【正文】 《土地儲備管理辦法》的頒布使得土地儲備制度在中央層面有了相應的規(guī)定，表明了中央推動這一土地制度改革成果的決心。而此前，各級地方政府根據(jù)國家有關法律、法規(guī)并結合本地區(qū)的實際情況，也制定并頒布了相應的儲備辦法、實施細則以及其他相關規(guī)范性文件。各地對土地儲備及土地一級開發(fā)法律制度的認識不一，做法不同。鑒于各地在實際操作中的“既成事實”，該制度的前景仍存變數(shù)；而我國現(xiàn)今土地儲備及土地一級開發(fā)的法律環(huán)境和市場環(huán)境本身又發(fā)生了重大的變化。在新的形勢下，如何引導、規(guī)范該制度的運行，建立一個成熟而富有成效的土地儲備及土地一級開發(fā)法律制度，便成為當前擺在我們面前的重要課題。這也是編寫本書的初衷所在。 本書以國內(nèi)外土地儲備及土地一級開發(fā)法律制度為研究對象，在系統(tǒng)梳理和全面回顧國內(nèi)外已有相關文獻的基礎上，借助歷史分析方法、實證研究方法、比較分析方法和系統(tǒng)分析方法，對該制度進行了較為深入的實證研究與理論分析，試圖發(fā)現(xiàn)我國現(xiàn)行制度中存在的現(xiàn)實問題，并對問題的解決提出可行的方案。我們希望本書的研究成果能對我國土地儲備及土地一級開發(fā)法律制度的完善有所裨益，能為相關法律、法規(guī)的修改完善和公共政策的制定提供參考，也可作為政府機關和學術機構了解和研究這一制度的參考資料。 本書是由北京大學房地產(chǎn)研究中心師生集體編著的成果，共分三篇。各篇相對獨立，且后兩篇可起到對第一篇的支撐作用。 第一篇是我國土地儲備及土地一級開發(fā)法律制度總報告，共八章。除導論和結論外，其他六章分別對我國土地儲備制度的功能和定位、土地儲備機構設置和一級開發(fā)主體、土地儲備范圍、土地儲備融資、儲備土地供應、儲備土地的權屬登記六個方面的具體制度進行了分析，通過對比我國各地實踐的現(xiàn)狀并借鑒域外經(jīng)驗，來發(fā)現(xiàn)我國現(xiàn)行制度中存在的問題，分析原因并提出相應的建議。 第二篇是我國若干城市土地儲備及土地一級開發(fā)法律制度的實踐發(fā)展與實證分析，共七章。課題組選取了廣州市、重慶市、成都市、上海市、杭州市、武漢市和安徽省合肥市、黃山市等城市作為樣本，通過對當?shù)氐耐恋貎浼巴恋匾患夐_發(fā)法律制度進行實地調研或文獻研究，重點關注各地具有地方特色的制度，考察各地對有關問題的處理，以期揭示出各地尚待解決的特殊問題，總結出我國現(xiàn)行制度中可以吸取的經(jīng)驗。 第三篇是域外土地儲備及土地一級開發(fā)經(jīng)驗借鑒，共九章。課題組，通過功能比較方法，探討了英國、美國、德國、法國、瑞典、日本、荷蘭、澳大利亞、香港地區(qū)九個具有代表性的國家和地區(qū)的相似土地法律制度，深入剖析了這些國家和地區(qū)在相關立法和運行機制方面的成功經(jīng)驗和失敗教訓。作為落腳點，編者就我國這一制度的完善提出了思考或建議。 與探討土地儲備法律制度的同類著述相比較，本書可能具有以下兩個方面的個性化特點： (一)調查性與研究性并重 本書不是一部嚴格意義上的學術著述，其顯著特點是在調查的基礎上突出法律研究。 為了課題成果的翔實，課題組專程奔赴各地進行實地考察、調研，掌握了各地土地儲備及土地一級開發(fā)的實踐現(xiàn)狀，梳理出各種模型，并發(fā)現(xiàn)其中的問題，以此為出發(fā)點探尋在理論上和實踐上的解決辦法。此外，課題組還采用文獻研究、交流座談、專家指導、專題論壇研討、比較法研究等多種方式，針對這一制度在運作當中存在的困惑和問題，查閱了大量的國內(nèi)外資料和文獻，從多個角度研究和分析了這個制度當中幾個重大的理論和實踐問題。 本書力求既具有理論性探討的厚度與廣度，又具有可操作性的對策及立法建議。在理論研究方面，我們在實地調查的基礎上進行了理 論上的升華，書中很多觀點具有新穎性和前瞻性，形成了一個初步的 學理體系；在對策研究方面，我們希望研究成果具有較強的問題針對 性和可操作性，在實務中能直接為立法和實踐提供參考。 (二)全面性與重點性并重 本書系統(tǒng)地歸納了我國土地儲備及土地一級開發(fā)法律制度的現(xiàn)狀， 在對國內(nèi)各大主要城市經(jīng)驗總結的基礎上，對我國這一制度的實踐進 行了分析，也對國外相似土地制度做了詳盡的介紹；同時，對問題的 研究較為全面。 本書對于目前我國在土地儲備及土地一級開發(fā)實踐中迫切需要解決的問題，包括土地儲備制度的功能、土地儲備機構設置和一級開發(fā)主體、土地儲備范圍、土地儲備融資、儲備土地的供應等，進行了較為周到和細致的研究。 本書力求對土地儲備及土地一級開發(fā)法律制度進行基礎性、系統(tǒng)性和全面性的研究；同時，對主要問題注重切中要害。 本課題得到北京大學和法學院校院兩級領導的高度重視，是由法學院主辦，房地產(chǎn)法研究中心具體負責的校級入文社科重點研究項目。課題的總負責人是北京大學博士生導師、房地產(chǎn)法研究中心樓建波主任，他負責計劃制定和組織協(xié)調。課題的執(zhí)行負責人是房地產(chǎn)法研究中心的副主任金錦萍博士和張雙根博士，他們分別負責課題國內(nèi)外調研和書稿寫作的具體實施。在各章分工編著和修訂的基礎上，全書由樓建波和呂飛飛統(tǒng)改定稿。 盡管我們作了很多努力，但由于課題為跨學科研究，具有一定的探索性，加之資料方面的限制，文中難免存在不完善之處；同時，由于參加研究的是年輕科研人員，經(jīng)驗、學識尚顯不足，書中難免存在紕漏，敬請各位專家、學者和廣大讀者批評斧正。 《土地儲備及土地一級開發(fā)法律制度》課題組 2009年5月 課題成果執(zhí)筆人情況第一篇第一章導穢樓建波，代鍔，唐勇第二章土地儲備制度的功能和定位／樓建波，呂飛飛，代鍔第三章土地儲備主體／呂飛飛，廖衡勇第四章土地儲備范圍／呂飛飛，錢思雯，樓建波第五章土地儲備融資制度／王威，蔡文琪第六章儲備土地供應制度／王威，廖衡勇，樓建波第七章儲備土地的權屬登記／唐勇，王威第八章結論／代鍔，陶冶，唐勇第二篇第九章廣州市／康文義，譚崢第十章安徽?。w楊，廖衡勇，江承紅第十一章重慶市／t業(yè)平，岳微，張穎嬡，楊曼娟第十二章成都市／岳微，王業(yè)平，楊曼娟，張穎媛第十三章上海市／金錦萍，黃維維，蔣挺第十四章杭州市／金錦萍，蔣挺，黃維維第十五章武漢市／蔡文琪，蔡鋒第三篇第十六章英國／張雙根，趙楊第十七章美國／姜或，李瑩瑩第十八章德國／袁媛，張雙根，李瑩瑩第十九章法國／何穎穎，李媛媛第二十章瑞典／路彬，張文佳第二十一章日本／張雙根，段磊第二十二章荷蘭／吳佳金，張文佳第二十三章澳大利亞／馮子明，趙楊第二十四章香港地區(qū)／路彬，廖衡勇 第一篇我國土地儲備及土 地一級開發(fā)法律制度總報告第一章導論…………………………………………………………(3) 一、課題研究背景…………………………………………………(3) 二、課題研究的目的和方法……………………………………(15) 三、本篇結構……………………………………………………(17)第二章177。地儲備制度的功能和定位……………………………(21) 一、我國立法中土地儲備制度的功能和定位…………………(22) 二、我國實踐中土地儲備制度的功能和定位…………………(26) 三、土地儲備制度功能和定位的理論探討……………………(28) 四、土地儲備制度功能和定位中存在的問題和完善建議……(34)第三章土地儲備主體和一級開發(fā)模式…………………………(46)一、土地儲備機構性質和隸屬的模式分析……………………(47)二、綜合性土地儲備決策協(xié)調部門的設置及其利弊分析……(54)三、儲備土地征收、拆遷的實施主體…………………………(57)四、儲備土地一級開發(fā)的運作模式……………………………(59)五、完善土地儲備機構設置的思考……………………………(66)第四章土地儲備范圍……………………………………………(69) 一、我國立法中土地儲備范圍的相關規(guī)定……………………(69) 二、土地儲備范圍的界定方式…………………………………(72) 三、存量土地與增量土地的關系………………………………(77) 四、公益性用地是否納入儲備…………………………………(83) 五、為特定目的的土地儲備……………………………………(85) 六、完善土地儲備范圍的建議…………………………………(86)第五章土地儲備融資制度………………………………………(88) 一、目前我國土地儲備融資的主要途徑………………………(88) 二、域外土地儲備融資經(jīng)驗……………………………………(103) 三、我國土地儲備融資制度的完善……………………………(106)第六章儲備土地供應制度………………………………………(113) 一、儲備土地供應制度概述……………………………………(114) 二、我國現(xiàn)行儲備土地供應研究………………………………(118) 三、儲備土地的供應方式中存在的問題及借鑒 香港的“勾地”制度經(jīng)驗…………………………………(122) 四、儲備土地供應制度中存在的問題和完善建設……………(128)第七章儲備土地的權屬登記……………………………………(130)一、我國現(xiàn)行儲備土地登記模式研究…………………………(130)二、域外相關制度的分析和借鑒………………………………(139)三、現(xiàn)行儲備土地登記模式的法律分析和完善………………(141)第八章結論………………………………………………………(146)一、土地儲備制度的效果………………………………………(146)二、土地儲備制度面臨的問題…………………………………(148) 三、總結和展望…………………………………………………f l50) 第二篇我國若干城市土地儲備及土地 一級開發(fā)法律制度的實踐發(fā)展與實證分析第九章廣州市……………………………………………………(157) 一、廣州市土地儲備的歷史沿革………………………………(157) 二、廣州市土地儲備的主體和范圍……………………………(158) 三、廣州市土地儲備的流程……………………………………(159) 四、廣州市土地儲備融資和企業(yè)參與土地一級開發(fā)…………(161) 五、對廣州市土地儲備制度的評價和建議……………………(162)第十章安徽省……………………………………………………(164) 一、安徽省土地儲備制度概述…………………………………(164) 二、安徽省土地儲備的流程……………………………………(169) 三、安徽省土地儲備中若干問題分析…………………………(174) 四、小結…………………………………………………………fl84)第十一章重慶市…………………………………………………f l86) 一、重慶市土地儲備概述………………………………………fl86) 二、重慶市土地儲備的流程……………………………………(190) 三、重慶市土地儲備中若干問題分析…………………………(194) 四、小結……………………………………一…………………(201)第十二章成都市…………………………………………………(203)一、成都市土地儲備概述………………．．……………………．f203)二、成都市土地儲備的流程……………………………………f207) 三、成都市土地儲備中若干問題分析…………………………(213) 四、小結…………………………………………………………(216)第十三章上海市…………………………………………………(219) 一、上海市土地儲備概述………………………………………(219) 二、上海市土地儲備的流程……………………………………(223) 三、上海市土地儲備中若干問題分析…………………………(228) 四、小結…………………………………………………………(233)第十四章杭州市………………………………………………一(234) 一、杭州市土地儲備概述………………………………………(234) 二、杭州市土地儲備的流程……………………………………(237) 三、杭州市土地儲備制度運行的主要政策與效果……………(241) 四、杭州市土地儲備分析………………………………………(243)第十五章武漢市…………………………………………………(246) 一、武漢市土地儲備概述………………………………………(246) 二、武漢市土地儲備的流程……………………………………(247) 三、武漢市土地儲備制度的具體分析…………………………(253) 四、小結…………………………………………………………(269) 第三篇域外相關制度的經(jīng)驗借鑒第十六章英國……………………………………………………(273)一、英國土地制度概要…………………………………………(273)二、英國商業(yè)土地開發(fā)的若干問題……………………………(275)三、英國公益用地的若干問題…………………………………(282) 四、英國土地開發(fā)法律制度對我國的借鑒意義………………(286)第十七章美國……………………………………………………(288) 一、美國土地制度概要…………………………………………(288) 二、美國若干土地制度的分析…………………………………(291) 三、美國土地制度對我國的借鑒意義…………………………(295)第十八章德國……………………………………………………(299) 一、德國土地制度概要…………………………………………(299) 二、德國土地開發(fā)與整理的相關制度…………………………(300) 三、德國土地制度對我國的借鑒意義…………………………(320)第十九章法國……………………………………………………(323) 一、法國土地儲備制度概要……………………………………(323) 二、法國土地儲備的目的、范圍和模式………………………(324) 三、法國土地征收制度…………………………………………(327) 四、法國土地制度對我國的借鑒意義…………………………(329)第二十章瑞典……………………………………………………(331) 一、瑞典土地銀行概要…………………………………………(331) 二、瑞典土地銀行的目的、程序和原則………………………(333) 三、瑞典土地銀行的補償價格、范圍與內(nèi)容…………………(336) 四、瑞典土地銀行的配套體系…………………………………(337) 五、瑞典土地銀行經(jīng)驗對我國的啟示…………………………(3