【正文】 夫球娛樂為主的高爾夫球場片區(qū)組成的多種職能的綜合性中心區(qū)?！?功能布局結(jié)構(gòu)中心地區(qū)新區(qū)平面功能布局是以總體規(guī)劃為基礎(chǔ)，依托現(xiàn)狀和自然環(huán)境，為確保中心地區(qū)功能性質(zhì)完整協(xié)調(diào)的發(fā)展而規(guī)劃為“三心、五片”?！?蘇屋片區(qū) 該區(qū)在淡水河邊設(shè)有康體娛樂中心，其中規(guī)劃設(shè)置體育館、體育人才培訓(xùn)中心、康體娛樂健身中心等設(shè)施，結(jié)合臨近一片商貿(mào)用地形成環(huán)境質(zhì)量高、設(shè)備先進(jìn)的市級健身娛樂休閑場所?！?高爾夫球場片區(qū)該區(qū)是己建成的棕櫚島高爾夫球場俱樂部，是高檔的娛樂休閑場所。2004年，比上年增長15%；，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值8125萬元，%%。秋長鎮(zhèn)交通便利，道路網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，省道惠淡大道、新秋公路穿境而過，將軍路、秋寶路、秋湖路貫穿全鎮(zhèn)。 距惠州機(jī)場30公里216。 距深圳市60公里1）供水秋長生活、工農(nóng)業(yè)用水主要引自雞心石水庫和正徑水庫，兩個水庫蓄水量達(dá)2000萬立方米以上，水質(zhì)純凈、無污染；水廠供水量達(dá)5萬立方米，自來水管已鋪設(shè)到各個工業(yè)區(qū)、生活區(qū)，可確保10萬人以上的生活和工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)?；蓐枀^(qū)GDP新圩第一，秋長位于第二位，淡水第三，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不容小睽，主要是由秋長內(nèi)工業(yè)園區(qū)支持帶動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。城鎮(zhèn)環(huán)境保護(hù)良好，綠化達(dá)標(biāo)，人民路、工業(yè)區(qū)都已安裝了高檔次的路燈。秋長有大面積的工業(yè)用地可供開發(fā)和利用，合作領(lǐng)域廣闊。秋長中心區(qū)秋長白石工業(yè)開發(fā)區(qū)秋長順發(fā)河濱工業(yè)區(qū)工業(yè)用地的出讓價格每平方米100—150元左右（包三通一平），對大型項目、高新技術(shù)項目可相應(yīng)給予優(yōu)惠。秋長房地產(chǎn)需求并不強(qiáng)大，這是由于目前秋長主要集中以工業(yè)開發(fā)區(qū)為主，而自給自足的工業(yè)園區(qū)已配備住宿條件；此外就是以農(nóng)民房占多數(shù)，居民對房地產(chǎn)的消費(fèi)能力極低。目前，第三產(chǎn)業(yè)作為惠陽城市發(fā)展新定位，旅游項目的開發(fā)與發(fā)展無疑是重點(diǎn)。2005年全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP），%。全區(qū)已建成工業(yè)園區(qū)12個，；2003年，其中“三資”企業(yè)205家，“三來一補(bǔ)”企業(yè)家492家，基本構(gòu)筑起以電子、化工、機(jī)械等為支柱產(chǎn)業(yè)的外向型工業(yè)體系。年末，全區(qū)經(jīng)認(rèn)定的農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)8家，其中市級2家，龍頭企業(yè)生產(chǎn)基地10個；200畝以上的菜場25個，100畝以上的果場34個，初步形成特色農(nóng)業(yè)“四大區(qū)域”布局。目前全區(qū)有各類市場52個，酒店45家，其中世紀(jì)華園大飯店為五星級酒店；新麗晶酒店、星旗賓館等被評為三星級酒店。固定資產(chǎn)投資：05年該項投資規(guī)模明顯擴(kuò)大，形成房地產(chǎn)開發(fā)投資突飛猛進(jìn)，各類投資全面增長的良好態(tài)勢。二是投資結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，重點(diǎn)突出。三是民營經(jīng)濟(jì)投資異軍突起。%，%。l 區(qū)位競爭力惠陽地區(qū)位于惠州與深圳的交匯處，憑借惠州日益強(qiáng)大的行業(yè)壟斷優(yōu)勢與深圳得天獨(dú)厚的口岸位置給予了惠陽極強(qiáng)的區(qū)位競爭力。l 發(fā)展競爭力06年3月中海石化的點(diǎn)火投產(chǎn)與和記黃埔正式簽約惠州港，使惠州成為珠三角經(jīng)濟(jì)的聚焦點(diǎn)，大區(qū)域內(nèi)諸多投資正涌向惠州，石化產(chǎn)的下游產(chǎn)業(yè)正在興起，龍崗石化精細(xì)加工工業(yè)園的興建將惠州與深圳的資金、人流、物流的互動推向白熱化，惠陽良好的區(qū)位優(yōu)勢及配套服務(wù)板塊優(yōu)良的發(fā)展，必將借勢全力興起第二、三產(chǎn)業(yè)。預(yù)計到2010年，石化區(qū)將完成1000億人民幣的投入，實(shí)現(xiàn)1200億元的工業(yè)產(chǎn)值和500億元的GDP。港口物流倉儲區(qū)：包括東馬、荃灣、澳頭三大港區(qū)。旅游休閑度假區(qū)：主要包括霞涌、辣甲島、三門島三大景區(qū)，將按國際化、高品位的要求，努力打造一批具有鮮明濱海特色的旅游景區(qū)、景點(diǎn)，從而使之成為休閑度假勝地、石化產(chǎn)業(yè)園區(qū)的后花園。一個世界級規(guī)模的石化生產(chǎn)基地雛形初顯。2005年，根據(jù)初步預(yù)計，％。：：40。娛樂業(yè)大賣場密集，已成規(guī)模性產(chǎn)業(yè)?；蓐柪铣菂^(qū)相對新區(qū)在配套上相對完善，政府目前正在加緊市政方面的建設(shè)：l 道路工程相繼完工其中新秋公路改造工程、平龍公路東門橋至馬騮嶺市政道路改造工程已經(jīng)完成，東華大道已全面通車；城區(qū)北環(huán)路建設(shè)進(jìn)展順利；陽光新都大橋及仲愷路已完成項目規(guī)劃設(shè)計等前期籌備工作；；淡水花街和南門商業(yè)街整治改造穩(wěn)步推進(jìn)，三和廣場建成并投入使用。l 科教文化建設(shè)繼續(xù)推進(jìn)科教文化方面，三和廣播電視站已建成使用；文化體育公園已經(jīng)完成詳細(xì)規(guī)劃；青少年活動中心已經(jīng)完成建設(shè)用地征用、主體工程平面圖設(shè)計和工程的招投標(biāo)工作?？鐓^(qū)高速高速公路外聯(lián)各市，內(nèi)部各區(qū)交通，實(shí)現(xiàn)與泛珠三角高公路網(wǎng)的對接。架設(shè)蘇屋片區(qū)至泗水片區(qū)的一座綜合性橋梁，加強(qiáng)淡水河兩岸地區(qū)的聯(lián)系。外在的發(fā)展契機(jī)是面臨珠三角經(jīng)濟(jì)圈的二次騰飛的機(jī)遇，2004年經(jīng)濟(jì)發(fā)展委員會提出了新的泛珠三角概念。l 人口與收入在人口結(jié)構(gòu)方面，惠州地大人少的局面在未來將會發(fā)生改變，石化城及其下游產(chǎn)業(yè)、其他投資的進(jìn)駐將會直接帶來大量的外來人口和人才，因此，外來的人口將不僅僅集中在工業(yè)廠房內(nèi)的低層次勞動力，相反是分散在各行各業(yè)，將拉動在惠州的消費(fèi)需求，尤其是惠城區(qū)和惠陽區(qū)兩大中心區(qū)域的消費(fèi)需求。當(dāng)然，機(jī)遇和挑戰(zhàn)同時并存的。但是近幾年第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度緩慢，2002年第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重僅為27%，不僅低于珠江三角洲的水平，而且還低于廣東省平均水平。要調(diào)整城市空間拓展方向，堅持以港興城的方針，市區(qū)重心應(yīng)向沿海港口工業(yè)城市發(fā)展，由單中心塊聚式變?yōu)槎嘀行慕M團(tuán)式城市。公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)實(shí)施建設(shè)項目統(tǒng)計（項）用地安排（公頃）預(yù)計投資（億元）行政辦公實(shí)施建設(shè)8文化設(shè)施建設(shè)53體育設(shè)施建設(shè)（含大亞灣、陳江片）525醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)8教育科研設(shè)施建設(shè)21其他公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)41園林綠地建設(shè)20393旅游設(shè)施建設(shè)8167綜合交通建設(shè)570道路廣場建設(shè)36224共計120（《惠州市城市近期建設(shè)規(guī)劃（20062010）》）市政公用設(shè)施建設(shè)實(shí)施建設(shè)項目統(tǒng)計（項）用地安排（公頃）預(yù)計投資（億元）給水工程12排水工程3原址改造2電力工程55電信設(shè)施30140燃起設(shè)施36環(huán)衛(wèi)設(shè)施6202防洪工程3其他市政設(shè)施3共計27（《惠州市城市近期建設(shè)規(guī)劃（20062010）》）區(qū)域的未來交通體系研究，密切合作在泛珠三角區(qū)域合作戰(zhàn)略的推動下，惠州市面臨新的發(fā)展機(jī)遇?；葜菥硟?nèi)長61公里，此線將是溝通泛珠三角區(qū)域東西向的重要干線，是龍門通往河源、清遠(yuǎn)及廣州方向的出入境通道，對拉動龍門經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。l 惠莞高速公路及其東延線（廣東省高速公路網(wǎng)的橫四線），東西向橫穿珠三角中部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的黃金通道，往西直接虎門大橋，通珠三角西部和粵西地區(qū)，往東延伸至海豐、揭陽、潮州至福建，形成深汕高速公路的復(fù)線。l 惠深沿海高速公路，東接深汕高速公路，西接深圳鹽壩高速公路，溝通惠深兩市、惠州港和鹽田港兩港，是兩港的東西向疏港高速公路。l 泰（美）澳（頭）高速公路，廣東省高速公路網(wǎng)中的加密線，是惠州港南北向疏港高速公路，將惠州港輻射到粵北和泛珠三角地區(qū)，擴(kuò)大惠州的腹地，加強(qiáng)泛珠三角區(qū)域間合作?；葜荻伍L約124公里。四、項目區(qū)位價值分析項目區(qū)位價值項目所在區(qū)域的恰好位于惠州與淡水之間，與惠州港、惠州機(jī)場、惠州火車站非常近，交通相對完善。本案秋長作為廣東省重點(diǎn)“工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)”，目前已有中心區(qū)、順發(fā)河、濱工業(yè)區(qū)、白石工業(yè)開發(fā)區(qū)、嶺湖工業(yè)區(qū)4個工業(yè)開發(fā)區(qū)，實(shí)施“工業(yè)立鎮(zhèn)、外向帶動、可持續(xù)發(fā)展”戰(zhàn)略后，秋長工業(yè)化水平不斷提升，除原有的享受國家給予沿海開放城市及珠江三角洲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的各種優(yōu)惠政策外，政府對工業(yè)實(shí)行進(jìn)一步的政策傾斜，不斷完善區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施，尤其吸引大量外資企業(yè)辦廠投資，同時在政府大力支持下大力開發(fā)秋長房地產(chǎn)市場，從交通規(guī)劃、配套設(shè)施完善逐步，配合房地產(chǎn)市場的發(fā)展。因此本此研究的物業(yè)類型范圍主要以惠陽中心區(qū)的物業(yè)為主。企業(yè)/樓盤名稱占地面積位置備注振業(yè)集團(tuán)61萬平方米秋長年底啟動粵海集團(tuán)12萬平方米區(qū)政府對面已啟動長鴻花園占地16萬平米，總建面45萬平米淡水鎮(zhèn)深汕路與東華大道交匯處已啟動陽光新都，總建面80萬平米（可售面積為70萬平米）惠陽區(qū)淡水鎮(zhèn)東華大亨村水庫地段未啟動新陽城占地43萬平米，總建面28萬平米惠陽中心區(qū)淡水河兩岸未啟動?xùn)|方新城33萬平方米北環(huán)路06年下半年推售半島1號，住宅100萬方，一期10萬平米住宅，以多層和類別墅為主惠陽區(qū)淡水鎮(zhèn)中心區(qū)泗水片區(qū)06年5月開售富可達(dá)國際新城占地63萬平米，總建面為38萬平米，首期用地30萬平方米，惠陽區(qū)北部，東靠惠淡大道，南鄰北環(huán)路已動工深圳沿海高速公路集團(tuán)占地100萬平米熊貓碧富花園斜對面未開工合計500萬平方米房地產(chǎn)企業(yè)大宗土地儲備總量達(dá)到500萬平方米，按十年開發(fā)周期進(jìn)行測算，惠陽平均每年的供應(yīng)量將不低于50萬平米?？偨Y(jié)：06年惠陽地區(qū)住宅供應(yīng)量將達(dá)62萬平方米，是歷史以來供應(yīng)量最大的一年，市場競爭將非常激烈。2002年惠陽共賣出1600套商品房，房屋的空置量從1999年的445388平方米下降到2002年的111347平方米，之后，隨著市場供應(yīng)量的驟增，空置率仍基本保持不變，可見市民對新型樓盤的需求開始趨旺?？偨Y(jié)：2006年是中海殼牌項目投產(chǎn)年，相信今年本地市場及外地投資需求均有提升，未來幾年也將會有更大幅度的增長。園林設(shè)計.：90萬體育公園，分三期開發(fā)，含體育運(yùn)動、燒烤、高爾夫、商業(yè)等配套建設(shè)；一期建設(shè)10萬平方米，以運(yùn)動設(shè)施為主。（4）威脅分析：東方新城對本項目客戶有一定的分流作用；均價最高，本地客戶可能會觀望，且本地市場銷售速度較緩，周期長。月物業(yè)管理廣盛投資有限公司交通狀況設(shè)專車由本項目到大亞灣中海殼牌項目最新一期推售調(diào)查：06年5月開盤，戶型面積（M2）數(shù)量價格（元/M2）三棟聯(lián)排別墅23027024棟1400015000洋房（三房二廳）160136套1200014000B、規(guī)劃設(shè)計建筑設(shè)計：整個小區(qū)規(guī)劃是圍繞27洞國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場建筑，為住家、休閑和度假三合一的物業(yè)。C、項目定位分析項目定位：“享受度假式生活”住宅物業(yè)僅是棕櫚島項目的附屬部分，休閑和度假自然也就是住宅物業(yè)的定位了。（4）威脅分析：對惠陽的經(jīng)濟(jì)起動有較大的依賴性。現(xiàn)在已開發(fā)了四期，均取得較高的銷售率。I、銷售效果：項目帶租約及高爾夫會藉（半價優(yōu)惠）方式銷售已明顯帶動了整個項目的銷售率，目前銷售已達(dá)85%左右。外立面為后現(xiàn)代簡約建筑設(shè)計；戶型方正實(shí)用，為大開間大戶型設(shè)計。D、（1）優(yōu)勢分析：擁有15萬平方米文化廣場，景觀開揚(yáng)；住宅配套為亞熱帶風(fēng)情園林，惠陽地區(qū)少有；小高層和一梯兩戶設(shè)計，采光和景觀戶戶均有。E、開售時機(jī)：該項目的開售時間是2003年9月份，正好是惠陽地區(qū)原問題樓盤消化完畢之時，同時也是惠陽區(qū)少數(shù)三個高尚住宅之一，因此在銷售上已占先機(jī)。I、銷售效果：由于推售時間恰當(dāng)，目前已入伙和在售部分的銷售已達(dá)九成以上。目前已開發(fā)第一期，全部一梯三戶設(shè)計，戶型方正實(shí)用，以三房和四房為主。D、（1）優(yōu)勢分析：坐擁未來淡水河休閑觀光帶，景觀資源豐富；住宅配套為巴厘島風(fēng)情園林，惠陽地區(qū)少有；（2）劣勢分析：小區(qū)周邊的商業(yè)和教育配套仍不完善；臨星河?xùn)|路，會受噪聲的影響；建筑密度較大，對視性較強(qiáng)。E、開售時機(jī)： 2005年初，當(dāng)時惠陽原滯留問題樓盤消化基本完畢，與片區(qū)少數(shù)幾個高尚住宅同時占有市場。H、價格走勢：項目分兩期開發(fā)，二期的價格已由2200元/㎡提升到2500元/㎡。整個規(guī)劃為長條形，北面為15萬平方米惠陽區(qū)政府文化廣場。同時坐擁15萬平方米政府文化廣場。E、開售時機(jī)：2006年1月份開盤，考慮關(guān)島1號項目以春節(jié)長跑活動開始項目營銷，故提早開盤減少競爭分流。H、價格走勢：4個月內(nèi)價格提升300元/㎡，隨著深圳投資客的增多，仍有上升空間。項目圍合由前、中、后三排小高層建筑構(gòu)成；建筑由南至北順序遞高，充分滿足了采光與通風(fēng)的要求。首席園林社區(qū)”該項目位于規(guī)劃中的惠陽新中心區(qū)內(nèi)，地理位置優(yōu)越是惠陽區(qū)少有的中心區(qū)大型住宅項目。惠陽地區(qū)的私人住宅用地，會對項目銷售有潛在的威脅；對惠陽的經(jīng)濟(jì)起動有較大的依賴性。四、區(qū)域住宅市場需求因素研究區(qū)域城市功能規(guī)劃對住宅開發(fā)的影響n 工業(yè)鎮(zhèn)分布周邊，以淡水為城市中心惠陽是一個以工業(yè)為主導(dǎo)的城市，以三和開發(fā)區(qū)為首的9個工業(yè)鎮(zhèn)占惠陽全區(qū)總面積的92％，目前惠陽已建成的工業(yè)園區(qū)12個，工業(yè)園區(qū)的興建，對促進(jìn)區(qū)內(nèi)工業(yè)尤其是高新科技產(chǎn)業(yè)和石化工業(yè)的發(fā)展起到重要作用。n 構(gòu)建“三縱兩橫”網(wǎng)狀城市結(jié)構(gòu)2003年惠陽區(qū)政府決定，以新秋公路、惠淡公路、疏港大道為縱，平龍公路、平大公路為橫，各鎮(zhèn)中心區(qū)為點(diǎn)，構(gòu)建“三縱兩橫”的網(wǎng)狀城市架構(gòu)，打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，加快惠陽的城市化進(jìn)程。該區(qū)位于人民路以西、白云路以北，今年初。1）惠陽合法土地資源采取公開招標(biāo)、公開拍賣、3）在處理閑置土地的問題上，政府還采取了盤整后再進(jìn)行公開拍賣的形式出讓土地，較好的盤活土地資源。得益于投資、消費(fèi)的強(qiáng)力拉動，第二產(chǎn)業(yè)增長提速，第三產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)揮主導(dǎo)作用，經(jīng)濟(jì)增長的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)進(jìn)一步鞏固。%。以簽定合同、。其中，%。在規(guī)模以上工業(yè)中，%，%。%；，%。其中，完成投資上2000萬元的工業(yè)項目21個，%。固定資產(chǎn)投資的主要特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)開發(fā)投資成倍增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資正處于強(qiáng)勁上升期。%。%，%，均一改近年持續(xù)下降的態(tài)勢，成為投資領(lǐng)域的一個顯著亮點(diǎn)。在基本建設(shè)、更新改造和其他投資的213個施工項目中，全年完成投資在20