【正文】 鲅魚圈高層項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告目錄第一部分 宏觀城市概況一、 營口區(qū)域概況二、 鲅魚圈區(qū)域概況三、 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境四、 城市發(fā)展與規(guī)劃五、 小結(jié)第二部分 鲅魚圈市場(chǎng)概況一． 營口房地產(chǎn)宏觀概況二． 鲅魚圈樓盤概況三． 小結(jié)第五部分 總結(jié)附表：第一部分 宏觀城市概況一、 營口區(qū)域概況自然地理營口市位于西北部，西臨，與、隔海相望；北與、為鄰；東與、接壤；南與、相連。營口南接大連，西臨渤海，背靠東北腹地，中國七大水系之一的大遼河從里注入渤海。 營口是遼寧省管轄的地級(jí)市，是全國重點(diǎn)沿海開放城市。在5402平方公里的土地上，養(yǎng)育著230萬勤勞熱情的營口人。 營口海岸線長96公里，近海難涂16萬多畝。行政區(qū)劃截至2005年12月31日，營口市轄四區(qū)(站前區(qū)、西市區(qū)、老邊區(qū)、區(qū))，兩市(市、市)，41個(gè)建制鎮(zhèn)(其中老邊區(qū)4個(gè)、大石橋市15個(gè)、蓋州市22個(gè))，14個(gè)鄉(xiāng)(蓋州市)，27個(gè)街道辦事處(站前區(qū)7個(gè)、西市區(qū)7個(gè)、老邊區(qū)2個(gè)、鲅魚圈區(qū)4個(gè)、蓋州市2個(gè)、大石橋市5個(gè))，14個(gè)國有農(nóng)場(chǎng)，929個(gè)行政村?？?cè)丝?229139人，其中站前區(qū)260071人，西市區(qū)159904人，老邊區(qū)123418人，鲅魚圈區(qū)103525人，大石橋市705285人，蓋州市876936人，%?！　I口市 　　面積4970平方千米，人口230萬人（2004年）?！　≌厩皡^(qū)　　　面積　70平方千米，人口26萬。郵政編碼115002（115000、1150011500115003均為站前區(qū)區(qū)號(hào)）。區(qū)人民政府駐文化宮里45號(hào)?！　∥魇袇^(qū)　　　面積　20平方千米，人口16萬。郵政編碼115004。區(qū)人民政府駐渤海大街西60號(hào)。　　鲅魚圈區(qū)　　面積 268平方千米，人口30萬。郵政編碼115007。區(qū)人民政府駐錢塘江路15號(hào)?！　±线厖^(qū)　　　面積 305平方千米，人口13萬。郵政編碼115005。區(qū)人民政府駐龍山大街54號(hào)?！　〈笫瘶蚴小　∶娣e1379平方千米，人口72萬。郵政編碼115100。市人民政府駐青花街道振興社區(qū)。　　蓋州市　　　面積2928平方千米，人口73萬。郵政編碼115200。交通情況營口一市兩港，遼河老港于1864年對(duì)外開埠，成為中國東北第一個(gè)對(duì)外開埠的口岸。1984年興建的鲅魚圈新港是全天候深水海港，不淤不凍，四季通航。營口港已與40多個(gè)國家和地區(qū)的140多個(gè)港口建立海運(yùn)業(yè)務(wù)，年吞吐量突破2500萬噸，集裝箱運(yùn)輸逐年遞增，成為中國東北第二大港、中國第十大港。營口陸路運(yùn)輸四通八達(dá)，東北鐵路、電氣化高速鐵路，公路、高速公路交通網(wǎng)絡(luò)縱貫營口全境。營口海運(yùn)暢通，成為東北腹地最近的出海口。 營口立交橋成為東北最大的交互式公路立交橋。營大公路、遼河大街、盼盼路、渤海大街、金牛山大街寬敞明亮。營口是中國首批投資硬環(huán)境建設(shè)40優(yōu)城市之一。人口結(jié)構(gòu)全市共有26個(gè)民族，即漢、滿、回、朝鮮、蒙古、錫伯、藏、維吾爾、苗、彝、壯、布依、侗、瑤、白、土家、哈尼、傣、黎、高山、達(dá)斡爾、羌、俄羅斯、鄂溫克、鄂倫春、赫哲族。2006年末。其中。％0。，%。據(jù)抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)，全年城市居民人均可支配收入10135元，%；農(nóng)村居民人均純收入5001元，%。全部在崗職工年平均工資16303元，比上年增長14%。 社會(huì)保障事業(yè)不斷鞏固和改善。，%，社會(huì)化發(fā)放率為100%。為失業(yè)人員發(fā)放失業(yè)保險(xiǎn)金5105萬元。參加城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險(xiǎn)的單位2985個(gè)。扶貧幫困工作力度進(jìn)一步加大，全市共投入扶貧款物1165萬元。年末，全市收養(yǎng)性社會(huì)福利單位床位數(shù)4837張，收養(yǎng)3376人。表一：2006年底全市的人口分布區(qū)域人口數(shù)站前區(qū)西市區(qū)鲅魚圈區(qū)老邊區(qū)大石橋市　蓋州市　旅游資源營口歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚；營口人民飽經(jīng)滄桑，走過了風(fēng)雨歷程。歷史是不應(yīng)被遺忘的。《漫話營口老地方》一書的出版，將一幅幅真實(shí)的歷史畫面呈現(xiàn)在我們的面前，為我們了解和認(rèn)識(shí)營口的歷史打開了一扇窗子。營口是遼寧省管轄的地級(jí)市，是全國重點(diǎn)沿海開放城市。在5402平方公里的土地上，養(yǎng)育著224萬勤勞熱情的營口人。 營口海岸線長96公里，近海難涂16萬多畝。營口不僅是一個(gè)發(fā)財(cái)之地，還是一個(gè)旅游勝地。歷史悠久的人文景觀和獨(dú)具特點(diǎn)的自然景觀，吸引了幾百萬海內(nèi)外游客。 山、海、泉、林、河交相輝映，到處是您休閑度假的好去處營口市西臨渤海遼東灣，屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候。其氣候特征主要是：四季分明，雨熱同季，氣候溫和，降水適中，光照充足，氣候條件優(yōu)越。但冰雹暴雨、干旱、大風(fēng)等災(zāi)害性天氣也時(shí)有發(fā)生。小結(jié)（1）城市性質(zhì)較為優(yōu)越的地理位置，旅游、休閑型地級(jí)城市，城市化建設(shè)進(jìn)程處于初級(jí)建設(shè)階段。營口市相對(duì)集中的居住現(xiàn)狀，但隨著城市規(guī)劃的發(fā)展，住宅的開發(fā)重心必定向周邊覆蓋。目前遼寧沿海產(chǎn)業(yè)基地的規(guī)劃表明，整個(gè)城市的重心正往南邊擴(kuò)展，一些大型的企業(yè)正從周遍的城市向營口搬遷，因此，本項(xiàng)目的C5號(hào)地塊是一個(gè)不錯(cuò)的發(fā)展機(jī)遇。（2）交通狀況“鐵、公、水、空”立體交通優(yōu)勢(shì)縮短營口與周邊城市的直線距離，同樣也賦予了它吸附周邊城市人口房產(chǎn)投資的先決條件。今年計(jì)劃改造營口市區(qū)道路7條，局工程技術(shù)科承擔(dān)了監(jiān)督管理任務(wù)，截止10月中旬工程已全部圓滿竣工，實(shí)際完成道路12條，超額完成了任務(wù)。道路總面積73450平方米。其中：主次干道6條，面積61980平方米；街巷路6條，面積11470平方米。與C3地塊最密切的得勝路目前已經(jīng)完工，為整個(gè)項(xiàng)目的前景提供一個(gè)好的發(fā)展平臺(tái)。（3）人口及受教育程度：人口總量的逐年遞增，雖然說明了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的大幅度增加，但從人口分布中不難看出主要目標(biāo)客群中心城區(qū)的人口分布僅占總量的6570%；營口市整體的受教育水平相對(duì)較低，因此來講，營口是一個(gè)人才輸出的城市，同樣也預(yù)示消費(fèi)人群多數(shù)屬于實(shí)用主義人群，更加注重產(chǎn)品自身。（4）旅游資源營口是遼寧省一個(gè)大的作為遠(yuǎn)近聞名的優(yōu)秀工業(yè)城市，有著自己獨(dú)特的歷史文化，給予了城市知名度與美譽(yù)度，近而為打造品牌地產(chǎn)項(xiàng)目提供了基礎(chǔ)支撐。營口有“東北四大禪林”之一的楞嚴(yán)禪寺，位于營口市中心，占地8036平方米，呈規(guī)則的長方形。這座寺院建于1921年，是由禪定和尚多方募化在原佛教宣講堂舊址上修建的，、大雄寶殿、,面闊五間，殿內(nèi)供奉如來佛、觀世音、十八羅漢等佛像，這些佛像均為銅鑄，神態(tài)各異，栩栩如生，為寺院增色不少。營口至今仍保持著趕廟會(huì)的習(xí)俗，每年的農(nóng)歷四月十八，遠(yuǎn)近百里的僧眾不辭辛苦齊聚寺內(nèi)，大殿內(nèi)香煙繚繞,。楞嚴(yán)禪寺1979年被遼寧省人民政府列為省級(jí)文物保護(hù)單位。營口以開放城市的雄姿展現(xiàn)在世人面前。把百年的老港建成一市兩港區(qū)的現(xiàn)代化港口城市；把昔日的漁村建成國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)；把泥濘窄道建成園林長街；把磚坯瓦房建成鱗次櫛比的高樓大廈；把鄉(xiāng)村級(jí)小廠建成科技先導(dǎo)型企業(yè)。營口是各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)經(jīng)受嚴(yán)峻考驗(yàn)，不斷探索；是解放思想，更新觀念，開拓進(jìn)取；是自力更生，艱苦奮斗，曲抓發(fā)展，取得輝煌成就。二、 鲅魚圈區(qū)域概況鲅魚圈區(qū)位于渤海遼東灣東北岸，距市區(qū)53公里。面積268平方千米,人口30萬（2004年）這里依山傍水，海闊水深，氣候宜人，有優(yōu)越的地理位置和良好的自然環(huán)境。1975年8月，交通部為了落實(shí)周總理關(guān)于“徹底改變我國港口落后面貌”的指示，派出一個(gè)港口建設(shè)考察小組來到遼寧?？疾旖M沿著遼東灣走了一 圈，一下子就被鲅魚圈優(yōu)越的建港條件吸引住了。考察小組建議在鲅魚圈建設(shè)新港。1978年 7月26日，國務(wù)院批準(zhǔn)了“鲅魚圈新港港口設(shè)計(jì)任務(wù)書”。1981年10月，交通部和遼寧省政 府聯(lián)合向國務(wù)院報(bào)告，請(qǐng)求批準(zhǔn)建設(shè)營口鲅魚圈港區(qū)，得到國家計(jì)委的批準(zhǔn)。1982年10月， 鲅魚圈港區(qū)的初步設(shè)計(jì)得到國家批準(zhǔn)。1983年2月，鲅魚圈港區(qū)建設(shè)工程被列為國家“七五 ”重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。根據(jù)國家重點(diǎn)建設(shè)工程營口港鲅魚圈港區(qū)建設(shè)的需要，為適應(yīng)改革開放， 經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，設(shè)立營口市鲅魚圈區(qū)，成為遼東半島對(duì)外開放的重要“窗口”?！　?哈大公路、沈大高速公路三條交通動(dòng)脈、疏港公路、入?yún)^(qū)公路相應(yīng)橫穿東西。 鲅魚圈站站址在遼寧省營口市鲅魚圈區(qū)，郵政編碼 115007 。建于 1911 年。離沙崗站 7 公里，離鲅魚圈港站 5 公里，隸屬沈陽鐵路局大連鐵道有限責(zé)任公司管轄?，F(xiàn)為四等站。客運(yùn)：辦理旅客乘降；不辦理行李、包裹托運(yùn)。不辦理貨運(yùn)營業(yè)?！　■阳~圈港區(qū)位于營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，建于1986年，1988年10月投產(chǎn)，是深水海港，不淤不凍，四季通航?，F(xiàn)有生產(chǎn)性泊位18個(gè)，其中萬噸級(jí)以上泊位15個(gè)（10萬噸級(jí)和5萬噸級(jí)各1個(gè)，3萬噸級(jí)和1萬噸級(jí)各4個(gè)，）。　　營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(簡稱營口開發(fā)區(qū))位于遼東半島中部的渤海之濱，座落在營口市南端52公里處的鲅魚圈區(qū)，地理座標(biāo)處于北緯40176。151＇至40176。20＇,東經(jīng)122176。8＇至122176。15＇。北連蓋州市的沙崗鎮(zhèn)，東接蘆屯鎮(zhèn)，南臨熊岳鎮(zhèn)，西瀕遼東灣，與錦州、葫蘆島隔海相望，南北縱距20公里，總面積65平方公里，規(guī)劃控制面積268平方公里。起步區(qū)面積為6平方公里，近期開發(fā)面積為16平方公里。該區(qū)地勢(shì)較為平坦，多為亞粘土結(jié)構(gòu)，地耐力在160400KPA/M之間。海岸線25公里，最高的老虎山海拔160米?！　⊥麅荷绞侵袊|南名山，載入《中國名勝辭典》。望兒山位于古城熊岳2公里處，在碧綠如海的蘋果園中拔地而起，孤峰陡立，高82米，海拔高106米。 　 月牙灣浴場(chǎng)位于營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，沿岸宛如彎月。北起鲅魚圈高中路，南至鲅魚圈區(qū)政府路。這里沙灘舒緩，沙質(zhì)優(yōu)良，不受潮汐影響。地理位置優(yōu)越，交通便利，環(huán)境優(yōu)雅，設(shè)施齊全，是遼寧省十大著名風(fēng)景區(qū)之一。這里不僅可以海浴，還是很好的海上活動(dòng)基地。全國第二屆青少年運(yùn)動(dòng)會(huì)帆板決賽就在這里舉行。 營口開發(fā)區(qū)依山傍海，屬海洋性溫帶季風(fēng)氣候。其特征是：四季分明、雨熱同季、氣候溫和、降水適中、光照充足、氣候條件優(yōu)越。℃，℃，最低氣溫一31℃，年平均降水量近700毫米，年平均日照達(dá)3000小時(shí)，無霜期為172~188天。霧況歷年平均日數(shù)為5天，冰況有流冰，但不影響萬噸船舶進(jìn)港?！　〈杭?3~5月)多西南風(fēng)和大風(fēng)天氣，氣候干燥少雨；夏季(6~8月)多偏南風(fēng)，降水量集中，氣溫較高；秋季(9~10月) 天高氣爽，氣候宜人；冬季(11~12月)多北風(fēng)或西北風(fēng)，天氣寒冷、氣候干燥。平均風(fēng)速2~4m/s。無臺(tái)風(fēng)影響?！? 營口開發(fā)區(qū)及周邊地區(qū)已探明的金屬和非金屬礦藏有32種，其中金屬礦有金、銀、銅、鐵、鋁、鋅等，非金屬礦有菱鎂、硼、滑石、硅等，天然礦泉水日涌水量500多噸，熊岳等地的地?zé)崴亓控S富；沿海鹽田年產(chǎn)海鹽80萬噸，遼河和大慶油田兩條輸油管道穿過營口開發(fā)區(qū)，將大慶、遼河油田的石油和遼寧油田的天然氣，分別輸往大連和鲅魚圈新港。　　營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于北緯40176。，東經(jīng)121176。附近。屬北溫帶半濕潤季風(fēng)氣候，地勢(shì)平坦，土壤肥沃，地下水資源豐富，雨量充沛，適宜多種作物生長，享有著名水果產(chǎn)區(qū)的美譽(yù)。沈大高速公路、哈大公路、中長鐵路貫穿境內(nèi)，交通極為便利?！　√J屯鎮(zhèn)的“平安”大李子己申報(bào)國家工商局注冊(cè)為“平安”商標(biāo)。自83年培育“平安”大李子品種后，又陸續(xù)引進(jìn)早熟品種大石早生晚熟品種、“女神斯坦雷梅”等?！　〖t旗鎮(zhèn)在2000年經(jīng)遼寧省生態(tài)環(huán)保所對(duì)基地環(huán)境內(nèi)的空氣、水、土壤進(jìn)行檢測(cè)合格，并對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行檢驗(yàn)，經(jīng)中國綠色食品發(fā)展中心認(rèn)證并己被批準(zhǔn)為萬畝綠色食品，巨峰、晚紅葡萄生產(chǎn)基地，并注冊(cè)“望兒山”牌商標(biāo)。海星街道 　　辦事處駐站前，，轄10個(gè)社區(qū)居委會(huì)：天山、閩江、淮河、站前、新港、海星、神井、彩霞、銀河、濱海；1個(gè)村委會(huì)：大董屯。 紅海街道 　　辦事處駐西紅海，，轄1個(gè)社區(qū)居委會(huì)：新興；5個(gè)村委會(huì)：西紅海、東紅海、號(hào)房、二道河、紅海漁 海東街道 　　辦事處駐崔屯，，轄1個(gè)社區(qū)居委會(huì)：洪福；5個(gè)村委會(huì)：柳樹底、馬圈子、崔屯、小陸屯、小河沿。 望海街道 　　辦事處駐芹菜洼，，轄4個(gè)村委會(huì)：望海農(nóng)、望海漁、小懂屯、芹菜洼。 鲅魚圈區(qū)旅游全區(qū)海岸線長25公里，青龍山森林公園、亞洲植物標(biāo)本園、望兒山、烽火臺(tái)、仙人島、金沙灘海濱浴場(chǎng)等景觀，構(gòu)成了山、海、林、泉交相輝映的海濱旅游度假勝地。 熊岳樹木園　 　　　熊岳樹木園是我國植物園中建園最早、引種北方樹種最全、在國內(nèi)外具有影響的樹木標(biāo)本園，素有“亞洲袖珍標(biāo)本園之稱。園中奇花異樹，千姿百態(tài)，蔽空綠蔭下木香穰郁，令人有回歸自然之感。仙侶山莊　　仙侶山莊位于遼寧省營口仙人島國家森林公園之中，總占地面積100畝，是一座集會(huì)議、旅游、度假、住宿、餐飲、娛樂、溫泉洗浴等多功能為一體的三星級(jí)涉外酒店。按照四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造。地理位置優(yōu)越，交通便利，距熊岳高速公路4公里，距沈陽市210公里，距大連市150公里，距鲅魚圈開發(fā)區(qū)8公里，距熊岳望兒山風(fēng)景區(qū)8公里，山莊依山傍海、叢林掩映，50米之遙即是大海，有原始森林之雄厚，有碧海黃沙之秀麗。　　山莊由主樓、客房大樓、溫泉?jiǎng)e墅及六幢歐式、傣族閣樓組成，主樓備有豪華套房4間，標(biāo)準(zhǔn)間58間，新建客房大樓擁有客房80間，能同時(shí)容納500人入住，主樓內(nèi)設(shè)有中央空調(diào)，24小時(shí)熱水供應(yīng)。并設(shè)有能容納220人同時(shí)就餐的大宴會(huì)廳，豪華包房11間，園林設(shè)有風(fēng)格別致的臨海餐廳，可容納500人同時(shí)就餐。　　主樓內(nèi)有可容納300人的大會(huì)議室及容納40人的小會(huì)議室，可舉辦遠(yuǎn)程傳輸?shù)雀鞣N會(huì)議和培訓(xùn)班。山莊還設(shè)有酒吧、購物中心、商務(wù)中心、臺(tái)球室、棋牌室、乒乓球、網(wǎng)球場(chǎng)、保齡球、咖啡廳、溫泉水洗浴、夜總會(huì)等娛樂服務(wù)設(shè)施，總服務(wù)臺(tái)電話2994502994988，商務(wù)中心電話2994966，24小時(shí)為您提供預(yù)定、問詢、接待等服務(wù)，同時(shí)辦理火車票、機(jī)票、船票預(yù)定業(yè)務(wù)。山莊還提供出海捕魚、古典馬車、海濱浴場(chǎng)、摩托艇、游園等娛樂項(xiàng)目。仙侶山莊是您會(huì)議、旅游、度假、觀光、商務(wù)洽談的理想下榻之處。墩臺(tái)山風(fēng)景區(qū) 　　墩臺(tái)山風(fēng)景區(qū)位于營口開發(fā)區(qū)新港東北側(cè)，海拔133米，面對(duì)渤