房地產企業(yè)審計基本內容及方法(已修改)
2025-08-17 07:19 本頁面
【正文】 房地產企業(yè)審計基本內容及方法 一、預收賬款不按規(guī)定申報納稅 預收賬款是房地產開發(fā)企業(yè)經營的重要方式。沒有預收賬款，房地產開發(fā)企業(yè)就無法進行再投入，更談不上快速發(fā)展。目前，房地產企業(yè)預收售房款未繳營業(yè)稅的現象比較普遍。根據《營業(yè)稅暫行條例實施細則》規(guī)定，“納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天” 。預收售房款應繳納營業(yè)稅。二、“擅自削減稅基”，代收、代墊款項不并入營業(yè)額，偷逃稅款房地產開發(fā)企業(yè)在收取購房款的同時，依據與有關方面的協議，代收燃氣、水、電開口費等代收、代墊款項，對于收取的這部分款項，企業(yè)通常通過“其他應付款”、“應付帳款”等往來科目核算，未并入營業(yè)額，計算應納營業(yè)稅金。根據《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十四條的規(guī)定，代收、代墊款項應并入營業(yè)額計征營業(yè)稅。企業(yè)因收取此部分款項實為代收，甚至前期已支付，售房時再收取，實為“過路財神”，稅法要求對此部分款項并入營業(yè)額計征營業(yè)稅。三、“虛開發(fā)票”虛減計稅依據，實現“雙偷”房地產開發(fā)企業(yè)依銷售不動產發(fā)票開具金額確定售房收入繳納營業(yè)稅，購房者以銷售不動產發(fā)票開具金額依比例繳納契稅后方可辦理《房屋所有權證》，可見銷售不動產發(fā)票開具金額是雙方繳納稅款的計稅依據，故雙方協議少開或不開銷售不動產發(fā)票，可偷逃稅款，實現“雙贏”。對稅務機關來講可謂“雙偷”，對此除應要求稅務部門加強與房產、房管部門溝通協作，杜絕以收據作為契稅及辦理房產證依據外，還應深入實際，掌握售房面積、售房價格，核對銷售不動產發(fā)票，強化征管，促使房地產開發(fā)企業(yè)嚴格依據發(fā)票管理辦法如實、及時開具發(fā)票，繳納稅款。四、“收入實收不轉”直接抵減應付工程款，偷逃稅款房地產開發(fā)企業(yè)因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入及投資方對應由房地產開發(fā)企業(yè)轉付施工方
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