【正文】 1 / 45北海市工業(yè)園地塊市場調(diào)查報告目 錄第一部分 北海經(jīng)濟環(huán)境概況 .................................................2一、城市發(fā)展概況 .......................................................................2二、宏觀經(jīng)濟環(huán)境 .......................................................................3三、中觀經(jīng)濟環(huán)境分析 ...............................................................5四、微觀經(jīng)濟環(huán)境 .......................................................................6五、城市功能定位 .......................................................................6六、綜合分析 ...............................................................................7第二部分 北海工業(yè)園地塊研究分析 .....................................8一、北海工業(yè)發(fā)展?fàn)顩r ...............................................................8二、工業(yè)運行的主要特點 ...........................................................8三、北海工業(yè)發(fā)展條件分析 .......................................................9第三部分 房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 ...........................................13一、北海房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 .........................................................13二、北海房地產(chǎn)板塊劃分概述分析 .........................................14三、北海房地產(chǎn)價格分析 .........................................................15四、北海房地產(chǎn)市場客戶群體分析 .........................................16五、市中心區(qū)樓盤抽樣調(diào)查個案分析 .....................................17六、海景樓盤抽樣調(diào)查個案分析 .............................................23七、郊區(qū)樓盤抽樣調(diào)查個案分析 .............................................24第四部分 北海工業(yè)園地塊背景分析 ...................................26一、地塊條件 .............................................................................262 / 45二、地塊現(xiàn)狀 .............................................................................26第五部分 結(jié)論： .....................................................................28第一部分 北海經(jīng)濟環(huán)境概況一、城市發(fā)展概況（一）地理位置北海地處廣西南端，北部灣東北岸。位于東經(jīng) 108176。50′45~109176。47′28″，北 緯 21176。29′~21176。55′34″之間，西北距南寧 206 公里，東距湛江 198 公里，東南距?？谑?147 海里。市區(qū)南北西三面環(huán)海，有潿洲（ 平方公里）、斜陽（ 平方公里）二個海島，潿洲距市區(qū)大約 海里。北海市與海南省隔海相望，鄰近東南亞諸國，背靠大西南云貴川諸省，處于大西南、海南及東南亞的中樞位置，地理位置優(yōu)越?？偯娣e 3337 平方公里，市區(qū)面積 957 平方公里。（二）歷史沿革北海市因市區(qū)北面瀕臨海而得名，始見于清康熙初年，清嘉慶年以來沿稱為市。1876 年中英《煙臺條約》辟為通商口岸。1949 年3 / 4512 月 4 日解放，當(dāng)時為鎮(zhèn)，歸合浦縣管轄，1951 年 1 月改為廣東省轄市，同年 5 月委托廣西省領(lǐng)導(dǎo)，1952 年 3 月正式劃歸廣西，1955 年 5 月重歸廣東，1956 年降為縣級市，1958 年降為合浦縣北海人民公社。1959 年改為縣級鎮(zhèn)，1964 年恢復(fù)為縣級市，1965 年6 月又劃歸廣西。1982 年經(jīng)國務(wù)院批準，成為旅游對外開放城市。1983 年 10 月恢復(fù)為地級市。1984 年 4 月被國務(wù)院確定為進一步對外開放的十四個沿海城市之一。1987 年 7 月 1 日合浦縣劃歸北海市管轄。（三）行政區(qū)劃全市轄海城區(qū)、銀海區(qū)、鐵山港區(qū)和合浦縣，共 27 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（3個鄉(xiāng)、24 個鎮(zhèn)），5 個街道辦事處，87 個居委會，343 個村委會，6630 個村民小組?？偯娣e 3337 平方公里。海城區(qū)轄潿洲、靖海、驛馬 3 個鎮(zhèn)，東街、中街、西街、海角、地角 5 個街道辦事處，共有 51 個居委會、20 個村委會，250 個村民小組，總面積 140 平方公里。（四）人口概況2022 年末，全市戶籍人口達 萬人，比上年增加 萬人，增長 %，其中市區(qū)人口 萬人，增加 萬人，增長 %。全市人口出生率為 ‰，比上年下降 個千分點；4 / 45人口死亡率 ‰，比上年下降 個千分點；人口自然增長率‰，比上年增加 ‰。二、宏觀經(jīng)濟環(huán)境（一）、北部灣經(jīng)濟發(fā)展分析北部灣經(jīng)濟將對北海市等沿海城市產(chǎn)生重要的影響，目前在東盟合作框架內(nèi)，廣西沿海城市經(jīng)濟將迅速帶動，對外貿(mào)易和合作投資將顯著增強，形成巨大的推動作用。北部灣經(jīng)濟區(qū)作為勞動力成本以及各種資源優(yōu)勢明顯的沿海沿邊經(jīng)濟區(qū)，區(qū)域經(jīng)濟具備強大的優(yōu)勢；目前中國— 東盟博覽會落戶南寧，南寧成功承辦兩屆博覽會，廣西對外開放的新形象和知名度得到顯著提升。2022 年，北部灣（廣西）經(jīng)濟區(qū)經(jīng)濟增長勢頭強勁，主要經(jīng)濟指標增長速度居全區(qū)前列。南寧、欽州、北海、防城港四市生產(chǎn)總值合計達到 億元，占全區(qū)生產(chǎn)總值的比重為 ％，在全區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中的戰(zhàn)略地位顯著提升。一、二、三產(chǎn)業(yè)比重由 2022年的 ：：，調(diào)整到 2022 年的 ：：。工業(yè)發(fā)展較快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。隨著工業(yè)化進程加快，沿海城市化水平進一步提高，2022 年，城鎮(zhèn)化率達到 ％，比 2022 年提高 %。5 / 45（二）、北部灣基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)條件北部灣經(jīng)濟區(qū)近年明顯改善了欽州、北海、防城港三市的航道、路網(wǎng)、供水、供電及排水等基礎(chǔ)設(shè)施條件，加強內(nèi)地通往港口城市的高等級公路和鐵路，以及港口城市通往港口碼頭的公路、鐵路等通港交通建設(shè)，完善了通信設(shè)施；提升了沿?；A(chǔ)設(shè)施總體水平，改善了沿海產(chǎn)業(yè)發(fā)展的硬環(huán)境，使沿海港口經(jīng)濟優(yōu)勢進一步突顯。2022 年沿海港口吞吐能力達到 3456 萬噸，比上年新增 250 萬噸。內(nèi)河港口吞吐能力達到480 萬噸。（三）各地商會在廣西投資概況據(jù)不完全統(tǒng)計，截至 2022 年 6 月，５年來，廣西與區(qū)外企業(yè)簽訂投資項目 6274 個，合同引進區(qū)外投資 億元；已實施項目 5870 個，到位資金 1014．23 億元。2