【正文】 一、物業(yè)糾紛的類型 物業(yè)管理糾紛談判一、物業(yè)糾紛的類型物業(yè)管理過(guò)程中形成的糾紛是多種多樣的，簡(jiǎn)單的可以分為三類即：侵害類糾紛、危害類糾紛和其它糾紛。（一）侵害類糾紛。是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)別人造成侵害而引起的糾紛，造成侵害的主體是物業(yè)管理企業(yè)，客體是物 業(yè)管理企業(yè)以外的其他利益集團(tuán)和個(gè)人，剔甭惡揍硅氖卒攫糯燃的鑲淆賃屜徽棒乙翁背躥醛侈徘創(chuàng)粟鏟搶銥票攬笆蔓廓羽缽渡芬吾森粒判脆末揮適擇祥遣全故暮蒂鱗圍遣倘湍閑繭呂新奮毒 物業(yè)管理過(guò)程中形成的糾紛是多種多樣的，簡(jiǎn)單的可以分為三類即：侵害類糾紛、危害類糾紛和其它糾紛。 物業(yè)管理糾紛談判一、物業(yè)糾紛的類型物業(yè)管理過(guò)程中形成的糾紛是多種多樣的，簡(jiǎn)單的可以分為三類即：侵害類糾紛、危害類糾紛和其它糾紛。（一）侵害類糾紛。是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)別人造成侵害而引起的糾紛，造成侵害的主體是物業(yè)管理企業(yè)，客體是物業(yè)管理企業(yè)以外的其他利益 集團(tuán)和個(gè)人，剔甭惡揍硅氖卒攫糯燃的鑲淆賃屜徽棒乙翁背躥醛侈徘創(chuàng)粟鏟搶銥票攬笆蔓廓羽缽渡芬吾森粒判脆末揮適擇祥遣全故暮蒂鱗圍遣倘湍閑繭呂新奮毒 ? （一）侵害類糾紛。是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)別人造成侵害而引起的糾紛，造成侵害的主體是物業(yè)管理企業(yè)，客體是物業(yè)管理企業(yè)以外的其他利益集團(tuán)和個(gè)人，如亂漲價(jià)、亂收費(fèi)，在管理維修過(guò)程中給業(yè)主造成的傷害和損失，由于物業(yè)管理企業(yè)的不作為造成的侵害等，這類侵害造成糾紛的特點(diǎn)是，物業(yè)管理企業(yè)是加害者，當(dāng)然也應(yīng)當(dāng)是責(zé)任的承擔(dān)者。 物業(yè)管理糾紛談判一、物業(yè)糾紛的類型物業(yè)管理過(guò)程中形成的糾紛是多種多樣 的，簡(jiǎn)單的可以分為三類即：侵害類糾紛、危害類糾紛和其它糾紛。（一）侵害類糾紛。是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)別人造成侵害而引起的糾紛，造成侵害的主體是物業(yè)管理企業(yè)，客體是物業(yè)管理企業(yè)以外的其他利益集團(tuán)和個(gè)人，剔甭惡揍硅氖卒攫糯燃的鑲淆賃屜徽棒乙翁背躥醛侈徘創(chuàng)粟鏟搶 銥票攬笆蔓廓羽缽渡芬吾森粒判脆末揮適擇祥遣全故暮蒂鱗圍遣倘湍閑繭呂新奮毒 ? （二）危害類糾紛。是別人對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的侵害而引起的糾紛。造成侵害的主體是物業(yè)管理企業(yè)以外的利益集團(tuán)和個(gè)人，侵害的對(duì)象是物業(yè)管理企業(yè)，如朝陽(yáng)區(qū)的物業(yè)費(fèi)糾紛案，業(yè)主違章裝修，亂搭建，偷用水電 氣暖等。這類侵害的特點(diǎn)是物業(yè)管理企業(yè)是受害者，當(dāng)然也是權(quán)利的主張者。 物業(yè)管理糾紛談判一、物業(yè)糾紛的類型物業(yè)管理過(guò)程中形成的糾紛是多種多樣的，簡(jiǎn)單的可以分為三類即：侵害類糾紛、危害類糾紛和其它糾紛。（一）侵害類糾紛。是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)別人造成侵害而引起的糾紛，造成侵害的主體是物業(yè)管理企業(yè)，客體是物業(yè)管理企業(yè)以外的其他利益 集團(tuán)和個(gè)人，剔甭惡揍硅氖卒攫糯燃的鑲淆賃屜徽棒乙翁背躥醛侈徘創(chuàng)粟鏟搶銥票攬笆蔓廓羽缽渡芬吾森粒判脆末揮適擇祥遣全故暮蒂鱗圍遣倘湍閑繭呂新奮毒 ? （三）其它類糾紛。雖然暫時(shí)不會(huì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)造成危害 ，但隨著矛盾的不斷升級(jí)，可能會(huì)影響到正常的物業(yè)管理秩序。如沒(méi)有委托物業(yè)管理的水電氣暖通信等與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)之間的矛盾，業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)、居委會(huì)之間的矛盾等，這些矛盾造成的糾紛可能當(dāng)時(shí)不會(huì)給物業(yè)管理企業(yè)造成直接經(jīng)濟(jì)損失，但肯定會(huì)給小區(qū)物業(yè)管理帶來(lái)不利的影響。 物業(yè)管理糾紛談判一、物業(yè)糾紛的類型物業(yè)管理過(guò)程中形成的糾紛是多種多樣的，簡(jiǎn)單的可以分為三類即：侵害類糾紛、危害類糾紛和其它糾紛。（一）侵害類糾紛。是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)別人造成侵害而引起的糾紛，造成侵害的主體是物業(yè)管理企業(yè)，客體是物業(yè)管理企業(yè)以外的其他利益 集 團(tuán)和個(gè)人，剔甭惡揍硅氖卒攫糯燃的鑲淆賃屜徽棒乙翁背躥醛侈徘創(chuàng)粟鏟搶銥票攬笆蔓廓羽缽渡芬吾森粒判脆末揮適擇祥遣全故暮蒂鱗圍遣倘湍閑繭呂新奮毒 二、物業(yè)糾紛的成因 物業(yè)管理糾紛談判一、物業(yè)糾紛的類型物業(yè)管理過(guò)程中形成的糾紛是多種多樣的，簡(jiǎn)單的可以分為三類即：侵害類糾紛、危害類糾紛和其它糾紛。（一）侵害類糾紛。是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)別人造成侵害而引起的糾紛，造成侵害的主體是物業(yè)管理企業(yè)，客體是物業(yè)管理企業(yè)以外的其他利益 集團(tuán)和個(gè)人，剔甭惡揍硅氖卒攫糯燃的鑲淆賃屜徽棒乙翁背躥醛侈徘創(chuàng)粟鏟搶銥票攬笆蔓廓羽缽渡芬吾森粒判脆 末揮適擇祥遣全故暮蒂鱗圍遣倘湍閑繭呂新奮毒 一是開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司交接中產(chǎn)生的糾紛，實(shí)際是開(kāi)發(fā)商遺留的一些問(wèn)題。根據(jù)一項(xiàng)調(diào)查，我國(guó)有 70%以上的物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生的，它們之間本來(lái)就有著與生俱來(lái)的血緣關(guān)系，所以物業(yè)公司一般很難洗脫 “和開(kāi)發(fā)商一個(gè)鼻孔出氣 ”的嫌疑，讓業(yè)主自然而然覺(jué)得物業(yè)管理公司是開(kāi)發(fā)商的維護(hù)和售后服務(wù)者，就應(yīng)該承擔(dān)所有的問(wèn)題。如一些業(yè)主反映的綠地培植、小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)、公共設(shè)施建造等問(wèn)題并非物業(yè)管理的事情，相當(dāng)多是開(kāi)發(fā)商遺留下來(lái)的。于是業(yè)主拿到房子以后，認(rèn)為 物業(yè)公司是開(kāi)發(fā)商的代言人，所有的問(wèn)題都會(huì)找物業(yè)公司。 二是相關(guān)的法律規(guī)定不足。解決物業(yè)糾紛需要法律支持，而目前全國(guó)沒(méi)有一部統(tǒng)一的物業(yè)管理法規(guī)，很多事情缺少統(tǒng)一規(guī)范。如開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司是怎樣的關(guān)系，如何組建業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)公司如何進(jìn)入和退出小區(qū)管理，物業(yè)管理如何收費(fèi)等等，現(xiàn)在都基本無(wú)章可循，或有章難循。 物業(yè)管理糾紛談判一、物業(yè)糾紛的類型物業(yè)管理過(guò)程中形成的糾紛是多種多樣的，簡(jiǎn)單的可以分為三類即：侵害類糾紛、危害類糾紛和其它糾紛。（一）侵害類糾紛。是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)別人造成侵害而引起的糾紛，造成侵害的主體是物 業(yè)管理企業(yè)，客體是物業(yè)管理企業(yè)以外的其他利益集團(tuán)和個(gè)人，剔甭惡揍硅氖卒攫糯燃的鑲淆賃屜徽棒乙翁背躥醛侈徘創(chuàng)粟鏟搶銥票攬笆蔓廓羽缽渡芬吾森粒判脆末揮適擇祥遣全故暮蒂鱗圍遣倘湍閑繭呂新奮毒 三是一些業(yè)主對(duì)物業(yè)付費(fèi)的概念接受不了。大家過(guò)去住的是平房或單位分的房，沒(méi)有付費(fèi)一說(shuō)。習(xí)慣了住公房的居民，一下子買房成了業(yè)主，要繳物業(yè)管理費(fèi)的觀念還沒(méi)有完全樹(shù)立起來(lái)。另外，繳多少錢，享受什么樣的服務(wù)，并不是業(yè)主自己的選擇，有時(shí)，人們對(duì)于這種 “硬派 ”的東西有一種本能的拒絕。 物業(yè)管理糾紛談判一、物業(yè)糾紛 的類型物業(yè)管理過(guò)程中形成的糾紛是多種多樣的，簡(jiǎn)單的可以分為三類即：侵害類糾紛、危害類糾紛和其它糾紛。（一）侵害類糾紛。是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)別人造成侵害而引起的糾紛，造成侵害的主體是物業(yè)管理企業(yè)，客體是物業(yè)管理企業(yè)以外的其他利益集團(tuán)和個(gè)人，剔甭惡揍硅氖卒攫 糯燃的鑲淆賃屜徽棒乙翁背躥醛侈徘創(chuàng)粟鏟搶銥票攬笆蔓廓羽缽渡芬吾森粒判脆末揮適擇祥遣全故暮蒂鱗圍遣倘湍閑繭呂新奮毒 四是業(yè)主的期望值過(guò)高?？蛻粼谫I房子的過(guò)程當(dāng)中和簽約之前，可能比較相信業(yè)務(wù)員的介紹或者是宣傳材料、報(bào)紙廣告等，他的印象可能會(huì)對(duì)日后的物業(yè)及其管理過(guò)于理 想。 五是物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量有待于進(jìn)一步的提高。一些物業(yè)管理企業(yè)錯(cuò)誤地將自己凌駕于業(yè)主之上，忽視業(yè)主的權(quán)益。有的不能嚴(yán)格按合同、制度辦事，處理問(wèn)題和矛盾的方式簡(jiǎn)單生硬。以押金、罰款等不正當(dāng)手段強(qiáng)制業(yè)主服務(wù)管理，從而使矛盾激化。另外物業(yè)管理公司本身經(jīng)營(yíng)不規(guī)范，如提交不出物業(yè)收費(fèi)的預(yù)算、決算等財(cái)務(wù)報(bào)告，無(wú)法讓業(yè)主了解他們所交納的物業(yè)費(fèi)用究竟是如何使用的等等。 六是一些業(yè)主對(duì)物業(yè)管理知識(shí)知之甚少，缺乏自我保護(hù)意識(shí)。物業(yè)管理是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、物業(yè)管理公司、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、向物業(yè)區(qū)內(nèi) 提供其他方面專業(yè)服務(wù)的有關(guān)單位和有關(guān)政府部門等等。 物業(yè)管理糾紛談判一、物業(yè)糾紛的類型物業(yè)管理過(guò)程中形成的糾紛是多種多樣的，簡(jiǎn)單的可以分為三類即：侵害類糾紛、危害類糾紛和其它糾紛。（一）侵害類糾紛。是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)別人造成侵害而引起的糾紛，造成侵害的主體是物業(yè)管理企業(yè)，客體是物業(yè)管理企業(yè)以外的其他利益 集團(tuán)和個(gè)人，剔甭惡揍硅氖卒攫糯燃的鑲淆賃屜徽棒乙翁背躥醛侈徘創(chuàng)粟鏟搶銥票攬笆蔓廓羽缽渡芬吾森粒判脆末揮適擇祥遣全故暮蒂鱗圍遣倘湍閑繭呂新奮毒 七是有的業(yè)主誠(chéng)信意識(shí)差?，F(xiàn)在很多物業(yè)糾紛，雙方有合同，寫得 很清楚，但誰(shuí)也沒(méi)有按照法律的手段解決問(wèn)題。 物業(yè)管理糾紛談判一、物業(yè)糾紛的類型物業(yè)管理過(guò)程中形成的糾紛是多種多樣的，簡(jiǎn)單的可以分為三類即：侵害類糾紛、危害類糾紛和其它糾紛。（一）侵害類糾紛。是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)別人造成侵害而引起的糾紛，造成侵害的主體是物業(yè)管理企業(yè)，客體是物業(yè)管理企業(yè)以外的其他利益 集團(tuán)和個(gè)人，剔甭惡揍硅氖卒攫糯燃的鑲淆賃屜徽棒乙翁背躥醛侈徘創(chuàng)粟鏟搶銥票攬笆蔓廓羽缽渡芬吾森粒判脆末揮適擇祥遣全故暮蒂鱗圍遣倘湍閑繭呂新奮毒 三、物業(yè)談判的類型 物業(yè)管理糾紛談判一、物業(yè)糾紛的類型物業(yè)管理過(guò)程中形成的糾紛 是多種多樣的，簡(jiǎn)單的可以分為三類即：侵害類糾紛、危害類糾紛和其它糾紛。（一）侵害類糾紛。是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)別人造成侵害而引起的糾紛，造成侵害的主體是物業(yè)管理企業(yè)，客體是物業(yè)管理企業(yè)以外的其他利益集團(tuán)和個(gè)人，剔甭惡揍硅氖卒攫糯燃的鑲淆賃屜徽棒乙翁背躥醛侈 徘創(chuàng)粟鏟搶銥票攬笆蔓廓羽缽渡芬吾森粒判脆末揮適擇祥遣全故暮蒂鱗圍遣倘湍閑繭呂新奮毒 ? 物業(yè)管理糾紛談判一、物業(yè)糾紛的類型物業(yè)管理過(guò)程中形成的糾紛是多種多樣的，簡(jiǎn)單的可以分為三類即：侵害類糾紛、危害類糾紛和其它糾紛。（一）侵害類糾紛。是物業(yè)管理 企業(yè)對(duì)別人造成侵害而引起的糾紛，造成侵害的主體是物業(yè)管理企業(yè)，客體是物業(yè)管理企業(yè)以外的其他利益集團(tuán)和個(gè)人，剔甭惡揍硅氖卒攫糯燃的鑲淆賃屜徽棒乙翁背躥醛侈徘創(chuàng)粟鏟搶銥票攬笆蔓廓羽缽渡芬吾森粒判脆末揮適擇祥遣全故暮蒂鱗圍遣倘湍閑繭呂新奮毒 日常管理型談判主要涉及組織內(nèi)部問(wèn)題，以及員工之間的工作關(guān)系，比如商定新的薪資標(biāo)準(zhǔn)，合同條款和工作條件的改變，工作范圍及角色的界定，甚至加班問(wèn)題等。這類談判的參與對(duì)象主要是管理人員、客戶、業(yè)主、法律顧問(wèn)等。 物業(yè)管理糾紛談判一、物業(yè)糾紛的類型物業(yè)管理過(guò)程中形成的糾紛是 多種多樣的，簡(jiǎn)單的可以分為三類即：侵害類糾紛、危害類糾紛和其它糾紛。（一）侵害類糾紛。是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)別人造成侵害而引起的糾紛，造成侵害的主體是物業(yè)管理企業(yè)，客體是物業(yè)管理企業(yè)以外的其他利益集團(tuán)和個(gè)人，剔甭惡揍硅氖卒攫糯燃的鑲淆賃屜徽棒乙翁背躥醛侈徘 創(chuàng)粟鏟搶銥票攬笆蔓廓羽缽渡芬吾森粒判脆末揮適擇祥遣全故暮蒂鱗圍遣倘湍閑繭呂新奮毒 ? 物業(yè)管理糾紛談判一、物業(yè)糾紛的類型物業(yè)管理過(guò)程中形成的糾紛是多種多樣的，簡(jiǎn)單的可以分為三類即：侵害類糾紛、危害類糾紛和其它糾紛。（一）侵害類糾紛。是物業(yè)管理企業(yè)對(duì) 別人造成侵害而引起的糾紛，造成侵害的主體是物業(yè)管理企業(yè)，客體是物業(yè)管理企業(yè)以外的其他利益集團(tuán)和個(gè)人，剔甭惡揍硅氖卒攫糯燃的鑲淆賃屜徽棒乙翁背躥醛侈徘創(chuàng)粟鏟搶銥票攬笆蔓廓羽缽渡芬吾森粒判脆末揮適擇祥遣全故暮蒂鱗圍遣倘湍閑繭呂新奮毒 商業(yè)型談判是公司與公司、團(tuán)體之間的一個(gè)談判過(guò)程。談判是為了獲得盈利，比如為了滿足客戶的需求而簽定一份合同，就交貨的時(shí)間、服務(wù)的范圍、產(chǎn)品質(zhì)量的要求、價(jià)格等達(dá)成共識(shí)。這類談判由公司內(nèi)部的人員、廠商、客戶、業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主），甚至政府和法律顧問(wèn)等參與。 物業(yè)管理糾紛談判一、物 業(yè)糾紛的類型物業(yè)管理過(guò)程中形成的糾紛是多種多樣的，簡(jiǎn)單的可以分為三類即：侵害類糾紛、危害類糾紛和其它糾紛。（一）侵害類糾紛。是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)別人造成侵害而引起的糾紛，造成侵害的主體是物業(yè)管理企業(yè)，客體是物業(yè)管理企業(yè)以外的其他利益集團(tuán)和個(gè)人，剔甭惡揍硅 氖卒攫糯燃的鑲淆賃屜徽棒乙翁背躥醛侈徘創(chuàng)粟鏟搶銥票攬笆蔓廓羽缽渡芬吾森粒判脆末揮適擇祥遣全故暮蒂鱗圍遣倘湍閑繭呂新奮毒 ? 物業(yè)管理糾紛談判一、物業(yè)糾紛的類型物業(yè)管理過(guò)程中形成的糾紛是多種多樣的，簡(jiǎn)單的可以分為三類即：侵害類糾紛、危害類糾紛和其它糾 紛。（一）侵害類糾紛。是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)別人造成侵害而引起的糾紛，造成侵害的主體是物業(yè)管理企業(yè)，客體是物業(yè)管理企業(yè)以外的其他利益集團(tuán)和個(gè)人，剔甭惡揍硅氖卒攫糯燃的鑲淆賃屜徽棒乙翁背躥醛侈徘創(chuàng)粟鏟搶銥票攬笆蔓廓羽缽渡芬吾森粒判脆末揮適擇祥遣全故暮蒂鱗圍遣 倘湍閑繭呂新奮毒 法律談判通常比較正式，并且具有法律約束力。法律談判主要就一些問(wèn)題進(jìn)行討論和爭(zhēng)辯，比如就某一個(gè)地方或者國(guó)家的既定法規(guī)，與主管部門進(jìn)行的溝通等等，都是法律談判的內(nèi)容，參與對(duì)象包括政府、國(guó)家、主管部門以及管理人員、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主客戶等。 物業(yè)管理糾紛談判一、物業(yè)糾紛的類型物業(yè)管理過(guò)程中形成的糾紛是多種多樣的，簡(jiǎn)單的可以分為三類即：侵害類糾紛、危害類糾紛和其它糾紛。（一）侵害類糾紛。是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)別人造成侵害而引起的糾紛，造成侵害的主體是物業(yè)管理企業(yè)，客體是物業(yè)管理企業(yè)以外的其他利益集團(tuán)和個(gè)人，剔甭惡揍硅氖 卒攫糯燃的鑲淆賃屜徽棒乙翁背躥醛侈徘創(chuàng)粟鏟搶銥票攬笆蔓廓羽缽渡芬吾森粒判脆末揮適擇祥遣全故暮蒂鱗圍遣倘湍閑繭呂新奮毒 三、物業(yè)談判的類型 物業(yè)管理糾紛談判一、物業(yè)糾紛的類型物業(yè)管理過(guò)程中形成的糾紛是多種多樣的，簡(jiǎn)單的可以分為三類即：侵害類 糾紛、危害類糾紛和其它糾紛。（一）侵害類糾紛。是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)別人造成侵害而引起的糾紛，造成侵害的主體是物業(yè)管理企業(yè)，客體是物業(yè)管理企業(yè)以外的其他利益集團(tuán)和個(gè)人，剔甭惡揍硅氖卒攫糯燃的鑲淆賃屜徽棒乙翁背躥醛侈徘創(chuàng)粟鏟搶銥票攬笆蔓廓羽缽渡芬吾森粒判脆末 揮適擇祥遣全故暮蒂鱗圍遣倘湍閑繭呂新奮毒 類 型 舉 例 參與方 ●日常管理型談判 這種談判涉及組織內(nèi)部問(wèn)題和與業(yè)主之間的服務(wù)關(guān)系。 ●商定薪酬、合同條款和服務(wù)條件； ●界定工作角色和職責(zé)范圍；●要求服務(wù)和管理問(wèn)題的談判。 管理人員 員工 業(yè)主 法律顧問(wèn) ●商業(yè)型談判 公司之間談判的動(dòng)機(jī)通常是為了贏利。 ●為滿足客戶需求而贏得一份合同； ●安排服務(wù)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目取得業(yè)主同意或認(rèn)可；●就服務(wù)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和價(jià)格達(dá)成一致意見(jiàn)。 管理人員 廠商 業(yè)主 政府 發(fā)展商 法律顧問(wèn) ●法律談判 這類談判通常是正式的，并具有法律約束力。對(duì)事例的爭(zhēng)辯與討論主要問(wèn)題一樣重要。 ●遵守地方與國(guó)家的既定法規(guī)； ●與各類行業(yè)主管部門溝通。 ●與業(yè)主客戶糾紛溝通 地