【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 河南開封 “火車站北地塊 ”項目市調(diào)報告 暨產(chǎn)品規(guī)劃及設(shè)計方案 一、 項目所在區(qū)域簡介 開封市“火車站北地塊”（以下簡稱“本項目” ）位于開封市 禹王臺區(qū)中心位置 ， 該地塊面積為 平方米，實際可用面積 80 多萬平方米，土地等級為商業(yè)、住宅一級。開封市火車站和長途汽車中心站位于該地塊南部，周邊有布匹批發(fā)市場、五金電料市場，燈具市場、華美家具中心和中大商貿(mào)城等。 （一） 區(qū)位與行政區(qū)劃 開封市區(qū)位與行政區(qū)劃 開封古稱汴梁，位于河南省東部，在中國版圖上處于豫東大平原的中心位置 ，是黃河沖積扇平原的尖端。 東臨商丘地區(qū)，西連省會鄭州市，南接許昌市、周口地區(qū)，北靠黃河 。 開封市轄 5 個市轄區(qū)、 5 個縣；全市共有 24 個街道、 34 個鎮(zhèn)、 55 個鄉(xiāng)。 禹王臺區(qū)區(qū)位與行政區(qū)劃 禹王臺區(qū)位于開封市的東南部 ， 被稱為古城的南大門， 東與順河區(qū)搭界，西與經(jīng)濟開發(fā)區(qū)接壤，南鄰南干道，北依南城墻和鼓樓區(qū)相連 ， 并 轄兩個鄉(xiāng)和五個街道辦事處。 由此可見，開封市地理位置優(yōu)越，處于中原核心地帶，將受益于國家“中原崛起”的發(fā)展戰(zhàn)略。 禹王臺區(qū)則是開封市的門戶之一，發(fā)展 潛力巨大。 （二） 區(qū)域性質(zhì)和功能特點 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 開封市 區(qū)域性質(zhì)和功能特點 開封 市 是國務(wù)院首批公布的 24 座歷史文化名城和 我國七大古都之一，是中國優(yōu)秀旅游城市，也是河南省中原城市群和 “ 三點一線 ” 黃金旅游線路三大中心城市之一。 國務(wù)院批準的《開封市城市總體規(guī)劃（ 1995— 2020）》確定開封的城市定位是： “ 河南省東部地區(qū)重要的中心城市，國家歷史文化名城、旅游勝地 ” 。 禹王臺區(qū) 區(qū)域性質(zhì)和功能特點 禹王臺區(qū)擁有 得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢， 開封火車站、長途汽車中心站均在轄區(qū)內(nèi)，自古以來便是豫東平原重要的物資集散地 。 禹王臺區(qū)旅游資源豐富：千年古塔 —— 繁塔，是開封現(xiàn)存最古老的地面建筑；千年古園 —— 禹王臺 ，記載著大禹治水的英雄事跡；著名的開封古城墻，見證著鐵馬冰河的征戰(zhàn)歲月 ...， 眾多的名勝古跡，使禹王臺區(qū)成為中外游客理想的旅游和度假勝地。 由此可見，開封 市、禹王臺區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展前景遠大，這將帶動區(qū)域經(jīng)濟的全面發(fā)展及居住環(huán)境的改善。 （三） 區(qū)域自然環(huán)境、人居環(huán)境 開封素有“北方水城”之稱。龍亭湖、包公湖、鐵塔湖，片片湖泊星羅棋布；護城河、北支河、惠濟河，條條河流穿城而過。開封城墻內(nèi)的市區(qū)面積現(xiàn)為 平方公里，而湖泊水域就占了 %。水域能夠達到城區(qū)面積的 1/10，這在中國北方城市中絕無僅有。 2020 年， 開封 市飲用水源地水質(zhì)平均達標率繼續(xù)保持在 100%；大氣環(huán)境質(zhì)量明顯好轉(zhuǎn)，全市城市空氣環(huán)境質(zhì)量優(yōu)良天數(shù)達到 323 天，占總天數(shù)的 %；全市區(qū)域聲環(huán)境整體質(zhì)量較好，環(huán)境噪聲等效聲級 分貝，達到城市區(qū)域環(huán)境噪聲 2 類標準。 由此可見 ，開封市自然環(huán)境優(yōu)越，人文底蘊深厚，人居環(huán)境優(yōu)良。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （四） 區(qū)域城市布局 開封市城市布局 開封市處于平原地區(qū) ，中心城市在河南省“十”字型發(fā)展軸東西軸西端， 其發(fā)展模式近期是 “西進 、 中疏、北控、東調(diào)、南改” ，遠期以生活軸、服務(wù)軸、產(chǎn)業(yè)軸為聯(lián)接，東西聯(lián)動， 多向 承接 。 開封城市空間結(jié)構(gòu)為：東西向帶 狀組團式結(jié)構(gòu)形態(tài)。規(guī)劃形成 宋城片區(qū) 、汴西新區(qū)、 外圍功能組團 3 個 相對獨立的 組團片區(qū) 。 宋城片區(qū)位于宋城地下遺址及明代護城大堤范圍之內(nèi)。 以現(xiàn)狀“中心集團”為基礎(chǔ)，重點突出旅游休閑、商業(yè)服務(wù)、文化教育功能，提升城市品位；主題是體現(xiàn)國家歷史文化名城和宋都古城的特色，文化中興，與鄭州錯位發(fā)展、功能互補。 汴西新區(qū)包括 護城大堤以西至中牟邊界的范圍，是以居住、工業(yè)、辦公、綜合服務(wù)為主的新城區(qū)，是城市發(fā)展的主要空間，重點是創(chuàng)新開封，主題是鄭汴一體化，策略是不同領(lǐng)域的錯位對接。 通過對開 封縣城和邊村組團、汪屯化工區(qū) 3 部分的整合，形成 外圍功能組團 ，以重工業(yè)、物流、居住、服務(wù)為主，是鄭汴洛工業(yè)走廊的東端，起到承接轉(zhuǎn)移、分流企業(yè)的重要作用。 各組團以河流綠化帶相隔，明確定位。 功能上既相互補充相互關(guān)聯(lián)，又有較強的獨立性。 禹王臺區(qū) 規(guī)劃布局 禹王臺區(qū) 屬于開封市古城區(qū)，位于城市的東南端。 禹王臺區(qū)規(guī)劃 建立城區(qū)中心帶 ， 在火車站前、濱河路以南、中山路以東、新門關(guān)街以西的 “U”型地域，建設(shè)大型商業(yè)和商務(wù)設(shè)施，集中發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)業(yè)，形成禹王臺區(qū)的商業(yè)中心。 延伸城市東區(qū)。加快協(xié)調(diào)五福路和鐵北街貫通工 程的建設(shè)，打通機場東路，將貫通后的鐵北街與 310 國道連接，拓寬開杞路東南出口，在城區(qū)東部形成縱橫密集的交通網(wǎng)絡(luò)，帶動城區(qū)向東南延伸，拉大城區(qū)框架。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 居住區(qū)采取分片布局的形式，大體包括以下幾個地域：鐵路以北、濱河路以南、五一路以東、中山路以西地域；鐵路以北、濱河路以南、中山路以東、新門關(guān)街以西地域；鐵路以南的部分地域。 綜上所述， 無論從開封市整體城市布局還是禹王臺區(qū)規(guī)劃布局來看，本項目所在地都是發(fā)展的中心，前景看好。 （五） 區(qū)域總體經(jīng)濟實力 2020 年， 開封 市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 (GDP) 億元，按可 比口徑計算，比上年增長 %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 ： ： ，二、三產(chǎn)業(yè)比重比上年提高 個百分點。全市人均生產(chǎn)總值達到 12190 元 ， 比上年增長 %。非公有制經(jīng)濟實現(xiàn)增加值 億元，占生產(chǎn)總值的比重為 %。 由此可見，開封市經(jīng)濟發(fā)展狀況良好，有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 （六） 區(qū)域招商引資能力和投資環(huán)境 開封市招商引資能力和投資環(huán)境 進入新的世紀，隨著中央、國務(wù)院實施中部崛起戰(zhàn)略，河南省委、省政府也提出了構(gòu)建中原城市群、促進中原崛起的宏偉戰(zhàn)略。倍受矚目的鄭汴一體化和鄭、汴、洛城市工業(yè)走廊建設(shè)全面進入實施階段。 2020 年初，國務(wù) 院又將開封列為比照東北享受優(yōu)惠政策的中部老工業(yè)基地城市。這些都 為開封市 招商引資提供了重大機遇 。開封市政府實施多種 招商引資 獎勵辦法和優(yōu)惠政策，為投資者創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境。 2020 年，開封市 招商引資成效顯著，引進 500 萬元以上項目 510 個，總投資 251 億元；內(nèi)資到位 147 億元，其中省外資金到位 104 億元，居全省第六 位； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 合同利用外資 億美元，實現(xiàn)利用外資 5207 萬美元，增幅居全省第三位。 禹王臺區(qū) 招商引資能力和投資環(huán)境 禹王臺區(qū)舊城改造潛力巨大。鑒于歷史的原因，禹王臺區(qū)現(xiàn)存著大量極具開發(fā)價值的危舊房屋，為開發(fā)商提供了不可多得的發(fā)展機遇。開封市委、市政府為了強力促進禹王臺區(qū)的舊城改造，在政策上給予了大力傾斜，實行整體出讓、政府零收益的優(yōu)惠政策。 獨特的資源稟賦、優(yōu)越的地理位置、寬松的投資環(huán)境和良好的發(fā)展機遇， 正吸引著越來越多的投資者 前來開發(fā)創(chuàng)業(yè) 。 綜上所述，無論是開封市還是禹王臺區(qū)招商引資力度都很大， 投資環(huán)境良好，促進了經(jīng)濟的持續(xù) 快速發(fā)展 ， 保證了居民收入的不斷增長和生活水平的不斷提高，為區(qū)域房地產(chǎn)的需求 增長 提供了必備的條件。 （七） 區(qū)域社會事業(yè) 開封 市共有各級各類學校 3055 所，在校生 萬人，專任教師 49864 人，兼任教師 3680 人。其中，全市研究生培養(yǎng)單位 1 個，在校生 4233 人；普通高校3 所，在校生 萬人 。 全 市共有藝術(shù)表演場所 6 個，群藝館、文化館 14 個，文化站 116 個，公共圖書館 6 個，總藏量 萬冊（件） ， 博物館 1 個，文物保護管理機構(gòu) 8 個 。 全市共有醫(yī)療衛(wèi)生單位 451 個，城市社 區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站 41 個，婦幼保健機構(gòu) 9個，疾病預(yù)防控制機構(gòu) 11 個，附設(shè)健康教育機構(gòu) 1 個。 由此可見，開封市各項社會事業(yè)發(fā)展較好，居民文化素質(zhì)和生活品質(zhì)將不斷提高，為區(qū)域經(jīng)濟的不斷發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)。 （八）對外道路、交通體系 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 開封 市 對外道路、交通體系 開封 市 交通便利，連接 “ 歐亞大陸橋 ” 的隴海鐵路從市內(nèi)穿過，京廣鐵路和京九鐵路左右為鄰，北京至廣州的 106國道和天水至連云港的 310國道在此交匯，開（封）洛（洛）、開（封）商（丘）高速公路成為橫穿河南的黃金通道，黃河公路大橋使得天塹變?yōu)樘雇?，全市公路密度?于全國、全省平均水平。開封北距北京 580 公里，東至連云港 530 公里，鄭汴洛高速公路距鄭州國際機場和鄭州海關(guān) 50 多公里。 禹王臺區(qū) 對外道路、交通體系 禹王臺區(qū) 是開封市的交通樞紐 ， 隴海鐵路穿境而過， 310 國道橫貫東西；東臨阿深高速、 106 國道，西傍京廣鐵路、京珠高速，距新鄭國際航空港僅 50 公里，南靠日南高速，北臨連霍高速。開封火車站、長途汽車中心站均在轄區(qū)內(nèi)。 綜上所述，開封市和禹王臺區(qū)交通發(fā)達，與周邊區(qū)域聯(lián)系緊密，發(fā)展地位愈顯重要。 （八） 城市競爭力、吸引力 開封作為曾經(jīng)的七朝古都和國家歷史文化名 城，市域分布著眾多的文物景點和景區(qū)，古城區(qū)內(nèi)具有獨特的城市文化氛圍和古都風貌，是中原具有典型代表性的文化旅游城市。更為寶貴的是，開封能與周邊旅游城市鄭州、洛陽、安陽等相結(jié)合，從而形成具有很高旅游價值的大旅游區(qū)。 由此可見，開封市作為中原旅游核心城市，競爭力和吸引力與日俱增 。 二、 項目所在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展與市民生活具體情況 （一） 開封經(jīng)濟發(fā)展狀況 GDP 發(fā)展狀況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年， 開封 市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 (GDP) 億元，按可比口徑計算，比上年增長 %。全市人均生產(chǎn)總值達到 12190 元 ， 比上年增長 %。非公有制經(jīng)濟實現(xiàn)增加值 億元，占生產(chǎn)總值的比重為 %。 工業(yè)發(fā)展狀況 2020 年， 開封 市全部工業(yè)完成工業(yè)增加值 億元，比上年增長 %。工業(yè)對 經(jīng)濟增長 的貢獻率為 %，拉動經(jīng)濟增長 個百分點。 全年規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入 億元，比上年增長 %；實現(xiàn)利稅總額 億元，增長 %，利潤總額 億元，增長 %； 674 家規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中，虧損企業(yè) 18 個，比上年減少 11 個，下降 %；虧損企業(yè)虧損額為 億元，下降 %。 建筑業(yè) 發(fā)展狀況 2020 年，開封 市資質(zhì)內(nèi)建筑企業(yè) 104 個。其中，有工作量的企業(yè) 98 個，簽定合同額 億元，完成建筑業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年增