【正文】 北京典型總部辦公物業(yè) 案例研究 二零零八年七月 謹呈：富通地產(chǎn) 運營城市 服務中國 2 本報告嚴格保密 案例研究說明 研究關鍵詞： 總部經(jīng)濟 總部辦公 城市邊緣新區(qū) 成片開發(fā) 本報告選取了北京近年來在總部經(jīng)濟帶動下、在城市邊緣新區(qū)開發(fā)的大規(guī)模總部基地或總部辦公物業(yè)進行研究，為大城市尤其是有總部經(jīng)濟依托的核心城市的邊緣新區(qū)的工業(yè)或商業(yè)用地開發(fā)開辟了新的開發(fā)模式和借鑒思路。 3 本報告嚴格保密 非中心 總部基地 案例研究 聯(lián)東 U谷 BDA國際企業(yè)大道 案例 1 案例 2 案例 3 案例 4 4 本報告嚴格保密 非中心 中弘國際商務花園 非中心，并非無中心，也并非各中心各自為政，而是非常的中心，非傳統(tǒng)的中心， 是多元化、綜合化、功能細分化、多中心的發(fā)展模式。 非中心模式與“兩軸兩帶多中心”的北京城市新規(guī)劃不謀而合，非中心模式是北京城市發(fā) 展的新引擎，非中心模式是區(qū)域發(fā)展的推進器，非中心模式開創(chuàng)了休閑商務辦公的新紀元 休閑式商務辦公場所，低層、低密度的商務花園 5 本報告嚴格保密 非中心，北京 60項重點工程之一，總占地約 39公頃，總建筑規(guī)模近 45萬平方米，是集商務辦公、商業(yè)、酒店、展覽、休閑娛樂于一體的低層、低密度、花園式、生態(tài)化商務辦公園區(qū)，包括 30萬平米5A寫字樓、 10萬平方米會展中心、 26500平米超級會所、 11000平米酒店及酒店式公寓，業(yè)態(tài)功能齊備，互動互榮。非中心，將創(chuàng)新性地營造出一個新型生態(tài)、個性化、智能化的商務辦公園區(qū)。在這里，沒有封閉只有開放，沒有壓抑只有輕松，沒有喧囂只有寧靜，沒有呆板只有靈活 …… 非中心概況 6 本報告嚴格保密 “非中心”中弘國際商務花園地塊位于朝陽區(qū)定福莊集團區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃范圍北起常營東路，南至朝陽北路；西臨草房西路，東至航研所東路。 區(qū)域內(nèi)交通條件完備 ,朝陽北路一線貫通。項目距 CBD中心區(qū) 8公里，是公認的泛 CBD區(qū)域，距朝陽路 ，京通快速路 2公里，機場高速 5公里 ,溫榆河走廊 2公里，路網(wǎng)四通八達。地鐵 6號線終點站高速便捷，連接城市軌道交通網(wǎng)絡。隨著區(qū)域的發(fā)展，項目將擁有更強大的公交系統(tǒng)的支持。 非中心區(qū)域 非中心在的地方，就是新中心 7 本報告嚴格保密 非中心理念 ? 非常社會：整個人類社會、經(jīng)濟基礎、上層建筑都呈現(xiàn)出“非中心”模式化發(fā)展現(xiàn)象 ? 非常政策：兩軸－兩帶－多中心新城市空間結構規(guī)劃下應運而生 ? 非常區(qū)位：地處定福莊 —— 北京最具政策優(yōu)勢和發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域 ? 非常體量： 45萬平米大體量綜合性商務辦公集群 ? 非常規(guī)劃：低層、低密度、花園式、全生態(tài)化商務辦公園區(qū) ? 非常環(huán)境：得天獨厚周邊環(huán)境，移步易景 360度生態(tài)園林 ? 非常建筑：簡約的現(xiàn)代國際潮流設計，靈動自由空間分割 ? 非常配套：配臵豪華、業(yè)態(tài)綜合、功能全面、服務到位 非中心在的地方，人就是中心 8 本報告嚴格保密 非中心建筑特色 ?整體建筑設計上 極具現(xiàn)代意識 。以 簡潔的體形和單純的材料 來昭示建筑所表達的綜合、共享、現(xiàn)代和交流。通過透明材料的運用，同時配合穿插、重疊和折疊等設計手法，增強建筑 空間的流動感和時代感 。 ?建筑特性：據(jù)生態(tài)型商務辦公物業(yè)的發(fā)展脈絡及顯著特征，非中心將是一個大規(guī)模的 新型生態(tài)、低密度、個性化、智能化 的商務辦公園區(qū)。它將利用鋼結構現(xiàn)代、靈活、新穎的特點和優(yōu)越的自然環(huán)境，突出表現(xiàn)空間與環(huán)境景觀相融合的優(yōu)勢，體現(xiàn)綠色，環(huán)保，生態(tài)，健康的主題風格和群生態(tài)、個性化的構建主旨。 ? 基本元素：“泡” 從功能上講，每個“泡”都具有非常符合辦公特性的內(nèi)部空間和結構 規(guī)整的體形及靈活的內(nèi)部空間 。從形態(tài)上講，每個“泡”都極具個性化的視覺效果和豐富的聯(lián)想內(nèi)涵。它選用 3個矩形商務辦公樓和 1個圓形輔助建筑作為基本構成形態(tài) ，面積在 400平方米 3000平方米不等，并可靈活分割。 9 本報告嚴格保密 非中心建筑特色 ?規(guī)劃：網(wǎng)絡與綠脈 經(jīng)過軟化后的 網(wǎng)絡構成項目規(guī)劃的基本組織框架 ，體現(xiàn)了現(xiàn)代商務的 規(guī)范性和靈活性 ?！败浘W(wǎng)”所限定的空間，構成了一種極具個性化的組團內(nèi)空間，同時也完成了對公共空間的構建。 ?“灰空間”：互動與獨立，創(chuàng)造性地將星級酒店的灰度空間用于商務建筑中，通透式中庭、空中廊橋、動感地面，形成人性化的商務場景。 ?建筑風格：采用現(xiàn)代化外立面處理方法，內(nèi)部為 樹冠狀支撐及跨度設計 ，結構新穎獨特，藝術性完美融進大框架、大跨度、超層高的規(guī)模中，使整體造型合諧優(yōu)美。新材料、新手法的運用，使綜合商務中心突顯恢弘與大氣，并與國際商務花園的整體風格融為一體。 10 本報告嚴格保密 非中心園林特色 ?園林 綠地被 分散到各個單元 ，用以提升各戶的自由景觀資源。以起伏貫穿的綠脈為軸，通過分割與連接，形成 流動而完整的景觀系統(tǒng) 。驀延式院落組團、綠色脈絡、城市綠化帶，共同為辦公提供自然健康的 生態(tài)環(huán)境 。以原生態(tài) GOLF公園的設計為景觀設計藍本，果嶺，水系，綠地樹木交叉變化，建筑如球洞散落在景觀之中，產(chǎn)生良好的景觀效果。 ?起伏跌宕微地形 | ?中央綠軸● ?生態(tài)網(wǎng)絡● ?蜿蜒水系● ?景觀廣場● ?四季相宜豐富植被● 分散、生態(tài) 11 本報告嚴格保密 非中心會所和會展中心 ?會所由商務會館、休閑健身中心、餐飲娛樂品牌總匯等部分組成，為園區(qū)的商務辦公、會展提供全方位配套服務，更向城市開放，滿足定福莊邊緣集團數(shù)十萬人口以至整個北京日益增長的餐飲、休閑、娛樂需求。 ?“非中心”會所不僅提供大、中、小各種規(guī)格的會議場所，還將廣泛吸納品牌店進駐，打造業(yè)態(tài)豐富的綜合服務區(qū)。商務中心、票務、郵政快遞、電信、文件打印復印裝訂、銀行、便利店、洗衣、美容美發(fā)、書刊、牙科保健診所、特色服飾、禮品、音像、咖啡館、酒吧、茶坊、高檔大中型餐廳和特色小吃、舞廳、小型影院、游戲廳、棋牌館、體育健身房、游泳館、桑拿、