【正文】 經(jīng)營(yíng) 計(jì) 劃書(shū)二〇一二年度 公司名稱(chēng)：鞏義市朗曼物業(yè)管理有限公司 制定時(shí)間：2012年2月 日目 錄第一部分 物業(yè)公司收支預(yù)算…………………………… ………… 第3頁(yè)第一章 物業(yè)公司基本情況……………………………… ………… 第3頁(yè)一、組織架構(gòu)及人員編制二、職責(zé)分工三、各崗位工資級(jí)差表第二章：2012年管理費(fèi)用及經(jīng)營(yíng)成本預(yù)算………………………… 第6頁(yè)一、管理費(fèi)用及經(jīng)營(yíng)成本核算二、經(jīng)營(yíng)收入預(yù)算第三章： 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃及完成保障措施……………………… ……… 第17頁(yè)一、物業(yè)公司費(fèi)用控制目標(biāo)二、計(jì)劃完成保障措施三、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃完成獎(jiǎng)勵(lì)措施第二部分 物業(yè)公司培訓(xùn)制度及計(jì)劃………………………… …… 第21頁(yè)一、物業(yè)公司培訓(xùn)制度二、物業(yè)公司培訓(xùn)計(jì)劃第三部分 考核辦法…………………………………………………… 第26頁(yè)一、績(jī)效考核的目的和原則二、績(jī)效考核的實(shí)施細(xì)則三、計(jì)劃管理細(xì)則四、績(jī)效考核的結(jié)果運(yùn)用五、績(jī)效考核流程六、績(jī)效考核的申訴七、附則第一部分 物業(yè)公司收支預(yù)算第一章：物業(yè)公司基本情況 一、組織架構(gòu)及人員編制物業(yè)公司目前所管理的僅有朗曼假日一個(gè)項(xiàng)目，（、），下設(shè)客服部、工程部及安保部。公司計(jì)劃編制31人，其中客服部3人，工程部11人，安保部16人，朗曼新城項(xiàng)目依據(jù)開(kāi)發(fā)時(shí)間及交付情況另行申報(bào)。物業(yè)公司組織架構(gòu)圖客服部經(jīng)理1人科理1人副總經(jīng)理 1名物管員1人前臺(tái)接待1人工程部經(jīng)理1人安保部經(jīng)理1人班長(zhǎng)2人配電運(yùn)行4人水電維修4人消防主管1人隊(duì)員11人班長(zhǎng)3人二、職責(zé)分工l 副總經(jīng)理1名全面領(lǐng)導(dǎo)公司的日常工作，制定服務(wù)方針和管理目標(biāo)，并負(fù)責(zé)擬訂公司年度工作計(jì)劃，批準(zhǔn)培訓(xùn)計(jì)劃和各項(xiàng)管理方案等。l 客服部 3名客服經(jīng)理1名，負(fù)責(zé)協(xié)助主管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行具體的日常管理工作，并及時(shí)與業(yè)主溝通，有效處理各種投訴等；前臺(tái)接待1名，主要負(fù)責(zé)業(yè)主報(bào)修、咨詢(xún)、投訴、回訪及日常接待工作；物管員1名，負(fù)責(zé)園區(qū)日常巡查及裝修監(jiān)管工作，并對(duì)業(yè)主日常工作事務(wù)進(jìn)行協(xié)調(diào)處理。l 工程部 11名經(jīng)理1名，負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)計(jì)劃的制定與實(shí)施工作，并對(duì)業(yè)主/商戶(hù)維修報(bào)修工作的開(kāi)展進(jìn)行監(jiān)督；維修班長(zhǎng)2人，負(fù)責(zé)組織維修人員對(duì)管轄區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施進(jìn)行檢查保養(yǎng)及完成各項(xiàng)日常業(yè)主/商戶(hù)報(bào)修；配電運(yùn)行4人，負(fù)責(zé)對(duì)高低壓配電室、給排水設(shè)備、消防系統(tǒng)、電梯等的運(yùn)行情況進(jìn)行監(jiān)測(cè)，并做好運(yùn)行記錄；水電維修4人，負(fù)責(zé)商場(chǎng)、園區(qū)公共環(huán)及業(yè)主/商戶(hù)的報(bào)修處理工作。安保部 16名經(jīng)理1名，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)治安、交通、車(chē)輛、消防等全面的管理，并對(duì)區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)突發(fā)事件做好應(yīng)該處理工作； 消防主管1名，協(xié)助經(jīng)理處理具體日常工作事務(wù)，重點(diǎn)做好消防安全的巡查監(jiān)督工作，并做好消防控制室的管理工作；工領(lǐng)班3名，負(fù)責(zé)全班的日常管理工作，并帶領(lǐng)全班完成各項(xiàng)工作任務(wù)；隊(duì)員11名，根據(jù)崗位要求，做好各項(xiàng)值勤工作。注：上述人員為物業(yè)公司現(xiàn)有人員編制，物業(yè)公司計(jì)劃在3月份完成對(duì)現(xiàn)有人員的重新定編調(diào)整。在人員編制調(diào)整方向上考慮將服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相結(jié)合，科學(xué)合理配置員工，做到工作量飽滿(mǎn)，實(shí)行一崗多能，對(duì)不合理的崗位予以調(diào)整或裁汰。三、各崗位工資級(jí)差表部門(mén)崗位工資級(jí)差一級(jí)工資二級(jí)工資三級(jí)工資四級(jí)工資五級(jí)工資客服部客服部經(jīng)理3500400045004800物管員15001600170018002000前臺(tái)接待15001600170018002000工程部工程部經(jīng)理3500400045004800工程班長(zhǎng)24002600280030003200配電值班17001800190021002300水電維修17001800190021002300安保部安保部經(jīng)理3500400045004800消防主管24002600280030003200領(lǐng)班17001800190020002200隊(duì)員15001600170018002000第二章：2012年管理費(fèi)用及經(jīng)營(yíng)成本預(yù)算一、管理費(fèi)用及經(jīng)營(yíng)成本核算㎡ ，總?cè)藬?shù)為31人，鑒于物業(yè)公司目前更多員工的是在從事商業(yè)物業(yè)工作，在費(fèi)用核算過(guò)程中共細(xì)分為住宅與商業(yè)的合計(jì)費(fèi)用支出、住宅費(fèi)用支出、物業(yè)服務(wù)于商業(yè)的支出三塊。通過(guò)對(duì)2012年度管理經(jīng)營(yíng)費(fèi)用進(jìn)行預(yù)算，全年合計(jì)管理費(fèi)用預(yù)計(jì)1380309萬(wàn)元（其中包含住宅運(yùn)營(yíng)所需管理費(fèi)用430742元，服務(wù)于商業(yè)的管理費(fèi)用949567元），全年經(jīng)營(yíng)成本總和為1872164萬(wàn)元（其中包含住宅經(jīng)營(yíng)成本支出337100元，服務(wù)于商業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本支出1535064元）。說(shuō)明：上述核算的管理及經(jīng)營(yíng)費(fèi)用中未考慮工資上漲因素及新項(xiàng)目人員入駐的開(kāi)辦費(fèi)用；人員工資如因薪酬體系調(diào)整增加費(fèi)用另行申報(bào)，開(kāi)辦費(fèi)用根據(jù)新項(xiàng)目具體開(kāi)發(fā)進(jìn)展情況另行提報(bào)。上述費(fèi)用中不包含商場(chǎng)改造、活動(dòng)室裝修等大項(xiàng)支出費(fèi)用。上述費(fèi)用中不包含單項(xiàng)大額支出的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用。附： 33 / 33管理費(fèi)用資金計(jì)劃總表（含住宅與商場(chǎng)，單位：元）序號(hào)費(fèi)用明細(xì)2012年計(jì)劃合計(jì)1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1工資及獎(jiǎng)金950300 65400 65400 72940 72940 72940 72940 72940 72940 72940 72940 72940 163040 2福利費(fèi)162228 17169 17169 11169 11369 11769 17169 10769 11169 16569 10969 15569 11369 各類(lèi)保險(xiǎn)費(fèi)　10369 10369 10369 10369 10369 10369 10369 10369 10369 10369 10369 10369 工會(huì)經(jīng)費(fèi)0 　　　　　　　　　　　　勞保費(fèi)0 　　　　　　　　　　　　其他37800 6800 6800 800 1000 1400 6800 400 800 6200 600 5200 1000 3房租、物業(yè)費(fèi)19200 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 房租、物業(yè)費(fèi)　1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 購(gòu)房?jī)?yōu)惠物業(yè)費(fèi)　　　　　　　　　　　　　4差費(fèi)交通費(fèi)6000 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 5修理費(fèi)　　　　　　　　　　　　　6審計(jì)咨詢(xún)費(fèi)、律師費(fèi)0 　　　　　　　　　　　　7水電費(fèi)23000 2000 2000 1800 1800 1800 1800 2000 2000 2000 1800 2000 2000 8培訓(xùn)費(fèi)10920 　　1000 2000 1000 　　　1000 5920 　　9辦公費(fèi)17000 1000 1200 2300 2800 1200 1300 1000 1400 1300 1000 1200 1300 辦公品10800 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 耗材3200 100 300 400 100 300 400 100 300 400 100 300 400 報(bào)刊雜志費(fèi)1000 　　　800 　　　200 　　　　雜費(fèi)0 　　　　　　　　　　　　印刷費(fèi)0 　　　　　　　　　　　　證照年檢2000 　　1000 1000 　　　　　　　　其他0 　　　　　　　　　　　　10汽車(chē)費(fèi)用8400 700 700 700 700 700 700 700 700 700 700 700 700 維修費(fèi)0 　　　　　　　　　　　　油料費(fèi)7200 600 600 600 600 600 600 600 600 600 600 600 600 養(yǎng)路費(fèi)0 　　　　　　　　　　　　停車(chē)過(guò)路費(fèi)1200 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 保險(xiǎn)費(fèi)0 　　　　　　　　　　　　車(chē)船使用稅0 　　　　　　　　　　　　車(chē)輛年檢0 　　　　　　　　　　　　11通訊費(fèi)12000 950 950 950 950 950 950 950 950 1550 950 950 950 移動(dòng)電話費(fèi)6000 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 固定電話費(fèi)4800 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 短信費(fèi)600 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 網(wǎng)絡(luò)費(fèi)600 　　　　　　　　600 　　　12業(yè)務(wù)招待費(fèi)22000 6500 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 5500 1000 1000 1000 日常招待12000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000