【正文】 北京典型總部辦公物業(yè) 案例研究 二零零八年七月 謹(jǐn)呈：富通地產(chǎn) 運(yùn)營(yíng)城市 服務(wù)中國(guó) 2 本報(bào)告嚴(yán)格保密 案例研究說(shuō)明 研究關(guān)鍵詞： 總部經(jīng)濟(jì) 總部辦公 城市邊緣新區(qū) 成片開(kāi)發(fā) 本報(bào)告選取了北京近年來(lái)在總部經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)下、在城市邊緣新區(qū)開(kāi)發(fā)的大規(guī)模總部基地或總部辦公物業(yè)進(jìn)行研究，為大城市尤其是有總部經(jīng)濟(jì)依托的核心城市的邊緣新區(qū)的工業(yè)或商業(yè)用地開(kāi)發(fā)開(kāi)辟了新的開(kāi)發(fā)模式和借鑒思路。 3 本報(bào)告嚴(yán)格保密 非中心 總部基地 案例研究 聯(lián)東 U谷 BDA國(guó)際企業(yè)大道 案例 1 案例 2 案例 3 案例 4 4 本報(bào)告嚴(yán)格保密 非中心 中弘國(guó)際商務(wù)花園 非中心，并非無(wú)中心，也并非各中心各自為政，而是非常的中心，非傳統(tǒng)的中心， 是多元化、綜合化、功能細(xì)分化、多中心的發(fā)展模式。 非中心模式與“兩軸兩帶多中心”的北京城市新規(guī)劃不謀而合，非中心模式是北京城市發(fā) 展的新引擎，非中心模式是區(qū)域發(fā)展的推進(jìn)器，非中心模式開(kāi)創(chuàng)了休閑商務(wù)辦公的新紀(jì)元 休閑式商務(wù)辦公場(chǎng)所，低層、低密度的商務(wù)花園 5 本報(bào)告嚴(yán)格保密 非中心，北京 60項(xiàng)重點(diǎn)工程之一，總占地約 39公頃，總建筑規(guī)模近 45萬(wàn)平方米，是集商務(wù)辦公、商業(yè)、酒店、展覽、休閑娛樂(lè)于一體的低層、低密度、花園式、生態(tài)化商務(wù)辦公園區(qū)，包括 30萬(wàn)平米5A寫字樓、 10萬(wàn)平方米會(huì)展中心、 26500平米超級(jí)會(huì)所、 11000平米酒店及酒店式公寓，業(yè)態(tài)功能齊備，互動(dòng)互榮。非中心，將創(chuàng)新性地營(yíng)造出一個(gè)新型生態(tài)、個(gè)性化、智能化的商務(wù)辦公園區(qū)。在這里，沒(méi)有封閉只有開(kāi)放，沒(méi)有壓抑只有輕松，沒(méi)有喧囂只有寧?kù)o，沒(méi)有呆板只有靈活 …… 非中心概況 6 本報(bào)告嚴(yán)格保密 “非中心”中弘國(guó)際商務(wù)花園地塊位于朝陽(yáng)區(qū)定福莊集團(tuán)區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃范圍北起常營(yíng)東路，南至朝陽(yáng)北路；西臨草房西路，東至航研所東路。 區(qū)域內(nèi)交通條件完備 ,朝陽(yáng)北路一線貫通。項(xiàng)目距 CBD中心區(qū) 8公里，是公認(rèn)的泛 CBD區(qū)域，距朝陽(yáng)路 ，京通快速路 2公里，機(jī)場(chǎng)高速 5公里 ,溫榆河走廊 2公里，路網(wǎng)四通八達(dá)。地鐵 6號(hào)線終點(diǎn)站高速便捷，連接城市軌道交通網(wǎng)絡(luò)。隨著區(qū)域的發(fā)展，項(xiàng)目將擁有更強(qiáng)大的公交系統(tǒng)的支持。 非中心區(qū)域 非中心在的地方，就是新中心 7 本報(bào)告嚴(yán)格保密 非中心理念 ? 非常社會(huì)：整個(gè)人類社會(huì)、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、上層建筑都呈現(xiàn)出“非中心”模式化發(fā)展現(xiàn)象 ? 非常政策：兩軸－兩帶－多中心新城市空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃下應(yīng)運(yùn)而生 ? 非常區(qū)位：地處定福莊 —— 北京最具政策優(yōu)勢(shì)和發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域 ? 非常體量： 45萬(wàn)平米大體量綜合性商務(wù)辦公集群 ? 非常規(guī)劃：低層、低密度、花園式、全生態(tài)化商務(wù)辦公園區(qū) ? 非常環(huán)境：得天獨(dú)厚周邊環(huán)境，移步易景 360度生態(tài)園林 ? 非常建筑：簡(jiǎn)約的現(xiàn)代國(guó)際潮流設(shè)計(jì)，靈動(dòng)自由空間分割 ? 非常配套：配臵豪華、業(yè)態(tài)綜合、功能全面、服務(wù)到位 非中心在的地方，人就是中心 8 本報(bào)告嚴(yán)格保密 非中心建筑特色 ?整體建筑設(shè)計(jì)上 極具現(xiàn)代意識(shí) 。以 簡(jiǎn)潔的體形和單純的材料 來(lái)昭示建筑所表達(dá)的綜合、共享、現(xiàn)代和交流。通過(guò)透明材料的運(yùn)用，同時(shí)配合穿插、重疊和折疊等設(shè)計(jì)手法，增強(qiáng)建筑 空間的流動(dòng)感和時(shí)代感 。 ?建筑特性：據(jù)生態(tài)型商務(wù)辦公物業(yè)的發(fā)展脈絡(luò)及顯著特征，非中心將是一個(gè)大規(guī)模的 新型生態(tài)、低密度、個(gè)性化、智能化 的商務(wù)辦公園區(qū)。它將利用鋼結(jié)構(gòu)現(xiàn)代、靈活、新穎的特點(diǎn)和優(yōu)越的自然環(huán)境，突出表現(xiàn)空間與環(huán)境景觀相融合的優(yōu)勢(shì)，體現(xiàn)綠色，環(huán)保，生態(tài)，健康的主題風(fēng)格和群生態(tài)、個(gè)性化的構(gòu)建主旨。 ? 基本元素：“泡” 從功能上講，每個(gè)“泡”都具有非常符合辦公特性的內(nèi)部空間和結(jié)構(gòu) 規(guī)整的體形及靈活的內(nèi)部空間 。從形態(tài)上講，每個(gè)“泡”都極具個(gè)性化的視覺(jué)效果和豐富的聯(lián)想內(nèi)涵。它選用 3個(gè)矩形商務(wù)辦公樓和 1個(gè)圓形輔助建筑作為基本構(gòu)成形態(tài) ，面積在 400平方米 3000平方米不等，并可靈活分割。 9 本報(bào)告嚴(yán)格保密 非中心建筑特色 ?規(guī)劃：網(wǎng)絡(luò)與綠脈 經(jīng)過(guò)軟化后的 網(wǎng)絡(luò)構(gòu)成項(xiàng)目規(guī)劃的基本組織框架 ，體現(xiàn)了現(xiàn)代商務(wù)的 規(guī)范性和靈活性 。“軟網(wǎng)”所限定的空間，構(gòu)成了一種極具個(gè)性化的組團(tuán)內(nèi)空間，同時(shí)也完成了對(duì)公共空間的構(gòu)建。 ?“灰空間”：互動(dòng)與獨(dú)立，創(chuàng)造性地將星級(jí)酒店的灰度空間用于商務(wù)建筑中，通透式中庭、空中廊橋、動(dòng)感地面，形成人性化的商務(wù)場(chǎng)景。 ?建筑風(fēng)格：采用現(xiàn)代化外立面處理方法，內(nèi)部為 樹(shù)冠狀支撐及跨度設(shè)計(jì) ，結(jié)構(gòu)新穎獨(dú)特，藝術(shù)性完美融進(jìn)大框架、大跨度、超層高的規(guī)模中，使整體造型合諧優(yōu)美。新材料、新手法的運(yùn)用，使綜合商務(wù)中心突顯恢弘與大氣，并與國(guó)際商務(wù)花園的整體風(fēng)格融為一體。 10 本報(bào)告嚴(yán)格保密 非中心園林特色 ?園林 綠地被 分散到各個(gè)單元 ，用以提升各戶的自由景觀資源。以起伏貫穿的綠脈為軸，通過(guò)分割與連接，形成 流動(dòng)而完整的景觀系統(tǒng) 。驀延式院落組團(tuán)、綠色脈絡(luò)、城市綠化帶，共同為辦公提供自然健康的 生態(tài)環(huán)境 。以原生態(tài) GOLF公園的設(shè)計(jì)為景觀設(shè)計(jì)藍(lán)本，果嶺，水系，綠地樹(shù)木交叉變化，建筑如球洞散落在景觀之中，產(chǎn)生良好的景觀效果。 ?起伏跌宕微地形 | ?中央綠軸● ?生態(tài)網(wǎng)絡(luò)● ?蜿蜒水系● ?景觀廣場(chǎng)● ?四季相宜豐富植被● 分散、生態(tài) 11 本報(bào)告嚴(yán)格保密 非中心會(huì)所和會(huì)展中心 ?會(huì)所由商務(wù)會(huì)館、休閑健身中心、餐飲娛樂(lè)品牌總匯等部分組成，為園區(qū)的商務(wù)辦公、會(huì)展提供全方位配套服務(wù)，更向城市開(kāi)放，滿足定福莊邊緣集團(tuán)數(shù)十萬(wàn)人口以至整個(gè)北京日益增長(zhǎng)的餐飲、休閑、娛樂(lè)需求。 ?“非中心”會(huì)所不僅提供大、中、小各種規(guī)格的會(huì)議場(chǎng)所，還將廣泛吸納品牌店進(jìn)駐，打造業(yè)態(tài)豐富的綜合服務(wù)區(qū)。商務(wù)中心、票務(wù)、郵政快遞、電信、文件打印復(fù)印裝訂、銀行、便利店、洗衣、美容美發(fā)、書刊、牙科保健診所、特色服飾、禮品、音像、咖啡館、酒吧、茶坊、高檔大中型餐廳和特色小吃、舞廳、小型影院、游戲廳、棋牌館、體育健身房、游泳館、桑拿、