【正文】 辦公商業(yè)金融用房項(xiàng)目申請報(bào)告辦公商業(yè)金融用房項(xiàng)目申請報(bào)告目錄第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 1第二章 建設(shè)背景與相關(guān)政策符合性分析 6第三章 市場分析及規(guī)模定位 12第四章 節(jié)能方案分析 20第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 23第六章 建設(shè)方案 27第七章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 38第八章 人力資源配置和項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 42一、組織機(jī)構(gòu) 42二、人力資源配置 42三、人員招聘和培訓(xùn) 42四、實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 44第九章 投資估算及資金籌措 46一、估算依據(jù)和說明 46二、投資估算 47三、流動資金估算 48四、總投資估算 48五、資金籌措與使用 48第十章 經(jīng)濟(jì)影響分析 49一、經(jīng)濟(jì)合理性分析 49二、區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析 51三、行業(yè)影響分析 52第十一章 社會影響分析 54一、社會影響效果分析 54二、社會適應(yīng)性分析 54三、社會風(fēng)險(xiǎn)及對策分析 5558第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況一、申報(bào)單位概況杭政儲出地塊（）位于規(guī)劃錢江新城核心位置，東至香樟街，南至富春路，西至新業(yè)路，北至民心路。處于某市正在興起的錢江新城核心位置，毗鄰未來的某市政中心，以及已經(jīng)建成的某大劇院和國際會議中心，由某市國土局于2007年9月14日至2007年10月19日期間公開掛牌出讓，房產(chǎn)公司（某）有限公司（現(xiàn)已更名為“房產(chǎn)公司”）競得該地塊的土地使用權(quán)。E02地塊具體由E024四塊子地塊組成。該地塊的建設(shè)項(xiàng)目“某房產(chǎn)公司廣場”，是集商業(yè)用房、寫字樓、商務(wù)酒店、公寓式酒店為一體的都市綜合體項(xiàng)目。本項(xiàng)目申請報(bào)告所涉及的是該地塊中的地地塊，包括寫字樓、商務(wù)酒店、商業(yè)用房、公寓式酒店。本項(xiàng)目建設(shè)單位為房產(chǎn)公司，其前身為2007年9月成立的房產(chǎn)公司（某）有限公司，并于2008年10月經(jīng)投資方裴戈塞斯私人有限公司（PAGESUS PTE. LTD）決議，變更公司名稱、經(jīng)營范圍、注冊資金和投資總額后即為目前的“房產(chǎn)公司。投資方裴戈塞斯私人有限公司（PAGESUS PET. LTD） 系由新加坡房產(chǎn)公司置地中國控股私人有限公司（下稱“房產(chǎn)公司置地”）在新加坡注冊成立的一家獨(dú)資子公司。房產(chǎn)公司置地是東南亞市值最高的房地產(chǎn)公司――新加坡嘉德置地集團(tuán)負(fù)責(zé)對華投資的子公司。嘉德置地集團(tuán)是東南亞市值最高的房地產(chǎn)公司之一，總部設(shè)在新加坡。它的房產(chǎn)、服務(wù)公寓以及房地產(chǎn)金融服務(wù)核心業(yè)務(wù)集中在多個快速增長城市，地理分布跨越亞太、歐洲和海灣合作委員會(海合會)國家，業(yè)務(wù)遍布20多個國家110多個城市。房產(chǎn)公司置地自1994年進(jìn)入中國以來，致力于全國高品質(zhì)住宅和商用房產(chǎn)的投資、開發(fā)與管理。房產(chǎn)公司置地?fù)碛幸慌軐H理念和本地經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，通過整合其在房地產(chǎn)各領(lǐng)域的綜合優(yōu)勢，積極參與中國的房地產(chǎn)建設(shè)。房產(chǎn)公司置地憑借其雄厚的資金實(shí)力和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理方面的技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)，在中國已成功開發(fā)了多個商用項(xiàng)目，包括上海的商用項(xiàng)目包括百騰大廈、上海房產(chǎn)公司廣場和新茂大廈；北京的房產(chǎn)公司大廈，中環(huán)世貿(mào)廣場和在建的房產(chǎn)公司廣場，成都在建的房產(chǎn)公司廣場等，寧波在建的房產(chǎn)公司廣場，住宅項(xiàng)目包括在上海市的新家坡、新加坡美樹館、菊園、江臨天下、匯豪天下、曼克頓豪庭、萊詩邸、天山河畔花園、西郊林蔭湖畔、柏麗華庭；北京的上元、卓錦萬代、皇城7華璽、品元和廣州的天河新作，寧波的匯豪天下等，總建筑面積超過140萬平方米。此外，集團(tuán)在北京、成都、天津等地均有商用房產(chǎn)項(xiàng)目上的投資開發(fā)，至今在中國的總投資已超過200億元。房產(chǎn)公司置地對某房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景充滿信心，在取得本項(xiàng)目之前，房產(chǎn)公司置地在2006年5月通過公開掛牌出讓的形式競得杭政儲出【2006】2號地塊，開發(fā)了房產(chǎn)公司置地在某的第一個項(xiàng)目“房產(chǎn)公司視界軒”，該項(xiàng)目現(xiàn)已經(jīng)成為某城北板塊的標(biāo)志性領(lǐng)導(dǎo)樓盤，為城北居住品質(zhì)的提高和生活氛圍的提升做出了直接的積極貢獻(xiàn)。房產(chǎn)公司置地深耕某的公司發(fā)展戰(zhàn)略明確而堅(jiān)定，作為國際知名的開發(fā)商，房產(chǎn)公司置地對“某房產(chǎn)公司廣場”項(xiàng)目充滿了信心，將集合20多年綜合商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)為某再添一個高品質(zhì)、具有城市標(biāo)志性的綜合性項(xiàng)目。二、項(xiàng)目概況項(xiàng)目建設(shè)單位：房產(chǎn)公司法定地址：某市 投資方： 經(jīng)營期限：二十年，自2007年9月19日至2027年9月18日出資方式：公司現(xiàn)有注冊資本9984萬美元，本次擬增資4995萬美元，由投資方以美元現(xiàn)匯出資。建設(shè)地點(diǎn)：地地塊地地塊建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模：地地塊，占地面積12553平方米，地上建筑面積約為112977平方米項(xiàng)目總投資：4995萬美元，折合人民幣為34139萬元。投資總額由股東裴戈塞斯私人有限公司（PAGESUS PTE. LTD）以注冊資金形式出資100%， 即為美金4995萬美元。三、編制依據(jù)和內(nèi)容（一）編制依據(jù)《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》（國發(fā)[2004]20號）《外商投資項(xiàng)目核準(zhǔn)暫行管理辦法》（2004年國家發(fā)展改革委令第21號）《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》（國家發(fā)展和改革委員會、商務(wù)部令第57號）《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于改進(jìn)和完善企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)程序有關(guān)規(guī)定的通知》（發(fā)改辦投資[2005]1463號）《國家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布項(xiàng)目申請報(bào)告通用文本的通知》（發(fā)改投資[2007]1169號）《國家發(fā)展改革委關(guān)于印發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評估和審查指南（2006）的通知》（發(fā)改環(huán)資[2007]21號）《國家發(fā)展改革委關(guān)于加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評估和審查工作的通知》（發(fā)改投資[2006]2787號）《浙江省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》《浙江省企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)和備案暫行辦法》（浙政辦發(fā)[2005]73號）《關(guān)于印發(fā)浙江省外商投資優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)目錄的通知》（浙發(fā)改外資[2005]27號）（二）編制內(nèi)容根據(jù)《國家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布項(xiàng)目申請報(bào)告通用文本的通知》、《浙江省企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)和備案暫行辦法》等要求進(jìn)行編制。主要包括申報(bào)單位及項(xiàng)目概況、項(xiàng)目與相關(guān)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策等的關(guān)系、項(xiàng)目市場分析和規(guī)模定位、項(xiàng)目建設(shè)方案、投資估算及資金籌措、人力資源配置和項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度以及環(huán)境和生態(tài)影響、資源開發(fā)和綜合利用、節(jié)能方案、建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置、經(jīng)濟(jì)社會影響分析等內(nèi)容。四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號名 稱單位指 標(biāo)備注1用地面積平方米125532建筑面積平方米1129773建筑密度％≤40%4容積率95綠地率％≥15%6項(xiàng)目開發(fā)投資萬元34,139折合4995萬美元第二章 建設(shè)背景與相關(guān)政策符合性分析一、項(xiàng)目建設(shè)的背景（一）某市已成為中國大陸投資環(huán)境最佳的城市之一某自古便以優(yōu)美的環(huán)境著稱于世，被意大利著名旅行家馬可波羅盛贊為“世界上最美麗華貴之城”。近年來，某市致力于打造藍(lán)天、碧水、綠色、清靜的國際花園城市和生態(tài)城市，并以優(yōu)美的居住環(huán)境、良好的社會治安和完善的生活設(shè)施，被聯(lián)合國授予人居環(huán)境改善國際最高獎項(xiàng)——聯(lián)合國人居獎。在城市居住環(huán)境不斷改善的同時，某市經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)不斷增強(qiáng)，政策法規(guī)逐步健全，創(chuàng)業(yè)服務(wù)體系日臻完善，城市投資環(huán)境不斷優(yōu)化。根據(jù)中國社會科學(xué)院公布的2008年《中國城市競爭力報(bào)告》，某城市競爭力在內(nèi)地城市中排名第六位。某市還連續(xù)5年蟬聯(lián)福布斯“中國大陸最佳商業(yè)城市”排行榜榜首，被世界銀行評為中國投資環(huán)境最佳城市第一名，連續(xù)被國內(nèi)權(quán)威媒體評為“中國最具幸福感城市”。優(yōu)良的發(fā)展環(huán)境不僅使某集聚東方通訊、UT斯達(dá)康、娃哈哈、阿里巴巴、新中大、吉利集團(tuán)、蘇泊爾集團(tuán)、康恩貝集團(tuán)等省內(nèi)外大企業(yè)總部，更吸引了諾基亞、摩托羅拉、日本精工、亞洲光學(xué)、華為3COM等國外知名企業(yè)在某設(shè)立研發(fā)中心。某已成為中國最具發(fā)展活力和投資環(huán)境最佳的城市之一。（二）錢江新城建設(shè)引領(lǐng)某由“西湖時代”跨入“錢塘江時代”在世紀(jì)之交，為適應(yīng)“構(gòu)筑大都市、建設(shè)新天堂”的需要，某市委、市政府提出某城市“城市東擴(kuò)，旅游西進(jìn)，沿江開發(fā)、跨江發(fā)展”及“東動、西靜、南新、北秀、中興”的發(fā)展戰(zhàn)略，提出在錢塘江北岸的城市地理中心位置建設(shè)某市城市新中心——錢江新城。錢江新城的建設(shè)將使某城市格局由“三面云山一面城”演變?yōu)椤耙唤核┏沁^”，引領(lǐng)某由圍繞西湖建設(shè)發(fā)展的“西湖時代”跨入以錢塘江為依托，跨江、沿江發(fā)展的“錢塘江時代”。根據(jù)規(guī)劃，將成為某市乃至浙江省的中央商務(wù)區(qū)，高層次的第三產(chǎn)業(yè)區(qū)和城市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展新的增長點(diǎn)，成為體現(xiàn)時代特征、某風(fēng)格、錢江特色，并具有高文化品位和高科技內(nèi)涵的沿江園林新城，將有力帶動某整個城市建設(shè)中心的轉(zhuǎn)移，形成未來某大都市的“心臟”。 其中，錢江新城核心區(qū)塊被定位為長江三角洲南翼區(qū)域中心城市的中央商務(wù)區(qū)，是某未來政治、經(jīng)濟(jì)、文化新中心，具有行政、商務(wù)、金融貿(mào)易、信息會展、文化旅游、居住等六大功能，占地面積4平方公里, 將成為某現(xiàn)代化大都市形象的標(biāo)志。（三）房產(chǎn)公司置地進(jìn)軍錢江新城某市優(yōu)良的投資環(huán)境和錢江新城良好的發(fā)展前景，吸引眾多國內(nèi)多知名企業(yè)參與錢江新城建設(shè)。目前，投資錢江新城的企業(yè)已達(dá)43家，在建企業(yè)總部和商業(yè)大樓33幢，總建筑面積達(dá)300多萬平方米，并吸引大量高端綜合物業(yè)落戶新城。本項(xiàng)目作為“某房產(chǎn)公司廣場”項(xiàng)目的重要組成部分，集商務(wù)酒店、寫字樓、公寓式酒店、商業(yè)用房于一體，對于完善錢江新城中央商務(wù)區(qū)功能、集聚新城商氣與人氣、進(jìn)一步帶動新城開發(fā)建設(shè)將產(chǎn)生積極作用。項(xiàng)目建成后將吸引國內(nèi)外知名企業(yè)進(jìn)駐辦公，酒店管理集團(tuán)進(jìn)行管理。項(xiàng)目計(jì)劃在2008下半年開工，在2013年下半年完工。這是繼上海、北京、成都房產(chǎn)公司后，房產(chǎn)公司置地著手在國內(nèi)打造的第四個“房產(chǎn)公司廣場”項(xiàng)目。建成后將成為錢江新城及某市的新標(biāo)志性建筑，將促進(jìn)錢江新城的CBD商務(wù)氛圍的形成。二、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析（一）相關(guān)發(fā)展規(guī)劃分析房地產(chǎn)業(yè)是我國各級政府在“十一五”時期重點(diǎn)發(fā)展的服務(wù)業(yè)之一。《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》明確指出，要適應(yīng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級趨勢，繼續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)等主要面向消費(fèi)者的服務(wù)業(yè)?！墩憬窠?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》也將房地產(chǎn)業(yè)作為我省優(yōu)勢服務(wù)業(yè)之一，要求在“十一五”期間進(jìn)行提升發(fā)展?！赌呈袊窠?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》則要求以持續(xù)健康為基礎(chǔ)，穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，并強(qiáng)調(diào)要“爭創(chuàng)房地產(chǎn)全國品牌”。本項(xiàng)目包含寫字樓和商業(yè)用房的開發(fā)，符合各級“十一五”規(guī)劃《綱要》的要求。飯店業(yè)作為旅游業(yè)的重要組成部分，其發(fā)展受到浙江省和某市政府的高度重視?！墩憬窠?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》指出，要“推動某、寧波、溫州等大城市逐步形成以服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，打造現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚區(qū)……建設(shè)某國際休閑旅游等十大旅游區(qū)，成為國際知名、國內(nèi)一流的旅游目的地”?！赌呈袊窠?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》進(jìn)一步指出，要“加快旅游業(yè)從觀光游‘一枝獨(dú)秀’向觀光、會展、休閑‘三位一體’轉(zhuǎn)變……強(qiáng)化‘吃、住、行、游、購、娛’六要素的聯(lián)動，完善旅游飯店業(yè)”。本項(xiàng)目建設(shè)的商務(wù)酒店符合浙江省和某市“十一五”規(guī)劃的相關(guān)要求，符合某市打造“東方休閑之都”的發(fā)展定位。根據(jù)《某市城市總體規(guī)劃（2001至2020年）》的發(fā)展要求，錢江新城所在的江干區(qū)是某主城區(qū)的重要組成部分，其江濱地區(qū)的錢江新城是城市商務(wù)中心，承擔(dān)行政辦公、金融貿(mào)易、會議展示、文化娛樂、旅游服務(wù)等功能。本項(xiàng)目所在的杭政儲出號位于錢江新城核心區(qū)域，土地用地性質(zhì)為辦公、商業(yè)金融業(yè)用地。項(xiàng)目建設(shè)符合相關(guān)城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的要求。（二）相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策分析《某市錢江新城20062010年建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》明確提出要將錢江新城建成全市發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和省會經(jīng)濟(jì)的主平臺，重點(diǎn)發(fā)展方向是金融、會展、商貿(mào)、文化、旅游、中介咨詢等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。本項(xiàng)目位于錢江新城核心區(qū)塊，是集零售、餐飲、娛樂、休閑、辦公、住宿等服務(wù)功能于一體的商業(yè)性綜合項(xiàng)目。項(xiàng)目的建設(shè)符合錢江新城大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的要求。根據(jù)《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》，“土地成片開發(fā)（限于合資、合作）”、“高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營”、“房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)濟(jì)公司”三類房地產(chǎn)業(yè)務(wù)被列入限制外商產(chǎn)業(yè)目錄。本項(xiàng)目建設(shè)單位房產(chǎn)公司，為外商獨(dú)資企業(yè)，項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括商務(wù)酒店、公寓式酒店、普通寫字樓和商業(yè)用房，不涉及高檔賓館、別墅和高檔寫字樓建設(shè)。因此，本項(xiàng)目不屬于限制類外商投資產(chǎn)業(yè)，符合國家外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄的要求。（三）相關(guān)行業(yè)準(zhǔn)入分析目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)尚無明確的行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，行業(yè)進(jìn)入門檻相對較低。但是，隨著我國相關(guān)宏觀調(diào)控政策的深入執(zhí)行，以及土地與金融信貸政策的緊縮，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度將提高，企業(yè)融資結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)和政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)加大，行業(yè)的進(jìn)入壁壘將明顯提高。本項(xiàng)目的建設(shè)單位房產(chǎn)公司是由裴戈塞斯私人有限公司（PAGESUS PTE. LTD）投資的。裴戈塞斯私人有限公司(PAGESUS PTE LTD)是東南亞最大的上市房地產(chǎn)企業(yè)之一的新加坡嘉德置地集團(tuán)下屬公司，具有雄厚的資金實(shí)力和豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入壁壘的提高，將在對項(xiàng)目建設(shè)單位自身建設(shè)提出更高要求的同時，為其提供新的發(fā)展機(jī)遇。飯店業(yè)是我國開放時間最早、開放程度最高的行業(yè)。20世紀(jì)70年代末，我國就誕生了第一批中外合資飯店，在70年代末至80年代末期間，飯店是外商在華投資的首選行業(yè)之一。目前，外商投資飯店在我國數(shù)量多、分布廣，特別是加入WTO以來，我國飯店業(yè)已實(shí)現(xiàn)全面開放，全球大型國際飯店集團(tuán)大都已進(jìn)入中國市場。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)符合我國飯店行業(yè)發(fā)展的要求。