【正文】 深圳市德思勤投資咨詢有限公司 SHENZHEN TASKIN INVESTMENT CONSULTING . 住宅樓盤建筑風(fēng)格研究 在房地產(chǎn)市場越來越成熟的今天 ， 人們對居住的要求再也不是單純的條件改善 ， 而是著重于住宅的使用功能及價值功能和其它綜合功能 ， 使樓盤的品位大大提高 。 本文試圖從學(xué)術(shù)和市場兩個角度出發(fā) ， 闡述策劃定位與建筑風(fēng)格的關(guān)系 ， 探討中國住宅樓盤中主流風(fēng)格的運用及其操作要點 ， 住宅建筑風(fēng)格未來的發(fā)展趨勢 。 關(guān)鍵詞：建筑風(fēng)格 項目價值 中式風(fēng)格 異域風(fēng)情 現(xiàn)代風(fēng)格 未來趨勢 摘要 研究重點：建筑風(fēng)格對房地產(chǎn)住宅開發(fā)的意義； 建筑風(fēng)格在住宅開發(fā)中起到的作用； 建筑風(fēng)格在住宅開發(fā)中運用的方式； 建筑風(fēng)格在住宅開發(fā)中運用的基本規(guī)則和方法 。 研究思路：學(xué)術(shù) +市場 研究重點和思路 學(xué)術(shù)方面：建筑風(fēng)格特征、精神特質(zhì)等； 市場方面：市場案例、運用方式、市場接受度等等。 提 綱 建筑風(fēng)格定位與項目價值關(guān)系 1 2 中國房地產(chǎn)市場上主流建筑風(fēng)格剖析 3 現(xiàn)狀總結(jié)與發(fā)展趨勢 Part1 建筑風(fēng)格釋義 ? 建筑風(fēng)格對項目的意義和影響 ? 建筑風(fēng)格與開發(fā)價值的關(guān)系 ? 建筑風(fēng)格釋義與體現(xiàn) ? 建筑風(fēng)格分類簡述 整個城市而言 ， 是可以渲染整個城市風(fēng)格的風(fēng)景元素 。 人們對居所的基本要求滿足以后 ， 對于產(chǎn)品品質(zhì)有了更深層次的要求 。 在客戶采訪中 ， 絕大多數(shù)客戶表示建筑風(fēng)格是他們購房時重要的考慮因素之一 。 ? 從建筑本身來說 ， 是通過建筑風(fēng)格來取得兩種效果：一是美觀 ， 二是識別； ? 從市場角度來講 ， 良好的建筑風(fēng)格對樓盤促銷是有積極意義的 ， 也是樓盤推廣的賣點之一； ? 對消費者來說 ， 有風(fēng)格的建筑能獲得他們的認同 。 不同建筑風(fēng)格影響消費者的選擇 ， 深圳市場上的典型案例如陽光棕櫚園和鼎泰豐華了 。 意義在于 —— 一、建筑風(fēng)格對項目價值的意義和影響 影響在于 —— ? 建筑外立面效果視覺的美觀性可以提升項目的檔次和知名度； ? 外立面的建筑材料的選擇 ， 包括材料的耐損能力 、 光潔度 、堅實度 、 保溫隔熱性能等等 ， 對項目的保值有很大的幫助 ， 客戶得到了實惠 ， 樓盤價值也得到了提升 。 ? 相同質(zhì)量下的價格競爭和相同價格下的質(zhì)量競爭 ， 都已經(jīng)證明難以激發(fā)新的市場需求 。 所以必須通過產(chǎn)品來引導(dǎo)消費 ， 通過新的產(chǎn)品來激發(fā)新的消費需求 。 未來的住宅小區(qū)建筑必定是功能與形式并重 ， 形式的地位逐步提高 。 ? 人們居住需求的不斷提高 ， 房地產(chǎn)市場的激烈競爭都使得開發(fā)商在建筑立面 、 色彩和建筑裝飾上下功夫 。 ? 不同客戶 （ 如：生活經(jīng)歷 、 受教育水平 、 職業(yè)等 ） 對建筑風(fēng)格的喜好不同 ， 也決定了開發(fā)商給市場推出什么樣的產(chǎn)品 。 關(guān)系在于 —— 二、建筑風(fēng)格與開發(fā)價值的關(guān)系 三、建筑風(fēng)格釋義與體現(xiàn) ?是一個建筑物的個性或獨特表征； ?是建筑的一種方式 、 類型或方法； ?是一代人文思想的重要組成部分 ， 深刻地體現(xiàn)出人類的價值觀和美學(xué)觀； ?是一種個性和建筑特征； ?是建筑藝術(shù)和審美價值的直接體現(xiàn)形式 。 建筑風(fēng)格是 —— 體現(xiàn)在 —— 立面 、 重點和細部處理 、 材質(zhì) 、 色彩 、 空間組合 、 外部環(huán)境 。 而建筑的外立面又是建筑風(fēng)格的最直接的體現(xiàn)和表現(xiàn)形式 ， 目前多數(shù)項目在宣傳時提出各種建筑風(fēng)格 ， 例如北歐風(fēng)格 、 西班牙風(fēng)格等 ，主要反映在建筑的立面上 。 按照歷 史發(fā)展 流派分 按建筑方式分 按地 區(qū)分 按國家 民族分 四、建筑風(fēng)格分類簡述 中國風(fēng)格 日本風(fēng)格 新加坡風(fēng)格 英國風(fēng)格 法國風(fēng)格 美國風(fēng)格 ?? 歐洲風(fēng)格 北美風(fēng)格 地中海式風(fēng)格 澳洲風(fēng)格 非洲風(fēng)格 拉丁美洲風(fēng)格 ?? 古希臘建筑風(fēng)格 古羅馬建筑風(fēng)格 歐洲中世紀建筑風(fēng)格 文藝復(fù)興建筑風(fēng)格 新古典主義建筑風(fēng)格 現(xiàn)代評論風(fēng)格 后現(xiàn)代主義風(fēng)格 ?? 哥特式建筑風(fēng)格 巴洛克建筑風(fēng)格 洛可可建筑風(fēng)格 木條式建筑風(fēng)格 園林風(fēng)格 概念式風(fēng)格 ?? 古 典 主 義 可見 ， 不同時期 、 不同地區(qū) 、 不同地理環(huán)境下都曾產(chǎn)生過不同的瑰麗的建筑文化 。 那么如何運用他們提升樓盤品質(zhì) ， 打造特色樓盤呢 ？ 我們來看看市場上的運用情況 。 從我國房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)來看 ， 建筑風(fēng)格從大的方面講 ， 可以分為三類：中式風(fēng)格 、 異域風(fēng)情和現(xiàn)代風(fēng)格 。 Part2 中國房地產(chǎn)市場上主流建筑風(fēng)格剖析 ?中式風(fēng)格住宅的新演繹 ?異域風(fēng)情的中國化移植 ?現(xiàn)代風(fēng)格的廣泛運用和發(fā)展 ?中式風(fēng)格住宅的新演繹 傳統(tǒng)中式風(fēng)格建筑特征 江南民居 中式住宅的建筑風(fēng)格很難一概而論 ， 中國幅員遼闊 ， 地域 、 氣候差異很大 ， 因此住宅的制式 、 風(fēng)格也是千差萬別 。中國傳統(tǒng)住宅建筑大部分都是內(nèi)院式住宅 ， 但各地區(qū)均有不同 。 以四合院為例 ， 南北方有十分明顯的差異： 院子： 南方四合院由房屋圍合成院 ， 院子較小 ， 稱為天井；北方四合院院落寬綽舒朗 ， 四面房屋各自獨立 。 色彩： 南方民居雕刻裝飾繁多卻極少彩繪 ， 墻用白瓦青灰 ，木料則為棕黑色 ， 或棕紅色等與北方的絢麗色彩相比十分淡雅 。 性格特征： 總的來說北方建筑大氣渾厚 ， 南方建筑雅致精巧 。 北方四合院 福建土樓 窯洞 嶺南民居 現(xiàn)代中式風(fēng)格項目的操作要點 ? 首先 ， 從空間角度來看 ， 借鑒中國古典園林是經(jīng)常使用的手法 。 ? 其次 ， 在結(jié)構(gòu)元素上 ， 飛檐 、 黛瓦 、 漏窗 、 門洞乃至梁柱體系等代表傳統(tǒng)中式風(fēng)格的元素改頭換面后重被運用到現(xiàn)代中式建筑設(shè)計中 。 ? 另外 ， 隨著新材料 、 新技術(shù)的發(fā)明和發(fā)展 ， 很多材料被拿來替代傳統(tǒng)的竹木 、 磚石 ， 可以說這又是現(xiàn)代中式的又一種表現(xiàn)特征 。 比如玻璃 、 混凝土 、 鋼材等 。 中式建筑倡導(dǎo)傳統(tǒng)文化在現(xiàn)代社會的和諧回歸 。 這些建筑以低密度 、高舒適度為特點 ， 以圍合式 、 前庭后院 、 高闊大門為基本特征 ， 以傳統(tǒng)的中式建筑元素為裝飾和點綴 ， 傳承著 “ 天地人合一 ” 的中國傳統(tǒng)人居文化精髓 。 操作要點 —— 中式風(fēng)格項目的表達方式與制約因素 ? 一種是折衷式的 ， 保留了古典式的建筑構(gòu)件作為裝飾物來體現(xiàn)中式風(fēng)格 ， 結(jié)合現(xiàn)代人居心理和生活習(xí)慣加以創(chuàng)造和發(fā)展 。 ? 還有一種可以稱為 “ 新中式主義 ” 。 新中式風(fēng)格主要包括兩方面的基本內(nèi)容 ， 一是中國傳統(tǒng)風(fēng)格文化意義在當前時代背景下的演繹；一是對中國當代文化充分理解基礎(chǔ)上的當代設(shè)計 。 表達方式 —— 制約因素 —— ? 傳統(tǒng)的中國居住建筑 ， 無論是南方的 ， 還是北方的 ， 與現(xiàn)代住宅的功能要求和現(xiàn)代人的生活方式有比較大的矛盾 。 ? 傳統(tǒng)中式住宅結(jié)構(gòu)形式是以木結(jié)構(gòu)為主 ， 在建筑材料和施工工藝上都有先天不足 。 另外 ， 北方的四合院需要相當?shù)恼嫉孛娣e ， 南方的天井圍合院落在采光 、 通風(fēng)等方面也無法滿足現(xiàn)代生活要求 。 因此 ， 對中式傳統(tǒng)居住建筑 ， 既不能照搬 ， 也不容易借鑒 。 ? 回到政策和規(guī)劃管理上 ， 現(xiàn)在的土地政策日漸從緊 ， 地價與日俱增 ，低容積率很難保證經(jīng)濟效益；而另一方面 ， 國家從嚴控制別墅和聯(lián)排住宅的開發(fā) ， 而小體量 、 低密度項目最適合中式住宅的開發(fā) 。 ?中式風(fēng)格項目實例解析 中式風(fēng)格項目實例解析 古典式 —— 成都芙蓉古鎮(zhèn) 項目位置 ：位于成都西郊青羊界； 項目規(guī)模 ：占地 810畝 ， 建筑面積 米； 產(chǎn)品類型 ： 聯(lián)排別墅 ， 類別墅產(chǎn)品 ， 公寓； 項目定位 ：是集居住 、 度假 、 休閑 、 投資于一體 、 融合各種中國民居建筑風(fēng)格 、 以成都地域文化為項目內(nèi)涵的老成都縮影式的極富傳統(tǒng)色彩的小區(qū)； 客戶定位 ：以對老成都有懷舊情節(jié) ， 對安靜自然的田園生活向往 ， 收入較高的中老年人或其子女 。 為將來養(yǎng)老 、 追求 5+2度假生活模式的年青的投資客戶； 形象定位： 很成都 ， 很中國 。 中式古典式住宅主要是以白墻 、 灰瓦 、 木結(jié)構(gòu)為典型特征 ， 屋頂形式多樣 ， 特征明顯；服從古典構(gòu)圖比例；重視空間規(guī)劃和人與自然的交流 。 古典式 —— 成都芙蓉古鎮(zhèn) 芙蓉古城以川西民居為主 ， 同時融入江蘇民居 、云南民居 、 唐風(fēng)建筑等中國傳統(tǒng)建筑精髓而成 ， 由四合院型的建筑群組成 。不論是建筑外觀還是規(guī)劃設(shè)計上 ， 芙蓉古城都體現(xiàn)了中式風(fēng)格 。 市場接受度高 ， 開盤當年年度項目銷售額 元 ， 銷售率 95%， 中式風(fēng)格項目實例解析 折衷式 —— 武漢寶安 江南村 項目位置 ：武昌南湖花園城南端 ， 周邊擁有武漢理工大學(xué)等多所高等學(xué)府 ； 建筑規(guī)模 ：總占地面積 189畝 ， 總建筑面積 11萬平方米； 產(chǎn)品類型 ：聯(lián)排別墅 、 空中美墅 （ 疊拼 ） 和多層陽光美宅三種物業(yè)形態(tài)； 目標客戶 ：以周邊高校教師為主力客戶 。 中式折衷主義住宅保留了古典式的建筑構(gòu)件作為裝飾物來體現(xiàn)中式風(fēng)格 ， 結(jié)合現(xiàn)代人居心理和生活習(xí)慣加以創(chuàng)造和發(fā)展 。 中式風(fēng)格項目實例解析 該項目在戶型設(shè)計 、建筑和園林細節(jié)上參照了江南傳統(tǒng)民居的特點 。比如 “ 前庭后院 ” 、 天井 、 園林中的圓型門洞 、有拉環(huán)的雙開木門等 。同時加以創(chuàng)造和發(fā)展 ，采用現(xiàn)代智能配套等設(shè)施 ， 力求合乎現(xiàn)代人的生活習(xí)慣 ， 使中國的建筑古文化在現(xiàn)代的建筑語言上得以實現(xiàn) 。 濃郁的江南風(fēng)情打動不少高知階層 ， 同時作為國六條下該區(qū)域內(nèi)最后的別墅用地 ， 升值潛力較高 ， 吸引了一些投資客 ， 銷