【正文】 ****物業(yè)管理 顧問書（六） 管理協(xié)議冊 顧問書 2 目 錄 說明 ????????????????????????????? 3 一、 前期物業(yè)管理服務(wù)合同???????????????? ? ? 4 二、 物業(yè)管理合同 ? ?? ??????????????? ?? ? 19 三、 業(yè)主臨時公約 ? ?? ?????????? ?? ?????? 24 四、 業(yè)主公約 ? ?? ??????????? ?? ???? ??? ? 30 下期顧問書預(yù)告 ?????? ?????????????????? 36 顧問書 3 說 明 物業(yè)公司在履行管理服務(wù)的過程中需要符合國家及地方的法律、法規(guī)的規(guī)定， 為理順相關(guān)主體間的法律關(guān)系，明確雙方的權(quán)利與義務(wù)，結(jié)合本公司的實際操作情況 ,特作如下示范文本，以供貴司參考使用： 顧問書 4 前期物業(yè)管理服務(wù)合同 甲方： ； 法定代表人： ； 住所地： ； 郵編： ； 聯(lián)系電話： _____________。 乙方： ； 法定代表人： ； 住所地： ； 郵編： ； 資質(zhì)等級： ； 證書編號： ； 聯(lián)系電話： _________________。 根據(jù)《物業(yè)管理條例》和相關(guān)法律、法規(guī)、政策，甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方選聘乙方對 （物業(yè)名稱）提供前期物業(yè)管理服務(wù)事宜，訂立本合同。 第一章 物業(yè)基本情 況 第一條 物業(yè)基本情況 : 物業(yè)名稱 ； 物業(yè)類型 ； 座落位置 ； 建筑面積 。 物業(yè)管理區(qū)域四至： 東至 ； 南至 ； 西至 ； 北至 。 顧問書 5 （規(guī)劃平面圖見附件一，物業(yè)構(gòu)成明細見附件二）。 第二章 服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量 第二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)包括以下內(nèi)容： 物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理（物業(yè)共用部位明細見附件三）； 物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理（物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細見附件四）； 物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通； 公共綠化的養(yǎng)護和管理； 車輛停放管理； 公共秩序維護、安全防范等 事項的協(xié)助管理； 裝飾裝修管理服務(wù)； 物業(yè)檔案資料管理。 第三條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的其他服務(wù)包括以下事項： ； ； 。 第四條 乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)見附件五）。 第五條 單個業(yè)主可委托乙方對其物業(yè)的專有部分提供維修養(yǎng)護等服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費用由雙方另行商定。 第三章 服務(wù)費用 第六條 本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費選 擇以下第 種方式： 包干制 物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，具體標(biāo)準(zhǔn)如下： 獨立別墅： 元 /月 /平方米； 連排別墅： 元 /月 /平方米； 多層不帶電梯： 元 /月 /平方米； 顧問書 6 多層或小高層帶電梯： 元 /月 /平方米； 辦公樓： 元 /月平方米； 商業(yè)物業(yè)： 元 /月平方米； 物業(yè)： 元 /月平方米。（如學(xué)校、幼兒園、會所等） （需另行收取設(shè)備設(shè)施運行費，如二次供水、電梯等費用的，請根據(jù)實際情況增補） 物業(yè) 服務(wù)費用主要用于以下開支： （ 1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； （ 2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用； （ 3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； （ 4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； （ 5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； （ 6）辦公費用； （ 7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； （ 8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用； （ 9）法定稅費； （ 10）物業(yè)管理企業(yè)的利潤； （ 11） 其它費用 。 乙方按照上述標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費用，并按本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供 服務(wù)，盈余或虧損由乙方享有或承擔(dān)。 酬金制 物業(yè)服務(wù)資金由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積預(yù)先交納，具體標(biāo)準(zhǔn)如下： 獨立別墅： 元 /月 /平方米； 連排別墅： 元 /月 /平方米； 多層不帶電梯： 元 /月 /平方米； 多層或小高層帶電梯： 元 /月 /平方米； 辦公樓： 元 /月平方米； 商業(yè)物業(yè)： 元 /月平方米； 物業(yè)： 元 /月平方米。（如學(xué)校、幼兒園、會所等） 顧問書 7 （需另行收取設(shè)備設(shè)施運行費，如二次供水、電梯等費用的，請根據(jù)實際 情況增補） 預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金由物業(yè)服務(wù)支出和乙方的酬金構(gòu)成。 物業(yè)服務(wù)資金 為所交納的業(yè)主所有，由乙方代管，主要用于以下開支： （ 1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； （ 2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用； （ 3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； （ 4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； （ 5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； （ 6）辦公費用； （ 7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； （ 8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用； （ 9） 法定稅費及其它費用 。 乙方采取以下第 種方式提取酬金： （ 1）乙方按 （每月 /每季 /每年） 元的標(biāo)準(zhǔn)從預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金及其它收入中提取。 （ 2） 乙方 （每月 /每季 /每年）按應(yīng)收的物業(yè)服務(wù)資金 ____%的比例，共用部分、共用設(shè)施（除停車場外）經(jīng)營收入中納入物業(yè)管理服務(wù)收入部分的 ___%的比例， 及其它收入（停車管理服務(wù)費、家政、家庭維修等） %的比例提取。 （ 3）乙方 （每月 /每季 /每年）按物業(yè)服務(wù)支出 %的比例提取。 物業(yè)服務(wù)支出應(yīng)全部用于本合同約定的支出。 物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算后結(jié)余部分，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用；物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算后不足部分，由全體業(yè)主承擔(dān)。 第七條 業(yè)主應(yīng)于 本物業(yè)交付 之日起交納物業(yè)服務(wù)費用（物業(yè)服務(wù)資金）。 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費用（物業(yè)服務(wù)資金）由甲方全額交納。 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用（物業(yè)服務(wù)資金）的， 顧問書 8 從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費約定，業(yè)主應(yīng)及時書面告知乙方。 物業(yè)服務(wù)費用（物業(yè)服務(wù)資金）按 （年 /季 /月 ）交納， 業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)于每（年 /季 /月） _______日前向乙方交納當(dāng)期 /上期的物業(yè)管理服務(wù)費，在下月、季、半年首日及以后交納的視為逾期交納，業(yè)主或物業(yè)使用人須承擔(dān)違約責(zé)任。 第八條 物業(yè)服務(wù)費用實行酬金制方式計費的，乙方應(yīng)向全體業(yè)主公布物業(yè)管理年度計劃和物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年 次向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。 對物業(yè)服務(wù)資金收支情況有爭議的，甲乙雙方同意采取以下方式解決： 雙方應(yīng)協(xié)商解決或報請物業(yè)行政主管部門進行調(diào)解；（供參考） 協(xié)商或調(diào)解不成的，雙方可向仲裁機構(gòu)提請仲 裁 。（供參考） 第四章 物業(yè)的經(jīng)營與管理 第九條 停車場收費分別采取以下方式： 停車場屬于全體業(yè)主共有的，車位使用人應(yīng)按露天車位 元 /個月、車庫車位 元 /個月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車費。 乙方從停車費中按露天車位 元 /個月、車庫車位 元 /個月的標(biāo)準(zhǔn)提取停車管理服務(wù)費。 停車場屬于甲方所有、委托乙方管理的，業(yè)主和物業(yè)使用人有優(yōu)先使用權(quán)，車位使用人應(yīng)按露天車位 元 /個月、車庫車位 元 /個月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車費。 乙方從停車費中按露 天車位 元 /個月、車庫車位 元 /個月的標(biāo)準(zhǔn)提取停車管理服務(wù)費。 停車場車位所有權(quán)或使用權(quán)由業(yè)主購置的，車位使用人應(yīng)按露天車位 元 /個月、車庫車位 元 /個月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車管理服務(wù)費。 臨時停車收費標(biāo)準(zhǔn)： ____________________________，乙方從臨時停車收入中按 ___________的標(biāo)準(zhǔn)提取停車管理服務(wù)費。 第十條 乙方應(yīng)與停車場車位使用人簽訂書面的車位使用協(xié)議（臨時停車除 顧問書 9 外），明確雙方在車位使用及停車管理服務(wù)等方面的權(quán)利義 務(wù)。 第十一條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的會所屬 （全體業(yè)主 /甲方）所有。 會所委托乙方經(jīng)營管理的，乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向使用會所的業(yè)主或物業(yè)使用人收取費用： 收費標(biāo)準(zhǔn)在現(xiàn)場公示 ； 。 第十二條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主所有的停車場、會所及其他物業(yè)共用部位、公用設(shè)備設(shè)施統(tǒng)一委托乙方經(jīng)營，經(jīng)營收入按下列約定分配：（以下約定的比例應(yīng)符合物業(yè)管理條例“所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充維修資金”的規(guī)定） 屬于全體業(yè)主所有的停車場收入中提取的停車管理 服務(wù)費納入物業(yè)管理服務(wù)收入，其余部分納入維修基金 ； 除停車場外其它共用部位、共用設(shè)施的經(jīng)營收入 %納入物業(yè)管理服務(wù)收入， %用于補充專項維修基金。 第五章 物業(yè)的承接驗收 第十三條 乙方承接物業(yè)時，甲方應(yīng)配合乙方對以下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗： ； ； 。 第十四條 甲乙雙方確認查驗過的物業(yè) 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在以下問題： 見查驗后的書面記錄 ； ； 。 甲方應(yīng)承擔(dān)解決以上問題的責(zé)任，解決辦法如下： 甲方承諾在合理期限內(nèi)予以解決 ； ； 。 顧問書 10 第十五條 對于本合同簽訂后承接的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，甲乙雙方應(yīng)按照前條規(guī)定進行查 驗并簽訂確認書，作為界