【正文】 謹呈:惠陽市振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司振業(yè)惠陽項目前期定位報告二00六年五月 154 / 154目 錄第一部分 項目區(qū)域價值分析 7一、影響區(qū)域城市發(fā)展與規(guī)劃的因素 7惠陽區(qū)總體城市發(fā)展與規(guī)劃 7 7 7 7 9 9 10區(qū)域在惠陽區(qū)城市發(fā)展與規(guī)劃中的功能定位 10 10 10 11 11 13 14 14 15 16 16 17 17二、區(qū)域發(fā)展研究現(xiàn)狀 19區(qū)域經濟社會發(fā)展現(xiàn)狀 19 19 19 22 23區(qū)域的配套設施現(xiàn)狀 25區(qū)域的交通組織現(xiàn)狀 26三、區(qū)域未來發(fā)展研究 29區(qū)域經濟社會發(fā)展預測 29區(qū)域未來產業(yè)布局研究 30區(qū)域的配套設施建設 30區(qū)域的未來交通體系研究 32，密切合作 32 33 34四、項目區(qū)位價值分析 35項目區(qū)位價值 35 35 35 36各物業(yè)類型研究范圍確定 37第二部分 項目住宅可行性研究 38一、住宅開發(fā)與項目總體開發(fā)的關系 38二、惠陽住宅開發(fā)宏觀市場環(huán)境 38惠陽區(qū)住宅市場供需狀況及特征分析 38 38 39 40 41惠陽區(qū)住宅市場需求及特征分析 42住宅客戶行業(yè)分布分析 42三、可比住宅案例調查 43半島1號 43棕櫚島 45中銘豪園 47瑞景居 49錦江國際花園 51中區(qū)華府 53四、區(qū)域住宅市場需求因素研究 55區(qū)域城市功能規(guī)劃對住宅開發(fā)的影響 55區(qū)域的產業(yè)分布與發(fā)展 57區(qū)域住宅的對外輻射能力 60區(qū)域住宅與區(qū)域外商務區(qū)的競爭分析 61五、項目目標消費群體研究 62目標客戶地理區(qū)域來源分析 62目標客戶租賃習慣與特點 63六、住宅開發(fā)可行性研究 64未來區(qū)域住宅市場發(fā)展趨勢 64潛在客戶來源總量與結構 65項目住宅開發(fā)可行性分析 65第三部分 項目商業(yè)可行性研究 67一、項目商業(yè)發(fā)展與項目總體開發(fā)的關系 67二、惠陽區(qū)商業(yè)房地產宏觀市場環(huán)境 67惠陽商業(yè)房地產供需狀況分析 67 67 68惠陽商業(yè)消費需求心理、習慣分析 68 68 69 69 70三、惠陽區(qū)商業(yè)房地產現(xiàn)狀 70惠陽區(qū)商業(yè)特征 70 70 71惠陽在售及典型項目分析 72 72 73 74 75總結分析 75惠陽區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)概況 76 76 77 77 78 79四、項目所在區(qū)域商業(yè)研究 80片區(qū)商業(yè)格局 80消費習慣分析 81片區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢 81五、項目商業(yè)發(fā)展模式借鑒 81社區(qū)商業(yè)的分類 81萬科商業(yè)開發(fā)案例分析 83區(qū)域商業(yè)開發(fā)案例分析 85商業(yè)開發(fā)策略 87六、結論 88第四部分 項目寫字樓可行性研究 89一、寫字樓開發(fā)與項目總體開發(fā)的關系 89二、惠陽寫字樓開發(fā)宏觀市場環(huán)境 89惠陽區(qū)寫字樓市場供應及特征分析 89惠陽區(qū)寫字樓市場需求及特征分析 89寫字樓客戶行業(yè)分布分析 90三、區(qū)域寫字樓市場需求因素研究 90區(qū)域城市功能規(guī)劃對寫字樓開發(fā)的影響 90區(qū)域的產業(yè)分布與發(fā)展 90區(qū)域寫字樓的對外輻射能力 91四、寫字樓開發(fā)可行性研究 91未來區(qū)域寫字樓市場發(fā)展趨勢 91潛在客戶來源總量與結構 91項目寫字樓開發(fā)可行性分析 92項目寫字樓開發(fā)規(guī)模建議 92第五部分 項目整體物業(yè)定位 93一、項目分析 93項目區(qū)位及區(qū)域概況 93項目地塊分析 93 93 94 95 96 97 97對外交通 99項目規(guī)模 99項目SWOT分析 100 100 100 101 101 101二、項目定位 102定位策略的把握 102 102 103客戶定位 103 103 105 105項目開發(fā)主題定位 107 107 108產品定位 113 113 115 115 116形象定位 117第六部分 項目總體規(guī)劃及發(fā)展建議 118一、項目總體規(guī)劃的主體思想 118社會公共設施的支持與利用 118城市景觀的營造與利用 118城市設計的要求 118二、項目建筑規(guī)劃建議 119建筑方案、規(guī)劃要點建議 119 119 119 120 120 120 120 121建筑風格建議 121園林風格建議 125三、各物業(yè)類型規(guī)劃 129商業(yè)規(guī)劃 129酒店規(guī)劃 130寫字樓規(guī)劃 130四、項目交通規(guī)劃 131外部道路交通系統(tǒng)分析 131項目內部人流與車流需求分析 131項目交通組織總體思路 132項目內部與外部交通體系組織與規(guī)劃 134五、配套設施建議 134名校配套 134Middleton時尚商業(yè)走廊 135Middleton酒店式私人會所 136Canaan（卡拉恩）藝術中心 136Vilas（維樂斯）生態(tài)體育廣場 137Mendota（米多特）生態(tài)湖 138網球場 139物管及智能化方向選擇 140新材料選擇建議 140第七部分 項目投資分析 142一、項目經濟數(shù)據分析 142二、收入測算 142銷售價格的確定 142 142 143收益測算前提假設 143收入測算 144成本估算 145 145 145項目經濟效益預測 146結論及相關建議 147三、項目盈利分析及敏感性分析 147項目開發(fā)時機建議及開發(fā)分期、開發(fā)順序建議 147 14開發(fā)順序建議 148盈利能力分析 149 149 150項目敏感性分析 150 150 150 151四、項目總體經濟測算表 151第一部分 項目區(qū)域價值分析一、影響區(qū)域城市發(fā)展與規(guī)劃的因素惠陽區(qū)總體城市發(fā)展與規(guī)劃按照惠州濱海城市重要組團和建設現(xiàn)代石化數(shù)碼及中海殼牌石化項目后勤基地的定位，政府積極實施“一二三四五”發(fā)展戰(zhàn)略，抓住撤市設區(qū)和中海殼牌石化項目全面動工“兩個機遇”，推進發(fā)展思路、城市規(guī)劃、產業(yè)布局和投資政策“四個調整優(yōu)化”。圍繞“十一五”發(fā)展目標，重點建設新區(qū)，局部改善舊城環(huán)境，配置必須的公共服務設施和市政公用設施，重點實施“交通、能源、水利、工業(yè)、商貿、旅游、文教和社會保障”九大工程，整體提升惠城副中心城市質量。構建“惠城中心區(qū)－惠陽次中心區(qū)－陳江地區(qū)”的城市空間結構，拉開城市發(fā)展結構，全面建設新城區(qū)力爭實現(xiàn)到 ，%；，%；，年均遞增8 %；三大產業(yè)在國內生產總值中所占比例為10∶60∶30， %；農民人均年收入5171元。隨著撤市設區(qū)行政區(qū)劃變更和經濟社會發(fā)展進程加快，給原“一二三四五”發(fā)展戰(zhàn)略賦予新的涵義，即圍繞 2010年建成寬裕小康社會這一目標，推進建設經濟強區(qū)和文明城區(qū)兩個進程，抓住工業(yè)化、城市化、信息化三條主線，主攻園區(qū)經濟、民營經濟、外向型經濟和農村經濟四個重點，完善道德、政務、市場、法制、生活五個環(huán)境，加快推進工業(yè)化、城市化和信息化進程，進一步開創(chuàng)經濟發(fā)展新局面。1）推進工業(yè)化進程以園區(qū)經濟為載體，調整優(yōu)化工業(yè)產業(yè)結構，大力發(fā)展中小型石化加工企業(yè)，開發(fā)效益好、污染低的石化相關產品。以聯(lián)想、中建電訊、東亞電子等企業(yè)為核心，培育壯大電子信息等具有比較優(yōu)勢的支柱產業(yè)，優(yōu)先發(fā)展高新技術產業(yè)，積極推進高新技術企業(yè)實施技術、資本擴張，在惠陽建立地區(qū)總部、研發(fā)中心、采購中心和銷售中心，帶動傳統(tǒng)產業(yè)的改造和升級，創(chuàng)出惠陽品牌，形成規(guī)模效應，增強競爭力，構建起以石化、電子信息產業(yè)為支柱，高科技推動傳統(tǒng)產業(yè)平衡發(fā)展的工業(yè)新架構。2）推進城市化進程按照“突出中心、組團發(fā)展”的方針，著力在規(guī)劃、道路、市政建設、人居環(huán)境、文化休閑服務加大工作力度。采取引入外資、內資、民資和向金融機構融資等方式，積極籌集資金建設和改造包括淡水至三和、城區(qū)北環(huán)路、平龍公路穿城路段等主干道。以建設主題社區(qū)為突破口，努力打造“主題社區(qū)，品牌城市”的惠陽新形象，重點推進占地 200萬平方米的泗水湖濱高尚住宅社區(qū)、占地4000畝的蓮塘大型主題社區(qū)、淡水商業(yè)中心，以及陽光新都、巨濤雅苑、中銘豪園等一批大型高尚住宅區(qū)和兩家四星級酒店、一家五星級酒店的建設，全面提升惠陽的城市品位。抓好惠陽世貿中心、淡水商貿中心、商貿廣場二期工程、體育中心二期工程、湖濱公園等一批文化商貿市政設施建設。加強和規(guī)范城市交通、環(huán)衛(wèi)、治安等綜合管理。繼續(xù)抓好城市美化、綠化和亮化工程，啟動疏港大道東門出口至立交橋的道路路面改造維修工程和城區(qū)五大出口亮化工程，逐步規(guī)范城區(qū)交通秩序，逐年增加公交車和出租小汽車投放量。創(chuàng)造條件加快淡水“兩河四岸”的綜合整治，致力營造良好的城市居住生活環(huán)境。抓好層次規(guī)劃修編，把惠陽各鎮(zhèn)和三和開發(fā)區(qū)作為一個整體來發(fā)展，使之成為各具特色、環(huán)境優(yōu)美的新城鎮(zhèn)。3）推進信息化進程加快研究制訂惠陽信息化的有關規(guī)定、標準，以及信息化安全保障體系建設，加強信息化人才隊伍建設，普及信息化知識，為信息技術在全社會的推廣應用創(chuàng)造條件。以聯(lián)想、中建電訊和東亞電子等企業(yè)集團為主體，培育一批競爭力強的信息產品制造企業(yè)，全力打造電子信息產業(yè)群，成立信息中心，開設惠陽政府網站。推進電子 e城的建設和在市政廣場、車站、商貿廣場等中心地段設立電子觸摸屏工作，提升全區(qū)信息互聯(lián)，共享程度和整體社會信息化水平?！?新中心區(qū)不斷擴大惠陽城市必須擴大，將現(xiàn)有的30萬平方公里的基礎上，將沙田、秋長兩個鎮(zhèn)再吸納進來。同時。滿足現(xiàn)在中心區(qū)快速發(fā)展的要求。● 兩大轉變納入規(guī)劃重點推進規(guī)劃工作，兩個轉變以盡快融入惠州濱海城市總體規(guī)劃：一是由縣域經濟規(guī)劃向大城市規(guī)劃的轉變重點是規(guī)劃好交通網絡、城市功能區(qū)布局，使城市建設組團式發(fā)展，工業(yè)建設園區(qū)式發(fā)展，房地產建設大型社區(qū)式發(fā)展，嚴格控制工業(yè)小區(qū)和小型房地產項目開發(fā)。二是由板塊推進向全面發(fā)展的轉變把鎮(zhèn)和三和開發(fā)區(qū)納入統(tǒng)一規(guī)劃，集中管理、規(guī)范開發(fā)。以新秋公路、惠淡公路、疏港大道為縱，平龍公路、平大公路為橫，各鎮(zhèn)中心區(qū)為點，構建“三縱兩橫”的網狀城市架構，打破城鄉(xiāng)二元結構，合理優(yōu)化配置資源，加快城市化進程。進一步完善包括淡水、秋長、沙田部分地區(qū)，三和開發(fā)區(qū)在內的48平方公里城區(qū)中心區(qū)的城市建設用地、交通系統(tǒng)規(guī)劃，以及城區(qū)中心組團、白云組團、站前組團和“兩河四岸”的控制性詳細規(guī)劃。加快各鎮(zhèn)總體規(guī)劃修編工作，加強對農村建設用地、村民住宅用地的規(guī)劃控制，將鄉(xiāng)村規(guī)劃建設納入規(guī)范化管理。以新秋公路、疏港大道為主體進行總體產業(yè)布局，重點建設兩大工業(yè)走廊和一個后勤保障基地：整合優(yōu)化鎮(zhèn)隆、新圩、秋長的沿惠深、新秋公路的工業(yè)園區(qū)，建設綜合工業(yè)走廊；規(guī)劃引導沿惠澳疏港大道的淡水、永湖、三和開發(fā)區(qū)以及良井的工業(yè)園區(qū)，建設石化中下游產品深加工企業(yè)走廊；大力發(fā)展“三高”農業(yè)和第三產業(yè)，打造中海殼牌南海石化項目后勤服務基地，推進旅游觀光、商貿流通、文化經濟等產業(yè)的發(fā)展。 按照“讓商家發(fā)財，助惠陽發(fā)展”的思路，修訂招商引資優(yōu)惠辦法，對來惠陽投資的國內外企業(yè)和客商給予更多的優(yōu)惠和更周到的服務，為外資企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的政策環(huán)境；獎勵招商者，調動全社會的投資引資積極性；重新定義“外資”，將惠陽外的資金均視為“外資”，統(tǒng)一對待內資、民資、外資，加大對內資引進力度；創(chuàng)新招商引資方式，實行國外招商與國內招商相結合、大部隊招商與小分隊招商相結合、表彰和獎勵招商引資有功人員及駐點招商等辦法，并注重提高引資質量，大力引進污染少、效益好、技術含量高的大型企業(yè)，重點引進世界 500強企業(yè)，不斷提高利用外資質量水平；營造“政治平等、政策公平、法律保障、放手發(fā)展”的民營經濟發(fā)展良好氛圍，鼓勵民營經濟引進外資，與外地企業(yè)合作或股份經營，參與支柱產業(yè)、高新技術產業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)、基礎設施和公用事業(yè)建設，不斷調整優(yōu)化民營經濟產業(yè)結構，建立現(xiàn)代企業(yè)制度和現(xiàn)代化管理機制，做大做強做優(yōu)民營經濟。區(qū)域在惠陽區(qū)城市發(fā)展與規(guī)劃中的功能定位 惠陽中心地區(qū)新區(qū)規(guī)劃范圍是市區(qū)總體規(guī)劃中心組團的一個重要組成部分，它是全市政治、經濟、文化娛樂中心，它已有良好的建設基礎，但仍存在若干問題，影響了市區(qū)的城市建設進程。為扭轉這種城市建設的被動局面， 市委、市政府決心以8．8平方公里中心地區(qū)規(guī)劃作為市區(qū)城市建設的一個新典范。 本項目 l 地理位置： 惠陽中心地區(qū)。位于惠陽區(qū)總體規(guī)劃的中心組團的西南側，北靠秋長行政區(qū)，西倚白云坑工業(yè)區(qū)，東臨舊城區(qū)，南抵草洋區(qū)，深汕高速公路及淡水河貫穿東西。以內環(huán)路及人民路、白云路、北環(huán)路四條城市主干道圍合，總用地面積8．8平方公里。 l 自然條件： 規(guī)劃區(qū)地處淡水河中游，地勢較平坦，有少量丘林山地，區(qū)內地質條 件較好。 惠陽區(qū)中心區(qū)總體規(guī)劃確定本區(qū)為城市生活區(qū)和全市行政、商貿和文化中心，從惠陽城市發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，結合本區(qū)用地條件、區(qū)位優(yōu)勢、基礎設施等綜合因素，以體現(xiàn)“小城春秋，綠色家園”的城市特色為宗旨，分析論證確定本區(qū)規(guī)劃性質為：由以行政辦公為主的行政片區(qū)、以商貿為主的泅水片區(qū)、以文化娛樂為主的蘇屋片區(qū)、以居住為主的土湖片區(qū)和以高爾夫球娛樂為主的高爾夫球場片區(qū)組成的多種職能的綜合性中心區(qū)。● 用地規(guī)模中心地區(qū)用地范圍由城