【正文】 山東繽紛五洲商城開發(fā)有限公司萊西繽紛五洲項(xiàng)目市場(chǎng)可行性報(bào)告第一章 萊西市經(jīng)濟(jì)概況一、萊西市目前的經(jīng)濟(jì)概況(一)萊西市概況萊西位于山東半島中部，隸屬于山東省青島市，是青島市的后花園，是國(guó)務(wù)院確定的沿海地區(qū)對(duì)外開放縣市，也是中國(guó)農(nóng)村綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣市之一。全市總面積1522平方公里，耕地70674公頃，轄12個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)街道辦事處和1個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，862個(gè)村莊。萊西市屬北溫帶半濕潤(rùn)東亞季風(fēng)氣候，冬暖夏涼，氣候宜人。℃，萊西市歷史悠久，文化底蘊(yùn)渾厚,人類文明史達(dá)5500多年。１、萊西經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)數(shù)據(jù)◆20032009年GDP發(fā)展◆ 20032009年固定資產(chǎn)投資發(fā)展◆ 20032009年地方財(cái)政收入◆ 20032009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入◆ 20032009年農(nóng)民人均純收入◆ 20032009年社會(huì)消費(fèi)品零售總額◆ 20032009年城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款余額◆ 20042009年全市社會(huì)在崗職工年平均工資◆ 20042009年城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出觀點(diǎn)：萊西市的商業(yè)發(fā)展水平和社會(huì)消費(fèi)水平仍處于較低的水平，迫切需要更高品位的、新興的商業(yè)模式來刺激消費(fèi)市場(chǎng)。多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)也表明，萊西市具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，位于青島、濰坊、煙臺(tái)、威海四大城市之間，交通四通八達(dá)，是膠東半島的交通樞紐，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高，萊西的商業(yè)市場(chǎng)將有更大的發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展前景。近年來萊西市政府一方不斷加大城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的力度，使城市功能進(jìn)一步完善，另一方面對(duì)萊西市的市容市貌進(jìn)行大力改造，并不斷對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，大大地提高了萊西市投資環(huán)境的商業(yè)價(jià)值，也加速了萊西城市化的進(jìn)程。優(yōu)越的投資環(huán)境將會(huì)吸引大量的外資投入，勢(shì)必會(huì)加快萊西的商業(yè)發(fā)展步伐。萊西市城區(qū)進(jìn)行新一輪規(guī)劃，制定城市中心北移的發(fā)展方向，拓展了城市發(fā)展空間，先后建成世紀(jì)廣場(chǎng)、行政辦公中心等一批代表萊西城市發(fā)展標(biāo)志象征，隨著城市的發(fā)展，城市品位的提高，決定了城市必須能夠提供較高檔次的休閑、娛樂、購(gòu)物的消費(fèi)場(chǎng)所，而萊西目前的狀況難以滿足全方位的要求，發(fā)展較高檔的商場(chǎng)成為必然。近年來萊西市不斷調(diào)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間，加速推進(jìn)園區(qū)建設(shè)，吸引了一批大型企業(yè)紛紛落戶萊西，可以預(yù)測(cè)：園區(qū)的發(fā)展將會(huì)拉動(dòng)萊西經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加快城市人口聚集，從而帶來龐大的消費(fèi)群，有助促進(jìn)和推動(dòng)萊西商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)的發(fā)展。第二章 區(qū)域市場(chǎng)情況分析（一）萊西房地產(chǎn)整體概況,%.,比去年同期下降15%,%.,比去年同期下降40%.,%.商品房(預(yù)),%.（二）萊西市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析萊西房地產(chǎn)的啟動(dòng)相對(duì)其他周邊市晚，最近3年才有了較快的發(fā)展。應(yīng)該說，是城市中心北移拓展了城市發(fā)展空間，從而激活了萊西市房地產(chǎn)市場(chǎng)，帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。目前，萊西的商品住宅主流均價(jià)在每平方米2300元－3000元左右。樓型由以多層為主，另有部分別墅的開發(fā)，別墅的價(jià)格維持在2500～3000之間，多層以兩室一廳和三室兩廳為主，面積由100平方米－150平方米。單體別墅以2－3層為主，面積200－300平方米，聯(lián)排別墅以150－200平方米為主。 在城市中心北移的帶動(dòng)下，吸引了大批本區(qū)域以外的房地產(chǎn)開發(fā)商抓住城市新區(qū)建設(shè)的發(fā)展機(jī)遇前來投資建設(shè)。（三）萊西市房地產(chǎn)特點(diǎn)１、開發(fā)投資量增長(zhǎng)較快，%，%。，比去年同期平下降5%。，%。２、銷售價(jià)格穩(wěn)中有升 城市面貌日新月異，拉動(dòng)萊西市商品房?jī)r(jià)格上揚(yáng)。2009年，商品住宅平均銷售價(jià)格2700元／平方米，營(yíng)業(yè)用房平均售價(jià)3800元／平方米。３、房地產(chǎn)開發(fā)水平較高房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)起點(diǎn)較高，聘請(qǐng)全國(guó)各地知名設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，住宅小區(qū)的綠化率均達(dá)到35％以上。路面硬化改變了以往單一混凝土路面的做法，鋪設(shè)彩磚。每個(gè)小區(qū)內(nèi)都配套休閑娛樂公共活動(dòng)場(chǎng)所和物業(yè)管理設(shè)施。住宅設(shè)計(jì)造型優(yōu)美、線條流暢，小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅寧?kù)o、格調(diào)高雅。４、自然環(huán)境好，高性價(jià)比萊西新城區(qū)樓盤打的是綠化牌，萊西有整個(gè)青島周邊郊區(qū)市中最好的綠化，綠山碧水，2009年商品住宅主流均價(jià)在每平方米2200元－2800元左右，樓房?jī)r(jià)格在周邊市中是偏低的，具有較高的性價(jià)比。 樓型由以多層為主，且具有建筑容積率低，注重景觀建設(shè)，體現(xiàn)了人性化設(shè)計(jì)等特點(diǎn)，因此吸引了不少圖價(jià)廉物美的青島市買家投資用作度假。 ５、新區(qū)成為萊西房地產(chǎn)大熱新區(qū)規(guī)劃的建設(shè)及市政府的搬遷等各種利好因素，促進(jìn)了新區(qū)房地產(chǎn)的快速發(fā)展，現(xiàn)時(shí)萊西市呈現(xiàn)新城區(qū)樓盤的風(fēng)頭蓋過了市區(qū)樓盤的態(tài)勢(shì)，不可否認(rèn)，讓萊西人住在郊區(qū)目前還不成熟，畢竟生活配套跟不上，但如果放眼不遠(yuǎn)的未來，萊西新區(qū)地產(chǎn)潛力驚人。６、地產(chǎn)開發(fā)以住宅為主，商業(yè)為輔。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)明顯跟不上住宅發(fā)展的步伐?！。ㄎ澹┯^點(diǎn)： 萊西發(fā)展迅速快，但不協(xié)調(diào)。自2001年以來，萊西市住宅開發(fā)出現(xiàn)“井噴式”發(fā)展，從市場(chǎng)反映來看，由于萊西市人口少，缺乏人氣，銷售對(duì)象以青島市及周邊縣（市）的投資客居多，購(gòu)買的目的以度假為主，因此呈現(xiàn)開發(fā)量大，入住率低的特點(diǎn)，現(xiàn)時(shí)住宅產(chǎn)品開發(fā)與銷售普遍出現(xiàn)了供過于求的局面，存在一定的泡沫現(xiàn)象，供求失衡是導(dǎo)致萊西住宅價(jià)格上漲幅度較其他周邊縣市慢的最直接的因素。目前影響萊西新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的最主要因素在于，大的商業(yè)生活配套設(shè)施還不夠完善，當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)意識(shí)相對(duì)滯后，消費(fèi)能力較低。但從另一個(gè)方面看，這里是膠東半島連接山東半島內(nèi)陸的咽喉地帶，對(duì)外輻射能力強(qiáng)，既有鮮明的“青島房地產(chǎn)板塊”特征，又是“韓資聚集地”，因此周邊區(qū)域的消費(fèi)者和外商是巨大的潛在客戶群體。目前萊西市在建房地產(chǎn)項(xiàng)目供給中，95%以上為住宅，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)明顯跟不上住宅發(fā)展的步伐，可以預(yù)測(cè)，未來萊西市投資性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)存在有較大的市場(chǎng)空間。第三章 市場(chǎng)調(diào)研綜合分析一、萊西市商業(yè)市場(chǎng)分析（一）萊西市商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀萊西市屬于縣級(jí)