【正文】 中環(huán)廣場億禾部分商業(yè)建議—————————————————————————————一、 商業(yè)業(yè)態(tài)當(dāng)如何定位商業(yè)定位的核心要求億禾的商業(yè)定位必須要滿足三個(gè)核心要求要求一：有較高的租金承受力，以實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的回報(bào)需求。要求二：具有良好的商業(yè)發(fā)展前景，與中環(huán)廣場形成業(yè)態(tài)縱深互補(bǔ)。要求三：具有較強(qiáng)烈的商業(yè)差異化特征，消除項(xiàng)目地段前期的不利影響。商業(yè)定位需要考慮的重要影響因素因素一：西大街商圈的業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢西大街核心商圈雖然日趨繁榮，但商業(yè)形態(tài)卻相對比較落后，目前商業(yè)業(yè)態(tài)主要以傳統(tǒng)百貨業(yè)為主，新興的商業(yè)業(yè)態(tài)如主題商場、一站式購物中心等比較缺乏，目前商圈內(nèi)商業(yè)形態(tài)最先進(jìn)的當(dāng)數(shù)即將開業(yè)的中環(huán)廣場，是西大街商圈內(nèi)首個(gè)綜合了娛樂、休閑、購物、旅游、辦公于一體的商業(yè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目的建成將對西大街的商業(yè)發(fā)展產(chǎn)生重要的影響，預(yù)計(jì)未來西大街的商業(yè)核心依舊是朱雀路以東至鐘樓，這里將成為西大街商圈的商業(yè)核心地帶。因素二：億禾周邊的商業(yè)局面億禾位于西大街中段，距鼓樓約100米，距鐘樓約400米，周邊商業(yè)以百貨及服飾為主，商業(yè)品種相對比較單一，在商品檔次上雖然有一定的區(qū)分，但商業(yè)的同質(zhì)化競爭依然較強(qiáng)烈。因素三：億禾的商業(yè)優(yōu)勢與劣勢 億禾的商業(yè)優(yōu)勢與商業(yè)劣勢都相當(dāng)明顯，具體如下：商業(yè)優(yōu)勢：216。 項(xiàng)目的商場格局還算良好；216。 項(xiàng)目的規(guī)模適中；216。 周邊商業(yè)項(xiàng)目逐漸成熟；商業(yè)劣勢：216。 項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)儆谏虡I(yè)待發(fā)展區(qū)域，商業(yè)氛圍還不夠，人氣有差距；216。 同期西安市內(nèi)競爭性商業(yè)項(xiàng)目較多，競爭壓力較大。216。 從商業(yè)項(xiàng)目的總體而言，前期行為已在普通經(jīng)營者方面產(chǎn)生嚴(yán)重的信任危機(jī)。二、億禾定位的可行方向大體而言，億禾定位的可行方向主要二種：市場領(lǐng)先者商業(yè)定位的方向：項(xiàng)目周邊目前商業(yè)氛圍不足，但隨著西大街的日趨成熟必將形成新的城市商業(yè)中心，采用市場領(lǐng)先者商業(yè)定位就是迅速填補(bǔ)市場空白，并在經(jīng)營的商品上營造不同的差異性。這種定位方式相對比較簡單易行，容易獲得市場的認(rèn)可。專業(yè)型商業(yè)定位的方向：專業(yè)型商業(yè)定位就是利用市場細(xì)分的方法，將項(xiàng)目的商業(yè)鎖定在一個(gè)相對狹窄的商品領(lǐng)域，以專業(yè)取勝，以主題式商場為代表，這種定位能做到最大的差異化的效果。三、項(xiàng)目定位。目標(biāo)客戶定位。根據(jù)市場調(diào)查的結(jié)果，結(jié)合本項(xiàng)目自身的優(yōu)勢和特點(diǎn)，擬與中環(huán)廣場形成業(yè)態(tài)縱深互補(bǔ)，在客層上不跟中環(huán)廣場、百盛項(xiàng)目硬碰硬，發(fā)生正面沖突，建議客戶群鎖定：（1）、大的專業(yè)經(jīng)營商。216。 西安市具有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有相當(dāng)?shù)慕?jīng)營成功經(jīng)驗(yàn)，有一定的市場占有率； 216。 外地在西安市的品牌經(jīng)營者；216。 此類客戶頭經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)豐富，規(guī)模一般會(huì)較大，租期較長； （2）、小的專業(yè)經(jīng)營商。西安市或外地來西安的外地人，有一定經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，對新事物持相對保守態(tài)度，他們大多租期較短，通過采取進(jìn)可攻退可守的自營方式，相信地段的升值潛力，有投機(jī)的心態(tài)，但購買規(guī)模一般會(huì)較小。項(xiàng)目功能定位。獨(dú)立自營式商鋪項(xiàng)目市場定位。中環(huán)千色廣場（引導(dǎo)客戶將本項(xiàng)目看作中環(huán)廣場項(xiàng)目的一個(gè)延續(xù)，做一回市場的跟隨者）理由：本項(xiàng)目在上市階段最大機(jī)會(huì)來自中環(huán)廣場，面對該項(xiàng)目巨大的體量、較高的推廣費(fèi)用，建議本項(xiàng)目在市場定位上盡可能與中環(huán)廣場掛釣，既可形成集約力量，提升消費(fèi)者對項(xiàng)目整體的信心，又可提升中環(huán)百貨的品牌影響力。項(xiàng)目面積定位。（1）、分割原則：以“Y”字型和“人”字型劃分，這種方式是一種科學(xué)的劃分方式，優(yōu)點(diǎn)是通道少且商場中死角鋪位較少。（2）、面積區(qū)間。216。 1層：考慮整體經(jīng)營布局，主要分割以沿街兩個(gè)較大門面及沿內(nèi)墻部分獨(dú)立商鋪，中間為開放式經(jīng)營部分。216。 2層：考慮經(jīng)營檔次及使用功能，實(shí)用面積在60—100平方米左右，建筑面積在100—200平方米左右（以商鋪的得房率50%計(jì)算）。216。 34層：考慮經(jīng)營檔次及使用功能，實(shí)用面積在15—30平方米左右，建筑面積在30—60平方米左右（以商鋪的得房率50%計(jì)算），三層比四層稍微寬敞一些。 （3）、面積劃分：216。 走道寬度。A：一二層主走道寬度為5—7米，副走道寬度為3—4米。B：三四層主走道寬度為3—4米，—3米。216。 面寬與縱深?？v深為面寬的2—3倍，不可超出3倍縱深。216。 劃分分布原則。在較好的位置主走道、靠扶梯、轉(zhuǎn)角的位置面積可稍大，在周邊相對較差的位置面積稍小一點(diǎn)。具體劃分在保持此建議之原則的基礎(chǔ)上視具體情況靈活調(diào)整。項(xiàng)目租價(jià)定位。本項(xiàng)目的租價(jià)制定應(yīng)從市場現(xiàn)狀、未來市場走勢及項(xiàng)目自身?xiàng)l件來分析。（1）、根據(jù)市場調(diào)研的情報(bào)，作出如下分析及定位。216。 本項(xiàng)目推出的鋪位，前兩年的租金，可根據(jù)市場的反應(yīng)預(yù)留一定的發(fā)展價(jià)位空間。216。 根據(jù)租期及付款范式提出系統(tǒng)優(yōu)惠政策，最大程度的吸納資金。項(xiàng)目業(yè)態(tài)五種組合方式（1）、都市時(shí)尚服飾主題商場 1層 流行時(shí)裝、各地風(fēng)尚服飾品和精品禮品2層 女性正裝、休閑裝、內(nèi)衣、時(shí)尚彩妝區(qū)，4層 運(yùn)動(dòng)服飾、男士專場注：也可將四樓作為中環(huán)百貨及億禾部分精品的折扣商場。（2）、服飾化妝品專業(yè)商場1層 流行時(shí)裝、各地風(fēng)尚服飾品和精品禮品2層 女性正裝、休閑裝、內(nèi)衣， 3層 中、高檔品牌化妝品店內(nèi)店4層 日用化妝品、美容美發(fā)用品器械、設(shè)備批發(fā)注：針對陜西省美容化妝品專業(yè)商場狀況和消費(fèi)者進(jìn)行調(diào)研分析。（3）、美容化妝品專業(yè)商場1層 中、高檔品牌化妝品店內(nèi)店2層 日用化妝品3層 美容美發(fā)用品4層 美容美發(fā)器械、設(shè)備商場經(jīng)營分區(qū)及品種分類一層、二層：化妝品連鎖店、日化用品化妝品零售區(qū)主要經(jīng)營產(chǎn)品類別有：品牌化妝品連鎖：國內(nèi)外知名品牌如雅芳、玉蘭油、SKⅡ、C＆K、小護(hù)士、美寶蓮等專業(yè)護(hù)膚彩妝系列、美容護(hù)膚品系列等潔膚類化妝品：洗面奶、潔面奶、潔面水、潔面露、潔面霜、面膜、香波、磨面膏、洗手液、洗發(fā)膏、花露水、爽身粉、去痱水、足粉、古龍水、潔面嗜嘔、卸妝水等。護(hù)膚類化妝品：雪花膏、冷霜、營養(yǎng)霜、奶液、蜜、香脂、防裂油、精華素、美白露、防曬霜、防曬水、眼角霜、凡士林、防曬油、緊肛水、收斂水、保濕露等。治療類化妝品：去斑霜粉刺露(液、霜)、抑汗霜(液、粉)、祛臭粉(霜、液)等。粉飾類化妝品：粉底霜、粉底液、粉條、粉餅、蜜粉、胭脂、眼影粉、睫毛盲、眼線液、唇膏、眉筆、指甲油等。日常洗滌衛(wèi)生用品：洗衣粉，衣領(lǐng)凈、洗發(fā)水、護(hù)發(fā)水、肥皂、香皂、沐浴露、洗手液、牙膏、殺蟲(驅(qū)蟲)九劑、芳香(清新)劑、餐具洗滌劑、消毒水、鞋油、女性專用清潔用品等。同時(shí)，在一樓設(shè)置以下幾種配套設(shè)施： 銀行或自助銀行(1家)20平方米左右； 貨物托運(yùn)站(1—2家)10平方米；三層、四層：日化用品、化妝品批發(fā)中心及美容美發(fā)用品區(qū)美容美發(fā)用品區(qū)(主要針對專業(yè)用戶)主要經(jīng)營產(chǎn)品類別有：品牌美容美發(fā)用品：C＆K專業(yè)護(hù)膚系列、科研、秀紀(jì)、唐紀(jì)、柏紀(jì)蕾迪、匯天秀、雅格麗白、卡蘇娜、露絲等專業(yè)美容美發(fā)品牌產(chǎn)品；美容護(hù)膚品：美白系列抗皺系列祛痘系列保濕護(hù)理系列、眼部護(hù)理系列、豐胸系列。美發(fā)用品：洗發(fā)類、染發(fā)