【正文】 廣西貴港御江名城房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 目 錄1 城市宏觀環(huán)境分析 4 城市概況 4 地域范圍 4 行政區(qū)劃 4 宏觀環(huán)境分析 4 宏觀環(huán)境分析方法的選取 4 宏觀政策背景分析(P:政治因素、政策因素) 5 經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展分析(E:經(jīng)濟(jì)因素) 8 社會(huì)環(huán)境分析(S:社會(huì)因素) 16 城市規(guī)劃發(fā)展分析(T:技術(shù)要素兼自然因素) 17 小結(jié) 182 總體市場(chǎng)分析 19 房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 19 房產(chǎn)投資分析 19 施工面積與竣工面積比 20 銷售面積與竣工面積比 21 住宅產(chǎn)能能差 22 住宅平均價(jià)格增長(zhǎng)率走勢(shì)分析 23 土地供應(yīng)分析 24 城市房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測(cè) 26 住宅價(jià)格趨勢(shì)預(yù)測(cè) 27 商業(yè)及商務(wù)價(jià)格預(yù)測(cè) 29 需求預(yù)測(cè) 303 區(qū)域環(huán)境分析 32 港北區(qū)發(fā)展分析 32 港北區(qū)概況 32 港北區(qū)與其他城區(qū)功能對(duì)比 32 港北區(qū)與其他城區(qū)居住價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)比 33 城北新區(qū)住宅板塊規(guī)劃發(fā)展分析 35 城北新區(qū)居住組團(tuán)優(yōu)劣勢(shì)分析 36 優(yōu)勢(shì)分析 36 劣勢(shì)分析 364 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 37 城市房地產(chǎn)發(fā)展格局 37 城市房地產(chǎn)各板塊發(fā)展概況 38 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 39 樓盤分布概況 39 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的確定 41 主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 41 次要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 45 潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 46 小結(jié) 47 城市代表性大盤分析 47 城市重點(diǎn)樓盤特征 48 城市住宅產(chǎn)品特征 48 項(xiàng)目市場(chǎng)空間與機(jī)會(huì)評(píng)價(jià) 495 需求客群分析 51 調(diào)研的基本情況 51 消費(fèi)者調(diào)查數(shù)據(jù)分析 52 消費(fèi)者調(diào)查分析結(jié)論 526 結(jié)論與市場(chǎng)發(fā)展導(dǎo)向 54 宏觀環(huán)境分析結(jié)論 54 總體市場(chǎng)分析結(jié)論 54 區(qū)域環(huán)境分析結(jié)論 55 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析結(jié)論 55 需求客群分析結(jié)論 55 市場(chǎng)發(fā)展導(dǎo)向 567工期及進(jìn)度安排8資金籌資9財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)10社會(huì)評(píng)價(jià)11風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)12研究結(jié)論和建議1 城市宏觀環(huán)境分析 城市概況 地域范圍 貴港市是一座具有兩千多年歷史的古郡,也是一座新興內(nèi)河港口城市,位于廣西東南部、西江流域的中游。1995年10月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)將原屬玉林地區(qū)的貴港市(縣級(jí))、桂平市(縣級(jí))和平南縣合并,成立地級(jí)貴港市,轄港北區(qū)、港南區(qū)、覃塘區(qū)、桂平市和平南縣,總面積10606平方公里,。 行政區(qū)劃 港北區(qū)??全區(qū)總面積1092平方公里,。其中城區(qū)人中30萬人。港北地區(qū)是貴港市中心城區(qū),是市委、市政府所在地,全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和對(duì)外交往的窗口。 港南區(qū)??全區(qū)轄5鄉(xiāng)6鎮(zhèn),總面積1026平方公里,現(xiàn)總?cè)丝?0多萬人。 覃塘區(qū)??轄11個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn),總?cè)丝?0萬,其中壯族占60%,總面積1502平方公里。 宏觀環(huán)境分析 宏觀環(huán)境分析方法的選取 PEST分析是指宏觀環(huán)境的分析,宏觀環(huán)境又稱一般環(huán)境,是指影響一切行業(yè)和企業(yè)的各種宏觀力量。對(duì)宏觀環(huán)境因素作分析,不同行業(yè)和企業(yè)根據(jù)自身特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)需要,分析的具體內(nèi)容會(huì)有差異,但一般都應(yīng)對(duì)政治(Political)、經(jīng)濟(jì)(Economic)、技術(shù)(Technological)和社會(huì)(Social)這四大類影響企業(yè)的主要外部環(huán)境因素進(jìn)行分析。簡(jiǎn)單而言,稱之為PEST分析法。 PEST作為宏觀環(huán)境的分析工具,就房地產(chǎn)行業(yè)來說,可以由項(xiàng)目的物業(yè)類型、大體定位思路來確定影響該項(xiàng)目因素的研究范圍,在這里我們可以用一個(gè)矩陣的形式來表示,并且通過PEST工具全面分析項(xiàng)目的宏觀背景環(huán)境(、)。 表11 PEST分析方法組成要素P:政治因素、政策因素國(guó)家、地方政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策國(guó)家、地方政府土地政策國(guó)家、地方政府金融政策國(guó)家、地方政府稅收政策 E:經(jīng)濟(jì)因素城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與規(guī)劃目標(biāo)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展?fàn)顩r城市投資發(fā)展?fàn)顩rS:社會(huì)要素市區(qū)人口、家庭數(shù)居民社會(huì)生活與消費(fèi)力 T:技術(shù)要素兼自然因素規(guī)劃發(fā)展的影響 宏觀政策背景分析(P:政治因素、政策因素) 【觀點(diǎn)】 國(guó)家近年宏觀調(diào)控的思路主要是規(guī)范土地市場(chǎng)、嚴(yán)控整頓金融、穩(wěn)定房?jī)r(jià)、增加保障性住宅供應(yīng)量等。從大的環(huán)境可以研判,國(guó)家調(diào)控政策方向是保持房地產(chǎn)健康穩(wěn)定的發(fā)展趨勢(shì),相對(duì)來說貴港并不如開發(fā)過熱的其他城市嚴(yán)峻,因此貴港房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于一個(gè)健康合理的發(fā)展軌道上。 國(guó)家未來的宏觀調(diào)控政策將使得房地產(chǎn)開發(fā)投資資金從緊,部分經(jīng)營(yíng)能力弱的房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)從市場(chǎng)中退出,未來幾年有重新洗牌的趨勢(shì),對(duì)品牌實(shí)力開發(fā)商更加有利。 金融政策是政府調(diào)節(jié)市場(chǎng)經(jīng)常運(yùn)用的手段,體現(xiàn)了從緊的特征,一方面減緩房地產(chǎn)投資的增速,另一方面也是從降低金融風(fēng)險(xiǎn)角度考慮的。首付款的提高、利率和準(zhǔn)備金率的調(diào)整,對(duì)房地產(chǎn)的資金需求方從開發(fā)商到購(gòu)房者都有影響,重點(diǎn)抑制投機(jī)因素,對(duì)自住消費(fèi)者影響不大。 國(guó)家出臺(tái)的一系列土地政策,目的對(duì)調(diào)整土地中不規(guī)范的利益關(guān)系,保護(hù)耕地,有效利用土地,并且規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的土地市場(chǎng)運(yùn)作,起到引導(dǎo)和指導(dǎo)作用。就貴港而言,土地嚴(yán)控措施的出臺(tái),將會(huì)對(duì)貴港土地市場(chǎng)有一定影響,規(guī)范土地運(yùn)作,貴港可出讓土地面積呈下降趨勢(shì),土地將越來越成為稀缺的資源。 2007年12月3日至5日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議全面分析了當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境,并明確提出了明年經(jīng)濟(jì)工作的指導(dǎo)思想和總體要求,從中央布置的明年經(jīng)濟(jì)工作任務(wù)看,繼續(xù)從緊的宏觀調(diào)控政策將會(huì)使中國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)在一定程度上降溫,而貨幣政策由“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皬木o”將對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生一些消極影響。 對(duì)本項(xiàng)目來說,國(guó)家一系列的宏觀調(diào)控政策對(duì)項(xiàng)目的影響主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的購(gòu)房客群上。從國(guó)家大環(huán)境上看,各大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資客開始撤退,而由于貴港市屬于廣西區(qū)內(nèi)二線城市,投資客戶的影響比較微小,并且國(guó)家對(duì)第二套房界定的同時(shí),各主要銀行,如建設(shè)銀行、中國(guó)銀行等也陸續(xù)出臺(tái)了對(duì)第三套房貸的細(xì)則,加上貴港市目前人均收入稍低于全區(qū)平均水平這一實(shí)際,對(duì)貴港市二次置業(yè)客戶有著巨大的影響。 2007年主要宏觀調(diào)控政策與明年經(jīng)濟(jì)動(dòng)向解讀金融政策 央行年內(nèi)5次加息10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。對(duì)于普通消費(fèi)者來說,加息使得累計(jì)增加成本開始明顯,按揭貸款購(gòu)房的成本有所增加。2007年12月8日,央行宣布從2007年12月25日起,上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn),%。至此,本年度中國(guó)人民銀行已10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。貸款準(zhǔn)備金提高使流動(dòng)性貨幣減少,整體開發(fā)商能夠獲得開發(fā)貸款的數(shù)目減少,在一定程度上影響資金實(shí)力不夠強(qiáng)大的開發(fā)商有可能面臨被市場(chǎng)淘汰,對(duì)實(shí)力開發(fā)商的影響不大。 第二套房貸40%首付,。提高第二套房貸款首付和利率將對(duì)投資性購(gòu)房有一定的抑制作用,改善性居住的需求也受到一定的影響。 12月份,央行正式出臺(tái)了對(duì)第二套房的定義,明確了以戶為單位確定房貸次數(shù)。 土地政策 2007年10月國(guó)土部下發(fā)通知,各地要合理控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模,每宗地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過3年。同期國(guó)土資源部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》39號(hào)令,強(qiáng)調(diào)受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后,方可領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證。土地分期拿證不一次繳完全額土地出讓金的行為將被明令禁止,這一政策不僅規(guī)范了拿地程序,還將大大打擊部分開發(fā)商蓄意高價(jià)壟斷土地市場(chǎng)的行為。項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間受到限制,必須在2年內(nèi)啟動(dòng),3年內(nèi)開發(fā)完畢,在時(shí)間上給項(xiàng)目的開發(fā)增加了壓力,但本政策依賴實(shí)施細(xì)則的掌控。 稅收政策 國(guó)