【正文】 襄陽電廠房地產(chǎn)項(xiàng)目融資計(jì)劃書湖北上達(dá)投資有限公司二0一二年九月65 / 67目 錄第一章 公司介紹 1第二章 項(xiàng)目分析 3第三章 市場(chǎng)分析 6第四章 市場(chǎng)定位 30第四章 管理團(tuán)隊(duì) 43第五章 財(cái)務(wù)計(jì)劃 46第六章 融資方案的設(shè)計(jì) 57第七章 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估及融資方案 60第一章 公司介紹一、 公司簡介(一) 公司注冊(cè)資本金湖北上達(dá)投資有限公司成立于2007年，注冊(cè)資本金1000萬元。(二) 公司專業(yè)經(jīng)營湖北上達(dá)投資有限公司有限公司經(jīng)工商局核準(zhǔn)登記注冊(cè)成立，公司主營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售，兼營房屋租賃、物業(yè)管理、酒店投資等業(yè)務(wù)。湖北上達(dá)投資有限公司的足跡遍布湖北、廣州、衡陽、長沙、張家界等城市。(三) 公司宗旨與戰(zhàn)略企業(yè)歷史的作用在于思想文化的明鑒，這種沉淀帶給我們的不僅是優(yōu)良傳統(tǒng)，更是一種前行的動(dòng)力和追求，也是一種洞悉現(xiàn)實(shí)的眼界和行為邏輯思考；在發(fā)展中，我們始終認(rèn)為人是核心因素。我們重視員工的創(chuàng)造力和團(tuán)隊(duì)凝聚力，我們專注客戶生活價(jià)值和品味的實(shí)現(xiàn)。我們堅(jiān)持合作多方的價(jià)值共贏，我們致力于企業(yè)公民對(duì)社會(huì)的貢獻(xiàn)。(四) 公司定位及優(yōu)勢(shì)湖北上達(dá)投資有限公司將以高端房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)，兼顧商業(yè)、酒店、物業(yè)管理及貿(mào)易多元化發(fā)展，成為品牌聲譽(yù)卓著的綜合型房地產(chǎn)運(yùn)營商。公司是一家區(qū)域性房地產(chǎn)開發(fā)公司，擁有區(qū)域性優(yōu)勢(shì)，本地政策扶植，融資渠道廣泛，流動(dòng)資金充足等優(yōu)點(diǎn)。(五) 公司運(yùn)作能力以及服務(wù)特點(diǎn)公司現(xiàn)擁有專業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)作項(xiàng)目，對(duì)于各種項(xiàng)目有很強(qiáng)的操作經(jīng)驗(yàn)同時(shí)又累積了過往以來的房產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，形成系統(tǒng)化的服務(wù)內(nèi)容。二、 項(xiàng)目前期階段與湖北省襄陽市政府及華電襄陽電廠洽商，開發(fā)襄陽電廠房地產(chǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目已獲得襄陽市政府立項(xiàng)批準(zhǔn)及襄陽電廠委托開發(fā)協(xié)議。（具體批示文件復(fù)印件詳見附件）三、 董事會(huì)決議公司在董事長陳洪主持下,召開襄陽電廠房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要融資的專題會(huì)，經(jīng)過公司決策層調(diào)研的同意本項(xiàng)目開發(fā)融資，考慮股權(quán)合作與債權(quán)合作兩種模式向社會(huì)公開籌資開發(fā)該房地產(chǎn)商住項(xiàng)目。第二章 項(xiàng)目分析一、 項(xiàng)目的基本情況 (一) 開發(fā)范圍區(qū)位本項(xiàng)目用地位于襄城龐公北片區(qū)濱江地段，南與華電小區(qū)一期用地相連，北臨漢江，由城市道路將用地分為四個(gè)地塊。用地范圍用地位于華電住宅小區(qū)一期用地北側(cè)，跨越建錦路，北至濱江路。(二) 規(guī)劃要求及有關(guān)約定保護(hù)漢江堤防和水資源環(huán)境，合理利用周邊環(huán)境，加強(qiáng)小區(qū)生態(tài)環(huán)境建設(shè)。結(jié)合濱水特色，塑造良好的濱江景觀。對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)強(qiáng)度控制，合理開發(fā)利用土地。相臨地塊統(tǒng)一規(guī)劃，協(xié)調(diào)建設(shè)。，,。依據(jù)《襄樊市龐公北片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，濱江地塊屬于濱江景觀重點(diǎn)控制區(qū)，開發(fā)強(qiáng)度（建筑密度、建筑高度、綠地率）給予以一定的控制，規(guī)劃應(yīng)保證濱江綠化走廊建設(shè)和濱水視線通廊，保持濱江開敞通透性。該項(xiàng)目經(jīng)我公司與華電集團(tuán)襄陽電廠協(xié)同與襄陽市政府洽談，在合法、平等、互惠互利的基礎(chǔ)上，市政府將會(huì)給與本項(xiàng)目相應(yīng)的優(yōu)惠政策。項(xiàng)目的土地證、用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目規(guī)劃許可證、開工證和銷售許可證等五證在摘牌后辦理。 二、 主要規(guī)劃指標(biāo),建筑面積: 201,，用地性質(zhì)為商住用地。項(xiàng)目數(shù)額項(xiàng)目數(shù)額項(xiàng)目數(shù)額總用地面積 63, 可規(guī)劃用地面積 63, 高層面積 148, 容積率 建筑總面積 201, 商業(yè)配套 30, 建筑密度25%可銷售面積 201, 車庫建筑面積 20, 綠地率35%道路廣場(chǎng)系數(shù)　會(huì)所 3, 綠化面積 22, 道路占地面積 26, 　　總套數(shù) 1, 　　　　三、 地塊周邊規(guī)劃用地現(xiàn)狀為農(nóng)田，在用地北部有少量村民住宅?，F(xiàn)狀有4米寬的村莊道路，用地內(nèi)無其它城市道路。用地南側(cè)為華電小區(qū)一期用地的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)和花卉園，西側(cè)為隆中制藥廠。四、 周邊配套設(shè)施檔次與項(xiàng)目檔次存在差異，有待提高(一) 目前地塊周邊商業(yè)沒有大型市場(chǎng)和超市和商業(yè)經(jīng)營，無法滿足項(xiàng)目住宅中高檔品位的需求，需要全面提升；(二) ，毗鄰襄陽公園，項(xiàng)目的外部交通優(yōu)勢(shì)很明顯，將大大帶動(dòng)本項(xiàng)目周邊的人氣；(三) 教育、醫(yī)療等社會(huì)配套有所不足。五、 環(huán)境分析1. 區(qū)域環(huán)境：地塊位于中央生活區(qū)，毗鄰襄陽公園、漢江、襄陽古城，是規(guī)劃確定的城市發(fā)展方向，周邊新建住宅項(xiàng)目漸趨增多，區(qū)域整體形象看好。2. 居住環(huán)境：地塊所處區(qū)域?yàn)橹行某菂^(qū)與新區(qū)近接，交通條件十分便利通達(dá)，但生活配套完善，臨近漢江對(duì)居住條件十分好。3. 景觀環(huán)境：項(xiàng)目毗鄰襄陽公園和漢江，享有景觀優(yōu)勢(shì)。4. 商業(yè)環(huán)境：未來襄陽城市軌道交通的開通將為本項(xiàng)目制造一定的商業(yè)氣氛，尤其是住宿、餐飲產(chǎn)業(yè)等。5. 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：作為居住高級(jí)區(qū)，規(guī)劃建造一批品級(jí)高體量較大的住宅項(xiàng)目，后期市場(chǎng)較激烈競(jìng)爭(zhēng)中有優(yōu)勢(shì)。6. 類比環(huán)境：目前區(qū)域市場(chǎng)新增樓盤定位均為中檔住宅，有8個(gè)在建住宅區(qū)項(xiàng)目，約300萬平方米。已建成的有5個(gè)小區(qū)，約100萬平方米，銷售價(jià)為230012000元/平方米不等。第三章 市場(chǎng)分析一、 襄陽宏觀經(jīng)濟(jì)分析襄陽市地處湖北省北部，居長江最大支流漢江的中游，秦嶺大巴山余脈，是國家級(jí)歷史文名城，湖北省域副中心城市，全國重要的鐵路交通樞紐和汽車工業(yè)基地，鄂、豫、渝、陜毗鄰地區(qū)的中心城市。2010年12月襄樊市更名為襄陽市后，行政區(qū)劃不變。，人口588萬，城區(qū)面積100平方公里，人口120萬，市區(qū)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)居湖北省第二位，全地區(qū)經(jīng)濟(jì)位居湖北省第三。 全市上下以建設(shè)“產(chǎn)業(yè)襄陽、都市襄陽、文化襄陽、綠色襄陽”為重點(diǎn)，以招商引資和項(xiàng)目建設(shè)為抓手，著力提升省域副中心城市綜合實(shí)力，全市經(jīng)濟(jì)保持了平穩(wěn)較快發(fā)展態(tài)勢(shì)。2010年襄陽市GDP達(dá)1538億元，%；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值2300億元，較上年增長54%；地方財(cái)政總收入141億元，%，其中地方一般預(yù)算收入51億元，%。在全國城市GDP排名中，襄陽市排第75位，較2009年上升3位；在省內(nèi)GDP排第三位，僅落后宜昌市9億元。襄陽市工業(yè)總產(chǎn)值、財(cái)政總收入、農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值、社會(huì)消費(fèi)品零售總額等指標(biāo)居湖北省第二位。11年上半年，全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)保持了高速增長的勢(shì)頭，呈現(xiàn)出“發(fā)展步伐加快、總量加速擴(kuò)張、結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化、后勁明顯增強(qiáng)”的良好態(tài)勢(shì)，連續(xù)6個(gè)月位居全省第一，工業(yè)經(jīng)濟(jì)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐和拉動(dòng)作用進(jìn)一步增強(qiáng)。但隨著宏觀調(diào)控政策效應(yīng)釋放和外部環(huán)境發(fā)生變化，工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的制約因素增加，襄陽市保持工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長的壓力加大。綜合當(dāng)前襄陽市工業(yè)經(jīng)濟(jì)面臨的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，有利條件和不利因素，11年下半年襄陽市工業(yè)經(jīng)濟(jì)總體上仍保持快速增長的態(tài)勢(shì)。2011年前三季度，襄陽市實(shí)現(xiàn)GDP1422億元，%，增幅位居全省第一；工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值665億元，%，地方財(cái)政總收入達(dá)到139億元，%，地方一般預(yù)算收入66億元，%。 襄陽市計(jì)劃到“十二五”末，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到5000億元，工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到6500億元，地方財(cái)政總收入達(dá)到350億元，地方一般預(yù)算收入達(dá)到150億元，經(jīng)濟(jì)總量占全省的比重力爭(zhēng)達(dá)到15%以上，成為鄂豫陜渝毗鄰地區(qū)中心城市。襄陽市“十二五”規(guī)劃預(yù)測(cè)，到2015年，全市生產(chǎn)總值年均增長14%，達(dá)到3500億元；地方一般預(yù)算收入年均增長21%，達(dá)到132億元；人均生產(chǎn)總值達(dá)到58萬元；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)到2550億元，年均增長25% ，5年 累 計(jì) 達(dá) 到8500億元以上；城市居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到24130元和11620元。襄陽市十五屆人大四次會(huì)議審議的《襄陽市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要(草案)》提出：未來5年，要努力建成全國重要的汽車及零部件生產(chǎn)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、新能源汽車產(chǎn)業(yè)基地、航空航天產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地、區(qū)域性綜合交通樞紐和物流基地、區(qū)域性旅游目的地和鄂西生態(tài)文化旅游圈核心基地，進(jìn)一步增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)集聚力、科技創(chuàng)新力、環(huán)境承載力、文化軟實(shí)力，把襄陽建設(shè)成為綜合實(shí)力強(qiáng)、輻射帶動(dòng)力大的省域副中心城市，全省重要的核心增長極，鄂豫陜渝毗鄰地區(qū)的中心城市?！吨泄蚕尻柺形?、襄陽市人民政府關(guān)于加快建設(shè)“四個(gè)襄陽”推進(jìn)省域副中心城市跨越式發(fā)展的意見》：按照省委、省政府部署，堅(jiān)定不移推進(jìn)產(chǎn)業(yè)襄陽、都市襄陽、文化襄陽、綠色襄陽建設(shè)，努力使襄陽成為全省發(fā)展的重要增長極和支撐點(diǎn)，走在全省科學(xué)發(fā)展、跨越發(fā)展的前列。 二、 襄陽地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀總論目前房地產(chǎn)業(yè)已成為襄陽市重要的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)襄陽市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了積極貢獻(xiàn)。襄陽房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，增速與市場(chǎng)需求的增長呈良性發(fā)展關(guān)系。增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。商品房供給快速增長，市場(chǎng)需求較為平穩(wěn)。產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)水平的提高，不管是立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實(shí)用率、園林等等方面。(一) 襄陽房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)前十年的房地產(chǎn)發(fā)展主要集中在長虹路兩側(cè)：2004年，枕臨漢江的閩發(fā)漢江國際建成，9萬平方米的體量，15層至23層地標(biāo)風(fēng)范與奔涌的漢江和諧輝映，是當(dāng)時(shí)的高檔濱水樓盤。2005年，閩發(fā)世紀(jì)新城奠基，總建筑面積18萬平方米，綠化率高達(dá)50%，由10棟高層圍合而成，打造為擁有高檔居住環(huán)境的樓盤。2006年，現(xiàn)代城凱旋國際奠基，定位為長虹路段的又一高檔、低碳樓盤。2007年3月，民發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)正式開業(yè)后，引來世界零售業(yè)巨頭沃爾瑪，長虹路商圈漸有崛起、超越人民廣場(chǎng)商圈之勢(shì)。2008年6月，17萬平方米大型復(fù)合社區(qū)民發(fā)城市印象建成，為長虹路又添一道亮麗的風(fēng)景。2009年8月，享有中國商業(yè)地產(chǎn)航母之稱的萬達(dá)集團(tuán)，總投資40億元的萬達(dá)廣場(chǎng)開工。項(xiàng)目建成后，成為市區(qū)規(guī)模最大、投資最多、檔次最高、環(huán)境最優(yōu)的現(xiàn)代化建筑群，成為市區(qū)新標(biāo)志。同年，總建筑面積36萬平方米，17棟現(xiàn)代簡約風(fēng)格的高層樓盤——民發(fā)天地在長虹北路與鄧城大道交會(huì)處悄然綻放。2011年，民發(fā)集團(tuán)于諸葛亮廣場(chǎng)南側(cè)，傾力打造民發(fā)盛特區(qū)——— 55萬平方米商務(wù)綜合體，填補(bǔ)了襄陽市高端商務(wù)樓盤的空白，并榮獲2011年房地產(chǎn)奧斯卡“最具投資價(jià)值樓盤”獎(jiǎng)?？v觀21世紀(jì)第一個(gè)十年的襄陽樓市，樊城區(qū)是住宅開發(fā)最集中的區(qū)域，而長虹路沿線開發(fā)的項(xiàng)目幾乎占到了樊城區(qū)住宅項(xiàng)目總數(shù)的一半，其住宅價(jià)格也因?yàn)楸蝗藗円宦房春茫L期領(lǐng)漲襄陽樓市今年的襄陽樓市將呈現(xiàn)六大走向：一是“三高”樓盤將出現(xiàn)。今年，高品牌、高品質(zhì)、高價(jià)格的“三高”樓盤將現(xiàn)襄陽樓市，全精裝房會(huì)在一定范圍內(nèi)開始推廣，樓盤品質(zhì)及產(chǎn)品創(chuàng)新將大大升級(jí)。二是老城區(qū)房源將進(jìn)一步稀缺。今年，市中心尤其是人民廣場(chǎng)商圈樓盤上市量將有所減少，成房源稀缺區(qū)域；與之相對(duì)應(yīng)，二手房售價(jià)和租金可能有10%20%幅度的上漲。三是連鎖性大型二手房中介公司將出現(xiàn)。去年，市區(qū)(不含襄州區(qū))共成交二手房5490套，二手房交易數(shù)量首次超過商品房。在新房價(jià)格普遍大幅攀升的背景下，價(jià)格相對(duì)低廉的二手房將更受市場(chǎng)歡迎，于是催生出連鎖性大型二手房中介公司。四是一線房地產(chǎn)企業(yè)可能高調(diào)進(jìn)入襄陽。如保利、金地等企業(yè)均有可能到襄陽市跑馬圈地。五是郊縣區(qū)域樓市大發(fā)展。預(yù)計(jì)棗陽、谷城、老河口等縣市，地價(jià)及房價(jià)均有所上揚(yáng)，房屋開發(fā)量將有30%50%的增幅，競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化，但成交量上升的幅度不會(huì)太大。六是工業(yè)地產(chǎn)將成開發(fā)熱點(diǎn)。(二) 房地產(chǎn)開發(fā)投資情況房地產(chǎn)投資可以說是一個(gè)城市發(fā)展投資的風(fēng)向標(biāo)，代表著城市發(fā)展的能動(dòng)性和巨大潛力，更有效的反映了城市整體規(guī)劃的發(fā)展。一直以來，襄陽市的房地產(chǎn)的投資在固定資產(chǎn)的投資居高不下，成為城市整體基礎(chǔ)設(shè)施建沒的重要一環(huán)?！耙蛔鞘芯拖褚粋€(gè)大住宅。而一一所住宅也像一座城市，二者都像生物，其機(jī)體的每一部分都是相互關(guān)聯(lián)、協(xié)調(diào)一致。”近幾年來，隨著我國住房福利制度的改革，解困房退出歷史舞臺(tái)，貨幣分房政策的推出，使人們對(duì)住房的需求變成現(xiàn)實(shí)的需要，大大刺激了人們的購房欲望，推進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為我國國民經(jīng)濟(jì)架構(gòu)中的重要組成部分和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力量。今年襄陽市正對(duì)棚戶區(qū)和城中村進(jìn)行全面改造，兩改工作對(duì)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，是一個(gè)重大的發(fā)展機(jī)遇。目前襄陽有很多片區(qū)需要改造。數(shù)據(jù)顯示，、要改造的面積是11746平方米；、要拆遷的面積是560萬平方米，改造的面積是8000平方米，要拆遷的面積是580萬平方米，要改造的面積是627畝；，要拆遷的面積是802萬平方米，改造的面積是18813平方米。 樊城區(qū)主要是漢江、小清河沿片、人民廣場(chǎng)片區(qū)、火車站片區(qū)、諸葛亮廣場(chǎng)片區(qū)、長虹路片區(qū)、清河口片區(qū)及喬營、施營等城中村集中區(qū)、內(nèi)環(huán)線西段區(qū)，涉及到489戶6118萬平方米；襄城片區(qū)有城西片區(qū)、南護(hù)城河南岸、城中片區(qū)、襄州區(qū)是云灣、西灣、張灣、魏莊等；高新區(qū)有米莊鎮(zhèn)、團(tuán)山鎮(zhèn)。 預(yù)計(jì)2012—2016年五年內(nèi)基本完成兩改工作，并且要求前三年每年改造棚戶區(qū)不低于100萬平方米、1萬戶，改造城中村10個(gè)、150萬平方米，工作量比較大。對(duì)于兩改工作襄陽市出臺(tái)了扶持優(yōu)惠政策及保障措施，實(shí)行沿江、沿山、濱水、沿護(hù)城河、周邊、沿城市主干道先行推進(jìn)的總原則，沿江、沿河主要景觀要改造到位。未來五年，襄陽城建將日均投資一個(gè)億，將沖刺“現(xiàn)代化區(qū)域中心城市”，拉開城市框架、塑造城市景觀、城市新區(qū)及“兩改”、民生保障工程成為四大投資重點(diǎn)。襄陽城市面積也將達(dá)到200平方公里，人口將達(dá)到200萬，加快建設(shè)現(xiàn)代化區(qū)域中心城市。今年是“十二五”開局之年，也是襄陽市委市政府建設(shè)“四個(gè)襄陽”真正起步之年，政府有何計(jì)劃