【正文】 土地估價(jià)師考試總結(jié) 估價(jià)理論與方法第一章 土地估價(jià)概述第一節(jié)地價(jià)的概念一、土地價(jià)格：地租的資本化。實(shí)際中可以表現(xiàn)為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等價(jià)格形式。我國土地價(jià)格：取得多年土地使用權(quán)時(shí)支付的一種代價(jià)，而不是土地所有權(quán)的價(jià)格。二、地價(jià)的特點(diǎn) 1．表示方式不同 2．價(jià)格基礎(chǔ)不同：土地價(jià)格是土地權(quán)利和收益的購買價(jià)格。 3．形成時(shí)間不同 4．土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)格高低不由生產(chǎn)成本決定. 現(xiàn)實(shí)中土地的開發(fā)是有成本的，在土地價(jià)格中應(yīng)該得到體現(xiàn)。實(shí)質(zhì)是地價(jià)的附加。 5．地價(jià)主要由地產(chǎn)需求決定 6．地價(jià)具有明顯的地區(qū)性和個別性7．地價(jià)呈明顯上升趨勢，地價(jià)上升的速度高于一般商品價(jià)格的上升速度。由兩方面的原因：首先，土地具有稀缺性，且對土地的需求總是持續(xù)增加的；其次，由于整個社會的資本有機(jī)構(gòu)成的提高，使得社會平均利潤率下降，導(dǎo)致利潤有下降的趨勢，從而使地價(jià)呈上升勢態(tài)。 8．市場結(jié)構(gòu)不同：土地價(jià)格受主觀因素影響很大。 9．折舊現(xiàn)象不同三、地價(jià)的分類 (1)按土地權(quán)利分類：所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等 (2)按土地價(jià)格形成的方式分：交易價(jià)格和評估價(jià)格（交易底價(jià)、②、基準(zhǔn)地價(jià)、課稅價(jià)格）(3)按政府管理手段分：申報(bào)地價(jià)、公告(示)地價(jià)。 (4)按土地價(jià)格表示方法分：土地總價(jià)格、單位面積地價(jià)、樓面地價(jià)等。四、影響土地價(jià)格的因素分析 (一)一般因素 1．行政因素：土地制度、往房制度、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。 2．人口因素：人口密度、人口素質(zhì)、家庭人口構(gòu)成。 3．社會因素：政治安定狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)、城市化進(jìn)程等。 4．國際因素：國際經(jīng)濟(jì)狀況、國際政治因素。 5．經(jīng)濟(jì)因素：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲蓄和投資水平、財(cái)政收支與金融狀況、居民收入和消費(fèi)水平、物價(jià)變、利率水平。 (二)區(qū)域因素：地區(qū)的繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制等。 (三)個別因素：面積、寬度、深度、形狀、坡度、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件、宗地臨街狀況、城市規(guī)劃限制（宗地容積率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途）、土地使用年限。第二節(jié) 土地估價(jià)的原則與方法一、土地估價(jià)概念二、土地估價(jià)原則：（前四個原則最重要）（1）替代原則。市場比較法以其為基礎(chǔ)，收益還原法也與其有較深淵源。（2）預(yù)期收益原則。剩余法估價(jià)及收益還原法估價(jià)中土地收益確定。（3）最有效使用原則。最有效使用應(yīng)當(dāng)以預(yù)測原則和變動原則為基礎(chǔ)。（4）報(bào)酬遞增、遞減原則。這一原則與最有效使用原則密切相關(guān)。（5）需求與供給原則。土地有其特有的供求規(guī)律，競爭主要在需求方面進(jìn)行，因此，地價(jià)不能僅根據(jù)均衡法則來決定。此外，還應(yīng)考慮時(shí)間因素，作動態(tài)分析。供需原則以預(yù)期收益原則、變動原則和競爭原則為基礎(chǔ)。（6）競爭和超額利潤原則。該原則與供需原則、替代原則、最有效使用原則密切相關(guān)，是收益還原法估價(jià)的基礎(chǔ)之一。（7）貢獻(xiàn)原則?？蓳?jù)以通過土地及建筑物等構(gòu)成因素的貢獻(xiàn)來估價(jià)，它是收益遞增遞減原則的應(yīng)用，也是收益還原法和剩余法估價(jià)的基礎(chǔ)。（8）變動原則。土地價(jià)格形成因素經(jīng)常處于變動之中。（9）協(xié)調(diào)原則。在土地估價(jià)時(shí)，應(yīng)認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系。三、土地估價(jià)方法：基本估價(jià)方法又分為：收益還原法、市場比較法、剩余法和成本逼近法。應(yīng)用估價(jià)法（大量估價(jià)法）：路線價(jià)估價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。 第二章 土地估價(jià)的基本理論第一節(jié) 地租理論一、地租的概念及表現(xiàn)形式馬克思把資本主義地租分為：級差地租和絕對地租兩種基本形式，還有壟斷地租、礦山地租、建筑地段地租等形式。資產(chǎn)階級經(jīng)濟(jì)學(xué)把地租分為：契約地租（商業(yè)地租）和經(jīng)濟(jì)地租（理論地租，即土地產(chǎn)品收入除去成本的剩余部分）兩類。近代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)將其分為：廣義地租和狹義地租。準(zhǔn)地租。二、馬克思主義地租地價(jià)理論（本章重點(diǎn)）級差地租理論的基本內(nèi)容（1）級差地租：指租用較優(yōu)土地所獲得的歸土地所有者所占有的超額利潤。它和土地等級相聯(lián)系。分析級差地租的前提假設(shè)。分為兩種形式：級差地租Ⅰ（更肥沃）和級差地租Ⅱ（追加投資）。絕對地租理論的基本內(nèi)容（聯(lián)系級差地租復(fù)習(xí)）絕對地租是指土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所獲得的地租。產(chǎn)生原因是土地所有權(quán)壟斷。壟斷地租：由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租，它來自社會其他部門工人創(chuàng)造的價(jià)值。礦山地租：為取得采掘地下礦藏財(cái)富的權(quán)利而向土地所有者支付的地租。同樣含級差地租和絕對地租。建筑地段地租：為獲得建造各種建筑物所需土地而支付給土地所有者的地租。它以農(nóng)業(yè)地租為基礎(chǔ)，又與農(nóng)業(yè)地租有區(qū)別。 三、西方地租地價(jià)理論資產(chǎn)階級古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家的地租地價(jià)理論（1）威廉配第的觀點(diǎn)：《賦稅論》的地租概念，關(guān)于級差地租的最初概念，對土地使用權(quán)總價(jià)值的獨(dú)到見解。（2）弗朗斯瓦魁奈的觀點(diǎn)：重農(nóng)學(xué)派的地租觀表現(xiàn)為“純產(chǎn)品”學(xué)說，“純產(chǎn)品”的概念及存在條件。（3）亞當(dāng)斯密的觀點(diǎn)：《國富論》中的地租概念，谷物地租決定其他耕地地租的思想，關(guān)于級差地租的觀點(diǎn)。（4）大衛(wèi)李嘉圖的觀點(diǎn)：《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)與賦稅原理》中的地租概念，租金與地租的區(qū)分，李嘉圖的地租實(shí)際上是級差地租，級差地租產(chǎn)生的條件，農(nóng)產(chǎn)品市場價(jià)格的決定，不同條件形成的三種級差地租（豐度地租、位置地租、資本地租）。資產(chǎn)階級庸俗經(jīng)濟(jì)學(xué)家的地租地價(jià)理論（1）法國的讓巴蒂斯特薩伊的觀點(diǎn)：理論基礎(chǔ)是“生產(chǎn)三要素論”，目的是想證明地租來自土地的作用，而不是工人的剩余勞動。（2）美國的托馬斯羅伯特馬爾薩斯的觀點(diǎn)：反映在1815年發(fā)表的《關(guān)于地租之性質(zhì)及其進(jìn)步的研究》中，地租的概念，剩余部分產(chǎn)生的原因。西方新古典主義城市地租理論（1）新古典主義關(guān)于地租、地價(jià)論述的幾個特點(diǎn)（2）政策因素與地租和地價(jià)包括土地利用規(guī)劃（實(shí)質(zhì)性規(guī)劃政策和程序性規(guī)劃政策）和城市基礎(chǔ)設(shè)施政策（3）地租模型——阿蘭索的地租模型突出貢獻(xiàn)：空間的考慮、區(qū)位平衡概念、城市地租計(jì)算的理論方法通過基本公式、滿意程度函數(shù)、買價(jià)曲線來分析家庭（企業(yè)）的區(qū)位平衡土地市場取得平衡的條件以及平衡區(qū)位地價(jià)公式對阿蘭索地租模型的評價(jià) 四、地租理論在土地估價(jià)中的指導(dǎo)作用絕對地租是土地價(jià)格存在的根源級差地租的存在是決定土地價(jià)格高低的主要因素壟斷地租是導(dǎo)致特殊地段土地價(jià)格高的主要原因五、區(qū)位理論土地區(qū)位的概念區(qū)位就是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間地域上有機(jī)結(jié)合的具體表現(xiàn)農(nóng)業(yè)區(qū)位論——杜能（1）杜能“孤立國”理論的前提（2）杜能區(qū)位理論的基本經(jīng)濟(jì)分析：P最大利潤+T運(yùn)費(fèi)=V市場價(jià)格E生產(chǎn)成本=K（K表示常數(shù)）（3）杜能圈：六種耕作制度（自由農(nóng)作、林業(yè)、谷物輪作、草田輪作、三圃農(nóng)作、放牧區(qū)）工業(yè)區(qū)位理論——韋伯（1）基本假設(shè)（2）關(guān)于運(yùn)輸成本定向工業(yè)區(qū)位的分析 絕對重量、相對重量、原料指數(shù)（3）勞工成本影響工業(yè)區(qū)位趨向的分析（4）聚集與分散因素影響工業(yè)區(qū)位的分析中心地理理論——克里斯塔勒（1）幾個基本概念（2）假設(shè)條件（3）六邊形市場區(qū)（4）市場等級序列（5）中心地體系的基本模型：市場原則K=交通原則K=行政原則K=7影響土地區(qū)位的主要因素（1）社會經(jīng)濟(jì)因素：包括繁華程度、交通狀況或通達(dá)程度、基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的完備程度、人口密度等（2）自然因素：包括地形坡度、土地承載力、洪水淹沒及排水狀況、公園與綠地、環(huán)境質(zhì)量等（3）行政因素：城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)位理論在土地估價(jià)中的作用（1）區(qū)位是決定城市土地利用價(jià)值的重要因素（2）區(qū)位是衡量地租、地價(jià)的主要標(biāo)尺 第三章 城鎮(zhèn)土地分等定級第一節(jié) 概述一、城鎮(zhèn)土地分等定級的對象：城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍內(nèi)的所有土地。 分等對象：城市市區(qū)、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)。 定級對象：土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)范圍內(nèi)的所有土地。二、土地分等定級與土地估價(jià)的關(guān)系：土地分等定級評定的是土地使用價(jià)值，土地估價(jià)是評定使用價(jià)值在市場上反映出的價(jià)格。兩者相輔相成，又未必一致。三、土地分等定級體系與方法（1）土地分等定級體系：城鎮(zhèn)之間的土地等、城鎮(zhèn)內(nèi)部的土地級（綜合定級、分類定級）。50萬非農(nóng)業(yè)人口以上大城市要綜合及分類定級，其他綜合定級。（2）城鎮(zhèn)土地分等定級方法：多因素綜合評價(jià)法（多因素分值加和法）多因素綜合評價(jià)法的常用公式：城鎮(zhèn)土地分等定級完整方法的兩個步驟：1）用多因素綜合評價(jià)法初步劃分土地等或級；2）再通過數(shù)據(jù)進(jìn)行土地收益測算進(jìn)行校驗(yàn)。四、土地定級原則：綜合性原則、主導(dǎo)性原則、地域分異原則、土地收益差異原則、定量與定性分析結(jié)合原則第二節(jié) 城鎮(zhèn)土地分等定級因素分析一、 因素分析二、 因素指標(biāo)類型三、 確定土地分等定級因素、因子的基本原則及方法四、 因素因子權(quán)重確定：方法：特爾菲法、因素成對比較法、層次分析法（AHP法）、數(shù)理統(tǒng)計(jì)法。第三節(jié) 城鎮(zhèn)土地分等的程序與方法土地分等程序（1） 開展城鎮(zhèn)土地分等準(zhǔn)備工作（2） 進(jìn)行城鎮(zhèn)土地分等因素選取、資料整理及定量化（3） 計(jì)算分等對象的綜合分值，以初步劃定城鎮(zhèn)等別（4） 驗(yàn)證、調(diào)整分等初步結(jié)果，評定城鎮(zhèn)土地等別（5） 編制城鎮(zhèn)土地分等成果土地分等資料收集與調(diào)查包括基本資料、區(qū)位資料、聚集規(guī)模資料、基礎(chǔ)設(shè)施資料、投入產(chǎn)出水平資料、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平資料、區(qū)域綜合服務(wù)能力資料和區(qū)域土地供應(yīng)潛力資料等八個方面資料的收集與調(diào)查。土地分等因素因子分值計(jì)算（1） 土地分等因子分值計(jì)算的基本原則（2） 土地分等因子分值計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)化公式土地分等因子分值計(jì)算需要采取標(biāo)準(zhǔn)化的方式，通常有位序標(biāo)準(zhǔn)化和極值標(biāo)準(zhǔn)化兩種，兩種標(biāo)準(zhǔn)化的公式。（3） 涉及指數(shù)方式的因子指標(biāo)計(jì)算A．城鎮(zhèn)交通條件指數(shù)計(jì)算B．城鎮(zhèn)對外輻射能力指數(shù)計(jì)算C．區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平涉及的有關(guān)因子指數(shù)計(jì)算土地分等對象的綜合分值計(jì)算和等別劃分（1） 土地分等對象的綜合分值計(jì)算和等別初步劃分土地分等對象的綜合分值計(jì)算是在因子、因素分值計(jì)算的基礎(chǔ)上，采用多因素分值加和法進(jìn)行。城鎮(zhèn)土地等別的初步劃分可以采用數(shù)軸法或總分頻率曲線法進(jìn)行開展城鎮(zhèn)土地等別初步劃分的原則（2）土地等別的驗(yàn)證A．采用聚類分析方法驗(yàn)證，保證參與驗(yàn)證范圍占90%以上B．采用市場資料分析方法驗(yàn)證，保證參與驗(yàn)證范圍占50%以上C．土地等別驗(yàn)證的基本思想：利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)驗(yàn)證時(shí)宜采用最高級別商業(yè)或住宅用地的基準(zhǔn)地價(jià)為主要依據(jù)； 利用城鎮(zhèn)主城區(qū)土地市場交易資料（或商品住宅交易資料、標(biāo)準(zhǔn)宗地資料）驗(yàn)證時(shí)，宜采用涉及相對應(yīng)的平均價(jià)格為主要依據(jù)； （3）城鎮(zhèn)土地等別的調(diào)整與確定城鎮(zhèn)土地等別調(diào)整與確定的原則：A．行政建制協(xié)調(diào)原則B．城鎮(zhèn)規(guī)模和職能調(diào)控原則C．近鄰平衡原則（4）特殊行政區(qū)域的土地等劃分方法A、跨行政區(qū)域城鎮(zhèn)土地等別平衡B、市轄區(qū)（區(qū)級人民政府駐地）土地等劃分：分三類（位于主城區(qū)、相鄰、不接壤），第一類直接套用所在城市土地等別，后二者需等別調(diào)整 第四節(jié) 土地定級的程序與方法一、土地定級程序編寫土地定級任務(wù)書，做好組織上、物質(zhì)上的準(zhǔn)備收集資料資料整理及分值表的編制權(quán)重確定及因素選