【正文】 《土地儲(chǔ)備管理辦法》的頒布使得土地儲(chǔ)備制度在中央層面有了相應(yīng)的規(guī)定，表明了中央推動(dòng)這一土地制度改革成果的決心。而此前，各級(jí)地方政府根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)并結(jié)合本地區(qū)的實(shí)際情況，也制定并頒布了相應(yīng)的儲(chǔ)備辦法、實(shí)施細(xì)則以及其他相關(guān)規(guī)范性文件。各地對(duì)土地儲(chǔ)備及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)法律制度的認(rèn)識(shí)不一，做法不同。鑒于各地在實(shí)際操作中的“既成事實(shí)”，該制度的前景仍存變數(shù)；而我國(guó)現(xiàn)今土地儲(chǔ)備及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境本身又發(fā)生了重大的變化。在新的形勢(shì)下，如何引導(dǎo)、規(guī)范該制度的運(yùn)行，建立一個(gè)成熟而富有成效的土地儲(chǔ)備及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)法律制度，便成為當(dāng)前擺在我們面前的重要課題。這也是編寫(xiě)本書(shū)的初衷所在。 本書(shū)以國(guó)內(nèi)外土地儲(chǔ)備及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)法律制度為研究對(duì)象，在系統(tǒng)梳理和全面回顧國(guó)內(nèi)外已有相關(guān)文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，借助歷史分析方法、實(shí)證研究方法、比較分析方法和系統(tǒng)分析方法，對(duì)該制度進(jìn)行了較為深入的實(shí)證研究與理論分析，試圖發(fā)現(xiàn)我國(guó)現(xiàn)行制度中存在的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，并對(duì)問(wèn)題的解決提出可行的方案。我們希望本書(shū)的研究成果能對(duì)我國(guó)土地儲(chǔ)備及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)法律制度的完善有所裨益，能為相關(guān)法律、法規(guī)的修改完善和公共政策的制定提供參考，也可作為政府機(jī)關(guān)和學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)了解和研究這一制度的參考資料。 本書(shū)是由北京大學(xué)房地產(chǎn)研究中心師生集體編著的成果，共分三篇。各篇相對(duì)獨(dú)立，且后兩篇可起到對(duì)第一篇的支撐作用。 第一篇是我國(guó)土地儲(chǔ)備及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)法律制度總報(bào)告，共八章。除導(dǎo)論和結(jié)論外，其他六章分別對(duì)我國(guó)土地儲(chǔ)備制度的功能和定位、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)設(shè)置和一級(jí)開(kāi)發(fā)主體、土地儲(chǔ)備范圍、土地儲(chǔ)備融資、儲(chǔ)備土地供應(yīng)、儲(chǔ)備土地的權(quán)屬登記六個(gè)方面的具體制度進(jìn)行了分析，通過(guò)對(duì)比我國(guó)各地實(shí)踐的現(xiàn)狀并借鑒域外經(jīng)驗(yàn)，來(lái)發(fā)現(xiàn)我國(guó)現(xiàn)行制度中存在的問(wèn)題，分析原因并提出相應(yīng)的建議。 第二篇是我國(guó)若干城市土地儲(chǔ)備及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)法律制度的實(shí)踐發(fā)展與實(shí)證分析，共七章。課題組選取了廣州市、重慶市、成都市、上海市、杭州市、武漢市和安徽省合肥市、黃山市等城市作為樣本，通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)氐耐恋貎?chǔ)備及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)法律制度進(jìn)行實(shí)地調(diào)研或文獻(xiàn)研究，重點(diǎn)關(guān)注各地具有地方特色的制度，考察各地對(duì)有關(guān)問(wèn)題的處理，以期揭示出各地尚待解決的特殊問(wèn)題，總結(jié)出我國(guó)現(xiàn)行制度中可以吸取的經(jīng)驗(yàn)。 第三篇是域外土地儲(chǔ)備及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)借鑒，共九章。課題組，通過(guò)功能比較方法，探討了英國(guó)、美國(guó)、德國(guó)、法國(guó)、瑞典、日本、荷蘭、澳大利亞、香港地區(qū)九個(gè)具有代表性的國(guó)家和地區(qū)的相似土地法律制度，深入剖析了這些國(guó)家和地區(qū)在相關(guān)立法和運(yùn)行機(jī)制方面的成功經(jīng)驗(yàn)和失敗教訓(xùn)。作為落腳點(diǎn)，編者就我國(guó)這一制度的完善提出了思考或建議。 與探討土地儲(chǔ)備法律制度的同類(lèi)著述相比較，本書(shū)可能具有以下兩個(gè)方面的個(gè)性化特點(diǎn)： (一)調(diào)查性與研究性并重 本書(shū)不是一部嚴(yán)格意義上的學(xué)術(shù)著述，其顯著特點(diǎn)是在調(diào)查的基礎(chǔ)上突出法律研究。 為了課題成果的翔實(shí)，課題組專(zhuān)程奔赴各地進(jìn)行實(shí)地考察、調(diào)研，掌握了各地土地儲(chǔ)備及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的實(shí)踐現(xiàn)狀，梳理出各種模型，并發(fā)現(xiàn)其中的問(wèn)題，以此為出發(fā)點(diǎn)探尋在理論上和實(shí)踐上的解決辦法。此外，課題組還采用文獻(xiàn)研究、交流座談、專(zhuān)家指導(dǎo)、專(zhuān)題論壇研討、比較法研究等多種方式，針對(duì)這一制度在運(yùn)作當(dāng)中存在的困惑和問(wèn)題，查閱了大量的國(guó)內(nèi)外資料和文獻(xiàn)，從多個(gè)角度研究和分析了這個(gè)制度當(dāng)中幾個(gè)重大的理論和實(shí)踐問(wèn)題。 本書(shū)力求既具有理論性探討的厚度與廣度，又具有可操作性的對(duì)策及立法建議。在理論研究方面，我們?cè)趯?shí)地調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行了理 論上的升華，書(shū)中很多觀點(diǎn)具有新穎性和前瞻性，形成了一個(gè)初步的 學(xué)理體系；在對(duì)策研究方面，我們希望研究成果具有較強(qiáng)的問(wèn)題針對(duì) 性和可操作性，在實(shí)務(wù)中能直接為立法和實(shí)踐提供參考。 (二)全面性與重點(diǎn)性并重 本書(shū)系統(tǒng)地歸納了我國(guó)土地儲(chǔ)備及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)法律制度的現(xiàn)狀， 在對(duì)國(guó)內(nèi)各大主要城市經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的基礎(chǔ)上，對(duì)我國(guó)這一制度的實(shí)踐進(jìn) 行了分析，也對(duì)國(guó)外相似土地制度做了詳盡的介紹；同時(shí)，對(duì)問(wèn)題的 研究較為全面。 本書(shū)對(duì)于目前我國(guó)在土地儲(chǔ)備及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)踐中迫切需要解決的問(wèn)題，包括土地儲(chǔ)備制度的功能、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)設(shè)置和一級(jí)開(kāi)發(fā)主體、土地儲(chǔ)備范圍、土地儲(chǔ)備融資、儲(chǔ)備土地的供應(yīng)等，進(jìn)行了較為周到和細(xì)致的研究。 本書(shū)力求對(duì)土地儲(chǔ)備及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)法律制度進(jìn)行基礎(chǔ)性、系統(tǒng)性和全面性的研究；同時(shí)，對(duì)主要問(wèn)題注重切中要害。 本課題得到北京大學(xué)和法學(xué)院校院兩級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的高度重視，是由法學(xué)院主辦，房地產(chǎn)法研究中心具體負(fù)責(zé)的校級(jí)入文社科重點(diǎn)研究項(xiàng)目。課題的總負(fù)責(zé)人是北京大學(xué)博士生導(dǎo)師、房地產(chǎn)法研究中心樓建波主任，他負(fù)責(zé)計(jì)劃制定和組織協(xié)調(diào)。課題的執(zhí)行負(fù)責(zé)人是房地產(chǎn)法研究中心的副主任金錦萍博士和張雙根博士，他們分別負(fù)責(zé)課題國(guó)內(nèi)外調(diào)研和書(shū)稿寫(xiě)作的具體實(shí)施。在各章分工編著和修訂的基礎(chǔ)上，全書(shū)由樓建波和呂飛飛統(tǒng)改定稿。 盡管我們作了很多努力，但由于課題為跨學(xué)科研究，具有一定的探索性，加之資料方面的限制，文中難免存在不完善之處；同時(shí)，由于參加研究的是年輕科研人員，經(jīng)驗(yàn)、學(xué)識(shí)尚顯不足，書(shū)中難免存在紕漏，敬請(qǐng)各位專(zhuān)家、學(xué)者和廣大讀者批評(píng)斧正。 《土地儲(chǔ)備及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)法律制度》課題組 2009年5月 課題成果執(zhí)筆人情況第一篇第一章導(dǎo)穢樓建波，代鍔，唐勇第二章土地儲(chǔ)備制度的功能和定位／樓建波，呂飛飛，代鍔第三章土地儲(chǔ)備主體／呂飛飛，廖衡勇第四章土地儲(chǔ)備范圍／呂飛飛，錢(qián)思雯，樓建波第五章土地儲(chǔ)備融資制度／王威，蔡文琪第六章儲(chǔ)備土地供應(yīng)制度／王威，廖衡勇，樓建波第七章儲(chǔ)備土地的權(quán)屬登記／唐勇，王威第八章結(jié)論／代鍔，陶冶，唐勇第二篇第九章廣州市／康文義，譚崢第十章安徽?。w楊，廖衡勇，江承紅第十一章重慶市／t業(yè)平，岳微，張穎嬡，楊曼娟第十二章成都市／岳微，王業(yè)平，楊曼娟，張穎媛第十三章上海市／金錦萍，黃維維，蔣挺第十四章杭州市／金錦萍，蔣挺，黃維維第十五章武漢市／蔡文琪，蔡鋒第三篇第十六章英國(guó)／張雙根，趙楊第十七章美國(guó)／姜或，李瑩瑩第十八章德國(guó)／袁媛，張雙根，李瑩瑩第十九章法國(guó)／何穎穎，李媛媛第二十章瑞典／路彬，張文佳第二十一章日本／張雙根，段磊第二十二章荷蘭／吳佳金，張文佳第二十三章澳大利亞／馮子明，趙楊第二十四章香港地區(qū)／路彬，廖衡勇 第一篇我國(guó)土地儲(chǔ)備及土 地一級(jí)開(kāi)發(fā)法律制度總報(bào)告第一章導(dǎo)論…………………………………………………………(3) 一、課題研究背景…………………………………………………(3) 二、課題研究的目的和方法……………………………………(15) 三、本篇結(jié)構(gòu)……………………………………………………(17)第二章177。地儲(chǔ)備制度的功能和定位……………………………(21) 一、我國(guó)立法中土地儲(chǔ)備制度的功能和定位…………………(22) 二、我國(guó)實(shí)踐中土地儲(chǔ)備制度的功能和定位…………………(26) 三、土地儲(chǔ)備制度功能和定位的理論探討……………………(28) 四、土地儲(chǔ)備制度功能和定位中存在的問(wèn)題和完善建議……(34)第三章土地儲(chǔ)備主體和一級(jí)開(kāi)發(fā)模式…………………………(46)一、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)性質(zhì)和隸屬的模式分析……………………(47)二、綜合性土地儲(chǔ)備決策協(xié)調(diào)部門(mén)的設(shè)置及其利弊分析……(54)三、儲(chǔ)備土地征收、拆遷的實(shí)施主體…………………………(57)四、儲(chǔ)備土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的運(yùn)作模式……………………………(59)五、完善土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)設(shè)置的思考……………………………(66)第四章土地儲(chǔ)備范圍……………………………………………(69) 一、我國(guó)立法中土地儲(chǔ)備范圍的相關(guān)規(guī)定……………………(69) 二、土地儲(chǔ)備范圍的界定方式…………………………………(72) 三、存量土地與增量土地的關(guān)系………………………………(77) 四、公益性用地是否納入儲(chǔ)備…………………………………(83) 五、為特定目的的土地儲(chǔ)備……………………………………(85) 六、完善土地儲(chǔ)備范圍的建議…………………………………(86)第五章土地儲(chǔ)備融資制度………………………………………(88) 一、目前我國(guó)土地儲(chǔ)備融資的主要途徑………………………(88) 二、域外土地儲(chǔ)備融資經(jīng)驗(yàn)……………………………………(103) 三、我國(guó)土地儲(chǔ)備融資制度的完善……………………………(106)第六章儲(chǔ)備土地供應(yīng)制度………………………………………(113) 一、儲(chǔ)備土地供應(yīng)制度概述……………………………………(114) 二、我國(guó)現(xiàn)行儲(chǔ)備土地供應(yīng)研究………………………………(118) 三、儲(chǔ)備土地的供應(yīng)方式中存在的問(wèn)題及借鑒 香港的“勾地”制度經(jīng)驗(yàn)…………………………………(122) 四、儲(chǔ)備土地供應(yīng)制度中存在的問(wèn)題和完善建設(shè)……………(128)第七章儲(chǔ)備土地的權(quán)屬登記……………………………………(130)一、我國(guó)現(xiàn)行儲(chǔ)備土地登記模式研究…………………………(130)二、域外相關(guān)制度的分析和借鑒………………………………(139)三、現(xiàn)行儲(chǔ)備土地登記模式的法律分析和完善………………(141)第八章結(jié)論………………………………………………………(146)一、土地儲(chǔ)備制度的效果………………………………………(146)二、土地儲(chǔ)備制度面臨的問(wèn)題…………………………………(148) 三、總結(jié)和展望…………………………………………………f l50) 第二篇我國(guó)若干城市土地儲(chǔ)備及土地 一級(jí)開(kāi)發(fā)法律制度的實(shí)踐發(fā)展與實(shí)證分析第九章廣州市……………………………………………………(157) 一、廣州市土地儲(chǔ)備的歷史沿革………………………………(157) 二、廣州市土地儲(chǔ)備的主體和范圍……………………………(158) 三、廣州市土地儲(chǔ)備的流程……………………………………(159) 四、廣州市土地儲(chǔ)備融資和企業(yè)參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)…………(161) 五、對(duì)廣州市土地儲(chǔ)備制度的評(píng)價(jià)和建議……………………(162)第十章安徽省……………………………………………………(164) 一、安徽省土地儲(chǔ)備制度概述…………………………………(164) 二、安徽省土地儲(chǔ)備的流程……………………………………(169) 三、安徽省土地儲(chǔ)備中若干問(wèn)題分析…………………………(174) 四、小結(jié)…………………………………………………………fl84)第十一章重慶市…………………………………………………f l86) 一、重慶市土地儲(chǔ)備概述………………………………………fl86) 二、重慶市土地儲(chǔ)備的流程……………………………………(190) 三、重慶市土地儲(chǔ)備中若干問(wèn)題分析…………………………(194) 四、小結(jié)……………………………………一…………………(201)第十二章成都市…………………………………………………(203)一、成都市土地儲(chǔ)備概述………………．．……………………．f203)二、成都市土地儲(chǔ)備的流程……………………………………f207) 三、成都市土地儲(chǔ)備中若干問(wèn)題分析…………………………(213) 四、小結(jié)…………………………………………………………(216)第十三章上海市…………………………………………………(219) 一、上海市土地儲(chǔ)備概述………………………………………(219) 二、上海市土地儲(chǔ)備的流程……………………………………(223) 三、上海市土地儲(chǔ)備中若干問(wèn)題分析…………………………(228) 四、小結(jié)…………………………………………………………(233)第十四章杭州市………………………………………………一(234) 一、杭州市土地儲(chǔ)備概述………………………………………(234) 二、杭州市土地儲(chǔ)備的流程……………………………………(237) 三、杭州市土地儲(chǔ)備制度運(yùn)行的主要政策與效果……………(241) 四、杭州市土地儲(chǔ)備分析………………………………………(243)第十五章武漢市…………………………………………………(246) 一、武漢市土地儲(chǔ)備概述………………………………………(246) 二、武漢市土地儲(chǔ)備的流程……………………………………(247) 三、武漢市土地儲(chǔ)備制度的具體分析…………………………(253) 四、小結(jié)…………………………………………………………(269) 第三篇域外相關(guān)制度的經(jīng)驗(yàn)借鑒第十六章英國(guó)……………………………………………………(273)一、英國(guó)土地制度概要…………………………………………(273)二、英國(guó)商業(yè)土地開(kāi)發(fā)的若干問(wèn)題……………………………(275)三、英國(guó)公益用地的若干問(wèn)題…………………………………(282) 四、英國(guó)土地開(kāi)發(fā)法律制度對(duì)我國(guó)的借鑒意義………………(286)第十七章美國(guó)……………………………………………………(288) 一、美國(guó)土地制度概要…………………………………………(288) 二、美國(guó)若干土地制度的分析…………………………………(291) 三、美國(guó)土地制度對(duì)我國(guó)的借鑒意義…………………………(295)第十八章德國(guó)……………………………………………………(299) 一、德國(guó)土地制度概要…………………………………………(299) 二、德國(guó)土地開(kāi)發(fā)與整理的相關(guān)制度…………………………(300) 三、德國(guó)土地制度對(duì)我國(guó)的借鑒意義…………………………(320)第十九章法國(guó)……………………………………………………(323) 一、法國(guó)土地儲(chǔ)備制度概要……………………………………(323) 二、法國(guó)土地儲(chǔ)備的目的、范圍和模式………………………(324) 三、法國(guó)土地征收制度…………………………………………(327) 四、法國(guó)土地制度對(duì)我國(guó)的借鑒意義…………………………(329)第二十章瑞典……………………………………………………(331) 一、瑞典土地銀行概要…………………………………………(331) 二、瑞典土地銀行的目的、程序和原則………………………(333) 三、瑞典土地銀行的補(bǔ)償價(jià)格、范圍與內(nèi)容…………………(336) 四、瑞典土地銀行的配套體系…………………………………(337) 五、瑞典土地銀行經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)的啟示…………………………(3