【正文】 南方東銀置地羅廠灣項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告前 言本項(xiàng)目位于南岸銅元局板塊，根據(jù)項(xiàng)目小戶型樓盤市場(chǎng)定位的指導(dǎo)思路，本案的市場(chǎng)研究，重點(diǎn)圍繞本項(xiàng)目初步定位是否符合區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展與競(jìng)爭(zhēng)的分析論證，主要通過(guò)下幾個(gè)層面進(jìn)行分析闡述：通過(guò)對(duì)近兩年南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)分析，判斷未來(lái)兩年區(qū)域發(fā)展的整體走勢(shì)；通過(guò)對(duì)南岸區(qū)小戶型市場(chǎng)在售典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的深入調(diào)查，分析當(dāng)前區(qū)域小戶型市場(chǎng)的特點(diǎn)；通過(guò)對(duì)南岸區(qū)待售項(xiàng)目調(diào)查，判斷2007年區(qū)域小戶型市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境；通過(guò)外區(qū)域小戶型個(gè)案的產(chǎn)品研究，為本項(xiàng)目的產(chǎn)品研發(fā)提供市場(chǎng)依據(jù)；通過(guò)針對(duì)性的消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查，分析消費(fèi)者市場(chǎng)的主流需求特征，為本項(xiàng)目的產(chǎn)品研發(fā)提供消費(fèi)需求依據(jù)。第一部分：競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查分析一、南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r2003年——2005年南岸區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況南岸區(qū)與主城其他區(qū)域的投資對(duì)比近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū)江北區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)和渝北區(qū)，2005年的投資規(guī)模均大幅上揚(yáng)，其中，南岸區(qū)近兩年的投資同比增長(zhǎng)23%，開(kāi)發(fā)投資金額相對(duì)平穩(wěn)。2005年重慶主城各區(qū)域人均房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額對(duì)比（單位：元/人）從房地產(chǎn)人均投資額看，2005年渝北區(qū)的房地產(chǎn)人均投資額穩(wěn)居第一，其次是南岸區(qū)與江北區(qū)，同時(shí)相應(yīng)印證了目前重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)較為活躍的幾個(gè)區(qū)域，相對(duì)說(shuō)明了南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始了新的一輪個(gè)人開(kāi)發(fā)投資熱潮。2003年—2005年南岸區(qū)銷售面積統(tǒng)計(jì)南南岸區(qū)2005年銷售面積突破200萬(wàn)方，%，與主城各區(qū)橫向比較，南岸區(qū)在2005年占據(jù)主城總銷售面積的16%，位列第二位，系列成交數(shù)據(jù)表明，南岸房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始逐步回暖，市場(chǎng)需求開(kāi)始逐步釋放。2003年—2005年南岸區(qū)商品房銷售金額（單位：億元），%，占據(jù)主城市場(chǎng)總銷售金額的15%，位列第二位，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)南北相爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)日趨激烈。重慶主城區(qū)商品房銷售均價(jià)對(duì)比分析（數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶房管局）南岸區(qū)商品房成交均價(jià)位居第五位，是主城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，在“吃、住在南岸”的口號(hào)號(hào)召下，南岸區(qū)房?jī)r(jià)一路攀升；橫向比較，北部新區(qū)商品房成交均價(jià)在重慶市場(chǎng)可謂鶴立雞群，聚集的高品質(zhì)樓盤成為該區(qū)高價(jià)位的有力支撐，其次是渝中區(qū)、北部新區(qū)、沙坪壩區(qū)。分析結(jié)論：（1） 南岸房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展加速趨勢(shì)明顯，2006年在茶園新區(qū)大規(guī)模開(kāi)發(fā)的推動(dòng)造勢(shì)與銅元局、經(jīng)開(kāi)區(qū)、南濱路持續(xù)開(kāi)發(fā)發(fā)展背景下，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了市場(chǎng)的強(qiáng)烈關(guān)注。初步預(yù)計(jì)2007年南岸房地產(chǎn)市場(chǎng)放量將突破350萬(wàn)平米。（2） 2007年6月菜園壩大橋的建設(shè)通車將打破南岸與渝中區(qū)的交通瓶頸，大大縮短南岸區(qū)對(duì)外交通的車程距離，同時(shí)輕軌3號(hào)線一期工程的將在07年年底開(kāi)工，將在一定程度上提升南岸區(qū)的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)外輻射力，因此2007年將成為南岸房地產(chǎn)市場(chǎng)的回歸年。備注：（菜園壩大橋工程由菜園壩大橋正橋、菜園壩立交、南岸蘇家壩立交、南城隧道、南城立交及海銅路改造工程組成，全長(zhǎng)4公里，主橋設(shè)六線行車道、雙線城市輕軌、雙側(cè)人行道，主橋設(shè)計(jì)基準(zhǔn)年限為100年。輕軌三號(hào)線從巴南魚洞至環(huán)城北路（空港開(kāi)發(fā)區(qū)），全長(zhǎng)約60公里，由南向北將巴南、南岸、渝中、江北、北部新區(qū)銜接起來(lái)。一期工程起于南岸二塘交通大學(xué)止于江北龍頭寺，全長(zhǎng)約21公里。目前部分節(jié)點(diǎn)工程已開(kāi)工建設(shè)，其中江北機(jī)場(chǎng)站、龍頭寺火車站、觀音橋站已完工，菜園壩大橋和嘉陵江節(jié)點(diǎn)正在施工。輕軌三號(hào)線將與路網(wǎng)中的軌道交通一號(hào)線、二號(hào)線、環(huán)線、六號(hào)線相交換乘，并與市內(nèi)長(zhǎng)途汽車站、公交樞紐、鐵路客站以及江北機(jī)場(chǎng)組成大型綜合換乘樞紐。）二、南岸區(qū)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查（一）在售典型個(gè)案調(diào)查項(xiàng)目名稱南源居地 理 位 置南岸區(qū)南四路中段(海德大酒店旁)開(kāi)發(fā)商重慶鼎昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理公司項(xiàng)目規(guī)劃占 地 面 積綠 化 率30%總建筑面積10萬(wàn)平方米容 積 率車 位 數(shù) 量總戶數(shù)1060套左右建筑形態(tài)高層園林綠化特色現(xiàn)代園林項(xiàng) 目 配 套幼兒園，緊臨南坪三號(hào)步行街，內(nèi)自造時(shí)尚步行街區(qū)。周邊配套交通、銀行、市場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、其它中小學(xué):珊瑚實(shí)驗(yàn)小學(xué)、輔仁路小學(xué)、110中學(xué)、南坪中學(xué)、重慶工商大學(xué)、教育學(xué)院,綜合商場(chǎng):新世紀(jì)、重百、華聯(lián)、好又多、人人樂(lè)、麥德龍、百盛,醫(yī)院:區(qū)人民醫(yī)院,其他:海德酒店、汽車交易市場(chǎng)、宏聲酒店、餐飲一條街、南坪3號(hào)步行街開(kāi)售情況當(dāng)期開(kāi)盤時(shí)間06年8月19日□尚未開(kāi)盤目前工程進(jìn)度主體未封頂目前工程進(jìn)度樓盤交房時(shí)間07年 12月31日預(yù)計(jì)開(kāi)盤時(shí)間銷 售 率65%預(yù)計(jì)開(kāi)盤價(jià)格價(jià)格水平整 體 均 價(jià)3600元/平方米推 出 套 數(shù)902套左右開(kāi) 盤 價(jià) 格3300元/平方米現(xiàn) 時(shí) 價(jià) 格3800元/平方米最 低 價(jià) 格3100元/平方米最 高 價(jià) 格3900元/平方米戶型戶 型面積范圍比例銷售率熱銷戶型面積單間配套～㎡49%60%、一 房～45㎡30%50%二 房～74㎡14%44%、三 房㎡7%84%結(jié)構(gòu)比例平層錯(cuò)層夾層躍層一 房100%0%0%0%二 房100%0%0%0%三 房100%0%0%0%其它裝修標(biāo)準(zhǔn)□毛坯項(xiàng)目名稱龍湖觀山水MINI公館地 理 位 置南岸區(qū)鵝公巖大橋南橋頭開(kāi)發(fā)商龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司物業(yè)管理公司 龍湖物業(yè)管理公司項(xiàng)目規(guī)劃占 地 面 積130畝綠 化 率60%總建筑面積35萬(wàn)方容 積 率車 位 數(shù) 量總戶數(shù)800建筑形態(tài)高層園林綠化特色現(xiàn)代園林項(xiàng) 目 配 套小區(qū)內(nèi)部配套:室內(nèi)恒溫游泳池 星級(jí)會(huì)所周邊配套交通、銀行、市場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、其它觀山水項(xiàng)目總占地130畝，位于鵝公巖大橋南橋頭至高點(diǎn)，該地塊像一個(gè)半島伸入江中，長(zhǎng)江在這里呈V字型，幾面均可看江。開(kāi)售情況當(dāng)期開(kāi)盤時(shí)間06年7月□尚未開(kāi)盤目前工程進(jìn)度未封頂目前工程進(jìn)度樓盤交房時(shí)間08年 12月預(yù)計(jì)開(kāi)盤時(shí)間銷 售 率77%預(yù)計(jì)開(kāi)盤價(jià)格價(jià)格水平整 體 均 價(jià)3900元/平方米推 出 套 數(shù)290套左右開(kāi) 盤 價(jià) 格3780元/平方米現(xiàn) 時(shí) 價(jià) 格3900元/平方米最 低 價(jià) 格3500元/平方米最 高 價(jià) 格4060元/平方米戶型戶 型面積范圍比例銷售率熱銷戶型面積二 房56～68㎡70%79%566三 房778㎡30%70%77結(jié)構(gòu)比例平層錯(cuò)層夾層躍層二 房100%0%0%0%三 房100%0%0%0%其它裝修標(biāo)準(zhǔn)□毛坯項(xiàng)目名稱金陽(yáng)羅馬假日地 理 位 置南岸區(qū)經(jīng)開(kāi)區(qū)青龍路36號(hào)開(kāi)發(fā)商重慶潤(rùn)邦置業(yè)有限公司物業(yè)管理公司項(xiàng)目規(guī)劃占 地 面 積30萬(wàn)平方米綠 化 率31%總建筑面積150萬(wàn)方容 積 率4．99車 位 數(shù) 量總戶數(shù)2700建筑形態(tài)點(diǎn)式高層園林綠化特色歐洲園林風(fēng)情項(xiàng) 目 配 套小區(qū)內(nèi)部配套:35000平方米中庭花園,游泳池,健身跑道,羽毛球場(chǎng),籃球場(chǎng),垂釣水區(qū),燒烤區(qū),羅馬假日幼兒園周邊配套交通、銀行、市場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、其它幼兒園:南坪中學(xué)、專屬配套社區(qū)小學(xué)，專屬配套幼兒園。,綜合商場(chǎng):麥德龍超市、格調(diào)街區(qū)，電影院等，讓你擁有無(wú)限便利。銀行:工商銀行?，F(xiàn)已開(kāi)通的公交車有363780463735365等開(kāi)售情況當(dāng)期開(kāi)盤時(shí)間06年7月29日□尚未開(kāi)盤目前工程進(jìn)度未封頂目前工程進(jìn)度樓盤交房時(shí)間07年 12月30日預(yù)計(jì)開(kāi)盤時(shí)間銷 售 率25%預(yù)計(jì)開(kāi)盤價(jià)格價(jià)格水平整 體 均 價(jià)3400元/平方米推 出 套 數(shù)2212套開(kāi) 盤 價(jià) 格3200元/平方米現(xiàn) 時(shí) 價(jià) 格3450元/平方米最 低 價(jià) 格2910元/平方米最 高 價(jià) 格3650元/平方米戶型戶 型面積范圍比例銷售率熱銷戶型面積一 房37～38㎡34%24%37二 房56～77㎡55%30%67三 房86㎡11%8%結(jié)構(gòu)比例平層錯(cuò)層夾層躍層一 房100%0%0%0%二 房100%0%0%0%三 房100%0%0%0%其它裝修標(biāo)準(zhǔn)□毛坯 □裝修：價(jià)格水平500 元/平方米項(xiàng)目名稱天龍廣場(chǎng) 3期地 理 位 置南岸區(qū)南坪正街1號(hào)天龍城市花園后開(kāi)發(fā)商重慶天龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理公司天龍物業(yè)管理有限公司項(xiàng)目規(guī)劃占 地 面 積綠 化 率%總建筑面積約14萬(wàn)平方米容 積 率車 位 數(shù) 量259總戶數(shù)2000多建筑形態(tài)高層園林綠化特色現(xiàn)代園林項(xiàng) 目 配 套幼兒園、衛(wèi)生保健所、會(huì)所、層頂花園、老年活動(dòng)中心、棋牌室、文娛室周邊配套交通、銀行、市場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、其它好又多，人人樂(lè)超市，位于南坪大轉(zhuǎn)盤，各條公交線路一應(yīng)俱全開(kāi)售情況當(dāng)期開(kāi)盤時(shí)間06年5月22日□尚未開(kāi)盤目前工程進(jìn)度未封頂目前工程進(jìn)度樓盤交房時(shí)間07年 12月31日預(yù)計(jì)開(kāi)盤時(shí)間銷 售 率%預(yù)計(jì)開(kāi)盤價(jià)格價(jià)格水平整 體 均 價(jià)3500元/平方米推 出 套 數(shù)600套左右開(kāi) 盤 價(jià) 格3100元/平方米現(xiàn) 時(shí) 價(jià) 格3500元/平方米最 低 價(jià) 格2380元/平方米最 高 價(jià) 格3600元/平方米戶型戶 型面積范圍比例銷售率熱銷戶型面積一 房—㎡80%95%二 房㎡10%93%三 房結(jié)構(gòu)比例平層錯(cuò)層夾層躍層一 房100%0%0%0%二 房100%0%0%0%三 房其它裝修標(biāo)準(zhǔn)□毛坯 □裝修：價(jià)格水平 元/平方米項(xiàng)目名稱學(xué)府大道69號(hào)山宅七棟地 理 位 置南岸區(qū)海棠溪七公里開(kāi)發(fā)商重慶交院江南大學(xué)城置業(yè)有限公司 重慶天景置業(yè)有限公司物業(yè)管理公司深圳金地物業(yè)管理有限公司項(xiàng)目規(guī)劃占 地 面 積綠 化 率％總建筑面積容 積 率車 位 數(shù) 量625總戶數(shù)1461建筑形態(tài)多層,小高層園林綠化特色山景項(xiàng) 目 配 套商業(yè)街、會(huì)所、幼兒園、游泳池等周邊配套交通、銀行、市場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、其它中小學(xué):重慶巴蜀實(shí)驗(yàn)學(xué)校；重慶交通學(xué)院等。開(kāi)售情況當(dāng)期開(kāi)盤時(shí)間05年10月26日□尚未開(kāi)盤目前工程進(jìn)度外立面裝修目前工程進(jìn)度樓盤交房時(shí)間 07年 3月日預(yù)計(jì)開(kāi)盤時(shí)間銷 售 率85%預(yù)計(jì)開(kāi)盤價(jià)格