大連律協(xié)房建委——房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)之法律盡職調(diào)查操作指引(已修改)
2025-08-15 03:26 本頁(yè)面
【正文】 大連市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)與建設(shè)工程法律專業(yè)委員會(huì)房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)之法律盡職調(diào)查律師業(yè)務(wù)操作指引（草稿），在調(diào)查對(duì)象、調(diào)查事項(xiàng)、關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)等方面有較強(qiáng)的專業(yè)性特點(diǎn)。為規(guī)范并購(gòu)過(guò)程中的操作程序，幫助律師發(fā)現(xiàn)、判斷、評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，為交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)、合同條款的設(shè)定提供基礎(chǔ)依據(jù)，特根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范性文件的規(guī)定及行業(yè)公認(rèn)的律師執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，制定本指引。，用于大連市律師協(xié)會(huì)注冊(cè)會(huì)員律師在房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)盡職調(diào)查過(guò)程中的執(zhí)業(yè)行為之參考。 律師進(jìn)行調(diào)查時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持執(zhí)業(yè)的獨(dú)立性，既不受委托人意志的左右，也不受其他中介機(jī)構(gòu)的干預(yù)，在不損害委托人合法權(quán)益的前提下，獨(dú)立決定辦理法律事務(wù)的內(nèi)容、方法和程序，獨(dú)立出具法律意見(jiàn)書(shū)。、合理審慎原則以事實(shí)為依據(jù)，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行分析和判斷。對(duì)于在法律盡職調(diào)查過(guò)程中通過(guò)專業(yè)知識(shí)和專業(yè)判斷應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)或?qū)嶋H發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，即便有委托方或被調(diào)查人的承諾與保證，律師仍應(yīng)勤勉盡責(zé)地進(jìn)行獨(dú)立核查、判斷。、深入和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查原則 調(diào)查時(shí)注重調(diào)查內(nèi)容和調(diào)查材料的全面性，不僅要對(duì)有關(guān)的文件資料進(jìn)行詳盡的審核，還應(yīng)當(dāng)與相關(guān)當(dāng)事人、政府部門(mén)、中介機(jī)構(gòu)等進(jìn)行溝通及了解，必要時(shí)應(yīng)從第三方另行調(diào)取或核對(duì)重要資料。對(duì)發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)問(wèn)題或風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題應(yīng)窮盡可能地向縱深進(jìn)行，直到問(wèn)題清晰呈現(xiàn)。 對(duì)重大權(quán)屬證件、重大資產(chǎn)的調(diào)查，不能僅依賴于書(shū)面審查，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)親自到發(fā)證部門(mén)、資產(chǎn)（存放）現(xiàn)場(chǎng)查看、核實(shí)。 依據(jù)項(xiàng)目情況、企業(yè)的性質(zhì)、發(fā)展時(shí)期、管理水平、股東資信能力、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)等，制定不同的調(diào)查事項(xiàng)或調(diào)查的程度，確定主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和重點(diǎn)調(diào)查事項(xiàng)。律師要明確在進(jìn)行盡職調(diào)查的過(guò)程中什么層次的資料和消息是重要的?！芭端锌赡艽嬖诘闹卮箫L(fēng)險(xiǎn)”是一條重要的披露原則。律師應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守律師執(zhí)業(yè)道德和執(zhí)業(yè)規(guī)范，對(duì)調(diào)查中知曉的商業(yè)秘密、交易各方信息嚴(yán)格保密，并不得利用所知悉的商業(yè)秘密為律師本人、律師事務(wù)所及非委托方的任何第三方謀取利益。股權(quán)并購(gòu)是指投資者作為并購(gòu)方通過(guò)與目標(biāo)公司股東進(jìn)行有關(guān)目標(biāo)公司股東權(quán)益的交易，使投資者成為目標(biāo)公司的控股股東的投資行為。交易標(biāo)的是目標(biāo)公司的股權(quán)，交易對(duì)方是目標(biāo)公司的股東。包括但不限于：投資者通過(guò)向目標(biāo)公司的股東購(gòu)買(mǎi)股權(quán)的方式，使自己成為目標(biāo)公司的控股股東，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)目標(biāo)公司名下地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)權(quán)利。投資者通過(guò)向目標(biāo)公司出資增加注冊(cè)資本，從而成為目標(biāo)公司新股東。投資者自身或者子公司通過(guò)與目標(biāo)公司合并，從而取得目標(biāo)公司控制權(quán)。調(diào)查重點(diǎn)為擬收購(gòu)的項(xiàng)目情況、目標(biāo)公司債權(quán)債務(wù)情況及目標(biāo)股權(quán)情況。以下列舉之調(diào)查內(nèi)容，具體調(diào)查者根據(jù)項(xiàng)目本身的特征，結(jié)合目標(biāo)公司的性質(zhì)、成立時(shí)間長(zhǎng)短、內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)健全程度、項(xiàng)目自身缺陷等情況進(jìn)行相應(yīng)取舍或添加。 目標(biāo)企業(yè)設(shè)立與存續(xù)、經(jīng)營(yíng)情況的調(diào)查 、并購(gòu)的授權(quán)與批準(zhǔn)的審查 包括：企業(yè)設(shè)立審批、申請(qǐng)文件及登記文檔、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、驗(yàn)資證明（報(bào)告），企業(yè)登記事項(xiàng)，歷次變更、變動(dòng)情況的合法合規(guī)性（尤其是股權(quán)變更情況），合并、分立、變更及重大改組、重大投資行為，年審情況及是否有影響目標(biāo)企業(yè)合法存續(xù)的重大法律障礙（如吊銷(xiāo)、注銷(xiāo)），目標(biāo)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中依法應(yīng)取得的資質(zhì)、認(rèn)證、特別許可等是否已合法取得及是否仍合法有效，本次并購(gòu)交易是否已取得合法有效的授權(quán)和批準(zhǔn)，如股東會(huì)、董事會(huì)國(guó)資部門(mén)（目標(biāo)股權(quán)為國(guó)有股權(quán)）、商務(wù)部門(mén)（目標(biāo)公司系外資公司）等是否履行了必要的內(nèi)部和外部批準(zhǔn)，對(duì)并購(gòu)條件是否有限制性要求。、對(duì)外投資的審查包括：（1）股權(quán)結(jié)構(gòu)及合法性、股權(quán)結(jié)構(gòu)
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