【正文】 馳峰《峰景園》 *謹呈：XXX房地產開發(fā)有限公司 貴陽馳峰峰景園市場調研報告 第一章 市場分析一、城市概況基本概況中國古代以山北為陰，山南為陽?！百F陽”因城區(qū)位于境內貴山之南而得名。古代貴陽盛產竹子，許多地方以竹子命名，因“竹”與“筑”諧音，故貴陽簡稱“筑”。貴陽作為行政區(qū)域名稱，始于1569年至今已有400多年的歷史。是貴州省的省會，是全省政治、經濟和文化中心。貴陽是森林之城，市區(qū)四周群山環(huán)抱、林木蒼翠，%，貴陽氣候宜人，冬無嚴寒、夏無酷署，最熱的七月下旬，平均為24度，最冷的一月上旬，平均為4度。貴陽是居家渡假、享受生活的好地方。在貴陽做商品房開發(fā)，大有可為，前途光明。貴陽市總面積：8034KM2 人口：340萬 總戶數：89萬戶 新婚人數：23361人（女）行政設置云巖區(qū)南明區(qū)花溪區(qū)烏當區(qū)白云區(qū)小河區(qū)三縣一市面積（KM2）人口（人）5564534930803193982921301748411132811455206人口密度(人/KM2)82445534334673383262戶數（戶）14632813387069138791394719836980376221新婚人數（女）306926841864197619871180106012．2002年度貴陽市人口狀況（2002年）。兩城區(qū)地少人多，人口爆炸，跟據山區(qū)的特點實行組團化，衛(wèi)星城式的向四區(qū)快速地進行城市化發(fā)展是必由之路，3．貴陽市家庭類型結構（期未家庭人口數：）從圖分析可看出，貴陽市的家庭以二口和三口之家為主要家庭結構，占至總量的63。64%，這種結構的家庭對住房的合理需求應是二三室結構的住宅，貴陽市的二三口之家總量據推算應有56萬戶，這是一個龐大的潛在需求市場三代人的家庭的需求特征，一是四房以上的戶型，二是分戶，形成兩套對二三室戶型的需求在理性消費漸成主流的今天，二三室結構的戶型仍然是市場住房產品的主流產品。4．居住狀況（房屋建筑面積擁有量：，房屋使用面積擁有量：）通過對現有住戶產權結構的分析，可以看出，在購賣商品房已成為消費和投資時尚的今天，商品房僅占現有住宅的3%，亦有理由認為：房改私房戶（占貴陽市現有產權結構的69%?。蚱洮F有居所的產品落后、戶型差，居住的舒適性不高而會對未來商品房有潛在需求。在現有房型比例中，二、三、%,是現有住宅產品的主要的存在形式，其中三居室占到60%，說明三居室產品的諸多合理性是多數人在選擇居住產品時的首要考慮。四居室的產品在現有房型比例中位居第二，研究人員認為，在房改私房占主要住房形態(tài)的今天，其中大部份是福利房時代國家按需分配的產物，這一部份住戶因處于社會的中高層，更有二次置業(yè)的愿望和實力。通過分析，研究人員認為，擁有商品房（戶型好、環(huán)境好、配套好）作為一種小康生活的標準，是絕大多數城市人的愿望，隨著經濟的飛速發(fā)展，人們收入水平的提高，商品房市場在貴陽地區(qū)所占份額雖小,但有廣泛的市場基礎和前景。5．居民收支狀況 期初手存現金：期未手存現金：可支配收入：家庭總支出：6680元/人（其中：消費支出：，購房支出：，其他支出：） 從上述資料計算得出：貴陽市的房價水平的理論值：房價收入比為6時：房價為：**6/100=1456元/平方房價收入比為7時：房價為：24263*7/100=1698元/平方房價收入比為9時：房價為：24263*9/100=2183元/平方總結：從目前的收入水平來看，總房價在1523萬的商品房是市場的主要需求點。6. 貴陽市近期規(guī)劃（20032005）摘要1． 2005年城區(qū)總人口： 2． 規(guī)劃對城市中心區(qū)的布局要求:堅持疏解人口,調整 結構,完善功能、提高品味的原則,3． 對于住房建設，要建立完善以商品住宅供應為主體，經濟適用房，廉租房供應主補充的多層次住宅供應體制。合理引導商品住宅的開發(fā)方向與規(guī)模，促進城市結構調整，降低中心區(qū)人口密度。本項目的發(fā)展是以商品住宅為主，符合貴陽市的規(guī)劃政策，必將受到政府宏觀政策調控的有利影響。二、總體市場態(tài)勢 宏觀經濟：2002年國民經濟保持良好的發(fā)展態(tài)勢。初步統計，%。，%；,%；，%。貴陽市人均GDP值2002年達到9948元（1200美元），經濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，為房地產市場啟動奠定了堅實的經濟基礎。l 工業(yè)生產快速增長，主導產業(yè)帶動作用明顯增強繼續(xù)優(yōu)化經濟發(fā)展環(huán)境，深化企業(yè)改革，加快結構調整，努力開拓市場，工業(yè)經濟保持良好發(fā)展態(tài)勢，生產持續(xù)加速。全市規(guī)模以上工業(yè)完成增加值37億元，%。l 固定資產投資規(guī)模擴大，持續(xù)快速增長，重點工程建設進度加快在財政資金的帶動下，我市固定資產投資持續(xù)快速增長，%。房地產開發(fā)投資快速增長。隨著我市新的城市片區(qū)規(guī)劃，金陽新區(qū)如火如荼的建設，以及各個中心片區(qū)的建設與發(fā)展，全市的房地產開發(fā)進入了一個新的發(fā)展時期，形勢良好。全市房地產開發(fā)投資完成額50億元，%，略低于全市投資的平均增速。房地產開發(fā)投資已成為拉動我市投資快速增長的主要因素之一。l 市場消費活躍，外貿進出口降幅趨緩消費需求規(guī)模日益擴大，消費品市場繼續(xù)呈現平穩(wěn)增長的態(tài)勢。零售業(yè)已進入全新的發(fā)展階段，以規(guī)模經營為特征的現代零售商業(yè)大潮正在興起，諾瑪特、沃爾瑪（即將入駐）等一批商業(yè)超市進一步加大擴張力度，北京華聯、百盛等一批國內外知名零售商業(yè)巨頭紛紛搶灘貴陽，為我市消費品市場注入了新的生機和活力。全年市場物價基本穩(wěn)定。，%。l 經濟運行質量進一步提高，經濟效益明顯好轉政收入增勢良好，金融機構存、貸款穩(wěn)步增加。，；。，；人民生活水平穩(wěn)步提高收入大幅增加，消費低水平增長。今年，我市相繼提高了國家公務人員和事業(yè)單位職工的工資，隨著收入增加，人們生活水平也在不斷提高。預計全年我市在崗職工平均工資達10988元；全年城市居民人均可支配收入為7306元，%。收入的增加使我市居民消費也隨之上升，全年城市居民人均消費性支出為5801元，%。 經濟發(fā)展勢態(tài)：單位：億元 今年經濟社會發(fā)展的主要預期目標是：國內生產總值增長８％以上，力爭達到９％，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)經濟效益綜合指數提高３個百分點，實現利稅和新產品產值增幅高于經濟增長幅度。全社會固定資產投資增長１２％，社會消費品零售總額增長１０％，地方財政一般預算收入與國內生產總值同步增長，外貿出口增長８％，居民消費價格總水平上漲１％左右，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長６％，農民人均純收入增長５％，人口自然增長率控制在８‰以內，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率４％以內。 產業(yè)政策法規(guī)符合房地產穩(wěn)定健康發(fā)展 2003年9月1日國務院發(fā)布的關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知（業(yè)界稱18號文），在業(yè)內引起極大反響，從主管部門，專家學者，開發(fā)商、新聞媒體，物業(yè)管理企業(yè)到消費者，總體認為“通知”對中國房地產市場持續(xù)健康的發(fā)展，改善廣大人民群眾的住房，促進社會穩(wěn)定，推進全面小康社會的建設都具有積極的推動作用。18號文的出臺，是中國房地產業(yè)走向成熟的標志，表明房地產業(yè)已經成為國民經濟的支柱產業(yè)。國家的產業(yè)政策是：l 控制高檔住房，增加普通商品房個人已成為房地產市場的主體l 不允許高收入者購買經濟適用房l 廉租房建設將以國家投資為主l 不得限制已購公房上市交易l 規(guī)范發(fā)展住房信貸本項目的方向符合國家產業(yè)政策要求，是國家提倡的房地產項目當前貴陽市房地產業(yè)發(fā)展已呈現出強勢發(fā)展態(tài)勢，增長強勁投資額（億元）竣工面積（萬㎡）新開工面積（萬㎡）銷售面積（萬㎡）銷售額（億元）2001年43．3323．86561．5180．524．622002年50．0331．60599．9187．8527．62 綜上所述，貴陽市的房地產業(yè)隨著經濟的平穩(wěn)發(fā)展、城市拓展和家庭住宅消費的持續(xù)增長，必將進入快速增長的時期。本項目正是在這樣的環(huán)境下運行，國家的產業(yè)大政策為其奠定了良好的基礎和市場前景。 三、區(qū)域市場發(fā)展總體概況縱觀2003年貴陽市的房地產市場，一片欣欣向榮的景象，一些亮麗的樓盤在精心的策劃包裝之下把人們的生活方式演義的美倫美喚，媒介廣告以前所未有的投放量，把人們的五官轟炸到不知東西，其中的經典時代、在水一方、玉蘭園、欣歆園、曦陽山莊，山水黔城等更成為家喻戶曉、未來理想生活的代名詞，銷售也是捷報頻傳，所有這些都昭示著房地產業(yè)在貴陽已步入了發(fā)展的快車道，本項目正是在這種環(huán)境下啟動的，有著良好的市場氣氛。1． 貴陽市2003年19月房地產住宅市場運行情況l 商品房批準預售面積大幅增長（%）l 品房實際預售面積平穩(wěn)增長，住宅市場需求強勁，普通住宅成為拉動市場的絕對主力在高層與經濟房銷售下降的情況下，普通商品房一枝獨秀，%，說明普通住宅以綜合性價比最優(yōu)，成為市場最受歡迎的住宅產品。l 住宅價格小幅上揚從銷售量和價格的分析可以看出2000至2500元/平方是市場對住宅商品普遍接受的價格區(qū)間。2． 2003年貴陽房地產交易會盛況空前，成交創(chuàng)新高：以改善住房，奔向小康為主題的2003年貴陽房地產交易展示會，利用其具有的越境性、自由性、集中性的優(yōu)勢，匯集到大量房源、商家、價格等信息，通過分析可以對2004年貴陽房地產發(fā)展的態(tài)勢有一個了解：l 規(guī)模：參展項目84個，建筑面積516萬平方（其中經濟適用房、普通商品房417萬平方，占81%）。參展樓盤的最高價是中天世紀新城的連排別墅4400元/平方，最低為麒龍城市花園（位于清鎮(zhèn)市云嶺大道）980元/平方。l 成交情況：意向性成交：7556套，,成交金額:,分別比上屆增長65%,55%,48%,其中經濟適用房普通商品房為6301套,76萬平方,分別占84%,82%,71%實際預、銷售：1396套,成交金額:3億元,分別比上屆增長118%,94%,56%,其中:經濟適用房,普通商品房976套,分別占74%,73%,59%.l 啟示:不論是意向性購房還是實際成交,經濟實用房和普通商品房達70%以上,充分說明貴陽市目前的住房消費仍是以經濟適用房和普通商品房為主。四、本章摘要l 貴陽是居家渡假、享受生活的好地方。在貴陽做商品房開發(fā)，大有可為，前途光明；l 兩城區(qū)地少人多，人口爆炸，跟據山區(qū)的特點實行組團化，衛(wèi)星城式的快速地進行城市化發(fā)展是必由之路；l 在理性消費漸成主流的今天二三室結構的戶型仍然是市場住房產品的主流產品；l 商品房市場在貴陽地區(qū)應有廣泛的市場潛量；l 三居室是人們在選擇居住產品時的第一需要；l 從目前的收入水平來看，總房價在1523萬的商品房是市場的主要可接受的合理價位；l 本項目的發(fā)展是以商品住宅為主，符合貴陽市的規(guī)劃政策，必將受到政府宏觀政策調控的有利影響；l 貴陽市人均GDP值2002年達到9948元（1200美元），經濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，為房地產市場啟動奠定了堅實的經濟基礎；l 當前貴陽市房地產業(yè)發(fā)展已呈現出強勢發(fā)展態(tài)勢，增長強勁；l 普通住宅成為拉動市場的絕對主力；l 2000至2500元/平方是市場對住宅商品普遍接受的價格區(qū)間；l 貴陽市目前的住房消費仍是以經濟適用房和普通商品房為主；l 郊居化居住已被接受認同。第二章 區(qū)域與在售樓盤分析一、城市區(qū)域房地產市場分析（一）城市中心區(qū)（兩城區(qū)）市場現狀（1） 區(qū)域總體形象較好，市場接受度較高（2） 供應量日益減少,樓盤多以單棟高層的開發(fā)模式（3） 樓盤素質不斷提高——走高端路線（4） 樓盤銷售狀況一般（5） 配套設施齊全，教育環(huán)境優(yōu)越（6） 生活、交通便利產品分析（1） 樓盤主要以中高檔為主（2） 戶型面積豐富，多種多樣（3） 價格主要在2500元/平方米以上統計分析表明，片區(qū)市場的行情價格在2500元/平方米以上。隨位置的不同、開發(fā)質素不同，價格也隨之變化。主力單價穩(wěn)定在3000左右。從全市范圍內比較，片區(qū)的行情價格處于中高價位。（二）大營坡板塊以“中天花園小區(qū)”為例市場現狀 （1） 供需市場穩(wěn)定做為城市中心區(qū)的二級輻射區(qū)域，良好的自然環(huán)境和大社區(qū)是老城區(qū)客戶對住宅位置的新的選擇，這里是部分消費者第一居所的首選，片區(qū)逐漸成熟，供需市場比較平穩(wěn)。（2） 區(qū)域配套逐漸完