戶表示建筑風格是他們購房時重要的考慮因素之一 。 ? 從建筑本身來說 ， 是通過建筑風格來取得兩種效果：一是美觀 ， 二是識別； ? 從市場角度來講 ， 良好的建筑風格對樓盤促銷是有積極意義的 ， 也是樓盤推廣的賣點之一； ? 對消費者來說 ， 有風格的建筑能獲得他們的認同 。 不同建筑風格影響消費者的選擇 ， 深圳市場上的典型案例如陽光棕櫚園和鼎泰豐華了 。 意義在于 —— 一、建筑風格對項目價值的意義和影響 影響在于 —— ? 建筑外立面效果視覺的美觀性可以提升項目的檔次和知名度； ? 外立面的建筑材料的選擇 ， 包括材料的耐損能力 、 光潔度 、堅實度 、 保溫隔熱性能等等 ， 對項目的保值有很大的幫助 ， 客戶得到了實惠 ， 樓盤價值也得到了提升 。 ? 相同質量下的價格競爭和相同價格下的質量競爭 ， 都已經(jīng)證明難以激發(fā)新的市場需求 。 所以必須通過產(chǎn)品來引導消費 ， 通過新的產(chǎn)品來激發(fā)新的消費需求 。 未來的住宅小區(qū)建筑必定是功能與形式并重 ， 形式的地位逐步提高 。 ? 人們居住需求的不斷提高 ， 房地產(chǎn)市場的激烈競爭都使得開發(fā)商在建筑立面 、 色彩和建筑裝飾上下功夫 。 ? 不同客戶 （ 如：生活經(jīng)歷 、 受教育水平 、 職業(yè)等 ） 對建筑風格的喜好不同 ， 也決定了開發(fā)商給市場推出什么樣的產(chǎn)品 。 關系在于 —— 二、建筑風格與開發(fā)價值的關系 三、建筑風格釋義與體現(xiàn) ?是一個建筑物的個性或獨特表征； ?是建筑的一種方式 、 類型或方法； ?是一代人文思想的重要組成部分 ， 深刻地體現(xiàn)出人類的價值觀和美學觀； ?是一種個性和建筑特征； ?是建筑藝術和審美價值的直接體現(xiàn)形式 。 建筑風格是 —— 體現(xiàn)在 —— 立面 、 重點和細部處理 、 材質 、 色彩 、 空間組合 、 外部環(huán)境 。 而建筑的外立面又是建筑風格的最直接的體現(xiàn)和表現(xiàn)形式 ， 目前多數(shù)項目在宣傳時提出各種建筑風格 ， 例如北歐風格 、 西班牙風格等 ，主要反映在建筑的立面上 。 按照歷 史發(fā)展 流派分 按建筑方式分 按地 區(qū)分 按國家 民族分 四、建筑風格分類簡述 中國風格 日本風格 新加坡風格 英國風格 法國風格 美國風格 ?? 歐洲風格 北美風格 地中海式風格 澳洲風格 非洲風格 拉丁美洲風格 ?? 古希臘建筑風格 古羅馬建筑風格 歐洲中世紀建筑風格 文藝復興建筑風格 新古典主義建筑風格 現(xiàn)代評論風格 后現(xiàn)代主義風格 ?? 哥特式建筑風格 巴洛克建筑風格 洛可可建筑風格 木條式建筑風格 園林風格 概念式風格 ?? 古 典 主 義 可見 ， 不同時期 、 不同地區(qū) 、 不同地理環(huán)境下都曾產(chǎn)生過不同的瑰麗的建筑文化 。 那么如何運用他們提升樓盤品質 ， 打造特色樓盤呢 ？ 我們來看看市場上的運用情況 。 從我國房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)來看 ， 建筑風格從大的方面講 ， 可以分為三類：中式風格 、 異域風情和現(xiàn)代風格 。 Part2 中國房地產(chǎn)市場上主流建筑風格剖析 ?中式風格住宅的新演繹 ?異域風情的中國化移植 ?現(xiàn)代風格的廣泛運用和發(fā)展 ?中式風格住宅的新演繹 傳統(tǒng)中式風格建筑特征 江南民居 中式住宅的建筑風格很難一概而論 ， 中國幅員遼闊 ， 地域 、 氣候差異很大 ， 因此住宅的制式 、 風格也是千差萬別 。中國傳統(tǒng)住宅建筑大部分都是內院式住宅 ， 但各地區(qū)均有不同 。 以四合院為例 ， 南北方有十分明顯的差異： 院子： 南方四合院由房屋圍合成院 ， 院子較小 ， 稱為天井；北方四合院院落寬綽舒朗 ， 四面房屋各自獨立 。 色彩： 南方民居雕刻裝飾繁多卻極少彩繪 ， 墻用白瓦青灰 ，木料則為棕黑色 ， 或棕紅色等與北方的絢麗色彩相比十分淡雅 。 性格特征： 總的來說北方建筑大氣渾厚 ， 南方建筑雅致精巧 。 北方四合院 福建土樓 窯洞 嶺南民居 現(xiàn)代中式風格項目的操作要點 ? 首先 ， 從空間角度來看 ， 借鑒中國古典園林是經(jīng)常使用的手法 。 ? 其次 ， 在結構元素上 ， 飛檐 、 黛瓦 、 漏窗 、 門洞乃至梁柱體系等代表傳統(tǒng)中式風格的元素改頭換面后重被運用到現(xiàn)代中式建筑設計中 。 ? 另外 ， 隨著新材料 、 新技術的發(fā)明和發(fā)展 ， 很多材料被拿來替代傳統(tǒng)的竹木 、 磚石 ， 可以說這又是現(xiàn)代中式的又一種表現(xiàn)特征 。 比如玻璃 、 混凝土 、 鋼材等 。 中式建筑倡導傳統(tǒng)文化在現(xiàn)代社會的和諧回歸 。 這些建筑以低密度 、高舒適度為特點 ， 以圍合式 、 前庭后院 、 高闊大門為基本特征 ， 以傳統(tǒng)的中式建筑元素為裝飾和點綴 ， 傳承著 “ 天地人合一 ” 的中國傳統(tǒng)人居文化精髓 。 操作要點 —— 中式風格項目的表達方式與制約因素 ? 一種是折衷式的 ， 保留了古典式的建筑構件作為裝飾物來體現(xiàn)中式風格 ， 結合現(xiàn)代人居心理和生活習慣加以創(chuàng)造和發(fā)展 。 ? 還有一種可以稱為 “ 新中式主義 ” 。 新中式風格主要包括兩方面的基本內容 ， 一是中國傳統(tǒng)風格文化意義在當前時代背景下的演繹；一是對中國當代文化充分理解基礎上的當代設計 。 表達方式 —— 制約因素 —— ? 傳統(tǒng)的中國居住建筑 ， 無論是南方的 ， 還是北方的 ， 與現(xiàn)代住宅的功能要求和現(xiàn)代人的生活方式有比較大的矛盾 。 ? 傳統(tǒng)中式住宅結構形式是以木結構為主 ， 在建筑材料和施工工藝上都有先天不足 。 另外 ， 北方的四合院需要相當?shù)恼嫉孛娣e ， 南方的天井圍合院落在采光 、 通風等方面也無法滿足現(xiàn)代生活要求 。 因此 ， 對中式傳統(tǒng)居住建筑 ， 既不能照搬 ， 也不容易借鑒 。 ? 回到政策和規(guī)劃管理上 ， 現(xiàn)在的土地政策日漸從緊 ， 地價與日俱增 ，低容積率很難保證經(jīng)濟效益；而另一方面 ， 國家從嚴控制別墅和聯(lián)排住宅的開發(fā) ， 而小體量 、 低密度項目最適合中式住宅的開發(fā) 。 ?中式風格項目實例解析 中式風格項目實例解析 古典式 —— 成都芙蓉古鎮(zhèn) 項目位置 ：位于成都西郊青羊界； 項目規(guī)模 ：占地 810畝 ， 建筑面積 米； 產(chǎn)品類型 ： 聯(lián)排別墅 ， 類別墅產(chǎn)品 ， 公寓； 項目定位 ：是集居住 、 度假 、 休閑 、 投資于一體 、 融合各種中國民居建筑風格 、 以成都地域文化為項目內涵的老成都縮影式的極富傳統(tǒng)色彩的小區(qū)； 客戶定位 ：以對老成都有懷舊情節(jié) ， 對安靜自然的田園生活向往 ， 收入較高的中老年人或其子女 。 為將來養(yǎng)老 、 追求 5+2度假生活模式的年青的投資客戶； 形象定位： 很成都 ， 很中國 。 中式古典式住宅主要是以白墻 、 灰瓦 、 木結構為典型特征 ， 屋頂形式多樣 ， 特征明顯；服從古典構圖比例；重視空間規(guī)劃和人與自然的交流 。 古典式 —— 成都芙蓉古鎮(zhèn) 芙蓉古城以川西民居為主 ， 同時融入江蘇民居 、云南民居 、 唐風建筑等中國傳統(tǒng)建筑精髓而成 ， 由四合院型的建筑群組成 。不論是建筑外觀還是規(guī)劃設計上 ， 芙蓉古城都體現(xiàn)了中式風格 。 市場接受度高 ， 開盤當年年度項目銷售額 元 ， 銷售率 95%， 中式風格項目實例解析 折衷式 —— 武漢寶安 江南村 項目位置 ：武昌南湖花園城南端 ， 周邊擁有武漢理工大學等多所高等學府 ； 建筑規(guī)模 ：總占地面積 189畝 ， 總建筑面積 11萬平方米； 產(chǎn)品類型 ：聯(lián)排別墅 、 空中美墅 （ 疊拼 ） 和多層陽光美宅三種物業(yè)形態(tài)； 目標客戶 ：以周邊高校教師為主力客戶