【正文】 小杭州莊園養(yǎng)生酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一部分：總論第一章：小杭州旅游、酒店行業(yè)概況一、小杭州旅游、酒店行業(yè)目前發(fā)展概況小杭州作為一個(gè)小杭州市剛成立不久的新區(qū)，對(duì)旅游、休閑、娛樂(lè)方面的本地消費(fèi)能力目前似乎還是不強(qiáng)，但是，隨著小杭州的經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，擁有天然山景和海濱景觀優(yōu)勢(shì)的小杭州旅游業(yè)，會(huì)成為小杭州綠色經(jīng)濟(jì)的新的增長(zhǎng)點(diǎn)和支柱產(chǎn)業(yè)之一。2007年5月，由小杭州區(qū)旅游局與“廣之旅”共同成立的“小杭州旅游服務(wù)中心”正式對(duì)外營(yíng)業(yè)，填補(bǔ)了小杭州沒(méi)有專業(yè)旅游機(jī)構(gòu)的空白，方便了在小杭州工作和生活的群眾出游。同時(shí)作為地陪，也極大地方便了外地游客在小杭州的各種旅游觀光和參觀學(xué)習(xí)等活動(dòng)。二、小杭州酒店目前市場(chǎng)分析小杭州區(qū)目前以三星級(jí)以下的酒店、旅館居多，總體上來(lái)說(shuō)，除了1間五星級(jí)酒店（小杭州大酒店）外，三、四星級(jí)酒店約45間，其余的都是中小旅館居多。近年來(lái)由于小杭州市“南拓”政策的影響，四星級(jí)以上的酒店將會(huì)進(jìn)入規(guī)劃動(dòng)工興建階段。目前小杭州區(qū)的酒店具體分布如下表：小杭州區(qū)主要的星級(jí)酒店旅館名錄序號(hào)酒店名稱星 級(jí)地 址1.小杭州大酒店★★★★★小杭州海濱新城商貿(mào)大道南二路2.小杭州小杭州長(zhǎng)江三角洲世貿(mào)中心大廈酒店公寓★★★★小杭州市小杭州區(qū)港前大道南156號(hào)3.祈福（小杭州）酒店★★★★小杭州進(jìn)港大道4.小杭州海港大酒店★★★★小杭州進(jìn)港大道5.小杭州高爾夫球會(huì)別墅酒店★★★小杭州高爾夫球會(huì)內(nèi)6.各類旅館十多間★★小杭州進(jìn)港大道沿線小杭州區(qū)未來(lái)規(guī)劃興建的酒店情況A、大角山濱海公園，用地29000平方米，五星級(jí)度假型酒店；B、地鐵金洲站附近，用地40000平方米，五星級(jí)商務(wù)型酒店：C、進(jìn)港大道焦門站附近，用地20000多平方米，五星級(jí)商務(wù)型酒店。周邊主要的競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)酒店1) 據(jù)我們的市場(chǎng)調(diào)查以及酒店篩選，主要的酒店在以下范圍內(nèi)確定：A、本項(xiàng)目10公里半徑范圍內(nèi)，主要的酒店有：小杭州大酒店、小杭州三角洲世貿(mào)中心大廈酒店公寓、祈福（小杭州）酒店、南航撒海港大酒店等。B、蘇州市橋區(qū)域范圍內(nèi)，主要有：蘇州科爾海悅酒店等。C、香山市區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)，主要有：香山香格里拉大酒店、香山國(guó)際大酒店等。D、蘇州虎門區(qū)域范圍內(nèi)，主要有：蘇州龍泉國(guó)際大酒店、蘇州豪門大飯店等。上述酒店的主要客源情況見(jiàn)以下圖表所示。小杭州、蘇州及香山部分星級(jí)酒店的調(diào)查分析表酒 店 名 稱甲乙丙丁戊己庚辛壬星 級(jí)五星四星四星四星準(zhǔn)五星五星五星五星五星客房總數(shù)320230143148330800248463350主會(huì)議室（人/間）600280100030060010008001000800標(biāo)雙房門市價(jià)（元）11803802901180108083010581080913標(biāo)雙房實(shí)價(jià)（元）700350290480438370490851498旺季標(biāo)雙房?jī)r(jià)（元）118043038048010803704908514982006年開(kāi)房率（%）55%60%60%新開(kāi)60%65%60%65%60%標(biāo)雙面積（m2）463636403636463636標(biāo)雙衛(wèi)浴面積（m2）8446566~865客源構(gòu)成會(huì)議商務(wù)、港澳散客會(huì)議旅行團(tuán)散客旅行會(huì)議散客團(tuán)隊(duì)商務(wù)長(zhǎng)住客政府會(huì)議，商務(wù)散客會(huì)議旅行散客會(huì)議商務(wù)散客會(huì)議商務(wù)散客國(guó)內(nèi)團(tuán)商務(wù)散客附：酒店名稱項(xiàng)目解釋：甲—小杭州大酒店；乙—祈福小杭州大酒店；丙—小杭州海港大酒店；丁—南航長(zhǎng)三角酒店公寓；戊—蘇州科爾海悅酒店；己—蘇州龍泉國(guó)際大酒店；庚—蘇州豪門大飯店；辛—香山香格里拉大酒店；壬—香山國(guó)際大酒店；小杭州區(qū)酒店客源分析1）會(huì)議、宴會(huì)的需求很大由于小杭州新區(qū)的經(jīng)濟(jì)是呈不斷上升的態(tài)勢(shì)，尤其是工業(yè)、物流發(fā)達(dá)，對(duì)酒店會(huì)議、宴會(huì)的需求很大。l 旅游業(yè)對(duì)酒店住房有一定的拉動(dòng)小杭州區(qū)雖然不是小杭州市的旅游強(qiáng)區(qū)，但由于交通方便，往來(lái)小杭州周邊城市的時(shí)間距離大大縮短，60分鐘內(nèi)便可來(lái)回。因此，小杭州接待的旅客是以一、二日游為主，對(duì)酒店餐飲、娛樂(lè)消費(fèi)的拉動(dòng)較大。l 當(dāng)?shù)毓究驮从休^大發(fā)展?jié)摿π『贾菔切『贾葜匾墓I(yè)強(qiáng)區(qū)之一，工業(yè)產(chǎn)值占小杭州經(jīng)濟(jì)的比例80%以上，%。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和升級(jí)，小杭州的工業(yè)發(fā)展中心轉(zhuǎn)向輸配變電、精細(xì)化工、電子信息、機(jī)械設(shè)備、生物醫(yī)藥、環(huán)保產(chǎn)業(yè)、新材料和光電一體化等科技含量高、發(fā)展后勁足、帶動(dòng)力強(qiáng)的行業(yè)。這些新興產(chǎn)業(yè)比紡織服裝、鞋、帽等傳統(tǒng)的出口型制造業(yè)相比，對(duì)當(dāng)?shù)氐臅?huì)展、酒店、娛樂(lè)等第三產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)將是十分巨大的。作為小杭州“南拓”的重心，小杭州的社會(huì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境將會(huì)不斷提升和發(fā)展，其本身對(duì)酒店的需求將日益增長(zhǎng)，尤其是公司商務(wù)、會(huì)議客源潛在的需求很大。l 境外客源將以香港、澳門、日本等客源為主導(dǎo)小杭州有海外華僑、港、澳、臺(tái)同胞30多萬(wàn)人，小杭州在經(jīng)濟(jì)上、人文上、對(duì)外交往上與香港關(guān)系密切，香港人是小杭州對(duì)外引資的主體，港資企業(yè)占小杭州利用外資的比例很大。同時(shí)，早在2004年，小杭州就擁有日資企業(yè)35家，投資總額超過(guò)20億美元，2004年以來(lái)在豐田項(xiàng)目的帶動(dòng)下，小杭州已經(jīng)成為日資企業(yè)的投資熱土，來(lái)源于日本的外資占利用外資比例達(dá)30%以上，有很多日本人選擇在小杭州居留、投資、工作。小杭州主要的日資企業(yè)有廣汽豐田發(fā)動(dòng)機(jī)有限公司、奧林巴斯（小杭州）工業(yè)有限公司、小杭州億源機(jī)電有限公司、小杭州阪田油墨有限公司、山東日立電機(jī)有限公司、小杭州塔祈巴那電器有限公司、旭東阪田有限公司等10多家大型日資企業(yè)。l 交易會(huì)對(duì)小杭州酒店的影響（1）.100屆杭交會(huì)期間，小杭州市區(qū)的酒店房?jī)r(jià)居高不下，小杭州四星以上酒店房間基本都在2500元至3000元間波動(dòng)。相對(duì)于小杭州老城區(qū)的價(jià)位，小杭州酒店業(yè)的價(jià)格頗具吸引力，四星以上酒店最高不過(guò)1500元，很多四星酒店甚至打出500元/晚優(yōu)惠價(jià)，加上小杭州作為小杭州新興的海濱新城，可以更有效地吸引客流。小杭州有的酒店為迎接杭交會(huì)，還提供免費(fèi)機(jī)場(chǎng)接送、會(huì)展期間免費(fèi)交通等服務(wù)。杭交會(huì)期間，小杭州除了各大酒店開(kāi)房率火爆之外，小杭州各大景色秀美的樓盤也紛紛對(duì)客商開(kāi)放農(nóng)莊、公園、會(huì)所等設(shè)施，把客商吸引過(guò)來(lái)，讓客商在緊張忙碌的同時(shí)，享受休閑度假。這些都會(huì)形成酒店的客源。（2）.一直以來(lái)，小杭州市區(qū)酒店相對(duì)于周邊酒店的優(yōu)勢(shì)條件是交通便利，然而，隨著近年來(lái)城際交通網(wǎng)絡(luò)的飛速發(fā)展，這種優(yōu)勢(shì)已日漸弱化。由于華南快速干線的連接，地鐵的開(kāi)通，琶洲到小杭州的距離迅速拉短。杭交會(huì)期間市區(qū)人流量非常大，至琶洲會(huì)展一線更是擁擠不堪。曾有入住白云區(qū)某酒店的參展商，從住處趕至?xí)?chǎng)用了近兩個(gè)小時(shí)。而從小杭州去琶洲會(huì)展中心無(wú)論是汽車，還是地鐵僅需半小時(shí)左右。（3）.隨著小杭州城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，以及小杭州商業(yè)、旅游業(yè)的快速發(fā)展，加上交通設(shè)施的不斷完善，小杭州酒店業(yè)迎來(lái)了大好發(fā)展機(jī)遇，小杭州現(xiàn)在最缺的就是高檔次的酒店，尤其是四、五星級(jí)酒店，小杭州應(yīng)當(dāng)充分利用杭交會(huì)的帶動(dòng)作用，大力發(fā)展酒店業(yè)。第二章：養(yǎng)生酒店的背景及建設(shè)的必要性一、主題酒店的興起隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展，人民是生活水平不斷提高，人們?cè)絹?lái)越注重康體娛樂(lè)和休閑旅游，其中自然景觀和歷史文化旅游受到熱捧，例如云南的大理和上海、西安等旅游名勝圣地。緊隨其后的主題型旅游和主題型公園大行其道，例如上海的世界之窗、錦繡中華、歡樂(lè)谷等。如今主題型酒店即將遵循旅游的規(guī)律，從自然景