【正文】 智能系統(tǒng) 元/m3建筑 201, 3,028, % 其他1　　　 % 其他2　　　 %其他設(shè)備　　 8,357, % 會(huì)所裝修 元/m2建筑 3, 300, % 消防及通風(fēng)通風(fēng) 元/m2建筑 201, 6,057, % 發(fā)電機(jī)組 元/m2 　 2,000, %　　　　 %　　　　 % 配套工程監(jiān)理費(fèi)% 工程造價(jià) 54,992, 274, % 合 計(jì)　　　 55,267, %政府規(guī)費(fèi)及大配套費(fèi)用表項(xiàng) 目單價(jià)單位數(shù)量總價(jià)折合銷售面積單價(jià)比例 用地規(guī)劃管理費(fèi)　 元/m2用地 63, % 規(guī)劃建設(shè)許可證費(fèi) 元/m2建筑 201, 201, % 消防審核費(fèi) 元/m2建筑 201, 100, % 抗震審核費(fèi)%。開展全方位優(yōu)質(zhì)、高效、高信譽(yù)的房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括展覽展示，項(xiàng)目策劃，銷售代理、物業(yè)管理、裝飾設(shè)計(jì)、經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)等。同時(shí)，隨著銷售不斷進(jìn)展和入住期的接近，價(jià)格應(yīng)應(yīng)保持一個(gè)逐步上升的趨勢。五、 價(jià)格定位(一) 定價(jià)依據(jù)1. 定位高端我們致力打造首座園林式高檔住宅小區(qū)，環(huán)境典雅優(yōu)美，配套智通完善，戶型合理時(shí)尚，物管服務(wù)先進(jìn)。三類客戶：周邊學(xué)校老師襄城區(qū)學(xué)校眾多，從小學(xué)到大學(xué)皆而有之，從業(yè)教師很多，而且學(xué)校老師待遇較高，具有較強(qiáng)的購買能力。3) 音樂及公共廣播系統(tǒng)，充分與消防廣播系統(tǒng)和熱為宜，平時(shí)提供高品質(zhì)的音樂節(jié)目服務(wù)和通知。(七) 物業(yè)管理公司將會(huì)憑借科學(xué)規(guī)范的管理模式和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，本著“寧可自己多流汗，不讓業(yè)主一時(shí)難”的宗旨，為住戶提供房屋維修、安全保障、環(huán)境治理等全方位服務(wù)，并致力于社會(huì)文化建設(shè)，推廣現(xiàn)代居住理念和生活方式，為小區(qū)住宅的保值增值提供了強(qiáng)有力的保障。(五) 園林景觀秉承“以人為本”的園林設(shè)計(jì)理念，以“自然、綠色、健康”三大塊為主題定位園林景觀規(guī)劃主旨是將社區(qū)規(guī)劃與建筑風(fēng)格融為一體，互為景觀設(shè)計(jì)，讓人一步入社區(qū)就會(huì)產(chǎn)生一種身臨其境的感覺。小區(qū)景觀打造耗費(fèi)千萬元，園區(qū)內(nèi)打造中心綠化帶，并設(shè)有老年健身廣場，兒童活動(dòng)樂園、漫步道，旱噴，嬉水池等休閑空間，盡可能實(shí)現(xiàn)最大多數(shù)的住宅傍水而居，充分體現(xiàn)景觀的均好性。小區(qū)南北兩個(gè)地塊之間的市政路，結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街。以水系貫穿南北兩個(gè)地塊，形式各具特色的中心水景、組團(tuán)水景、水岸島居，強(qiáng)化了“水景”住宅概念。在建筑設(shè)計(jì)上，以江景為導(dǎo)向，考量襄陽當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風(fēng)及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。所以，我們應(yīng)對項(xiàng)目進(jìn)行徹底的、統(tǒng)一的專業(yè)手法操作，使一種嚴(yán)謹(jǐn)、有效、追求精品的專業(yè)態(tài)度和作風(fēng)滲透入每一個(gè)開發(fā)的細(xì)微末節(jié)。項(xiàng)目多以價(jià)廉物美為自身主要優(yōu)勢來搶奪市場份額，而開發(fā)商均喜愛以低價(jià)入市的形式來吸引消費(fèi)者的注意，往往忽略了突出產(chǎn)品自身的品質(zhì)訴求。第四章 市場定位一、 概念定位通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前襄陽市城已經(jīng)面市的住宅產(chǎn)品尚在發(fā)展階段（特別是中高檔產(chǎn)品、大型住宅社區(qū)），另外消費(fèi)者大部分認(rèn)為“小區(qū)的綠化、景觀、環(huán)境是一個(gè)中高檔小區(qū)必須具備的基本硬件條件”。民發(fā)4. 通過調(diào)研，對比自身項(xiàng)目與其它項(xiàng)目競爭的優(yōu)劣勢，借鑒可取之處、提高自身產(chǎn)品品質(zhì)。(三) 商品房不斷涌現(xiàn)隨著襄陽城市整體建設(shè)發(fā)展水平的不斷提高，政府加大力度積極推進(jìn)住房商品化、貨幣化改革，建立多層次住宅保障體系，合理開發(fā)高檔、中檔、普通住宅，以滿足不同層次的住宅需求，促進(jìn)住宅建設(shè)的健康發(fā)展。隨著上述幾點(diǎn)因素，市民的消費(fèi)水平有了很大的提高，襄陽市民的恩格爾系數(shù)逐年下降，居民的居住條件是反映人民生活質(zhì)量最重要的一個(gè)方面。目前，具有戰(zhàn)略眼光的投資者們已把目光轉(zhuǎn)移列襄陽地區(qū)。5. 商品住房銷售依然旺盛，同增長51%。這無疑將為襄陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來新的契機(jī)?！　〉诙{(diào)控政策雖然層出不窮，但國家支持居民正常住房消費(fèi)的政策從未改變?！　≡趪覍Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)大的調(diào)控背景下，襄陽房地產(chǎn)雖未為此出新政，但政府部門也一直保持對房地產(chǎn)行業(yè)的一種積極的監(jiān)控態(tài)度?！　≡谙尻柗康禺a(chǎn)市場中，樊城無疑是風(fēng)向標(biāo)，作為襄陽房地產(chǎn)市場化程度最高、行業(yè)最前沿，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目最多的樊城，其多年的發(fā)展歷程也可為一波三折，過程復(fù)雜。 目前，襄陽市土地供應(yīng)零散化較為嚴(yán)重，個(gè)別房產(chǎn)開發(fā)公司拿一兩畝地，便從事房產(chǎn)開發(fā)，市區(qū)微型住宅小區(qū)眾多，城市建筑景觀較差。日前，市房管局和市地稅局聯(lián)合下文，對家庭唯一住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確界定，預(yù)告登記的房屋不再認(rèn)定為“二套房”。高新區(qū)對現(xiàn)有項(xiàng)目用地進(jìn)行分類清理，除收回部分未動(dòng)工項(xiàng)目的土地外，對于一些投資規(guī)模小、產(chǎn)業(yè)層次低、稅收貢獻(xiàn)小，又布局在主干道的項(xiàng)目，要調(diào)整用地。省住建廳日前正式下文，將襄陽市唯一一家圖審機(jī)構(gòu)——市護(hù)航建設(shè)工程咨詢中心正式批準(zhǔn)為國家一類施工圖審查機(jī)構(gòu)。其中，2012年安排85個(gè)項(xiàng)目。按照路線圖的要求，未來五年，中心城區(qū)圍繞拉開城市框架、打造城市景觀、城市“兩改”及新區(qū)建設(shè)、打造民生工程四個(gè)重點(diǎn)，共安排城建項(xiàng)目 948個(gè)。 預(yù)計(jì)2012—2016年五年內(nèi)基本完成兩改工作，并且要求前三年每年改造棚戶區(qū)不低于100萬平方米、1萬戶，改造城中村10個(gè)、150萬平方米，工作量比較大。一直以來，襄陽市的房地產(chǎn)的投資在固定資產(chǎn)的投資居高不下，成為城市整體基礎(chǔ)設(shè)施建沒的重要一環(huán)。去年，市區(qū)(不含襄州區(qū))共成交二手房5490套，二手房交易數(shù)量首次超過商品房。項(xiàng)目建成后，成為市區(qū)規(guī)模最大、投資最多、檔次最高、環(huán)境最優(yōu)的現(xiàn)代化建筑群，成為市區(qū)新標(biāo)志。產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)水平的提高，不管是立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實(shí)用率、園林等等方面。 襄陽市計(jì)劃到“十二五”末，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到5000億元，工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到6500億元，地方財(cái)政總收入達(dá)到350億元，地方一般預(yù)算收入達(dá)到150億元，經(jīng)濟(jì)總量占全省的比重力爭達(dá)到15%以上，成為鄂豫陜渝毗鄰地區(qū)中心城市。 全市上下以建設(shè)“產(chǎn)業(yè)襄陽、都市襄陽、文化襄陽、綠色襄陽”為重點(diǎn)，以招商引資和項(xiàng)目建設(shè)為抓手，著力提升省域副中心城市綜合實(shí)力，全市經(jīng)濟(jì)保持了平穩(wěn)較快發(fā)展態(tài)勢。3. 景觀環(huán)境：項(xiàng)目毗鄰襄陽公園和漢江，享有景觀優(yōu)勢。結(jié)合濱水特色，塑造良好的濱江景觀。(五) 公司運(yùn)作能力以及服務(wù)特點(diǎn)公司現(xiàn)擁有專業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)作項(xiàng)目，對于各種項(xiàng)目有很強(qiáng)的操作經(jīng)驗(yàn)同時(shí)又累積了過往以來的房產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，形成系統(tǒng)化的服務(wù)內(nèi)容。襄陽電廠房地產(chǎn)項(xiàng)目融資計(jì)劃書湖北上達(dá)投資有限公司二0一二年九月65 / 67目 錄第一章 公司介紹 1第二章 項(xiàng)目分析 3第三章 市場分析 6第四章 市場定位 30第四章 管理團(tuán)隊(duì) 43第五章 財(cái)務(wù)計(jì)劃 46第六章 融資方案的設(shè)計(jì) 57第七章 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)效益評估及融資方案 60第一章 公司介紹一、 公司簡介(一) 公司注冊資本金湖北上達(dá)投資有限公司成立于2007年，注冊資本金1000萬元。公司是一家區(qū)域性房地產(chǎn)開發(fā)公司，擁有區(qū)域性優(yōu)勢，本地政策扶植，融資渠道廣泛，流動(dòng)資金充足等優(yōu)點(diǎn)。(二) 規(guī)劃要求及有關(guān)約定保護(hù)漢江堤防和水資源環(huán)境，合理利用周邊環(huán)境，加強(qiáng)小區(qū)生態(tài)環(huán)境建設(shè)。項(xiàng)目的土地證、用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目規(guī)劃許可證、開工證和銷售許可證等五證在摘牌后辦理。2. 居住環(huán)境：地塊所處區(qū)域?yàn)橹行某菂^(qū)與新區(qū)近接，交通條件十分便利通達(dá)，但生活配套完善，臨近漢江對居住條件十分好。人口588萬，城區(qū)面積100平方公里，人口120萬，市區(qū)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)居湖北省第二位，全地區(qū)經(jīng)濟(jì)位居湖北省第三。2011年前三季度，襄陽市實(shí)現(xiàn)GDP1422億元，%，增幅位居全省第一；工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值665億元，%，地方財(cái)政總收入達(dá)到139億元，%，地方一般預(yù)算收入66億元，%。商品房供給快速增長，市場需求較為平穩(wěn)。2009年8月，享有中國商業(yè)地產(chǎn)航母之稱的萬達(dá)集團(tuán)，總投資40億元的萬達(dá)廣場開工。三是連鎖性大型二手房中介公司將出現(xiàn)。(二) 房地產(chǎn)開發(fā)投資情況房地產(chǎn)投資可以說是一個(gè)城市發(fā)展投資的風(fēng)向標(biāo)，代表著城市發(fā)展的能動(dòng)性和巨大潛力，更有效的反映了城市整體規(guī)劃的發(fā)展。 樊城區(qū)主要是漢江、小清河沿片、人民廣場片區(qū)、火車站片區(qū)、諸葛亮廣場片區(qū)、長虹路片區(qū)、清河口片區(qū)及喬營、施營等城中村集中區(qū)、內(nèi)環(huán)線西段區(qū)，涉及到489戶6118萬平方米；襄城片區(qū)有城西片區(qū)、南護(hù)城河南岸、城中片區(qū)、襄州區(qū)是云灣、西灣、張灣、魏莊等；高新區(qū)有米莊鎮(zhèn)、團(tuán)山鎮(zhèn)。按照新城東進(jìn)、舊城更新、一心四城、組群發(fā)展戰(zhàn)略，市委、市政府把全面提升城市綜合競爭力、強(qiáng)化城市能級的各類項(xiàng)目的組織實(shí)施、資源配置、責(zé)任分工、實(shí)現(xiàn)路徑全部具體化，將“都市襄陽”建設(shè)規(guī)劃化、項(xiàng)目化、工程化、路徑化，制訂了《20122016年推進(jìn)中心城區(qū)城市建設(shè)項(xiàng)目工作路線圖》。五年共實(shí)施285個(gè)項(xiàng)目，總投資1299億元。 2009年起，襄陽市城建委開始創(chuàng)建一類圖審機(jī)構(gòu)。3. 襄陽企業(yè)占地不開工 土地將會(huì)被強(qiáng)制收回 從2012年4月1日起，襄陽市將有更多家庭符合“唯一住房標(biāo)準(zhǔn)”，舊房出售時(shí)可享受稅費(fèi)優(yōu)惠。襄陽的房地產(chǎn)市場作為一個(gè)內(nèi)陸型市場，其本身張力和擴(kuò)張性有限，只能在既定的市場中輾轉(zhuǎn)騰挪，無法達(dá)到全面貫通的市場作用。靈靜的襄城，則會(huì)帶來更多的吸引。作為三線城市的襄陽，剛性需求仍然旺盛。這些美好的愿景，即將在新一屆市委、市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，通過各行各業(yè)共同努力，在“十二五”期間得以逐步實(shí)現(xiàn)。 4. 商品房供應(yīng)平穩(wěn)。 (三) 住宅市場需求特點(diǎn)1. 商品房需求量大幅度上升人口的增長代表城市發(fā)展的多項(xiàng)指標(biāo)，隨著襄陽城市化進(jìn)程的不斷加快，政府加大政策靈活變動(dòng)性，招商引資，產(chǎn)業(yè)鏈的激增，外來勞動(dòng)力和人才不斷涌入，城市規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)張，城市人口將迅速增加，商品房需求量將呈逐年上升趨勢。就業(yè)渠道不斷拓寬，就業(yè)格局發(fā)生變化，就業(yè)者的工薪收入快速增長，是居民家庭收入的主要支撐，個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快，經(jīng)營者收入增勢迅猛，離退休者收入穩(wěn)步增加，離退休人員生活得到保證，并且財(cái)產(chǎn)性收入增長迅猛，成為居民家庭新的收入增長點(diǎn)。傳統(tǒng)的居住格局和形式已經(jīng)無法滿足發(fā)展的步伐，更高品質(zhì)、品位的襄陽市民的生活欲望對住宅、環(huán)境及配套等諸多方面提出幾近苛刻而適情合情的需求。3. 通過相關(guān)樓盤反映出該區(qū)位客戶群的需求特征。檀溪SOHO商務(wù)港襄城區(qū)檀溪路1981號(hào)2萬方中等戶型、中等價(jià)格60～120平51009月購房可享9折，一次性付清折上99折中央公園樊城區(qū)樊城區(qū)清河路與前進(jìn)路交會(huì)處 15萬方科技住宅,投資地產(chǎn)㎡、㎡、65㎡、㎡8000全款99折，VIP客戶可享1萬抵4萬優(yōu)惠。所以，把握機(jī)遇，認(rèn)清形勢，才可以在大環(huán)境中立足。以氣度非凡的人文思想，傾力打造權(quán)利、禮儀、教養(yǎng)、純粹、現(xiàn)代、自然的高尚的生活。專業(yè)：由于地產(chǎn)是一塊眾人皆知的肥肉，眾多開發(fā)商的跑馬圈地，低價(jià)入市，直接導(dǎo)致了其市場中大批非專業(yè)