【正文】 上?；膷u房產(chǎn)工作室 奧林頤園世家營銷策劃報告之策劃篇 共 49 頁 策劃思路總說明： 本策劃方案將從以下三個方面進行循序漸進的思考，依次推出形象策劃篇、銷售策劃篇和品牌策劃片，整合所有資源，達成銷售目的以及項目本身和開發(fā)商品牌的初步建立。 第一， 我們將建什么樣的居所 第二，我們?yōu)檎l建筑這樣的居所 第三，我們?nèi)绾瓮茝V這樣的居所 上?；膷u房產(chǎn)工作室 奧林頤園世家營銷策劃報告之策劃篇 共 49 頁 2 目 錄 一、 前 言????????????????????????????????????????? 3 二、 策劃目的???????????????????????????????????????? 4 三、 策劃依據(jù)????????????? ?????????????????????? 5 四、 策劃方法??????????????????????????????????? 6 五、 策劃內(nèi)容??????????????????????????????????? 7 （一）、思路 ………………………………………………………………………………………………………………………………… 7 （二）、形象策劃篇 …………………………………………………………………………………………………………………………… 8 （三）、銷售策劃篇 ……………………………………………………………… …………………………………………………………… 29 （四）、 品牌策劃篇 …………………………………………………………………………………………………………………………… 39上?；膷u房產(chǎn)工作室 奧林頤園世家營銷策劃報告之策劃篇 共 49 頁 3 一、 前 言 2020 合肥 夕陽的余輝中 古老的城市背影逐漸淡出 新的城市中心即將崛起 2020 合肥 當?shù)谝豢|霞光照耀大地 新的勢力正在蓬勃生機 以一種堅決的方式 與過去告別 2020 合肥 奧林頤園世家 合肥首個六度全運動空間 生活方式徹底改變 奧林頤園世家 動感合肥，由此開始 上?；膷u房產(chǎn)工作室 奧林頤園世家營銷策劃報告之策劃篇 共 49 頁 4 二、策劃目的 配合銷售進行推廣，促進銷售。 打造信德置業(yè)以及 奧林頤園世家在合肥地產(chǎn)界的新銳品牌。 在合肥宣揚全新的科學健康生活模式，改變合肥人的舊有生活模式。 樹立動感合肥新形象，打造新的城市名片 上?；膷u房產(chǎn)工作室 奧林頤園世家營銷策劃報告之策劃篇 共 49 頁 5 三、 策劃依據(jù) 任何一個策劃，無論是整體思路還是具體的執(zhí)行方案，都必須要有數(shù)個強有力的支撐點。而且這種支撐點應該是實實在在的，是“站在地上的，而不是空中的”。只有這樣，才能保證策劃方案的實際可操作性；也只有這樣，才能保證策劃方案是有效的，也就是說是能夠促進并指導銷售方向的；也只有這樣，策劃才能夠給項目帶來實實在在的、可以兌現(xiàn)的附加值；也只有這樣，策劃才能建立真正的可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)品牌。本策劃的三個基本依據(jù)是 市場、產(chǎn)品、消費者 。 市場的重要性在于兩個方面：一是指導產(chǎn)品設計；二是幫助尋找目標消費者。對市場的把握能夠使開發(fā)商和營銷商順勢而為，取得成功。（對市場的分析見市場篇） 好的市場還要有好的產(chǎn)品來支撐才能真正創(chuàng)造一種生活模式，塑造地產(chǎn)企業(yè)品牌。只有對產(chǎn)品進行客觀、冷靜、理智的分析，才能做出有針對性的策劃方案。 消費者是最重要的，只有通過消費者的購買行為，企業(yè)的利潤才能夠真正實現(xiàn)。而消費者又是最難把握的。首先是難以找到適合本項目的消費者，而且消費者的需求又是不 斷變化的，有些需求甚至是潛意識的。策劃的本質(zhì)就是為項目找出目標消費者，發(fā)現(xiàn)甚至發(fā)掘他們的消費需求，然后針對他們的需求進行有效推廣。 上海荒島房產(chǎn)工作室 奧林頤園世家營銷策劃報告之策劃篇 共 49 頁 6 四、策劃方法 本策劃牢牢立足市場、產(chǎn)品、消費者三個基點。首先在合肥宣揚全新的科學健康的生活方式，然后結(jié)合本項目向消費者論證：奧林頤園世家產(chǎn)品本身能夠提供這種生活方式，最后具體闡述在奧林頤園世家，這種生活方式的本質(zhì)是什么。 上?；膷u房產(chǎn)工作室 奧林頤園世家營銷策劃報告之策劃篇 共 49 頁 7 五、策劃內(nèi)容 （一）思路 我們的思路是 第一，我們將建什么樣的居所 第二，我們?yōu)檎l建筑這樣的居所 第三，我們?nèi)绾瓮茝V這樣的居所 上?；膷u房產(chǎn)工作室 奧林頤園世家營銷策劃報告之策劃篇 共 49 頁 8 （二） 形象策劃篇 A、一塊基石：項目分析篇 對項目本體的分析是定位、推廣等一系列的營銷策劃行為的基礎。只有對項目進行實事求是的客觀分析，后續(xù)的營銷推廣才是“立在地上的”，切實可行的。 項目地塊 SWOT 分析 優(yōu)勢 1） 位于政務文化新區(qū)，未來城市新中心。 2） 臨近政務文化新區(qū)文化短軸和住宅新區(qū)，區(qū)域人文環(huán)境好。 3） 靠近未來規(guī)劃中的城市主干道習有路，方便到三區(qū)（政務新區(qū)、高新開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)） 4） 對面為規(guī)劃中的奧林匹克中心，將來運動配套設施成熟。 5） 地塊較為平整 劣勢 1） 目前項目周邊市政配套很不成熟，交通不便。 2） 地塊東西向長 ，南北向短，為不規(guī)則梯形。 3） 目前距主城區(qū)較遠 上?；膷u房產(chǎn)工作室 奧林頤園世家營銷策劃報告之策劃篇 共 49 頁 9 機會點 1） 政務新區(qū)明年將是合肥樓市的新熱點，關注度較高 2） 目前該區(qū)域在售樓盤只有國際花都一家，競爭較小。 3）合肥樓市體育概念地產(chǎn)目前絕無僅有， 易引起市場熱點。 威脅點 1） 目前該區(qū)域各地塊正在拍賣中，奧體中心附近地塊也已拍出，未來同區(qū)域上市量值得關注。 2）大學城逐漸成熟的配套，以及部分現(xiàn)房銷售將沖擊本項目的目標市場。 上?；膷u房產(chǎn)工作室 奧林頤園世家營銷策劃報告之策劃篇 共 49 頁 10 項目規(guī)劃 SWOT 分析 優(yōu)勢 1） 整個小區(qū)規(guī)劃為多層、高層相結(jié)合，在垂直空間上采用減退式，每戶采光、通風、景觀都得到 有效保證。 2） 人車合理分流，交通路線組織合理有效。 3） 公共空間充分考慮到老人、小孩等多種人群的需要 4） 綠化做到了景觀性和生態(tài)性有機結(jié)合，且具有均好性。 5） 戶型多在 120 ㎡左右，大小搭配較為合理。 劣勢 1） 本項目多為高層、小高層，建筑形態(tài)在合肥目前有一定的抗性。 2） 本項目沒有大型的諸如廣場之類的集中活動公共空間。 3） 奧體中心對本小區(qū)有一定的不良影響（如噪音、交通擁擠等） 4） 開發(fā)商在合肥還是新興力量 機會點 1） 隨著市區(qū)多層規(guī)劃用地的減少，小高層、高層將成為合肥居住的主流形式，抗性有望降低。 2） 三區(qū)（高新區(qū)、政務區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）的 30 左右的年輕人對運動配套的偏好將是本項目的一個利好。 威脅點 1） 項目周邊地塊未來規(guī)劃中均以高層、小高層為主 上海荒島房產(chǎn)工作室 奧林頤園世家營銷策劃報告之策劃篇 共 49 頁 11 結(jié)論 通過對項目地塊以及規(guī)劃的具體分析可知，本項目滿足健康住宅的所有條件：健康的居住環(huán)境；適度的運動配套；健康的建筑戶型設計；健康的人際關系。因此，本項目以健康為主題推廣，是符合項目實際的，是可能的。上?；膷u房產(chǎn)工作室 奧林頤園世家營銷策劃報告之策劃篇 共 49 頁 12 B、鏡中的十字架：定位篇 如果說地產(chǎn)營銷是一場戰(zhàn)爭的話，那么定位則是戰(zhàn)爭機器中的瞄準鏡。 精確的定位是一切營銷行為的基礎。有定位，才有可能。 上?；膷u房產(chǎn)工作室